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TJMT · 2ª VARA DE JUÍNA · Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA DE JUÍNA SENTENÇA Processo: 1001165-02.2026.8.11.0025. REQUERENTE: GEANCARLOS MARAIA, LARA CAMILA SILVA MARAIA REQUERIDO: JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, GAV RESORTS GESTAO DE NEGOCIOS E PARTICIPACAO LTDA Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Declaração de Nulidade de Cláusula Contratual Abusiva e Restituição de Quantias Pagas, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por GEANCARLOS MARAIA e LARA CAMILA SILVA MARAIA em face de JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e GAV RESORTS GESTÃO DE NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÃO LTDA. Noticiou-se na petição inicial que, em 11 de maio de 2023, as partes celebraram seis contratos particulares de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade referentes ao empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort, situado no Município de Cruz, Estado do Ceará, cada qual no valor de R$ 26.728,55, com comissão de corretagem destacada no montante de R$ 3.990,00 por contrato. Alegou-se que a contratação ocorreu em ambiente com métodos comerciais agressivos, sem prévio esclarecimento da cláusula 6.3, a qual estabelece, para a hipótese de rescisão por iniciativa dos compradores, a perda cumulativa da comissão de corretagem, do sinal e de 50% dos valores pagos, sustentando-se, ainda, a ausência de habilitação dos corretores perante o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (CRECI/CE). Pugnou-se pela concessão de tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas vincendas e obstar a negativação dos nomes dos autores; pelo reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus da prova; pela citação das rés; pela decretação da rescisão dos vínculos contratuais com a restituição integral das quantias desembolsadas, inclusive a corretagem, ou, subsidiariamente, pela declaração de nulidade da cláusula 6.3 com a limitação da retenção a 10% ou 25% dos valores adimplidos; além da condenação solidária das demandadas nas custas e honorários sucumbenciais (ID 227899808). Juntaram-se documentos e comprovou-se o recolhimento das custas inaugurais (ID 227901042 e ID 227955319). Indeferiu-se o pleito antecipatório sob o fundamento de que a aferição da abusividade demandava contraditório prévio, designando-se audiência de conciliação perante o CEJUSC e determinando-se a citação das corrés (ID 228015063). Expediram-se cartas citatórias, com retorno positivo do aviso de recebimento quanto à GAV RESORTS (ID 230163835). A corré JERI-1 compareceu espontaneamente aos autos, juntando procuração e atos societários (ID 235241243). Interpôs-se Agravo de Instrumento pelos autores contra a decisão interlocutória indeferitória da tutela de urgência (ID 231062178), ao qual o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso negou provimento por unanimidade (ID 238285799). Realizou-se a sessão conciliatória perante o CEJUSC, restando infrutífera a tentativa de autocomposição (ID 235273390). Apresentou-se contestação conjunta (ID 237325466), arguindo-se, em preliminar, a inaplicabilidade do microssistema consumerista, a incompetência territorial do juízo em razão de cláusula de eleição de foro e a ilegitimidade passiva da corré GAV RESORTS. No mérito, defendeu-se a regularidade da informação sobre a comissão de corretagem (Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça), a legalidade da cláusula penal de 50% em razão da afetação patrimonial do empreendimento (artigo 67-A, § 5º, da Lei n.º 4.591/1964) e a incidência de juros moratórios apenas a contar do trânsito em julgado (Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça), pugnando-se pela improcedência dos pedidos. Ofertou-se réplica pelos autores, rechaçando-se as preliminares e reiterando-se os pleitos vestibulares (ID 239525517). Proferiu-se decisão de saneamento e organização do processo (ID 240479899), pela qual se declarou suprida a citação da ré JERI-1, rejeitaram-se as defesas processuais arguidas, reconheceu-se a natureza consumerista da relação com a inversão do ônus probatório, fixaram-se os pontos fáticos e jurídicos controvertidos e intimaram-se as partes para manifestação sobre provas. Sobreveio manifestação autoral postulando o julgamento antecipado do mérito e noticiando o pagamento ulterior de prestações vencidas no curso da lide no montante de R$ 27.403,92, totalizando o desembolso de R$ 102.166,56, requerendo-se a retificação do valor da causa para esse montante (ID 241639511). Manifestaram-se as demandadas declinando da produção de novas provas e ratificando os termos defensivos (ID 242016419). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO DA RETIFICAÇÃO DO VALOR DA CAUSA (QUESTÃO PROCESSUAL PENDENTE) Antes de ingressar no exame de mérito, aprecio o pedido incidental deduzido pelos autores no petitório de ID 241639511, voltado à retificação do valor da causa para R$ 102.166,56, tendo em vista os pagamentos continuados realizados no curso da lide. Verifico que o pedido comporta deferimento. Nos moldes do artigo 292, § 3º, do Código de Processo Civil, cumpre ao magistrado corrigir o valor da causa quando verificar que este não corresponde ao proveito econômico perseguido. Na hipótese, a continuidade dos pagamentos no transcorrer do feito é incontroversa e encontra respaldo nos comprovantes acostados (ID 241639532), integrando a pretensão de rescisão e restituição de valores. Defiro, portanto, a retificação do valor da causa para R$ 102.166,56 (cento e dois mil, cento e sessenta e seis reais e cinquenta e seis centavos). DO CERNE DA CONTROVÉRSIA E DO REGIME JURÍDICO APLICÁVEL A lide reside em examinar a validade da cláusula 6.3 dos contratos de promessa de compra e venda de cotas em regime de multipropriedade, a qual prevê a retenção da comissão de corretagem, do sinal e de pena convencional de 50% sobre as quantias quitadas; averiguar o cumprimento do dever de informação tocante à corretagem e os reflexos da alegada ausência de registro dos corretores no CRECI/CE; aferir a higidez do consentimento no momento da contratação; verificar a afetação patrimonial e a proporcionalidade da cláusula penal; delimitar o montante da restituição e fixar os encargos legais de correção e juros de mora. A relação material controvertida ostenta natureza consumerista, porquanto os autores figuram como destinatários finais dos imóveis fracionados para fruição e lazer (artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor), enquanto as requeridas qualificam-se como fornecedoras de produtos e serviços imobiliários (artigo 3º do mesmo diploma), premissa fática e jurídica já assentada na decisão saneadora (ID 240479899), nos termos do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil. A disciplina da multipropriedade imobiliária, instituída originariamente nos artigos 1.358-B a 1.358-U do Código Civil pela Lei n.º 13.777/2018, admite a aplicação supletiva e subsidiária da Lei n.º 4.591/1964 e das normas de proteção ao consumidor. Invertido o ônus da prova em favor dos adquirentes, incumbia às rés demonstrar o cumprimento do dever de informação, a regularidade da intermediação imobiliária e a proporcionalidade do percentual de retenção pretendido. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM: DEVER DE INFORMAÇÃO E HABILITAÇÃO DOS INTERMEDIÁRIOS Passo ao exame conjunto dos fundamentos relativos à verba de corretagem. Os autores alegam a ausência de esclarecimento prévio sobre a cobrança, afirmando que a quantia foi apresentada sob a rubrica de sinal na ficha preliminar de negociação (ID 241639511). Ocorre que, ao analisar os instrumentos contratuais formalmente subscritos (ID 227899818 e seguintes), verifico que o Quadro Resumo, no campo E.2, discrimina de forma expressa, apartada e legível o valor de R$ 3.990,00 atribuído à comissão de corretagem para cada cota adquirida. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 938, pacificou a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja a discriminação prévia e destacada do encargo no instrumento contratual. Restando o valor explicitado no pacto principal firmado, tenho por cumprido o dever de informação. No tocante à tese de que os intermediadores não comprovaram registro perante o CRECI/CE, observo que tal circunstância não afasta o direito à remuneração pelos serviços efetivamente prestados. A ausência de inscrição perante o órgão de classe configura mera irregularidade administrativa, a qual não invalida o negócio jurídico nem desnatura a corretagem quando alcançado o resultado útil, consubstanciado no aperfeiçoamento da avença imobiliária. Nesse sentido, filio-me ao entendimento pacificado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso: "Tese de julgamento: 1. Configura inovação recursal a alegação de teses jurídicas não submetidas ao contraditório em primeiro grau. 2. A ausência de inscrição no CRECI não impede o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, quando comprovada a efetiva intermediação útil. 3. O direito à comissão de corretagem nasce com a obtenção do resultado útil da aproximação entre as partes, ainda que o negócio se aperfeiçoe posteriormente sem participação do intermediador. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.014; CC, arts. 722, 724 e 725. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.828.390/DF; STJ, REsp 185.823/MG; STJ, AgInt no REsp 2.059.044/MG." (N.U 0001783-12.2018.8.11.0035, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Marcio Aparecido Guedes, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 19/05/2026, publicado no DJE 26/05/2026)." Demonstrada a efetiva aproximação das partes e aperfeiçoada a avença, atestada nos relatórios e cadastros assinados pelos próprios requerentes (ID 237325466), impõe-se a improcedência do pedido autoral de restituição da comissão de corretagem, montante que totaliza R$ 23.940,00. DAS CIRCUNSTÂNCIAS DA CONTRATAÇÃO E DA ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO Alegam os adquirentes que a manifestação de vontade restou maculada em virtude do ambiente promocional ativo, técnicas persuasivas no estande de vendas e assinatura eletrônica em horário noturno, sustentando a ocorrência de vício de consentimento. Entendo que a pretensão anulatória não merece acolhimento. Ressalto que, nada obstante a inversão do ônus da prova operada na decisão saneadora em favor dos consumidores (artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor), as fornecedoras desincumbiram-se satisfatoriamente do encargo probatório de comprovar a regularidade, transparência e higidez da manifestação volitiva dos autores. Com efeito, os documentos acostados aos autos demonstram que os requerentes firmaram eletronicamente a Declaração de Recebimento do Book e Pasta Técnica Digital, acusando expressamente o acesso, via leitura de código digital (QR Code), à íntegra dos memoriais descritivos, da convenção condominial, das minutas das promessas de compra e venda e do cronograma de uso das cotas (ID 237325466). Ademais, os próprios autores subscreveram um roteiro explicativo individualizado (Check List do Empreendimento), no qual atestaram de modo inequívoco terem compreendido todas as cláusulas e condições essenciais do negócio jurídico imobiliário. A inversão do ônus probatório não autoriza a presunção absoluta de incapacidade de discernimento ou de defeito no negócio jurídico quando a prova documental carreada evidencia que as partes foram plenamente elucidadas acerca das características do produto adquirido. O desenvolvimento de técnicas promocionais ativas em salas de comercialização traduz estratégia de captação mercadológica que, isoladamente, não configura coação moral (artigo 151 do Código Civil), dolo (artigo 145 do Código Civil) ou erro substancial (artigo 138 do Código Civil), porquanto inexistiu qualquer elemento indicativo de supressão da liberdade de escolha ou de induzimento a falsa percepção da realidade. Diante do conjunto probatório que atesta o consentimento esclarecido dos consumidores, e tendo as partes manifestado desinteresse na produção de outras provas na fase instrutória, tenho por demonstrada a plena higidez da avença, impondo-se a rejeição do pedido de anulação dos contratos por vício de consentimento. DA AFETAÇÃO PATRIMONIAL E DA REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL As requeridas sustentam a aplicação do artigo 67-A, § 5º, da Lei n.º 4.591/1964 (incluído pela Lei n.º 13.786/2018), invocando a possibilidade de retenção de 50% dos valores adimplidos, em virtude da instituição do regime de patrimônio de afetação. Compulsando a certidão da matrícula imobiliária acostada ao feito (ID 237329181), verifico que a Averbação n.º 07/855, efetivada em 08 de dezembro de 2022, comprova que a incorporação do empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort fora regularmente submetida ao regime de afetação antes da contratação entabulada entre as partes. Nada obstante a regularidade formal da afetação, compreendo que o patamar de 50% estabelece teto máximo legalmente admitido, o qual não afasta a sindicância judicial de equilíbrio contratual nas relações de consumo (artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e artigo 413 do Código Civil). A retenção de metade dos valores quitados revela-se desproporcional na espécie, porquanto as rés não demonstraram despesas extraordinárias que superassem os encargos administrativos ordinários da atividade, considerando que a comissão de corretagem já restou integralmente retida em favor das alienantes. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso corrobora a necessidade de controle de proporcionalidade da cláusula penal, consoante se extrai do seguinte precedente: “Tese de julgamento: A autorização legal de retenção de até 50% dos valores pagos, prevista no art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64 para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, não afasta o controle judicial de proporcionalidade da cláusula penal em relação de consumo, sobretudo quando o valor adimplido pelo promitente comprador representa parcela ínfima do preço total do imóvel." (N.U 1007931-74.2025.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 25/08/2026, publicado no DJE 29/08/2026). Assim, reputo equilibrada a fixação do percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre as quantias efetivamente desembolsadas pelos autores voltadas à amortização do preço do imóvel, excluída a corretagem, importância adequada para recompor os prejuízos administrativos das rés sem gerar enriquecimento sem causa. DA SOLIDARIEDADE PASSIVA DAS REQUERIDAS A alegação de ilegitimidade passiva da corré GAV RESORTS, rejeitada no saneador, resta desacolhida no exame do mérito. Os documentos de oferta comercial, fichas de negociação e cadastros comprovam a atuação integrada das demandadas na captação de clientes, formatação do negócio e administração do empreendimento imobiliário. Integrando a mesma cadeia de fornecimento, respondem as sociedades rés solidariamente pelas obrigações decorrentes da rescisão do vínculo e restituição das quantias devidas, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, e do artigo 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS DE MORA No que tange aos encargos moratórios, observo que os contratos objeto da lide foram celebrados em 11 de maio de 2023, sob a vigência da Lei n.º 13.786/2018. Consoante entendimento consolidado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, a tese vinculante firmada no Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça aplica-se estritamente aos compromissos de compra e venda firmados em momento anterior à entrada em vigor da Lei n.º 13.786/2018, não incidindo sobre os negócios celebrados sob a égide da referida legislação (TJMT, Quarta Câmara de Direito Privado, EDcl na Apelação Cível N.U 1018216-29.2025.8.11.0003, Rel. Desª. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 26/08/2026, DJE 29/08/2026). Tratando-se de avença pactuada após a Lei n.º 13.786/2018 e inexistindo mora anterior da vendedora que autorize termo diverso, os juros moratórios fluem a partir da citação (artigo 405 do Código Civil), marco em que as rés foram constituídas formalmente em mora quanto ao dever de restituir o montante devido. Quanto aos índices incidentes, a correção monetária deve fluir desde cada desembolso, a fim de recompor a perda do poder aquisitivo da moeda, incidindo o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/IBGE) até a data da citação. A partir da citação, a atualização e os juros moratórios reger-se-ão pela taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil, com a redação conferida pela Lei n.º 14.905/2024. DA DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA No tocante aos ônus da sucumbência, verifico que os autores decaíram de pretensão economicamente expressiva, consubstanciada na repetição integral da comissão de corretagem (R$ 23.940,00) e na anulação por vício de consentimento, logrando êxito no pedido de rescisão e na redução do percentual de retenção de 50% para 20%. Configurada a sucumbência recíproca disciplinada no artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, e sopesando a proporção de perdas e ganhos, atribuo aos autores a responsabilidade por 25% (vinte e cinco por cento) das custas e despesas processuais, cabendo às rés o pagamento dos 75% (setenta e cinco por cento) remanescentes. DISPOSITIVO Ante o exposto, defiro a retificação do valor da causa para R$ 102.166,56 (cento e dois mil, cento e sessenta e seis reais e cinquenta e seis centavos) e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por GEANCARLOS MARAIA e LARA CAMILA SILVA MARAIA em face de JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e GAV RESORTS GESTÃO DE NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÃO LTDA., resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindidos, por iniciativa dos autores, os seis contratos particulares de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias referentes ao empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort, Bloco 02, relativos às seguintes frações: Contrato n.º 107452 (Apartamento 022, Cota 09); Contrato n.º 107454 (Apartamento 021, Cota 12); Contrato n.º 107457 (Apartamento 011, Cota 22); Contrato n.º 107456 (Apartamento 004, Cota 25); Contrato n.º 107450 (Apartamento 024, Cota 26); e Contrato n.º 107447 (Apartamento 020, Cota 43); b) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituir aos autores os valores pagos a título de amortização do preço dos imóveis (excluída a quantia de R$ 23.940,00 relativa à comissão de corretagem), autorizados a retenção de 20% (vinte por cento) sobre tal base de cálculo a título de cláusula penal pela rescisão, montante a ser apurado mediante simples cálculos aritméticos em fase de cumprimento de sentença com esteio nos comprovantes encartados aos autos; c) DETERMINAR que o montante a ser restituído seja atualizado monetariamente pelo IPCA a contar de cada desembolso até a data da citação, momento a partir do qual incidirá a taxa legal de juros de mora e correção prevista no artigo 406 do Código Civil (com a redação da Lei n.º 14.905/2024), afastada a aplicação do Tema 1.002 do STJ por se tratar de contrato posterior à Lei n.º 13.786/2018; d) Julgar IMPROCEDENTES os pedidos de restituição da comissão de corretagem e de anulação dos negócios jurídicos por vício de consentimento. Em virtude da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do CPC), condeno os autores ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) das custas e despesas processuais, arcando as rés, de forma solidária, com os 75% (setenta e cinco por cento) restantes. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação líquida atualizada em favor do patrono dos autores, a serem custeados pelas rés (artigo 85, § 2º, do CPC); e em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelas rés (correspondente ao montante da corretagem mantida e ao percentual de retenção fixado), a ser pago pelos autores aos patronos das demandadas, vedados a compensação (artigo 85, § 14, do CPC). Proceda a Secretaria à retificação do valor da causa no sistema PJe para R$ 102.166,56. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Às providências e intimações necessárias. Juína/MT, data registrada no sistema. LAÍS PARANHOS PITA Juíza Substituta
TJMT · 2ª VARA DE JUÍNA · Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA DE JUÍNA SENTENÇA Processo: 1001165-02.2026.8.11.0025. REQUERENTE: GEANCARLOS MARAIA, LARA CAMILA SILVA MARAIA REQUERIDO: JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, GAV RESORTS GESTAO DE NEGOCIOS E PARTICIPACAO LTDA Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Declaração de Nulidade de Cláusula Contratual Abusiva e Restituição de Quantias Pagas, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por GEANCARLOS MARAIA e LARA CAMILA SILVA MARAIA em face de JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e GAV RESORTS GESTÃO DE NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÃO LTDA. Noticiou-se na petição inicial que, em 11 de maio de 2023, as partes celebraram seis contratos particulares de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade referentes ao empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort, situado no Município de Cruz, Estado do Ceará, cada qual no valor de R$ 26.728,55, com comissão de corretagem destacada no montante de R$ 3.990,00 por contrato. Alegou-se que a contratação ocorreu em ambiente com métodos comerciais agressivos, sem prévio esclarecimento da cláusula 6.3, a qual estabelece, para a hipótese de rescisão por iniciativa dos compradores, a perda cumulativa da comissão de corretagem, do sinal e de 50% dos valores pagos, sustentando-se, ainda, a ausência de habilitação dos corretores perante o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (CRECI/CE). Pugnou-se pela concessão de tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas vincendas e obstar a negativação dos nomes dos autores; pelo reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus da prova; pela citação das rés; pela decretação da rescisão dos vínculos contratuais com a restituição integral das quantias desembolsadas, inclusive a corretagem, ou, subsidiariamente, pela declaração de nulidade da cláusula 6.3 com a limitação da retenção a 10% ou 25% dos valores adimplidos; além da condenação solidária das demandadas nas custas e honorários sucumbenciais (ID 227899808). Juntaram-se documentos e comprovou-se o recolhimento das custas inaugurais (ID 227901042 e ID 227955319). Indeferiu-se o pleito antecipatório sob o fundamento de que a aferição da abusividade demandava contraditório prévio, designando-se audiência de conciliação perante o CEJUSC e determinando-se a citação das corrés (ID 228015063). Expediram-se cartas citatórias, com retorno positivo do aviso de recebimento quanto à GAV RESORTS (ID 230163835). A corré JERI-1 compareceu espontaneamente aos autos, juntando procuração e atos societários (ID 235241243). Interpôs-se Agravo de Instrumento pelos autores contra a decisão interlocutória indeferitória da tutela de urgência (ID 231062178), ao qual o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso negou provimento por unanimidade (ID 238285799). Realizou-se a sessão conciliatória perante o CEJUSC, restando infrutífera a tentativa de autocomposição (ID 235273390). Apresentou-se contestação conjunta (ID 237325466), arguindo-se, em preliminar, a inaplicabilidade do microssistema consumerista, a incompetência territorial do juízo em razão de cláusula de eleição de foro e a ilegitimidade passiva da corré GAV RESORTS. No mérito, defendeu-se a regularidade da informação sobre a comissão de corretagem (Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça), a legalidade da cláusula penal de 50% em razão da afetação patrimonial do empreendimento (artigo 67-A, § 5º, da Lei n.º 4.591/1964) e a incidência de juros moratórios apenas a contar do trânsito em julgado (Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça), pugnando-se pela improcedência dos pedidos. Ofertou-se réplica pelos autores, rechaçando-se as preliminares e reiterando-se os pleitos vestibulares (ID 239525517). Proferiu-se decisão de saneamento e organização do processo (ID 240479899), pela qual se declarou suprida a citação da ré JERI-1, rejeitaram-se as defesas processuais arguidas, reconheceu-se a natureza consumerista da relação com a inversão do ônus probatório, fixaram-se os pontos fáticos e jurídicos controvertidos e intimaram-se as partes para manifestação sobre provas. Sobreveio manifestação autoral postulando o julgamento antecipado do mérito e noticiando o pagamento ulterior de prestações vencidas no curso da lide no montante de R$ 27.403,92, totalizando o desembolso de R$ 102.166,56, requerendo-se a retificação do valor da causa para esse montante (ID 241639511). Manifestaram-se as demandadas declinando da produção de novas provas e ratificando os termos defensivos (ID 242016419). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO DA RETIFICAÇÃO DO VALOR DA CAUSA (QUESTÃO PROCESSUAL PENDENTE) Antes de ingressar no exame de mérito, aprecio o pedido incidental deduzido pelos autores no petitório de ID 241639511, voltado à retificação do valor da causa para R$ 102.166,56, tendo em vista os pagamentos continuados realizados no curso da lide. Verifico que o pedido comporta deferimento. Nos moldes do artigo 292, § 3º, do Código de Processo Civil, cumpre ao magistrado corrigir o valor da causa quando verificar que este não corresponde ao proveito econômico perseguido. Na hipótese, a continuidade dos pagamentos no transcorrer do feito é incontroversa e encontra respaldo nos comprovantes acostados (ID 241639532), integrando a pretensão de rescisão e restituição de valores. Defiro, portanto, a retificação do valor da causa para R$ 102.166,56 (cento e dois mil, cento e sessenta e seis reais e cinquenta e seis centavos). DO CERNE DA CONTROVÉRSIA E DO REGIME JURÍDICO APLICÁVEL A lide reside em examinar a validade da cláusula 6.3 dos contratos de promessa de compra e venda de cotas em regime de multipropriedade, a qual prevê a retenção da comissão de corretagem, do sinal e de pena convencional de 50% sobre as quantias quitadas; averiguar o cumprimento do dever de informação tocante à corretagem e os reflexos da alegada ausência de registro dos corretores no CRECI/CE; aferir a higidez do consentimento no momento da contratação; verificar a afetação patrimonial e a proporcionalidade da cláusula penal; delimitar o montante da restituição e fixar os encargos legais de correção e juros de mora. A relação material controvertida ostenta natureza consumerista, porquanto os autores figuram como destinatários finais dos imóveis fracionados para fruição e lazer (artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor), enquanto as requeridas qualificam-se como fornecedoras de produtos e serviços imobiliários (artigo 3º do mesmo diploma), premissa fática e jurídica já assentada na decisão saneadora (ID 240479899), nos termos do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil. A disciplina da multipropriedade imobiliária, instituída originariamente nos artigos 1.358-B a 1.358-U do Código Civil pela Lei n.º 13.777/2018, admite a aplicação supletiva e subsidiária da Lei n.º 4.591/1964 e das normas de proteção ao consumidor. Invertido o ônus da prova em favor dos adquirentes, incumbia às rés demonstrar o cumprimento do dever de informação, a regularidade da intermediação imobiliária e a proporcionalidade do percentual de retenção pretendido. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM: DEVER DE INFORMAÇÃO E HABILITAÇÃO DOS INTERMEDIÁRIOS Passo ao exame conjunto dos fundamentos relativos à verba de corretagem. Os autores alegam a ausência de esclarecimento prévio sobre a cobrança, afirmando que a quantia foi apresentada sob a rubrica de sinal na ficha preliminar de negociação (ID 241639511). Ocorre que, ao analisar os instrumentos contratuais formalmente subscritos (ID 227899818 e seguintes), verifico que o Quadro Resumo, no campo E.2, discrimina de forma expressa, apartada e legível o valor de R$ 3.990,00 atribuído à comissão de corretagem para cada cota adquirida. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 938, pacificou a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja a discriminação prévia e destacada do encargo no instrumento contratual. Restando o valor explicitado no pacto principal firmado, tenho por cumprido o dever de informação. No tocante à tese de que os intermediadores não comprovaram registro perante o CRECI/CE, observo que tal circunstância não afasta o direito à remuneração pelos serviços efetivamente prestados. A ausência de inscrição perante o órgão de classe configura mera irregularidade administrativa, a qual não invalida o negócio jurídico nem desnatura a corretagem quando alcançado o resultado útil, consubstanciado no aperfeiçoamento da avença imobiliária. Nesse sentido, filio-me ao entendimento pacificado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso: "Tese de julgamento: 1. Configura inovação recursal a alegação de teses jurídicas não submetidas ao contraditório em primeiro grau. 2. A ausência de inscrição no CRECI não impede o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, quando comprovada a efetiva intermediação útil. 3. O direito à comissão de corretagem nasce com a obtenção do resultado útil da aproximação entre as partes, ainda que o negócio se aperfeiçoe posteriormente sem participação do intermediador. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.014; CC, arts. 722, 724 e 725. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.828.390/DF; STJ, REsp 185.823/MG; STJ, AgInt no REsp 2.059.044/MG." (N.U 0001783-12.2018.8.11.0035, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Marcio Aparecido Guedes, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 19/05/2026, publicado no DJE 26/05/2026)." Demonstrada a efetiva aproximação das partes e aperfeiçoada a avença, atestada nos relatórios e cadastros assinados pelos próprios requerentes (ID 237325466), impõe-se a improcedência do pedido autoral de restituição da comissão de corretagem, montante que totaliza R$ 23.940,00. DAS CIRCUNSTÂNCIAS DA CONTRATAÇÃO E DA ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO Alegam os adquirentes que a manifestação de vontade restou maculada em virtude do ambiente promocional ativo, técnicas persuasivas no estande de vendas e assinatura eletrônica em horário noturno, sustentando a ocorrência de vício de consentimento. Entendo que a pretensão anulatória não merece acolhimento. Ressalto que, nada obstante a inversão do ônus da prova operada na decisão saneadora em favor dos consumidores (artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor), as fornecedoras desincumbiram-se satisfatoriamente do encargo probatório de comprovar a regularidade, transparência e higidez da manifestação volitiva dos autores. Com efeito, os documentos acostados aos autos demonstram que os requerentes firmaram eletronicamente a Declaração de Recebimento do Book e Pasta Técnica Digital, acusando expressamente o acesso, via leitura de código digital (QR Code), à íntegra dos memoriais descritivos, da convenção condominial, das minutas das promessas de compra e venda e do cronograma de uso das cotas (ID 237325466). Ademais, os próprios autores subscreveram um roteiro explicativo individualizado (Check List do Empreendimento), no qual atestaram de modo inequívoco terem compreendido todas as cláusulas e condições essenciais do negócio jurídico imobiliário. A inversão do ônus probatório não autoriza a presunção absoluta de incapacidade de discernimento ou de defeito no negócio jurídico quando a prova documental carreada evidencia que as partes foram plenamente elucidadas acerca das características do produto adquirido. O desenvolvimento de técnicas promocionais ativas em salas de comercialização traduz estratégia de captação mercadológica que, isoladamente, não configura coação moral (artigo 151 do Código Civil), dolo (artigo 145 do Código Civil) ou erro substancial (artigo 138 do Código Civil), porquanto inexistiu qualquer elemento indicativo de supressão da liberdade de escolha ou de induzimento a falsa percepção da realidade. Diante do conjunto probatório que atesta o consentimento esclarecido dos consumidores, e tendo as partes manifestado desinteresse na produção de outras provas na fase instrutória, tenho por demonstrada a plena higidez da avença, impondo-se a rejeição do pedido de anulação dos contratos por vício de consentimento. DA AFETAÇÃO PATRIMONIAL E DA REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL As requeridas sustentam a aplicação do artigo 67-A, § 5º, da Lei n.º 4.591/1964 (incluído pela Lei n.º 13.786/2018), invocando a possibilidade de retenção de 50% dos valores adimplidos, em virtude da instituição do regime de patrimônio de afetação. Compulsando a certidão da matrícula imobiliária acostada ao feito (ID 237329181), verifico que a Averbação n.º 07/855, efetivada em 08 de dezembro de 2022, comprova que a incorporação do empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort fora regularmente submetida ao regime de afetação antes da contratação entabulada entre as partes. Nada obstante a regularidade formal da afetação, compreendo que o patamar de 50% estabelece teto máximo legalmente admitido, o qual não afasta a sindicância judicial de equilíbrio contratual nas relações de consumo (artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e artigo 413 do Código Civil). A retenção de metade dos valores quitados revela-se desproporcional na espécie, porquanto as rés não demonstraram despesas extraordinárias que superassem os encargos administrativos ordinários da atividade, considerando que a comissão de corretagem já restou integralmente retida em favor das alienantes. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso corrobora a necessidade de controle de proporcionalidade da cláusula penal, consoante se extrai do seguinte precedente: “Tese de julgamento: A autorização legal de retenção de até 50% dos valores pagos, prevista no art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64 para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, não afasta o controle judicial de proporcionalidade da cláusula penal em relação de consumo, sobretudo quando o valor adimplido pelo promitente comprador representa parcela ínfima do preço total do imóvel." (N.U 1007931-74.2025.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Clarice Claudino da Silva, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 25/08/2026, publicado no DJE 29/08/2026). Assim, reputo equilibrada a fixação do percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre as quantias efetivamente desembolsadas pelos autores voltadas à amortização do preço do imóvel, excluída a corretagem, importância adequada para recompor os prejuízos administrativos das rés sem gerar enriquecimento sem causa. DA SOLIDARIEDADE PASSIVA DAS REQUERIDAS A alegação de ilegitimidade passiva da corré GAV RESORTS, rejeitada no saneador, resta desacolhida no exame do mérito. Os documentos de oferta comercial, fichas de negociação e cadastros comprovam a atuação integrada das demandadas na captação de clientes, formatação do negócio e administração do empreendimento imobiliário. Integrando a mesma cadeia de fornecimento, respondem as sociedades rés solidariamente pelas obrigações decorrentes da rescisão do vínculo e restituição das quantias devidas, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, e do artigo 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS DE MORA No que tange aos encargos moratórios, observo que os contratos objeto da lide foram celebrados em 11 de maio de 2023, sob a vigência da Lei n.º 13.786/2018. Consoante entendimento consolidado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, a tese vinculante firmada no Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça aplica-se estritamente aos compromissos de compra e venda firmados em momento anterior à entrada em vigor da Lei n.º 13.786/2018, não incidindo sobre os negócios celebrados sob a égide da referida legislação (TJMT, Quarta Câmara de Direito Privado, EDcl na Apelação Cível N.U 1018216-29.2025.8.11.0003, Rel. Desª. Anglizey Solivan de Oliveira, j. 26/08/2026, DJE 29/08/2026). Tratando-se de avença pactuada após a Lei n.º 13.786/2018 e inexistindo mora anterior da vendedora que autorize termo diverso, os juros moratórios fluem a partir da citação (artigo 405 do Código Civil), marco em que as rés foram constituídas formalmente em mora quanto ao dever de restituir o montante devido. Quanto aos índices incidentes, a correção monetária deve fluir desde cada desembolso, a fim de recompor a perda do poder aquisitivo da moeda, incidindo o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/IBGE) até a data da citação. A partir da citação, a atualização e os juros moratórios reger-se-ão pela taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil, com a redação conferida pela Lei n.º 14.905/2024. DA DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA No tocante aos ônus da sucumbência, verifico que os autores decaíram de pretensão economicamente expressiva, consubstanciada na repetição integral da comissão de corretagem (R$ 23.940,00) e na anulação por vício de consentimento, logrando êxito no pedido de rescisão e na redução do percentual de retenção de 50% para 20%. Configurada a sucumbência recíproca disciplinada no artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, e sopesando a proporção de perdas e ganhos, atribuo aos autores a responsabilidade por 25% (vinte e cinco por cento) das custas e despesas processuais, cabendo às rés o pagamento dos 75% (setenta e cinco por cento) remanescentes. DISPOSITIVO Ante o exposto, defiro a retificação do valor da causa para R$ 102.166,56 (cento e dois mil, cento e sessenta e seis reais e cinquenta e seis centavos) e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por GEANCARLOS MARAIA e LARA CAMILA SILVA MARAIA em face de JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e GAV RESORTS GESTÃO DE NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÃO LTDA., resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindidos, por iniciativa dos autores, os seis contratos particulares de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias referentes ao empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort, Bloco 02, relativos às seguintes frações: Contrato n.º 107452 (Apartamento 022, Cota 09); Contrato n.º 107454 (Apartamento 021, Cota 12); Contrato n.º 107457 (Apartamento 011, Cota 22); Contrato n.º 107456 (Apartamento 004, Cota 25); Contrato n.º 107450 (Apartamento 024, Cota 26); e Contrato n.º 107447 (Apartamento 020, Cota 43); b) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituir aos autores os valores pagos a título de amortização do preço dos imóveis (excluída a quantia de R$ 23.940,00 relativa à comissão de corretagem), autorizados a retenção de 20% (vinte por cento) sobre tal base de cálculo a título de cláusula penal pela rescisão, montante a ser apurado mediante simples cálculos aritméticos em fase de cumprimento de sentença com esteio nos comprovantes encartados aos autos; c) DETERMINAR que o montante a ser restituído seja atualizado monetariamente pelo IPCA a contar de cada desembolso até a data da citação, momento a partir do qual incidirá a taxa legal de juros de mora e correção prevista no artigo 406 do Código Civil (com a redação da Lei n.º 14.905/2024), afastada a aplicação do Tema 1.002 do STJ por se tratar de contrato posterior à Lei n.º 13.786/2018; d) Julgar IMPROCEDENTES os pedidos de restituição da comissão de corretagem e de anulação dos negócios jurídicos por vício de consentimento. Em virtude da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do CPC), condeno os autores ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) das custas e despesas processuais, arcando as rés, de forma solidária, com os 75% (setenta e cinco por cento) restantes. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação líquida atualizada em favor do patrono dos autores, a serem custeados pelas rés (artigo 85, § 2º, do CPC); e em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelas rés (correspondente ao montante da corretagem mantida e ao percentual de retenção fixado), a ser pago pelos autores aos patronos das demandadas, vedados a compensação (artigo 85, § 14, do CPC). Proceda a Secretaria à retificação do valor da causa no sistema PJe para R$ 102.166,56. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Às providências e intimações necessárias. Juína/MT, data registrada no sistema. LAÍS PARANHOS PITA Juíza Substituta
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