1001018-95.2022.8.26.0704

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 3ª Varas Cíveis - Regional XV - Butantã · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1001018-95.2022.8.26.0704/SP EXEQUENTE: FABIANA ADÃO BROLLO ADVOGADO(A): FABIANA ADAO BROLLO (OAB SP325053) EXECUTADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA VERDE SPE LTDA ADVOGADO(A): BRUNA LUZIA CINTRA (OAB SP332556) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de execução de título extrajudicial promovida por Fabiana Adão Brollo em face de Condomínio Residencial Vila Verde SPE Ltda., fundada em instrumento particular de confissão de dívida e honorários advocatícios vinculados ao empreendimento imobiliário da executada. No curso do processo, foram deferidas penhoras sobre as frações ideais correspondentes às futuras unidades autônomas nº 123 da Torre 3, nº 113 da Torre 1 e nº 103 da Torre 2, todas vinculadas ao imóvel matriculado sob o nº 49.358 junto ao 2º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos (Av. 35 e Av. 36 da matrícula), além de penhoras no rosto dos autos em execuções correlatas perante as Varas Cíveis da Comarca de Guarulhos (Evento 28; Evento 120; Evento 211; Evento 215; Evento 234; Evento 276). A exequente apresentou pedido de ampliação da penhora (Evento 292), requerendo que a constrição recaia sobre a integralidade do imóvel de matrícula nº 49.358 ou, subsidiariamente, sobre a totalidade das 249 frações ideais pertencentes à executada, aduzindo que a dívida exequenda foi atualizada para R$ 824.115,64 e que as unidades autônomas penhoradas não possuem existência física, visto que a obra sequer foi iniciada e no terreno funciona atualmente um estabelecimento comercial de estacionamento e lava-rápido, conforme certidão do oficial de justiça (Evento 256). A executada compareceu aos autos (Evento 297), apresentando manifestação e impugnação ao pedido de ampliação, sustentando que as unidades autônomas têm plena existência jurídico-registral averbada na matrícula (Av. 21), que a ampliação para a totalidade da matrícula configuraria excesso de penhora e desproporcionalidade perante terceiros credores que possuem penhoras averbadas (Av. 26 a Av. 40 da matrícula), pugnando pela rejeição do pedido ou sua limitação proporcional, bem como pela prévia intimação dos credores concorrentes. No mérito, tem-se que a penhora tem por finalidade individualizar e apreender bens do patrimônio do devedor em montante estritamente suficiente para a satisfação integral do crédito, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios, na forma preconizada pelo artigo 831 do Código de Processo Civil. Em continuidade, o artigo 850 do Código de Processo Civil expressamente autoriza a ampliação da penhora quando demonstrada a sua insuficiência no curso do procedimento executivo. Nesse panorama, o pedido principal formulado pela exequente, que visa a atingir a totalidade do imóvel matriculado sob o nº 49.358 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos como bem único e indiviso, não comporta deferimento. Com efeito, o exame da referida matrícula imobiliária revela a regular averbação do memorial de incorporação do empreendimento Condomínio Residencial Vila Verde (R. 07 e Av. 21 da matrícula nº 49.358). A partir do registro da incorporação imobiliária, o imóvel perde a feição jurídica de terreno singular e passa a ser composto por frações ideais vinculadas às futuras unidades autônomas projetadas e às áreas comuns, submetendo-se à disciplina especial da Lei nº 4.591/1964 e do artigo 1.331 do Código Civil. Dessa forma, a constrição judicial não pode desconsiderar o regime registral instaurado, sob pena de vulneração ao princípio da especmpreenialidade objetiva imobiliária. Ademais, a penhora indiscriminada sobre o todo do terreno atingiria direitos de terceiros de boa-fé, notadamente adquirentes e promitentes compradores de unidades autônomas, bem como diversos outros credores que já obtiveram e averbaram penhoras específicas sobre frações ideais individualizadasdimento (Av. 26 a Av. 40 da matrícula nº 49.358). A circunstância fática de a edificação física não ter sido concluída, encontrando-se o solo ocupado precariamente por estabelecimento comercial (Evento 256), não tem o condão de desconstituir os efeitos civis e registrais da incorporação formalmente existente. Nesse sentido: EMENTA: Agravo de instrumento – Cumprimento de sentença - Penhora – Imóvel sujeito a registro de incorporação imobiliária – Patrimônio de afetação – Princípio da especialidade objetiva registraria – Improcedência do inconformismo - Incorporação imobiliária registrada - Uma vez registrada a incorporação imobiliária, o terreno deixa de ser considerado juridicamente como unidade autônoma e passa a ser constituído por frações ideais correspondentes às futuras unidades autônomas e às áreas comuns do empreendimento, submetendo-se ao regime jurídico próprio da incorporação - Patrimônio de afetação - Submetido o empreendimento ao regime do patrimônio de afetação, nos termos do artigo 31-B da Lei nº 4.591/1964, o terreno e as acessões objeto da incorporação mantêm-se apartados do patrimônio geral do incorporador, respondendo exclusivamente pelas obrigações vinculadas à incorporação respectiva, o que impõe cautela redobrada na identificação do bem a ser constrito - Princípio da especialidade objetiva registraria - Pelo princípio da especialidade objetiva registrária, qualquer ato de constrição judicial sobre imóvel sujeito a incorporação deve individualizar as unidades autônomas e suas respectivas frações ideais sobre as quais deverá recair a penhora, sendo inviável a constrição sobre a totalidade do terreno como se se tratasse de propriedade comum - Existência de terceiros adquirentes - A alienação de frações ideais correspondentes a futuras unidades autônomas a terceiros compromissários compradores impede a penhora indiscriminada da totalidade do terreno, sob pena de violação do direito de propriedade daqueles que não integram o polo passivo da execução – Hipótese de manutenção da decisão hostilizada - Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2090554-39.2026.8.26.0000; Relator (a): Jacob Valente; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/05/2026; Data de Registro: 26/05/2026) Por outro lado, merece acolhimento o pleito subsidiário da exequente para a ampliação da constrição sobre frações ideais suplementares de futuras unidades autônomas que permaneçam na titularidade exclusiva da executada. Dito isso, a penhora originariamente deferida nos autos alcançou apenas 3 frações ideais (unidades autônomas nº 123 da Torre 3, nº 113 da Torre 1 e nº 103 da Torre 2), avaliadas à época no importe total conjunto de R$ 503.262,36 (Evento 114). Ocorre que o crédito exequendo alcança a quantia de R$ 824.115,64 (Evento 292), tornando patente a defasagem e a insuficiência da garantia patrimonial constituída, sendo inequívoco o cabimento da ampliação fundada no artigo 850 do Código de Processo Civil. Outrossim, no que tange à hipoteca averbada sob o R. 23 da matrícula imobiliária em favor da Caixa Econômica Federal, os documentos acostados aos autos indicam que a contratação de financiamento à produção não se aperfeiçoou e não houve liberação de recursos, apontando saldo devedor nulo perante o agente financeiro. Nada obstante, afigura-se indispensável a intimação formal da referida empresa pública na condição de credora hipotecária registrada, em observância ao artigo 799, inciso I, do Código de Processo Civil. De igual modo, para que se preserve a segurança dos atos expropriatórios futuros e se respeite a ordem de preferência dos credores concorrentes, exsurge imperiosa a cientificação de todos os terceiros que averbaram penhoras na matrícula do bem, consoante estabelecem os artigos 799, inciso IX, e 908 do Código de Processo Civil. Posto isso, rejeito a impugnação apresentada pela executada (Evento 297) e indefiro o pedido de penhora sobre a totalidade do terreno (em bloco), acolhendo o pleito subsidiário formulado pela exequente para deferir a ampliação da penhora, a fim de que recaia sobre tantas frações ideais correspondentes a futuras unidades autônomas da matrícula nº 49.358 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos quantas bastem para a integral garantia da execução, respeitada a titularidade exclusiva da devedora e a ausência de compromisso com terceiros adquirentes. Para a efetivação da medida, concedo à exequente o prazo de 15 (quinze) dias para que: a) apresente memória de cálculo discriminada e atualizada do débito exequendo; b) indique de forma individualizada quais frações ideais relativas às futuras unidades autônomas dos Blocos 1, 2 e 3 pretende ver constritas, com a demonstração de que permanecem integradas ao patrimônio da executada e livres de alienação a terceiros. Com a juntada da manifestação, providencie-se a lavratura do respectivo termo de ampliação da penhora e a expedição de certidão para averbação junto ao fólio real (artigo 844 do Código de Processo Civil), observada a gratuidade judiciária concedida à exequente. Sem prejuízo, expeça-se ofício à Caixa Econômica Federal para que preste informações sobre a situação atual do contrato nº 1.7877.0047656-9 e eventual existência de saldo devedor, cientificando-a da constrição nos termos do artigo 799, inciso I, do Código de Processo Civil. Serve a presente decisão como ofício, cabendo à parte autora o seu encaminhamento, comprovando-se nos autos. Cumpridas tais etapas, tornem os autos conclusos para a designação de avaliação judicial dos direitos constritos, nos termos do artigo 870 do Código de Processo Civil. Intime-se. 08 de setembro de 2026.