1000932-35.2025.8.26.0441

Intimação

TJSP · Foro de Peruíbe - 2ª Vara

Processo 1000932-35.2025.8.26.0441 - Procedimento Comum Cível - Valor da Execução / Cálculo / Atualização - Ana Carina Hernandes Marciano - Julio Cesar Antonio Filho - - Fabio da Silva Antonio - Julio Cesar Antonio Filho - - Fabio da Silva Antonio - ANA CARINA HERNANDES MARCIANO - Vistos. Trata-se de ação de extinção de condomínio e alienação judicial de imóvel cumulada com cobrança de aluguéis, proposta em face de Julio César Antonio Filho e Fábio da Silva Antonio. Alega a parte autora, em síntese, que, em razão da partilha realizada nos autos da ação de divórcio nº 1001071-55.2023.8.26.0441, tornou-se titular de 25% do apartamento nº 22 do Edifício Residencial Maria Luiza Leal, cabendo 25% ao ex-cônjuge Julio César e 50% a Fábio da Silva Antonio. Sustenta que, após o falecimento da usufrutuária do imóvel, os requeridos passaram a exercer sua posse e fruição de forma exclusiva, sem contraprestação. Afirma não possuir interesse na manutenção do condomínio e requer sua extinção, com adjudicação do bem por um dos coproprietários ou, não havendo interesse, alienação judicial. Pleiteia, ainda, a condenação dos requeridos ao pagamento de aluguéis correspondentes à sua quota-parte de 25%, desde a citação. Requereu também os benefícios da justiça gratuita e tutela de urgência para fixação de aluguel provisório no valor de R$ 625,00 mensais. Juntou documentos. Deferidos os benefícios da justiça gratuita e indeferido o pedido de tutela de urgência pleiteado ( fls. 55/56). Citados, os réus apresentaram contestação cumulada com reconvenção às fls. 72/88. Em preliminar, impugnaram a concessão da gratuidade da justiça à autora, sustentando existirem indícios de capacidade financeira incompatível com o benefício. Arguiram, ainda, carência da ação por falta de interesse de agir, sob o fundamento de que não teria havido tentativa extrajudicial anterior de solução do condomínio ou manifestação de resistência por parte dos réus. Impugnaram também o valor da causa. No mérito, sustentaram que o imóvel permaneceu desocupado após o falecimento da usufrutuária, sendo utilizado por Julio César apenas de forma esporádica durante visitas às filhas, sem caracterização de posse exclusiva. Alegaram que a autora jamais foi impedida de utilizar o bem e que não houve percepção de frutos, razão pela qual requereram a improcedência da cobrança de aluguéis. Quanto à extinção do condomínio, afirmaram não se opor à alienação do imóvel, ressalvado o direito de preferência dos coproprietários. Em sede de reconvenção, alegaram que, desde o falecimento da usufrutuária, Julio César vinha suportando sozinho as despesas inerentes ao imóvel, tais como taxas condominiais, energia elétrica e IPTU, embora a autora detenha quota ideal de 25%. Postularam sua condenação ao ressarcimento proporcional das despesas, então calculadas em R$ 2.118,25. Juntaram documentos. Houve réplica e contestação à reconvenção às fls. 133/138. Juntou documentos. Houve réplica à contestação da reconvenção (fls. 145/149). Instadas as partes a manifestarem acerca das provas que pretendem produzir (155/156), a autora requereu a produção de prova pericial para avaliação do imóvel (fls. 160/161), porquanto os requeridos, por sua vez, manifestaram-se requerendo a produção das provas ali especificadas (fls. 162/166). Despacho saneador (fls. 167/169). Laudo pericial (fls. 228/338). Alegações finais ( fls. 353/355 e 360/365). É o relatório.Fundamento e decido. A priori analiso a preliminar de falta de interesse de agir, cuja apreciação foi postergada ao mérito na decisão saneadora. A preliminar não comporta acolhimento. O direito de exigir a extinção do condomínio pode ser exercido a qualquer tempo pelo condômino, não estando o acesso à via judicial condicionado à prévia tentativa de composição extrajudicial. Rejeito, portanto, a preliminar. Cinge-se a controvérsia à análise do interesse processual da autora, do cabimento da extinção do condomínio e da alienação judicial do imóvel, com observância do direito de preferência dos condôminos, da alegada posse ou fruição exclusiva do bem pelos requeridos e do consequente cabimento da cobrança de aluguéis, bem como da pretensão reconvencional de ressarcimento proporcional das despesas suportadas com o imóvel. Passo à análise do mérito da ação principal. É incontroverso que as partes são coproprietárias do apartamento nº 22 do Edifício Residencial Maria Luiza Leal, objeto da matrícula nº 10.140 do Cartório de Registro de Imóveis de Peruíbe, pertencendo à autora a fração ideal de 25%, ao requerido Julio César Antonio Filho a fração de 25% e ao requerido Fábio da Silva Antonio a fração de 50%, circunstância igualmente demonstrada pela documentação acostada aos autos. Nos termos do artigo 1.320 do Código Civil, nenhum condômino é obrigado a permanecer em estado de indivisão, podendo, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum. Tratando-se, contudo, de apartamento constituído como unidade autônoma, inviável sua divisão física entre os coproprietários, aplicam-se as disposições relativas à coisa indivisível. O artigo 1.322 do Código Civil estabelece que, sendo a coisa indivisível e não havendo adjudicação a um dos condôminos, com indenização dos demais, deverá o bem ser vendido e repartido o produto na proporção dos respectivos quinhões, assegurada preferência ao condômino, em igualdade de condições. No caso concreto, a própria contestação evidencia que os requeridos não se opõem à extinção do condomínio, tendo apenas ressalvado o exercício do direito de preferência em eventual adjudicação ou alienação do imóvel. Não subsiste, portanto, fundamento para compelir a autora a permanecer vinculada à copropriedade. A prova pericial produzida às fls. 228/338 avaliou o imóvel em R$ 415.452,06 (fls. 281), fornecendo parâmetro técnico atualizado para sua alienação. A autora manifestou expressa concordância com o laudo às fls. 346, não tendo os requeridos apresentado impugnação no prazo que lhes foi concedido. Assim, é de rigor a extinção do condomínio, facultando-se aos coproprietários a adjudicação do imóvel, mediante pagamento dos quinhões pertencentes aos demais e, inexistindo interesse ou acordo, deverá ser promovida sua alienação judicial, com posterior repartição do produto obtido na proporção das respectivas frações ideais, resguardado o direito de preferência previsto no artigo 1.322 do Código Civil. Quanto ao pedido de pagamento de aluguéis, a pretensão não comporta acolhimento. A indenização pelo uso exclusivo de bem comum pressupõe demonstração de que um dos condôminos exerceu posse ou fruição exclusiva do imóvel, privando o outro coproprietário da possibilidade de utilização do bem. A mera existência do condomínio, desacompanhada da efetiva utilização exclusiva por um dos titulares, não gera, por si só, obrigação de pagamento de aluguel. No caso concreto, a autora sustentou que, após o falecimento da usufrutuária, os requeridos passaram a exercer exclusivamente a posse e a fruição do apartamento, porém, os réus, negaram essa circunstância, afirmando residirem em São José do Rio Preto/SP e que o imóvel permaneceu desocupado, sendo utilizado por Julio César apenas esporadicamente quando se deslocava a Peruíbe para visitar as filhas. A prova produzida não demonstra que os requeridos tenham mantido posse exclusiva do imóvel ou impedido a autora de exercer os poderes inerentes à sua condição de coproprietária. Ao contrário, o laudo pericial elaborado no curso da instrução constatou que o apartamento se encontrava desocupado, embora mobiliado, circunstância compatível com a versão apresentada pelos requeridos. A utilização meramente eventual do apartamento por um dos coproprietários, sem prova de que tenha havido exclusão da autora, ocupação permanente do bem ou exploração econômica em benefício exclusivo dos requeridos, não se mostra suficiente para caracterizar fruição exclusiva apta a gerar obrigação indenizatória. Ademais, não há demonstração de que o imóvel tenha sido locado a terceiros ou produzido frutos civis apropriados exclusivamente pelos réus, tampouco de ato concreto pelo qual estes tenham obstado o ingresso ou a utilização do apartamento pela autora. Desse modo, ausente prova da utilização exclusiva do bem pelos requeridos em detrimento da coproprietária, improcede o pedido de condenação ao pagamento de aluguéis. Passo à análise da reconvenção Os requeridos-reconvintes pretendem o ressarcimento da quota-parte da autora sobre as despesas suportadas com o imóvel a partir de novembro de 2024, compreendendo taxas condominiais, IPTU e energia elétrica. O pedido comporta parcial acolhimento. Nos termos do artigo 1.315 do Código Civil, o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Assim, a circunstância de a autora não residir ou não utilizar o imóvel não a exonera do pagamento das despesas que decorrem da própria titularidade do bem. Enquanto subsistente o condomínio, cada coproprietário deve contribuir para os encargos comuns na proporção de sua fração ideal. No caso, os reconvinentes instruíram o pedido com documentação suficiente a demonstrar as despesas suportadas por Julio César Antonio Filho. As taxas condominiais, no valor de R$ 960,00 mensais, referentes ao período de novembro de 2024 a abril de 2025, encontram-se comprovadas às fls. 96/106. O IPTU do exercício de 2025 está demonstrado pelo carnê e memória de cálculo de fls. 120/126, bem como pelo comprovante de quitação da cota única, no valor de R$ 2.273,16, à fl. 127. As contas de energia elétrica relativas ao mesmo período, igualmente pagas por Julio César, estão documentadas às fls. 107/119. Diversa, contudo, é a situação das despesas de energia elétrica. Os próprios reconvinentes afirmaram que Julio César utilizava o apartamento, ainda que esporadicamente, quando se deslocava a Peruíbe para visitar as filhas. As contas de energia estão relacionadas ao consumo do imóvel e não se confundem com encargos necessários decorrentes da simples copropriedade. Não se mostra adequado, portanto, impor à autora, que não utilizava o apartamento, parcela de despesa de consumo decorrente da utilização realizada pelo outro coproprietário. Desse modo, a reconvenção deve ser parcialmente acolhida para condenar a autora/reconvinda ao ressarcimento de 25% das despesas condominiais e do IPTU comprovadamente suportadas por Julio César Antonio Filho, afastando-se da condenação as despesas relativas ao consumo de energia elétrica. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal, para DECLARAR extinto o condomínio existente entre as partes sobre o apartamento nº 22 do Edifício Residencial Maria Luiza Leal, objeto da matrícula nº 10.140 do Cartório de Registro de Imóveis de Peruíbe/SP; FACULTAR aos coproprietários a adjudicação do imóvel, mediante pagamento dos quinhões pertencentes aos demais e, inexistindo interesse, DETERMINAR sua alienação judicial, observando-se como parâmetro o valor apurado no laudo pericial de R$ 415.452,06 (fl. 281), devidamente atualizado, com posterior repartição do produto obtido na proporção das respectivas frações ideais, sendo 25% para a autora, 25% para o requerido Julio César Antonio Filho e 50% para o requerido Fábio da Silva Antonio, resguardado o direito de preferência previsto no artigo 1.322 do Código Civil. Reconhecida a sucumbência recíproca na ação principal, condeno a autora ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais e os requeridos, conjuntamente, aos 50% restantes. Condeno, ainda, a autora ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos dos requeridos e estes ao pagamento de honorários ao patrono da autora, fixados em 15% sobre 50% do valor atualizado da causa, para cada polo, vedada a compensação, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 14, do Código de Processo Civil, observada, quanto à autora, a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º, do mesmo diploma. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a autora/reconvinda ao pagamento, em favor do reconvinte Julio César Antonio Filho, da quantia de R$ 2.008,29, correspondente à sua quota-parte nas despesas condominiais e de IPTU comprovadamente suportadas pelo reconvinte, corrigida monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros legais a partir da intimação para responder à reconvenção. Considerando que os reconvintes obtiveram êxito substancial na pretensão reconvencional, tendo decaído apenas quanto à parcela de menor expressão econômica, relativa às despesas de energia elétrica, aplica-se o disposto no artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Assim, condeno a autora/reconvinda ao pagamento integral das custas e despesas processuais relativas à reconvenção, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos dos reconvintes, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada, quanto à autora, a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º, do mesmo diploma. P..I.C. - ADV: DENIS ARAUJO (OAB 222498/SP), THIAGO CASSOLI ZAFANI (OAB 251693/SP), THIAGO CASSOLI ZAFANI (OAB 251693/SP), DAVID ROCHA VEIGA (OAB 236012/SP), DAVID ROCHA VEIGA (OAB 236012/SP), DENIS ARAUJO (OAB 222498/SP), MARIA LUCIA DE PAIVA (OAB 107045/SP), MARIA LUCIA DE PAIVA (OAB 107045/SP)