1000748-57.2025.8.13.0145

Intimação

TJMG · 7ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora · Sentença

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1000748-57.2025.8.13.0145/MG AUTOR: MARCOS MIGUEL ROSADO JUNIOR ADVOGADO(A): BRUNO GANIMI GOLDNER (OAB MG106943) RÉU: MARCELA DI MINGO TOLEDO ADVOGADO(A): HELDER AUGUSTO ALVES AFFONSO (OAB MG102205) ADVOGADO(A): MARIA APARECIDA DA SILVA ALVES AFFONSO (OAB MG227718) RÉU: JOÃO CARLOS TOLEDO ADVOGADO(A): HELDER AUGUSTO ALVES AFFONSO (OAB MG102205) ADVOGADO(A): MARIA APARECIDA DA SILVA ALVES AFFONSO (OAB MG227718) SENTENÇA I) RELATÓRIO MARCOS MIGUEL ROSADO JÚNIOR ofereceu contra JOÃO CARLOS TOLEDO e MARCELA DI MINGO TOLEDO a presente ação de obrigação de fazer c/c pedido de danos materiais e morais, alegando que, em 01/06/2023, celebrou com os réus contrato particular de promessa de compra e venda do terreno n.º 73, Quadra A, situado no Condomínio Ecológico Estrada Real, pelo valor de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais). Sustenta que os réus assumiram contratualmente a obrigação de providenciar toda a documentação necessária à transferência da propriedade e à outorga da escritura pública definitiva no prazo de até 60 (sessenta) dias após a quitação da última parcela, vencida em 10/09/2023. Entretanto, mesmo após diversas tentativas de solução extrajudicial, tal obrigação não foi cumprida. Afirma que o inadimplemento lhe ocasionou prejuízos materiais e morais. Assim, postula a condenação dos réus ao cumprimento da obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva, sob pena de multa diária, bem como ao pagamento da multa contratual e indenização por danos morais. Com a inicial vieram os documentos. Regularmente citados, os réus apresentaram contestação, sustentando, preliminarmente, a necessidade de inclusão dos anuentes do contrato, herdeiros, coproprietários, imobiliária e corretor de imóveis no polo passivo da demanda. No mérito, alegaram, em síntese, inexistir inadimplemento contratual imputável aos demandados, sustentando que a impossibilidade de lavratura da escritura decorreu da complexidade da cadeia dominial do imóvel, da demora na regularização registral, bem como do falecimento de um dos anuentes, circunstâncias que caracterizariam força maior e afastariam sua responsabilidade. Aduziram, ainda, que o autor tinha conhecimento prévio das peculiaridades documentais envolvendo o imóvel (evento 16, DOC1). Com a defesa vieram os documentos. Réplica apresentada em evento 22, DOC1. Intimadas as partes para especificação de provas, o autor pugnou pelo julgamento antecipado da lide, ao passo que os réus requereram a produção de prova oral, documental e técnica simplificada em matéria registral. É o relatório. Decido. II) FUNDAMENTAÇÃO 1 – Julgamento antecipado da lide O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Embora os réus tenham requerido a produção de prova oral e técnica simplificada, as provas pretendidas mostram-se desnecessárias ao deslinde da controvérsia, uma vez que os fatos relevantes encontram-se suficientemente demonstrados pelos documentos acostados aos autos, notadamente pelo instrumento contratual e pelos documentos relativos à regularização do imóvel. Ademais, a definição acerca das obrigações assumidas pelas partes e das consequências de seu inadimplemento constitui matéria que prescinde de conhecimento técnico especializado. Assim, indefiro as provas requeridas pelos réus e procedo ao julgamento antecipado da lide. 2 – Preliminares 2.a – Denunciação da lide/litisconsórcio passivo Os réus sustentam a necessidade de inclusão, no polo passivo da demanda, dos anuentes do contrato e demais integrantes da cadeia dominial do imóvel, ao argumento de que a transferência da propriedade dependeria da atuação de terceiros. Contudo, a preliminar não merece acolhimento. Isso porque a controvérsia deduzida nos autos decorre do inadimplemento contratual imputado aos réus, os quais figuram no instrumento como promitentes vendedores, enquanto Marcelo Moreira Falci, Heloísa Helena Fernandes Falci, Raimundo Silvério de Paula e Rita de Cássia Fernandes de Paula figuram apenas como anuentes. A cláusula 5.2 estabelece expressamente que os promitentes vendedores se comprometem a apresentar toda a documentação necessária à assinatura da escritura pública, enquanto a cláusula 5.3 lhes atribui a responsabilidade pelas despesas relacionadas à interveniência necessária à escritura e abertura de matrícula. Os demais signatários, portanto, não assumiram perante o autor a obrigação principal objeto desta demanda. Assim, rejeito a preliminar, por não se tratar de hipótese de denunciação obrigatória da lide ou de litisconsórcio passivo necessário. 3 – Mérito A controvérsia cinge-se a verificar se os réus inadimpliram a obrigação assumida no contrato particular de promessa de compra e venda, consistente na transferência da propriedade mediante outorga da escritura pública definitiva, bem como se tal inadimplemento enseja a incidência da cláusula penal e indenização por danos morais. A pretensão autoral merece acolhimento. É incontroverso que as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda, figurando os réus como promitentes vendedores e o autor como promissário comprador. Também não há controvérsia quanto ao adimplemento integral do preço pelo autor e à ausência de outorga da escritura pública definitiva. Os réus procuram afastar sua responsabilidade alegando que a regularização da cadeia dominial dependia de terceiros, que houve demora na expedição de documentos, falecimento de um dos anuentes e necessidade de obtenção de alvará judicial. Todavia, tais circunstâncias não afastam o inadimplemento contratual. Ao celebrarem o contrato e receberem integralmente o preço ajustado, os demandados assumiram o dever de apresentar a documentação necessária à transferência do imóvel, obrigação expressamente prevista no instrumento contratual. Não se mostra admissível que os vendedores negociem imóvel cuja situação registral ainda dependa de regularização e, posteriormente, transfiram ao adquirente os riscos decorrentes dessa circunstância. 3.a – Alegação de força maior Também não prospera a alegação de força maior. O falecimento de Marcelo Moreira Falci ocorreu quando já ultrapassado o prazo contratualmente previsto para a outorga da escritura. Conforme estabelecido na cláusula 5.2, a escritura deveria ser providenciada em até 60 (sessenta) dias após a quitação da terceira parcela, vencida em 10/09/2023. Logo, o evento superveniente não constituiu a causa originária do inadimplemento. Além disso, a necessidade de regularização da cadeia dominial era circunstância preexistente ao negócio e conhecida pelos vendedores. Não se trata, portanto, de fato inevitável ou imprevisível apto a configurar a excludente prevista no art. 393 do Código Civil. 3.b – Alegado conhecimento prévio do autor A defesa sustenta que o autor tinha conhecimento das dificuldades registrais envolvendo o imóvel. Ainda que assim fosse, tal circunstância não modifica a solução da lide. O eventual conhecimento da existência de providências documentais pendentes não implica renúncia ao direito de exigir o cumprimento da obrigação assumida pelos vendedores. O contrato não transfere ao comprador a responsabilidade pela regularização da cadeia dominial. Ao contrário, atribui aos promitentes vendedores a apresentação da documentação necessária à lavratura da escritura. Logo, eventual ciência do comprador acerca da situação documental do imóvel não afasta o inadimplemento dos réus. 3.c – Obrigação de fazer Demonstrado o inadimplemento contratual, impõe-se reconhecer o direito do autor à tutela específica. O art. 497 do Código de Processo Civil prestigia a tutela específica das obrigações de fazer, impondo ao magistrado determinar as medidas necessárias à efetiva satisfação do direito reconhecido. Assim, os réus deverão promover todos os atos necessários à outorga da escritura pública definitiva em favor do autor, no prazo fixado no dispositivo. Caso persista o descumprimento, a presente sentença produzirá os efeitos da declaração de vontade dos vendedores, na forma do art. 501 do CPC, sem prejuízo das medidas executivas necessárias ao cumprimento da obrigação. 3.d – Cláusula penal O autor requer a condenação dos réus ao pagamento da multa prevista na cláusula 8.4 do contrato. E razão lhe assiste. Reconhecido o inadimplemento da obrigação assumida pelos promitentes vendedores, mostra-se devida a cláusula penal convencionada, nos termos dos arts. 408 e seguintes do Código Civil. Conforme prevê expressamente o item 8.4 do instrumento, o descumprimento de qualquer cláusula contratual enseja multa correspondente a 20% (vinte por cento) do valor estipulado na cláusula 3.1. Considerando que o negócio foi celebrado pelo valor de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), a multa corresponde a R$24.000,00 (vinte e quatro mil reais), exatamente como postulado na inicial. Assim, procede o pedido. 3.e – Dos danos morais O pedido inicial deve ser indeferido, porque a mera inadimplência contratual, por si só, não enseja a necessidade de reparação civil por danos morais. No entendimento deste juízo a parte autora não sofreu algum dano moral indenizável. III) CONCLUSÃO ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, PARA CONDENAR OS RÉUS A PROMOVEREM TODOS OS ATOS NECESSÁRIOS À OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES, NO PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS, CONTADO DO TRÂNSITO EM JULGADO, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA DE R$500,00 (QUINHENTOS REAIS), LIMITADA A R$30.000,00 (TRINTA MIL REAIS). CONDENO-OS, AINDA, AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO ITEM 8.4 DO CONTRATO, NO IMPORTE DE R$24.000,00 (VINTE E QUATRO MIL REAIS), ACRESCIDO DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA PELA TAXA LEGAL PREVISTA NO ART. 406 DO CCB. INDEFIRO O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. E JULGO EXTINTO O FEITO, COM BASE NO ART. 487, I, DO CPC. Diante da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios; por outro lado, condeno a parte ré ao pagamento dos outros 70% das custas e honorários advocatícios. Fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Publicar, registrar e intimar. Juiz de Fora, data da assinatura eletrônica.