1000745-44.2025.8.26.0597

Intimação

TJSP · Foro de Sertãozinho - 2ª Vara Cível

Processo 1000745-44.2025.8.26.0597 - Reintegração / Manutenção de Posse - Esbulho / Turbação / Ameaça - Emprimo Empreendimentos Imobiliarios Ltda - Flavia Machado da Silva - Vistos. EMPRIMO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ajuizou ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse e perdas e danos em face de FLÁVIA MACHADO DA SILVA. Alega a parte autora, em síntese, que as partes celebraram Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de lote pertencente ao loteamento denominado Jardim Santa Sílvia, situado nesta comarca, tendo a requerida deixado de adimplir as prestações pactuadas. Sustentou que a compradora foi regularmente constituída em mora mediante notificação extrajudicial, permanecendo inadimplente, circunstância que ensejou a resolução do contrato, a caracterização do esbulho possessório e o ajuizamento da presente demanda. Requereu a procedência do pedido, com a rescisão do contrato, a reintegração de posse do imóvel e a aplicação das consequências previstas contratualmente e na Lei nº 6.766/79. Juntou documentos (fls. 1/77). Devidamente citada, a requerida apresentou contestação e reconvenção. Em preliminar, alegou inépcia da petição inicial. No mérito, sustentou que a inadimplência decorreu de dificuldades financeiras e de sucessivas renegociações que teriam produzido aumento excessivo do saldo devedor. Defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a abusividade da taxa de fruição e da cláusula penal e a impossibilidade de reintegração da posse antes da apuração dos valores devidos. Em reconvenção, postulou indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas no imóvel. juntou documentos (fls. 98/119). Houve réplica e contestação à reconvenção (fls. 123/131). Foi realizada perícia técnica para avaliação das acessões existentes sobre o imóvel, sendo o laudo juntado as fls. 176/223, com complementação para correção juntada as fls. 226/228. As partes manifestaram-se sobre a prova técnica (fls. 232/235 e 236/241). É o relatório. Fundamento e Decido. Inicialmente, rejeito a impugnação à gratuidade da justiça concedida à requerida. Os documentos de fls. 111/112 evidenciam que ela exerce a função de auxiliar de monitoramento, percebendo remuneração modesta, circunstância compatível com a declaração de hipossuficiência apresentada. Ademais, uma vez impugnado o benefício, incumbia à autora trazer aos autos elementos concretos aptos a demonstrar a inexistência dos pressupostos para sua concessão, nos termos do art. 99, § 2º, do Código de Processo Civil. Todavia, limitou-se a formular alegações genéricas, desacompanhadas de qualquer prova capaz de infirmar a presunção relativa de veracidade da declaração de insuficiência econômica. Ausentes elementos que evidenciem a capacidade financeira da requerida para arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo de seu sustento ou de sua família, fica mantida a gratuidade da justiça anteriormente deferida. Passo ao mérito. Por primeiro, é bom frisar que a inadimplência da requerida é incontroversa. A própria contestação reconhece que as prestações deixaram de ser pagas, atribuindo o inadimplemento a dificuldades financeiras supervenientes e ao aumento das parcelas decorrente das renegociações celebradas entre as partes. Todavia, a alegação de onerosidade ou abusividade contratual não veio acompanhada de pedido revisional apto a desconstituir os negócios jurídicos posteriormente firmados. Ao contrário, os autos revelam que as renegociações ocorreram mediante manifestação de vontade das partes, sem demonstração concreta de vício de consentimento ou de nulidade contratual. Assim, regularmente constituída em mora a compromissária compradora e persistindo o inadimplemento, é legítima a resolução do contrato por culpa da adquirente. A posse exercida pela requerida decorreu exclusivamente do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes. Rescindido o contrato por inadimplemento da compromissária compradora, desaparece o título jurídico que legitimava sua permanência no imóvel. Ora, a posse inicialmente justa do compromissário comprador torna-se precária após a constituição em mora e a resolução da avença, autorizando a restituição do bem ao proprietário. Consequentemente, é cabível a reintegração de posse postulada pela autora. É bom frisar que a presente controvérsia deve ser solucionada à luz da Lei nº 6.766/79, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. É incontroverso que o contrato foi firmado já sob a vigência da denominada "Lei do Distrato", motivo pelo qual os efeitos econômicos do desfazimento contratual devem observar a disciplina legal específica aplicável aos loteamentos. A autora faz jus à retenção prevista contratualmente e autorizada pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/79, observados os limites legais. Todavia, a apuração dos valores deverá ocorrer em fase de liquidação, quando poderão ser considerados todos os pagamentos realizados pela requerida, os encargos efetivamente incidentes e os abatimentos legalmente admitidos. Quanto à chamada taxa de fruição, assiste razão à requerida. O objeto contratual consiste em lote urbano. A indenização por fruição não possui incidência automática em contratos envolvendo lote sem edificação originária da loteadora, exigindo demonstração concreta de efetivo prejuízo ou utilização econômica apta a justificar a cobrança. Além disso, a perícia revelou que a construção existente foi erigida pela própria requerida. Nessas circunstâncias, admitir a incidência da taxa de fruição pleiteada implicaria transferir à autora vantagem econômica decorrente de acessão construída às expensas da própria adquirente. Por essa razão, o pedido deve ser rejeitado. Quanto à reconvenção, esta merece parcial acolhimento. O art. 34 da Lei nº 6.766/79 dispõe expressamente que, nos casos de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis devem ser indenizadas. A perícia judicial constatou a existência de edificação incorporada ao imóvel, concluindo que as acessões agregaram valor econômico ao bem. O expert apurou valor de R$ 53.495,56, esclarecendo posteriormente, mediante errata, o equívoco material existente na fórmula de cálculo inicialmente lançada, sem alteração do resultado final. A perícia ainda concluiu que as irregularidades identificadas são passíveis de regularização, inexistindo necessidade de demolição da obra. Logo, não se verifica a hipótese do §1º do art. 34 da Lei nº 6.766/79, que afasta a indenização apenas quando as benfeitorias forem incompatíveis com a legislação ou com o contrato. Assim, a requerida faz jus ao ressarcimento das acessões incorporadas ao imóvel. Todavia, eventual débito de IPTU, despesas de regularização ou outras obrigações vinculadas ao imóvel deverão ser oportunamente compensadas na fase de liquidação, oportunidade em que será realizado o encontro de contas entre os créditos e débitos recíprocos. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por EMPRIMO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., para: a) declarar rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra celebrado entre as partes por culpa da requerida; b) determinar a reintegração da autora na posse do imóvel descrito na inicial; c) reconhecer o direito da autora às retenções legalmente previstas no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, cujos valores serão apurados em liquidação de sentença; d) rejeitar o pedido de cobrança de taxa de fruição. Julgo, ainda, PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção para reconhecer o direito da reconvinte à indenização das acessões incorporadas ao imóvel, fixada no valor de R$ 53.495,56, sujeito à atualização monetária desde a data do laudo pericial e posterior compensação com os créditos da autora apurados em liquidação de sentença. Os créditos e débitos recíprocos das partes serão apurados em liquidação de sentença, mediante encontro de contas, observando-se, quanto à indenização das acessões, o valor de R$ 53.495,56 apurado em perícia, corrigido monetariamente desde a data do laudo pericial. Sobre o saldo final apurado incidirão juros de mora segundo a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil Diante da sucumbência recíproca, as partes arcarão proporcionalmente com as custas e despesas processuais (50% para cada). A requerida deverá arcar com o pagamento dos honorários sucumbenciais em favor do defensor da autora, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §2º, incisos I e III do CPC. Já, a autora pagará ao defensor da requerida honorários sucumbenciais que fixo em 10% sobre o valor a ser devolvido à requerida, com base no artigo 85, §2º, incisos I e III. Interposta apelação, a serventia deverá intimar a parte apelada para apresentação de contrarrazões. Havendo recurso adesivo, deverá ser igualmente oportunizada à parte contrária a apresentação de contrarrazões ao referido recurso, independentemente de conclusão. Decorridos os prazos legais, os autos deverão ser imediatamente remetidos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo para apreciação dos recursos interpostos. Por fim, determino a imediata expedição de MLE em favor do perito, sem necessidade de aguardar-se o trânsito em julgado, posto tratar-se de verba alimentar e incontroversa. Após as providências de praxe, arquive-se. P.I. - ADV: FIRMO LEÃO ULIAN (OAB 254292/SP), PAULO RENATO THEODORO (OAB 356519/SP)