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TJSP · Foro de Campos do Jordão - 2ª Vara
Processo 1000717-40.2020.8.26.0116 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Recanto do Sol - Hagon Consultoria de Imoveis Ltda - Renato Schlobach Moysés - Leiloeiro Superbid - Fernando Krueger Cota - Vistos. 1. HAGON CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. opôs EMBARGOS DE DECLARAÇÃO contra a decisão de fls. 712/716, alegando omissões e contradições quanto aos efeitos do acordo homologado, à suspensão da execução e à preservação do resultado da alienação judicial. Requereu a atribuição de efeito suspensivo e, ao final, a modificação do julgado (fls. 739/755). A executada também sustentou a remição da execução, afirmando ter realizado, em 11 de agosto de 2026, o pagamento integral do débito condominial, mediante acordo para pagamento parcelado dos honorários advocatícios, e juntou os comprovantes de fls. 731/738. Por sua vez, o terceiro interessado FERNANDO KRUEGER COTA, diante dos fatos supervenientemente apresentados, requereu a suspensão do prazo para pagamento estabelecido na decisão de fls. 712/716 e sua desvinculação do certame sem imposição de penalidades, declarando expressamente não pretender assumir os riscos decorrentes do novo quadro processual (fls. 756/765). 2. Os embargos evidenciam circunstância documental que não foi especificamente examinada na decisão embargada. Antes da apresentação do instrumento de acordo de fls. 648/651, o próprio CONDOMÍNIO RECANTO DO SOL protocolou a manifestação de fls. 646/647, em 11 de agosto de 2026, às 17h29, informando que o débito executado totalizava R$ 194.063,81, dos quais R$ 139.418,25 correspondiam às obrigações condominiais e R$ 54.645,56 aos honorários advocatícios sucumbenciais. Naquela oportunidade, o exequente afirmou que a executada havia quitado integralmente o débito condominial e que os honorários haviam sido objeto de acordo para pagamento parcelado. Com fundamento nessas circunstâncias, requereu expressamente a imediata suspensão e o consequente cancelamento do leilão, sem prejuízo da homologação do acordo e da suspensão da execução, nos termos do art. 922, do Código de Processo Civil (fls. 646/647). 3. A decisão de fls. 712/716 consignou que o instrumento bilateral de fls. 648/651 não continha pedido expresso de suspensão ou cancelamento do leilão. A afirmação permanece correta quanto ao conteúdo estrito daquele instrumento. Não foi, contudo, especificamente apreciada a manifestação autônoma e imediatamente anterior de fls. 646/647, na qual o próprio exequente requereu o cancelamento da hasta e afirmou a quitação integral do crédito condominial. O documento apresenta relevância para o julgamento dos embargos, pois demonstra que o cancelamento do leilão foi requerido pelo próprio titular do crédito antes do encerramento do certame. 4. Nesse quadro, deve ser desde logo apreciado o pedido formulado por FERNANDO KRUEGER COTA. Embora inicialmente tenha pretendido a preservação do resultado do leilão, o licitante, diante das manifestações supervenientes das partes originárias, declarou expressamente não pretender prosseguir na aquisição e requereu sua desvinculação do certame sem aplicação de penalidades (fls. 756/765). A manifestação ocorreu antes do pagamento do preço e da assinatura do auto de arrematação. Ademais, a própria decisão de fls. 712/716 atribuiu ao licitante a faculdade de assumir ou não os riscos inerentes ao contexto fático-jurídico então existente. Não se justifica, portanto, mantê-lo vinculado a procedimento expropriatório cujo prosseguimento passou a ser questionado por credora e devedora, sobretudo quando o próprio exequente havia requerido o cancelamento do leilão e informado a quitação do crédito condominial. A desvinculação não decorre de simples arrependimento quanto ao imóvel ou ao valor do lance, mas da alteração relevante do quadro processual, revelada pelas manifestações das partes originárias após o encerramento do certame. 5. O pedido de simples suspensão formulado pelo licitante, contudo, não comporta acolhimento. A suspensão do prazo para pagamento conservaria sua condição de licitante vencedor e manteria em aberto a possibilidade de futuro aperfeiçoamento da alienação, embora FERNANDO KRUEGER COTA tenha declarado não pretender assumir os riscos da aquisição e requerido sua desvinculação. As pretensões são à toda evidência incompatíveis entre si. Não é possível ao interessado desvincular-se do certame sem penalidades e, simultaneamente, conservar suspensa sua posição de licitante vencedor para eventual aproveitamento futuro. Deferida a desvinculação postulada, fica prejudicado o aperfeiçoamento da arrematação decorrente do lance anteriormente apresentado. Na hipótese de futura realização de nova hasta relacionada ao imóvel, caberá ao interessado habilitar-se novamente perante o leiloeiro, observadas as condições do novo certame. 6. A desvinculação de FERNANDO KRUEGER COTA não implica, neste momento, definição acerca da existência ou da responsabilidade pelo pagamento da comissão e das despesas do leiloeiro. A matéria deverá ser apreciada separadamente, após o contraditório, considerando-se a atividade efetivamente desenvolvida pelo Auxiliar da Justiça e as circunstâncias que impediram a conclusão da alienação. O licitante, entretanto, não poderá sofrer cobrança ou penalidade em decorrência da ausência de pagamento do preço ou da comissão, pois sua desvinculação é reconhecida judicialmente diante do quadro superveniente trazido pelas partes originárias. 7. Os documentos apresentados indicam, em princípio, a satisfação do débito condominial e a celebração de acordo para pagamento parcelado dos honorários advocatícios, circunstâncias que poderão ensejar a extinção da execução pelo pagamento. O parcelamento dos honorários não impede, por si só, a extinção, ficando eventual inadimplemento sujeito à posterior comunicação e às consequências previstas no acordo homologado. A questão será apreciada após a manifestação do exequente. 8. Diante do exposto: a) DEFIRO o pedido formulado por FERNANDO KRUEGER COTA às fls. 756/765 e o DESVINCULO DEFINITIVAMENTE DO LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO ENCERRADO EM 12 DE AGOSTO DE 2026, sem obrigação de pagamento do preço, da comissão, de multa, de perdas e danos ou de qualquer penalidade decorrente exclusivamente do lance; b) declaro prejudicado o aperfeiçoamento da arrematação em favor de FERNANDO KRUEGER COTA, ficando revogada qualquer autorização eventualmente conferida ao leiloeiro ou à plataforma para assinatura do auto de arrematação em seu nome; c) INDEFIRO o pedido de simples suspensão do prazo para pagamento, pois incompatível com a desvinculação ora deferida e por importar indevida manutenção da condição de licitante vencedor; d) ESCLAREÇO que, na hipótese de futura realização de nova hasta relacionada ao imóvel, eventual interessado deverá habilitar-se novamente perante o leiloeiro, observadas as condições do novo certame; e) intime-se, com urgência e por meio eletrônico, o leiloeiro RENATO SCHLOBACH MOYSÉS para que, até ulterior deliberação, se abstenha de emitir cobrança contra o licitante, aplicar-lhe penalidade, lavrar ou assinar auto de arrematação ou praticar qualquer ato destinado ao aperfeiçoamento da alienação judicial; f) nos termos do art. 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil, intime-se o CONDOMÍNIO RECANTO DO SOL para que, no prazo de 5 dias, manifeste-se sobre os embargos de declaração e esclareça se ratifica a quitação noticiada às fls. 646/647 e se requer a extinção da execução pelo pagamento; g) no mesmo prazo, manifeste-se o leiloeiro acerca da atividade realizada, das despesas suportadas e da comissão que entende devida, apresentando os documentos pertinentes e indicando contra quem formula eventual pretensão de pagamento; h) fica reservada para momento posterior a apreciação dos embargos de declaração, da extinção da execução e da eventual responsabilidade pelo pagamento da comissão e das despesas do leiloeiro. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Campos do Jordao, 03 de setembro de 2026. - ADV: MARINA VIANA DA FONSECA PATTO XAVIER (OAB 311898/SP), RENATO VILLAR (OAB 392150/SP), RICARDO SPINELLI POPPI (OAB 235669/SP), ANA PAULA BERNARDO (OAB 132031/SP)
TJSP · Foro de Campos do Jordão - 2ª Vara
Processo 1000717-40.2020.8.26.0116 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Recanto do Sol - Hagon Consultoria de Imoveis Ltda - Renato Schlobach Moysés - Leiloeiro Superbid - Vistos. 1. Trata-se de manifestação apresentada por FERNANDO KRUEGER COTA, terceiro interessado e licitante declarado vencedor da alienação judicial eletrônica, por meio da qual pretende, em síntese, a preservação do resultado do certame encerrado em 12 de agosto de 2026 e de sua posição jurídica dele decorrente, com afastamento de qualquer consequência pelo não pagamento do preço e da comissão durante o período de indefinição acerca da eficácia da hasta (fls. 657/667). O leiloeiro oficial, por sua vez, noticiou a existência de lance no valor de R$ 1.130.528,10 ofertado por FERNANDO KRUEGER COTA, juntando Auto de Leilão Positivo (fls. 681/683). 2. A controvérsia deve ser examinada a partir da precisa cronologia dos atos documentados nos autos. O acordo celebrado entre CONDOMÍNIO RECANTO DO SOL e HAGON CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. foi submetido à homologação em 11 de agosto de 2026, às 17h31 (fls. 648/653). No instrumento bilateral, as partes requereram a homologação da avença e a suspensão da execução, com fundamento no art. 922 do Código de Processo Civil, pelo prazo necessário ao cumprimento do acordo (fl. 651). Não consta daquele instrumento pedido expresso de suspensão ou cancelamento do leilão então em curso (fls. 648/651). A circunstância assume especial relevância porque as próprias partes disciplinaram expressamente a situação do imóvel, convencionando que permaneceria penhorado em garantia do débito (fl. 649) e estabeleceram, inclusive, as condições para realização de alienação judicial eletrônica na hipótese de retomada da execução (fl. 650). Ainda assim, o requerimento final limitou-se à homologação do acordo e à suspensão da execução (fl. 651). 3. Em 12 de agosto de 2026, o lance de FERNANDO KRUEGER COTA, no valor de R$ 1.130.528,10, foi registrado às 13h52, conforme Auto de Leilão Positivo posteriormente apresentado pelo próprio leiloeiro (fls. 682/683). A decisão que homologou o acordo e determinou a expedição do necessário para comunicação da suspensão/cancelamento do leilão somente foi disponibilizada às 13h59, portanto sete minutos depois da apresentação do lance e apenas um minuto antes do horário previsto para encerramento da praça (fl. 654). O sistema eletrônico permaneceu ativo e encerrou o certame às 14h00, registrando a existência de um participante, um lance no valor de R$ 1.130.528,10 e FERNANDO KRUEGER COTA como vencedor (fls. 668/671). A comunicação direta deste Juízo ao leiloeiro ocorreu posteriormente (fl. 656), tendo o próprio Auxiliar da Justiça informado que tomou ciência da decisão de fl. 654 "ao encerramento do leilão" (fl. 681). Portanto, quando apresentado o lance vencedor, às 13h52, não havia decisão judicial suspendendo a alienação, pois o pronunciamento de fl. 654 somente foi disponibilizado às 13h59. Tampouco há demonstração de que, no intervalo de um minuto subsequente, a determinação tenha sido efetivamente recebida e implementada pelo leiloeiro na plataforma antes do encerramento da praça. 4. Nesse quadro, os fatos supervenientes justificam o esclarecimento dos efeitos da decisão de fl. 654 quanto à alienação judicial. A homologação do acordo celebrado entre CONDOMÍNIO RECANTO DO SOL e HAGON CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. e a suspensão da execução, nos termos do art. 922 do Código de Processo Civil, permanecem íntegras entre seus signatários. Isso, contudo, não autoriza conferir à determinação de comunicação para suspensão/cancelamento do leilão eficácia retroativa capaz de atingir lance regularmente ofertado por terceiro antes da própria disponibilização da decisão judicial, durante certame que permanecia ativo e disponível ao público. FERNANDO KRUEGER COTA não participou da transação celebrada entre exequente e executada e, no momento em que ofertou o lance, inexistia no ambiente da alienação judicial qualquer informação de suspensão do certame. A segurança jurídica e a boa-fé objetiva impedem que eventual intervalo entre a apreciação judicial do acordo e a efetiva comunicação da providência ao Auxiliar da Justiça seja transferido em prejuízo daquele que, estranho às negociações entre as partes, orientou sua conduta pelas informações oficialmente disponibilizadas no procedimento de alienação judicial. 5. Essa conclusão encontra reforço no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2180775-68.2026.8.26.0000, interposto pela própria HAGON CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. com o objetivo de obter o cancelamento do leilão e a sustação dos atos expropriatórios. O pedido de tutela recursal foi indeferido (fl. 695) e, posteriormente, a Colenda 28ª Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, por votação unânime, negou provimento ao recurso (fls. 705/709). No V. Acórdão, assentou-se expressamente que a controvérsia relativa ao saldo devedor "não possui aptidão para comprometer a regularidade da hasta pública ou justificar sua suspensão", reconhecendo-se a adequação do regular prosseguimento dos atos expropriatórios. Consignou-se, ainda, que eventual irregularidade suscetível de atingir interesse do arrematante deve ser arguida pelo próprio interessado, por não possuir a executada legitimidade para defender direito de terceiro em nome próprio (fls. 707/709). Embora o acordo posteriormente celebrado entre exequente e executada não integrasse o objeto daquele recurso, o pronunciamento colegiado confirma premissa relevante para a solução da controvérsia ora apreciada: a regularidade do procedimento expropriatório que se encontrava em curso, tendo sido rejeitada a pretensão da executada de impedir sua continuidade pelos fundamentos então deduzidos. E é justamente o terceiro potencialmente atingido que agora comparece aos autos, demonstrando que sua proposta foi apresentada às 13h52, quando a hasta permanecia regularmente aberta e antes da própria disponibilização da decisão de fl. 654 (fls. 657/667 e 681/683). 6. Não se desconhece que, nos termos do art. 903, caput, do Código de Processo Civil, a arrematação somente será considerada perfeita, acabada e irretratável após a assinatura do respectivo auto pelo Juízo, pelo arrematante e pelo leiloeiro. Não se reconhece, portanto, neste momento, aquisição definitiva do bem pelo licitante. A ausência de aperfeiçoamento formal da arrematação, entretanto, não torna juridicamente inexistente o resultado do certame, nem autoriza que negócio celebrado exclusivamente entre credor e devedor produza efeitos retroativos em prejuízo de terceiro que apresentou proposta válida em alienação judicial regularmente aberta e antes da própria decisão que determinou sua suspensão. A solução adequada, portanto, é preservar o resultado da hasta e permitir seu aperfeiçoamento na forma prevista em lei, sem prejuízo dos efeitos patrimoniais do acordo celebrado entre exequente e executada. 7. A ausência de pagamento do preço e da comissão pelo licitante após o encerramento do certame, por outro lado, não pode ser caracterizada como mora, desistência ou inadimplemento. Após o encerramento da praça passaram a coexistir, de um lado, o registro eletrônico que declarou FERNANDO KRUEGER COTA vencedor e, de outro, a decisão de fl. 654 determinando comunicação para suspensão/cancelamento do leilão. Não seria razoável exigir do licitante, nesse período de indefinição, o pagamento de quantia superior a um milhão de reais e, simultaneamente, sujeitá-lo às consequências editalícias da ausência desse pagamento. Impõe-se, portanto, a restituição integral do respectivo prazo. 8. Diante do exposto, ACOLHO EM PARTE a manifestação de FERNANDO KRUEGER COTA (fls. 657/667) para PRESERVAR O RESULTADO DO LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO ENCERRADO EM 12 DE AGOSTO DE 2026, reconhecendo, para fins de prosseguimento do procedimento expropriatório, sua condição de licitante vencedor pelo lance de R$ 1.130.528,10, sem prejuízo do aperfeiçoamento da arrematação na forma do art. 903, do Código de Processo Civil. MANTENHO a decisão de fl. 654 quanto à homologação do acordo celebrado entre CONDOMÍNIO RECANTO DO SOL e HAGON CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. e à suspensão da execução, esclarecendo, contudo, diante dos fatos supervenientes ora documentados e apreciados, que a determinação de comunicação para suspensão/cancelamento do leilão não alcança o resultado do certame encerrado em 12 de agosto de 2026, cujo lance vencedor fora apresentado anteriormente à própria disponibilização daquela decisão. DECLARO que a ausência de pagamento do preço e da comissão no período compreendido entre o encerramento da hasta e a intimação desta decisão não caracteriza mora, desistência, inadimplemento ou remissão do lance, ficando afastadas as penalidades editalícias exclusivamente relacionadas a esse intervalo. CONCEDO a FERNANDO KRUEGER COTA novo prazo integral de 24 horas, contado de sua intimação desta decisão, para pagamento do preço e da comissão, nos termos do edital e plenamente ciente do contexto fático jurídico dos autos e dos riscos a ele inerentes, sendo ônus exclusivo do arrematante assumi-los ou não. Intime-se o leiloeiro oficial RENATO SCHLOBACH MOYSÉS, por meio eletrônico, para que na hipótese de pagamento disponibilize ao licitante vencedor os meios necessários ao cumprimento da obrigação e, no mesmo prazo, esclareça o aparente erro material constante do Auto de Leilão Positivo de fl. 683 quanto ao valor do lance, pois os demais elementos documentais indicam a quantia de R$ 1.130.528,10 (fls. 668/671 e 681/683). Comprovados tempestivamente os pagamentos, lavre-se o auto de arrematação, observadas as formalidades do art. 903 do Código de Processo Civil. Em tal hipótese, o acordo homologado e os pagamentos dele decorrentes deverão ser considerados oportunamente na apuração dos créditos e na destinação do produto da alienação, vedada qualquer satisfação em duplicidade e observadas as preferências legalmente incidentes. Intimem-se. - ADV: MARINA VIANA DA FONSECA PATTO XAVIER (OAB 311898/SP), ANA PAULA BERNARDO (OAB 132031/SP), RENATO VILLAR (OAB 392150/SP)
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