1000323-27.2025.8.26.0417

Intimação

TJSP · Foro de Paraguaçu Paulista - 3ª Vara

Processo 1000323-27.2025.8.26.0417 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Daniel Arsênio da Silva - Roseli Rodrigues Gonçalves - - Juliana Gimenes Assessoria Imobiliária - Vistos. Trata-se de ação de perdas e danos cumulada com restituição de caução não devolvida e multa contratual, ajuizada por Daniel Arsênio da Silva em face de Roseli Rodrigues Gonçalves e de Juliana Oliveira Gimenes Avaliação de Imóveis, decorrente de contrato de locação residencial firmado em 16 de outubro de 2023, tendo por objeto o imóvel situado na Rua José Furniel, nº 71, Vila Nova, nesta cidade, com aluguel mensal de R$ 1.100,00 e caução prestada pelo autor no valor de R$ 3.000,00, correspondente a três aluguéis. Narra o autor que, no curso da locação, foram surgindo defeitos supervenientes no imóvel, notadamente vazamentos, umidade nas paredes, caixa d'água destampada e com risco de contaminação, além de piso com risco de afundamento, o que teria comprometido a habitabilidade da moradia e ensejado inúmeros dissabores a ele e à sua família, integrada por uma criança de tenra idade. Aduz que, diante disso, ajustou com as requeridas a rescisão consensual do contrato, sem incidência de multa, mas que a caução prestada não lhe foi restituída, razão pela qual pleiteia a declaração de rescisão contratual, a restituição da caução devidamente corrigida, a condenação das requeridas ao pagamento de multa contratual equivalente a três aluguéis, verba honorária contratual de vinte por cento e indenização por danos morais. Citada, a corré Juliana Oliveira Gimenes Avaliação de Imóveis ofertou contestação tempestiva às fls. 114/138, na qual arguiu, em preliminar, a nulidade da pretendida citação da corré Roseli no endereço da própria administradora, por ausência de poderes específicos para tanto, bem como a sua própria ilegitimidade passiva, sustentando atuar como mera mandatária da locadora, nos termos do artigo 653 do Código Civil, invocando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de São Paulo nesse sentido. No mérito, sustentou que a caução foi utilizada para quitação de débitos de água, luz e aluguéis deixados em aberto pelo autor, bem como para o custeio de reparos necessários à reentrega do imóvel, cujo montante teria superado o próprio valor caucionado, e impugnou a existência de dano moral indenizável. Não localizada inicialmente para citação, a corré Roseli Rodrigues Gonçalves veio a ser citada, após pesquisa de endereço pelo sistema SISBAJUD, no endereço em que efetivamente reside, na cidade de Toledo, Estado do Paraná, ofertando contestação às fls. 233/241, na qual postulou os benefícios da justiça gratuita, arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que jamais manteve contato direto com o autor e de que toda a gestão da locação foi exercida com exclusividade pela imobiliária administradora, e, no mérito, subsidiariamente, aderiu aos fundamentos da contestação ofertada pela corré imobiliária, invocando ainda precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo a propósito da legitimidade da retenção da caução para quitação de débitos do locatário. O autor impugnou ambas as contestações (fls. 220/225 e 273/277), sustentando a responsabilidade solidária das requeridas com fundamento nos artigos 186, 187 e 667 do Código Civil e na denominada teoria da asserção, impugnando também a gratuidade postulada pela corré Roseli. Sobreveio o despacho de fls. 282, que, sem prejuízo da possibilidade de julgamento antecipado, determinou a especificação de provas pelas partes e facultou manifestação sobre as matérias de ordem pública previstas no artigo 10 do Código de Processo Civil, reservando a apreciação das preliminares para momento oportuno. Em atendimento, manifestaram-se a corré Roseli (fls. 286), o autor (fls. 287/289) e a corré imobiliária (fls. 290/293), esta última reiterando a preliminar de ilegitimidade passiva e juntando novos documentos (fls. 294/310). Facultada manifestação específica sobre tais documentos (despacho de fls. 311), sobrevieram as petições de fls. 314 e de fls. 315/317, com as quais se encerrou, até este momento, a fase de organização do processo. Pois bem. A declaração de hipossuficiência econômica formulada por pessoa natural goza de presunção legal de veracidade, nos termos do artigo 99, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil, presunção esta que somente pode ser afastada mediante a demonstração de elementos concretos em sentido contrário. No caso dos autos, a requerida Roseli instruiu seu pedido com cópia de sua Carteira de Trabalho Digital e de holerite salarial, dos quais se extrai que percebe remuneração mensal inferior a dois salários mínimos, na condição de operadora de produção. A impugnação deduzida pelo autor, fundada exclusivamente na alegação genérica de que o imóvel locado pertenceria também ao cônjuge da requerida, sem qualquer prova documental da situação econômica deste, não é apta a infirmar a presunção legal, notadamente porque a gratuidade, ainda que deferida, restringe-se à pessoa da requerida e não afasta a possibilidade de execução das verbas de sucumbência caso, no futuro, sobrevenha modificação de sua condição financeira, nos termos do artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil. Defiro, pois, à requerida Roseli Rodrigues Gonçalves os benefícios da justiça gratuita. Arguiram ambas as requeridas, cada qual a seu modo, a ilegitimidade passiva ad causam. A corré Juliana Oliveira Gimenes Avaliação de Imóveis sustenta atuar como mera mandatária da locadora, nos termos do artigo 653 do Código Civil, de sorte que os atos por ela praticados no âmbito da administração da locação, tais como recebimento de valores, realização de vistorias e intermediação de reparos, seriam havidos como atos da própria mandante, não lhe sendo oponível responsabilidade pessoal, tese que encontra amparo em reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de São Paulo, na linha dos precedentes colacionados na contestação. Por sua vez, a corré Roseli sustenta que jamais manteve contato direto com o autor e que toda a gestão da locação foi exercida com exclusividade pela administradora, o que afastaria sua legitimidade para figurar no polo passivo. A legitimidade passiva, todavia, é aferida in status assertionis, vale dizer, à luz da relação jurídica tal como narrada na petição inicial, tomando-se por hipoteticamente verdadeiras as afirmações do autor, sem que se ingresse, nesse momento processual, no exame da efetiva procedência de tais afirmações, providência que compete exclusivamente ao juízo de mérito. No que tange à corré Roseli Rodrigues Gonçalves, a legitimidade passiva decorre diretamente de sua qualidade de locadora e proprietária do imóvel, sendo dela, por força do artigo 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245 de 1991, a obrigação legal de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. A circunstância de a administração cotidiana do contrato ter sido delegada a terceiro não desloca essa responsabilidade legal, cuja eventual excludente, fundada na ausência de culpa pessoal ou na conduta autônoma da administradora, constitui matéria afeta ao mérito da causa, e não à legitimidade para a causa. Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré Roseli. Quanto à corré Juliana Oliveira Gimenes Avaliação de Imóveis, o autor não lhe imputa responsabilidade apenas pelos atos ordinários de administração da locação, os quais, de fato, seriam insuscetíveis de gerar responsabilidade pessoal da mandatária, à luz do artigo 653 do Código Civil e da jurisprudência invocada em sua defesa. A petição inicial atribui à administradora conduta própria e autônoma, consistente na demora na entrega do laudo de vistoria inicial, a qual, segundo alegado, teria impedido o autor de tomar prévio conhecimento dos defeitos do imóvel antes de nele ingressar com sua família, fato este que, se comprovado, poderia configurar ato ilícito próprio da administradora, extravasante dos limites do mandato de mera gestão da locação, nos termos dos artigos 186 e 187 do Código Civil. Tomando-se por hipoteticamente verdadeira essa narrativa, tal como exige a teoria da asserção, não se pode, nesta fase, afastar de plano a legitimidade passiva da administradora, sob pena de se antecipar, indevidamente, o próprio julgamento do mérito quanto à existência e extensão de eventual culpa pessoal sua. Rejeito, portanto, também a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré Juliana Oliveira Gimenes Avaliação de Imóveis, ressalvando que a efetiva comprovação, ou não, de conduta culposa própria e autônoma da administradora será oportunamente examinada por ocasião da sentença, à luz da prova a ser produzida. Da preliminar relativa à citação da corré Roseli no endereço da administradora. Encontra-se prejudicada, por perda superveniente de objeto, a controvérsia estabelecida em torno da tentativa de citação da corré Roseli no endereço da administradora corré, porquanto a requerida veio a ser regularmente citada em seu próprio endereço, na cidade de Toledo, Estado do Paraná, após pesquisa realizada pelo sistema SISBAJUD, e ofertou contestação tempestiva, exercendo plenamente seu direito de defesa, de modo que nenhum prejuízo processual subsiste a ser sanado. Não há outras matérias de ordem pública a serem examinadas de ofício, nem foram elas suscitadas pelas partes na oportunidade que lhes foi facultada pelo despacho de fls. 282, em atenção ao artigo 10 do Código de Processo Civil, encontrando-se o processo em condições de prosseguir para a fase instrutória. A prova documental já produzida nos autos, tanto pelo autor quanto pelas requeridas, será oportunamente valorada por ocasião da sentença, não havendo notícia de documento novo cuja juntada ainda dependa de provimento judicial específico. Defiro a produção de prova testemunhal, com os róis apresentados pelo autor (fls. 287/289) e pela corré Juliana Oliveira Gimenes Avaliação de Imóveis (fls. 290/293), observado o limite de três testemunhas por fato controvertido e de dez testemunhas no total, nos termos do artigo 357, parágrafo 6º, do Código de Processo Civil, o que se mostra atendido diante do número de testemunhas arroladas por cada parte. Consigno, todavia, que a testemunha Letícia Santos Andrade, arrolada pelo autor, é sua companheira, de modo que deverá ser ouvida na qualidade de informante, sem prestar o compromisso legal de dizer a verdade, nos termos do artigo 447, parágrafos 2º, inciso I, e 4º, do Código de Processo Civil, circunstância que em nada prejudica sua oitiva, mas que deve ser desde logo esclarecida às partes para os fins de valoração da prova. Defiro o depoimento pessoal recíproco requerido pelas partes, devendo o autor, a corré Roseli Rodrigues Gonçalves e a representante legal da corré Juliana Oliveira Gimenes Avaliação de Imóveis ser intimados pessoalmente para comparecimento à audiência de instrução, com a expressa advertência de que o não comparecimento injustificado, ou a recusa em depor, importará na aplicação da pena de confissão quanto à matéria de fato, nos termos do artigo 385, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil. O pedido de acareação entre a corré Roseli e a representante da corré imobiliária, formulado pelo autor, mostra-se, por ora, prematuro, na medida em que a acareação pressupõe divergência entre declarações já efetivamente colhidas em depoimento, nos termos do artigo 461 do Código de Processo Civil. Fica, pois, indeferido nesta fase, podendo ser reapreciado em audiência, de ofício ou a requerimento, caso se evidencie divergência substancial entre os depoimentos pessoais a serem colhidos. Fixo como pontos controvertidos a serem esclarecidos pela instrução, sem prejuízo de outros que emerjam do conjunto probatório, os seguintes, a saber, se o imóvel locado foi entregue ao autor em condições adequadas de habitabilidade, nos termos exigidos pela Lei nº 8.245 de 1991, ou se já ostentava, desde o início da locação, os vícios e defeitos apontados na petição inicial; se o decurso do prazo de quarenta e oito horas para impugnação do laudo de vistoria inicial, sem manifestação do autor, importou aceitação tácita das condições nele descritas; se a rescisão consensual do contrato compreendeu apenas a dispensa da multa por resilição antecipada ou se abrangeu também a quitação integral de encargos pendentes e eventuais reparos necessários à reentrega do imóvel; se a utilização da caução para quitação de tais débitos, tal como afirmado pelas requeridas, restou efetivamente demonstrada e revela-se proporcional aos valores caucionados; se a corré administradora praticou, por conduta própria e autônoma, ato ilícito extravasante dos limites do mandato de gestão da locação, apto a ensejar sua responsabilização pessoal e solidária; e, por fim, a existência e a eventual extensão dos danos morais alegados pelo autor. O ônus da prova observará a regra geral do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbindo ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, notadamente a existência dos defeitos do imóvel e a retenção indevida da caução, e às requeridas a comprovação dos fatos extintivos, modificativos ou impeditivos por elas invocados, em especial a regularidade da utilização da caução e a inexistência de conduta culposa pessoal. Designo audiência de instrução e julgamento, a ser aprazada pela serventia conforme pauta disponível, para a colheita da prova oral ora deferida, intimando-se as partes, seus patronos e as testemunhas arroladas. Intimem-se. - ADV: PAULO CESAR TAKEMURA (OAB 151141/SP), GENESIO CORREA DE MORAES FILHO (OAB 69539/SP), OSMAR SOARES COELHO (OAB 141081/SP), ANA CAROLINA CAÇÃO DE MORAES (OAB 345694/SP)