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STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO
AREsp 3178378/MT (2026/0055330-5) RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE:SIDNEIA ADRIANA FAVERO BRANDO AGRAVANTE:VALDECIR BRANDO DOS SANTOS ADVOGADO:LEONARDO DE MATTOS - MT014561B AGRAVANTE:GUSTAVO GALATO ADVOGADOS:ALEXANDRE MELO SOARES - RS051040 JULIANO DOS SANTOS SEGER - SC033269 AGRAVADO:GABRIEL BEDIN FAVERO ADVOGADOS:FERNANDO AUGUSTO VIEIRA DE FIGUEIREDO - MT007627A EDNILSON ZANARDINI MENEZES - MT016313O EMERSON UDSON LEITE XAVIER - MT027015O AGRAVADO:SIDNEIA ADRIANA FAVERO BRANDO AGRAVADO:VALDECIR BRANDO DOS SANTOS ADVOGADO:LEONARDO DE MATTOS - MT014561B DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SIDNEIA ADRIANA FAVERO E VALDECIR BRANDO DOS SANTOS contra decisão que não admitiu o recurso especial, manejado, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea ‘a’, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso assim ementado (fls. 1.156-1.164): DIREITO CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO PÚBLICO C/C RECONHECIMENTO DE DOMÍNIO E INTERDITO PROIBITÓRIO. NEGÓCIOS JURÍDICOS SUCESSIVOS SOBRE O MESMO BEM. SIMULAÇÃO, FRAUDE E MÁ-FÉ CONFIGURADAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS NÃO PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico ajuizada por Gabriel Bedin Fávero, que alega ter adquirido, em 21-1-2021, imóvel da corré Sidneia Adriana Fávero Brando, o qual foi posteriormente alienado, em 6-12-2021, ao corréu Gustavo Galato. Sustenta que os réus atuaram em conluio para simular a venda posterior com o intuito de fraudar seus direitos. Os réus, por sua vez, interpuseram Recursos buscando a validade do segundo negócio jurídico e afastar a nulidade do registro imobiliário correspondente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao reconhecer a nulidade da alienação anterior à aquisição do autor, verificar a existência de simulação nos negócios jurídicos firmados entre os corréus Sidneia e Gustavo e avaliar a boa-fé do adquirente posterior e a validade do registro imobiliário realizado. III. RAZÕES DE DECIDIR A análise da validade da alienação do imóvel ao autor pressupõe o exame da cadeia dominial, sendo legítima a verificação da efetiva titularidade do bem por Sidneia no momento da venda. A alienação posterior a Gustavo configura negócio jurídico simulado, diante da ausência de animus domini, do não exercício da posse e da inexistência de pagamento real por parte de Sidneia na suposta aquisição anterior. A presunção de boa-fé decorrente do registro imobiliário é elidida por provas contundentes da ciência de Gustavo acerca da ocupação do imóvel e da existência de negociação anterior. O imóvel encontrava-se locado e em pleno funcionamento como clínica médica, com contrato celebrado pelo autor e redigido pela própria Sidneia, revelando a posse legítima do primeiro adquirente. As versões conflitantes dos recorrentes quanto à forma de pagamento da segunda alienação e a ausência de comprovação documental reforçam a tese de simulação. A amizade entre os envolvidos, a atuação de Sidneia como advogada no negócio anterior e a tentativa de conferir aparência de legalidade à venda posterior são indicativos de conluio fraudulento. A escritura pública, ainda que sem registro, aliada à posse e à boa-fé, é suficiente para conferir validade ao negócio firmado por Gabriel. A sentença está devidamente fundamentada, baseada em provas consistentes, e deve ser mantida em sua integralidade, diante da ausência de elementos que justifiquem sua reforma. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos não providos. (grifou-se) Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 1.203/1.210). Nas razões do recurso especial (fls. 1.251-1.279), a parte recorrente pede seja julgado improcedente o pedido inicial “em homenagem” aos arts. 141, 492 e 493 do Código de Processo Civil e dos arts. 1.829, 1.838, 1.845 e 1.245, § 1º, do CC, bem assim dos arts. 1º, 186 e 191 da Lei n. 6.015/1973 e do art. 33 da Lei n. 8.245/1991. Sustenta que a compra e venda que celebrou com GUSTAVO existiu, foi legítima, com pagamento e tradição, e foi levada a registro, não tendo a parte autora se desincumbido do ônus de comprovar a suposta simulação ou fraude, conforme prova oral e documental que menciona. Aduz que celebrou a primeira compra e venda com GABRIEL durante a pandemia da COVID-19, para que o imóvel ficasse na família caso viesse a óbito e, por isto, a escritura nunca foi registrada. Diz que a locação que teria sido celebrada por GABRIEL com terceiro não existiu, o instrumento contratual é falso e, de qualquer modo, não haveria o direito de preferência do locatário de que se cogitou. Defende que, ausente registro, não há má-fé imputável ao segundo adquirente do imóvel, conforme entendimento jurisprudencial acerca do art. 1.245, § 1º, do CC e dos arts. 1º, 186 e 191 da Lei n. 6.015/1973. Reafirma e transcreve as alegações de sua contestação. Contrarrazões juntadas às fls. 1.285-1.306. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Sem impugnação, conforme certificado às fls. 1.348. Assim delimitada a controvérsia, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço e nego provimento. Cuida-se, na origem, de demanda promovida por GABRIEL BEDIN FÁVERO contra SIDNEIA ADRIANA FÁVERO BRANDO, VALDECIR BRANDO DOS SANTOS, e GUSTAVO GALATO pleiteando “seja decretada a nulidade da escritura lavrada às fls. 085/087, do livro 124-E, do 2º Serviço Notarial e Registral de Juara/MT, com o consequente cancelamento de seu registro (R-09/318) no cartório de imóveis correspondente” (fl. 90). Alegou GABRIEL que havia adquirido imóvel por força de contrato de compra e venda celebrado com SIDNEIA, por escritura pública lavrada em 20.1.2021, mas que, antes do registro no fólio real, SIDNEIA vendeu o mesmo imóvel para GUSTAVO, em 6.12.2021, por escritura levada a registro no dia 16.12.2021, em negócio que afirmou se tratar de fraude. O juízo de primeiro grau julgou procedente a demanda para A) declarar a nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda lavrada em favor do requerido Gustavo Galato, com fundamento nos arts. 167 e 166, inciso VI, do Código Civil, por ter sido celebrada em manifesta violação à boa-fé objetiva e em evidente afronta a direito anteriormente constituído, reconhecendo-se a ineficácia do referido ato jurídico. B) Em consequência, EXPEÇA-SE mandado de cancelamento do respectivo registro imobiliário da matrícula 318 (R-09/2018) perante o Cartório de Registro de Imóveis de Lucas do Rio Verde/MT, nos termos do art. 216 e art. 250, da Lei n. 6.015/73, restabelecendo-se a situação jurídica anterior, consistente na alienação firmada entre o autor Gabriel Bedin Fávero e a requerida Sidneia Adriana Fávero Brando, a qual deve ser registrada em nome do autor. C)Com fundamento no princípio da causalidade, este Juízo CONDENA os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios no importe equivalente a 10 % (dez por cento) sobre o valor atualizado pelo IPCA/E-IBGE, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil. (fl. 943) O acórdão local afastou a ocorrência de julgamento extra petita que havia sido suscitada no recurso de apelação com os seguintes fundamentos: O autor (Gabriel Bedin Fávero) ajuizou a presente demanda alegando que em 21-1-2021 adquiriu um imóvel da corré Sidneia Adriana Fávero Brando, que, posteriormente, em 6-12-2021 alienou o mesmo imóvel para o corréu Gustavo Galato. Diz que os réus agiram em conluio simulando a venda da referida área com o objetivo de burlar seus direitos. A controvérsia cinge-se à validade dos negócios jurídicos sucessivos envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 318 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT, bem como à alegada boa-fé do adquirente posterior e à suposta inexistência de simulação na alienação. O apelante (Gustavo) busca afastar a nulidade do registro imobiliário em seu nome, alegando que a sentença teria incorrido em julgamento extra petita ao reconhecer, de ofício, a nulidade da aquisição anterior da apelada Sidneia, o que extrapolaria os limites da lide. A análise da validade do domínio transmitido a Gabriel não poderia ser dissociada da apuração da cadeia dominial do imóvel. Ao reconhecer que a escritura lavrada entre Sidneia e o autor fora precedida por uma transferência apenas formal do domínio, sem respaldo fático ou patrimonial, o juízo de origem não excedeu os limites do pedido, mas apenas firmou premissas indispensáveis para aferir a legitimidade da alienação havida entre Gabriel e Sidneia, cuja validade fora contestada nos autos. Ressalta-se que a declaração de nulidade do negócio posterior celebrado entre Sidneia e Gustavo, objeto direto do pedido, exigia, como consequência lógica, o reconhecimento da inexistência de domínio legítimo da vendedora à época da alienação. Tal constatação não configura julgamento além dos limites da demanda, mas decorre diretamente da causa de pedir e da prova produzida. (fls. 1.161 – grifou-se) E o Tribunal de origem manteve a conclusão da sentença de que deve prevalecer a primeira compra e venda por escritura pública, invalidando-se o segundo negócio diante da fraude havida na alienação a non domino, com verdadeiro conluio entre a alienante e o segundo adquirente. Confira-se o teor do voto condutor: O juízo agiu com acerto ao constatar que Sidneia não exercia posse sobre o bem, tampouco comprovou ter quitado o preço da suposta compra feita em 2007, sendo certo que a propriedade formal em seu nome jamais se materializou no plano dos fatos. A ausência de animus domini, o não exercício dos poderes inerentes à propriedade e a inexistência de comprovação de pagamento indicam que a transação foi meramente formal, constituindo simulação. A esse respeito, a argumentação do apelante, no sentido de que a escritura em seu favor seria válida por ter sido registrada, não se sustenta diante da prova de má-fé e da ausência de boa-fé objetiva na aquisição. Os elementos constantes dos autos revelam que Gustavo tinha ciência da anterior ocupação do imóvel, o qual, à época da suposta compra, encontrava-se locado e em pleno funcionamento como clínica médica. A referida ocupação, inclusive, fora intermediada pela própria Sidneia, que redigiu o contrato de locação e acompanhou a negociação com os locatários. A alegação de desconhecimento da posse não se coaduna com a realidade, notadamente em se tratando de imóvel de destaque na cidade, situado em área central, amplamente identificado e notoriamente ocupado. Destaca-se, portanto, que o imóvel estava ocupado, com contrato de locação vigente celebrado entre o autor e terceiro, o que demonstra a posse legítima exercida por Gabriel, posse essa conhecida de todos os envolvidos. Ademais, as versões apresentadas pelos apelantes a respeito da forma de pagamento da segunda alienação se mostram contraditórias e frágeis. Enquanto Gustavo afirma ter realizado diversas transferências bancárias, não sabe precisar valores, datas ou origem dos recursos. Por sua vez, Sidneia apresenta planilha genérica com registros posteriores à lavratura da escritura, sem vínculo direto com a transação alegada. A simulação se torna ainda mais evidente diante da amizade prévia entre os envolvidos e da tentativa de conferir aparência de legalidade a uma alienação realizada após o autor ter celebrado escritura pública e exercido posse sobre o bem. No que se refere ao Recurso de Sidneia e Valdecir, repisa-se que a alienação do imóvel a Gabriel foi formalizada por escritura pública regularmente lavrada, com imediata tradição e exercício de posse. A ausência de registro não invalida o negócio, tampouco o torna ineficaz entre as partes. A escritura pública de compra e venda de imóvel, ainda que não registrada, produz efeitos obrigacionais e serve como título hábil para o reconhecimento do domínio em juízo, desde que acompanhada da posse e da boa-fé do adquirente, como no caso dos autos. Ademais, a alegação de que se trataria de negócio simbólico carece de verossimilhança, especialmente diante do conteúdo dos depoimentos testemunhais e da documentação apresentada, que confirmam a efetiva intenção de alienar o bem ao autor. Os apelantes (Sidneia e Valdecir) sustentam, em síntese, que a escritura firmada com o autor não foi acompanhada de efetivo pagamento. Contudo, essa versão foi expressamente refutada pela prova oral e documental produzida, especialmente pelos depoimentos prestados por Camila Barreto e Rodrigo Nery, locatários do imóvel, que confirmaram que a negociação do aluguel foi feita com Gabriel, com intermediação de Sidneia como advogada da família, sem jamais se apresentar como proprietária. Aliás, é incontroverso nos autos que a própria Sidneia redigiu o contrato de locação em nome do autor, o que enfraquece a tese de ausência de tradição do bem ou de exercício de posse por Gabriel. Por sua vez, Gustavo Galato defende a validade do negócio com fundamento na presunção de boa-fé decorrente do registro imobiliário. Tal argumento, no entanto, não subsiste frente à robusta prova dos autos. A alegação de boa-fé é infirmada por sua relação de proximidade com os demais apelantes, pela incoerência de suas declarações quanto ao pagamento, ora afirmando ter efetuado transferências bancárias, ora indicando pagamento em espécie, sem qualquer documento comprobatório. Além disso, a alegação de ignorância quanto à ocupação do imóvel não se sustenta, diante da localização do bem em ponto notório da cidade e da atividade comercial ali instalada (clínica Ultraclin), circunstâncias públicas e ostensivas. É relevante destacar que a validade do registro imobiliário, embora goze de presunção relativa de legitimidade, não resiste à demonstração cabal de simulação e fraude, como se observa no caso concreto. A forma não pode prevalecer sobre a substância do negócio jurídico. O Código Civil, em seu art. 167, §1º, inciso I, reputa nulo o negócio jurídico simulado, e, conforme reconhecido pelo juízo a quo, foi justamente isso que se verificou na relação estabelecida entre Sidneia e Gustavo. Portanto, a análise da cadeia dominial e a constatação da ausência de transmissão efetiva de domínio por Sidneia constituem premissas essenciais para a declaração de nulidade do negócio jurídico posterior, sendo consectários lógicos do pedido principal formulado por Gabriel. Pois bem. Ainda que compreendidas as razões recursais a partir deste contexto, o recurso especial não pode ser conhecido. Não houve indicação de nenhum artigo de lei que teria sido violado pelo acórdão recorrido, limitando-se a recorrente a pugnar pela reforma do acórdão por não concordar com as suas conclusões, em especial quanto à prova produzida. Ainda que mencionados, de passagem, alguns dispositivos legais, a parte recorrente não logrou demonstrar em que medida o acórdão os teria violado. Assim, porque inviabilizada a compreensão da controvérsia, o recurso não pode ser conhecido em virtude da deficiência na sua fundamentação, atraindo a aplicação da Súmula 284/STF. De qualquer modo, rever as conclusões do Tribunal de origem a respeito da simulação havida no segundo negócio demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7/STJ. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro de 12% para 15% do valor atualizado da causa a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, ônus suspenso no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Ministro MARIA ISABEL GALLOTTI
STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO
AREsp 3178378/MT (2026/0055330-5) RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE:SIDNEIA ADRIANA FAVERO BRANDO AGRAVANTE:VALDECIR BRANDO DOS SANTOS ADVOGADO:LEONARDO DE MATTOS - MT014561B AGRAVANTE:GUSTAVO GALATO ADVOGADOS:ALEXANDRE MELO SOARES - RS051040 JULIANO DOS SANTOS SEGER - SC033269 AGRAVADO:GABRIEL BEDIN FAVERO ADVOGADOS:FERNANDO AUGUSTO VIEIRA DE FIGUEIREDO - MT007627A EDNILSON ZANARDINI MENEZES - MT016313O EMERSON UDSON LEITE XAVIER - MT027015O AGRAVADO:SIDNEIA ADRIANA FAVERO BRANDO AGRAVADO:VALDECIR BRANDO DOS SANTOS ADVOGADO:LEONARDO DE MATTOS - MT014561B DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GUSTAVO GALATO contra decisão que não admitiu o recurso especial, manejado, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea ‘a’, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso assim ementado (fls. 1.156-1.164): DIREITO CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO PÚBLICO C/C RECONHECIMENTO DE DOMÍNIO E INTERDITO PROIBITÓRIO. NEGÓCIOS JURÍDICOS SUCESSIVOS SOBRE O MESMO BEM. SIMULAÇÃO, FRAUDE E MÁ-FÉ CONFIGURADAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS NÃO PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico ajuizada por Gabriel Bedin Fávero, que alega ter adquirido, em 21-1-2021, imóvel da corré Sidneia Adriana Fávero Brando, o qual foi posteriormente alienado, em 6-12-2021, ao corréu Gustavo Galato. Sustenta que os réus atuaram em conluio para simular a venda posterior com o intuito de fraudar seus direitos. Os réus, por sua vez, interpuseram Recursos buscando a validade do segundo negócio jurídico e afastar a nulidade do registro imobiliário correspondente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao reconhecer a nulidade da alienação anterior à aquisição do autor, verificar a existência de simulação nos negócios jurídicos firmados entre os corréus Sidneia e Gustavo e avaliar a boa-fé do adquirente posterior e a validade do registro imobiliário realizado. III. RAZÕES DE DECIDIR A análise da validade da alienação do imóvel ao autor pressupõe o exame da cadeia dominial, sendo legítima a verificação da efetiva titularidade do bem por Sidneia no momento da venda. A alienação posterior a Gustavo configura negócio jurídico simulado, diante da ausência de animus domini, do não exercício da posse e da inexistência de pagamento real por parte de Sidneia na suposta aquisição anterior. A presunção de boa-fé decorrente do registro imobiliário é elidida por provas contundentes da ciência de Gustavo acerca da ocupação do imóvel e da existência de negociação anterior. O imóvel encontrava-se locado e em pleno funcionamento como clínica médica, com contrato celebrado pelo autor e redigido pela própria Sidneia, revelando a posse legítima do primeiro adquirente. As versões conflitantes dos recorrentes quanto à forma de pagamento da segunda alienação e a ausência de comprovação documental reforçam a tese de simulação. A amizade entre os envolvidos, a atuação de Sidneia como advogada no negócio anterior e a tentativa de conferir aparência de legalidade à venda posterior são indicativos de conluio fraudulento. A escritura pública, ainda que sem registro, aliada à posse e à boa-fé, é suficiente para conferir validade ao negócio firmado por Gabriel. A sentença está devidamente fundamentada, baseada em provas consistentes, e deve ser mantida em sua integralidade, diante da ausência de elementos que justifiquem sua reforma. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos não providos. (grifou-se) Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 1.203/1.210). Nas razões do recurso especial (fls. 1.218-1.246), a parte recorrente alega violação dos arts. 141, 492 e 493 do Código de Processo Civil e dos arts. 1.829, 1.838, 1.845 e 1.245, § 1º, do CC, bem assim dos arts. 1º, 186 e 191 da Lei n. 6.015/1973 e do art. 33 da Lei n. 8.245/1991. Sustenta que a sentença, mantida pelo acórdão local, inovou ao declarar a nulidade da compra e venda anterior, objeto do registro n. 6 da matrícula imobiliária, entre SIDNEIA e terceiro, sem qualquer pedido ou mesmo alegação das partes neste sentido e sem que pudesse exercer o contraditório. Defende que, na verdade, o negócio jurídico pelo qual o autor GABRIEL adquiriu o imóvel é nulo, por simulação, e não a comprova e venda que celebrou, tudo conforme a prova oral e documental que menciona. Alega que as razões invocadas, para afastar a suspeita em torno do primeiro negócio, atinentes à incomunicabilidade do imóvel e, para levantar suspeita em torno do segundo negócio, atinentes ao direito de preferência estão em descompasso com a legislação própria. Aduz que a falta de registro do negócio translativo anterior afasta qualquer cogitação de má-fé do segundo adquirente, conforme o disposto no art. 1.245, § 1º, do CC e nos arts. 1º, 186 e 191 da Lei n. 6.015/1973. Reafirma e transcreve as alegações de sua contestação. Contrarrazões juntadas às fls. 1.285-1.306. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Sem impugnação, conforme certificado às fls. 1.348. Assim delimitada a controvérsia, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Cuida-se, na origem, de demanda promovida por GABRIEL BEDIN FÁVERO contra SIDNEIA ADRIANA FÁVERO BRANDO, VALDECIR BRANDO DOS SANTOS, e GUSTAVO GALATO pleiteando “seja decretada a nulidade da escritura lavrada às fls. 085/087, do livro 124-E, do 2º Serviço Notarial e Registral de Juara/MT, com o consequente cancelamento de seu registro (R-09/318) no cartório de imóveis correspondente” (fl. 90). Alegou GABRIEL que havia adquirido imóvel por força de contrato de compra e venda celebrado com SIDNEIA, por escritura pública lavrada em 20.1.2021, mas que, antes do registro no fólio real, SIDNEIA vendeu o mesmo imóvel para GUSTAVO, em 6.12.2021, por escritura levada a registro no dia 16.12.2021, em negócio que afirmou se tratar de fraude. O juízo de primeiro grau julgou procedente a demanda para A) declarar a nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda lavrada em favor do requerido Gustavo Galato, com fundamento nos arts. 167 e 166, inciso VI, do Código Civil, por ter sido celebrada em manifesta violação à boa-fé objetiva e em evidente afronta a direito anteriormente constituído, reconhecendo-se a ineficácia do referido ato jurídico. B) Em consequência, EXPEÇA-SE mandado de cancelamento do respectivo registro imobiliário da matrícula 318 (R-09/2018) perante o Cartório de Registro de Imóveis de Lucas do Rio Verde/MT, nos termos do art. 216 e art. 250, da Lei n. 6.015/73, restabelecendo-se a situação jurídica anterior, consistente na alienação firmada entre o autor Gabriel Bedin Fávero e a requerida Sidneia Adriana Fávero Brando, a qual deve ser registrada em nome do autor. C)Com fundamento no princípio da causalidade, este Juízo CONDENA os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios no importe equivalente a 10 % (dez por cento) sobre o valor atualizado pelo IPCA/E-IBGE, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil. (fl. 943) O acórdão local afastou a ocorrência de julgamento extra petita que havia sido suscitada no recurso de apelação com os seguintes fundamentos: O autor (Gabriel Bedin Fávero) ajuizou a presente demanda alegando que em 21-1-2021 adquiriu um imóvel da corré Sidneia Adriana Fávero Brando, que, posteriormente, em 6-12-2021 alienou o mesmo imóvel para o corréu Gustavo Galato. Diz que os réus agiram em conluio simulando a venda da referida área com o objetivo de burlar seus direitos. A controvérsia cinge-se à validade dos negócios jurídicos sucessivos envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 318 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT, bem como à alegada boa-fé do adquirente posterior e à suposta inexistência de simulação na alienação. O apelante (Gustavo) busca afastar a nulidade do registro imobiliário em seu nome, alegando que a sentença teria incorrido em julgamento extra petita ao reconhecer, de ofício, a nulidade da aquisição anterior da apelada Sidneia, o que extrapolaria os limites da lide. A análise da validade do domínio transmitido a Gabriel não poderia ser dissociada da apuração da cadeia dominial do imóvel. Ao reconhecer que a escritura lavrada entre Sidneia e o autor fora precedida por uma transferência apenas formal do domínio, sem respaldo fático ou patrimonial, o juízo de origem não excedeu os limites do pedido, mas apenas firmou premissas indispensáveis para aferir a legitimidade da alienação havida entre Gabriel e Sidneia, cuja validade fora contestada nos autos. Ressalta-se que a declaração de nulidade do negócio posterior celebrado entre Sidneia e Gustavo, objeto direto do pedido, exigia, como consequência lógica, o reconhecimento da inexistência de domínio legítimo da vendedora à época da alienação. Tal constatação não configura julgamento além dos limites da demanda, mas decorre diretamente da causa de pedir e da prova produzida. (fls. 1.161 – grifou-se) E o Tribunal de origem manteve a conclusão da sentença de que deve prevalecer a primeira compra e venda por escritura pública, invalidando-se o segundo negócio diante da fraude havida na alienação a non domino, com verdadeiro conluio entre a alienante e o segundo adquirente. Confira-se o teor do voto condutor: O juízo agiu com acerto ao constatar que Sidneia não exercia posse sobre o bem, tampouco comprovou ter quitado o preço da suposta compra feita em 2007, sendo certo que a propriedade formal em seu nome jamais se materializou no plano dos fatos. A ausência de animus domini, o não exercício dos poderes inerentes à propriedade e a inexistência de comprovação de pagamento indicam que a transação foi meramente formal, constituindo simulação. A esse respeito, a argumentação do apelante, no sentido de que a escritura em seu favor seria válida por ter sido registrada, não se sustenta diante da prova de má-fé e da ausência de boa-fé objetiva na aquisição. Os elementos constantes dos autos revelam que Gustavo tinha ciência da anterior ocupação do imóvel, o qual, à época da suposta compra, encontrava-se locado e em pleno funcionamento como clínica médica. A referida ocupação, inclusive, fora intermediada pela própria Sidneia, que redigiu o contrato de locação e acompanhou a negociação com os locatários. A alegação de desconhecimento da posse não se coaduna com a realidade, notadamente em se tratando de imóvel de destaque na cidade, situado em área central, amplamente identificado e notoriamente ocupado. Destaca-se, portanto, que o imóvel estava ocupado, com contrato de locação vigente celebrado entre o autor e terceiro, o que demonstra a posse legítima exercida por Gabriel, posse essa conhecida de todos os envolvidos. Ademais, as versões apresentadas pelos apelantes a respeito da forma de pagamento da segunda alienação se mostram contraditórias e frágeis. Enquanto Gustavo afirma ter realizado diversas transferências bancárias, não sabe precisar valores, datas ou origem dos recursos. Por sua vez, Sidneia apresenta planilha genérica com registros posteriores à lavratura da escritura, sem vínculo direto com a transação alegada. A simulação se torna ainda mais evidente diante da amizade prévia entre os envolvidos e da tentativa de conferir aparência de legalidade a uma alienação realizada após o autor ter celebrado escritura pública e exercido posse sobre o bem. No que se refere ao Recurso de Sidneia e Valdecir, repisa-se que a alienação do imóvel a Gabriel foi formalizada por escritura pública regularmente lavrada, com imediata tradição e exercício de posse. A ausência de registro não invalida o negócio, tampouco o torna ineficaz entre as partes. A escritura pública de compra e venda de imóvel, ainda que não registrada, produz efeitos obrigacionais e serve como título hábil para o reconhecimento do domínio em juízo, desde que acompanhada da posse e da boa-fé do adquirente, como no caso dos autos. Ademais, a alegação de que se trataria de negócio simbólico carece de verossimilhança, especialmente diante do conteúdo dos depoimentos testemunhais e da documentação apresentada, que confirmam a efetiva intenção de alienar o bem ao autor. Os apelantes (Sidneia e Valdecir) sustentam, em síntese, que a escritura firmada com o autor não foi acompanhada de efetivo pagamento. Contudo, essa versão foi expressamente refutada pela prova oral e documental produzida, especialmente pelos depoimentos prestados por Camila Barreto e Rodrigo Nery, locatários do imóvel, que confirmaram que a negociação do aluguel foi feita com Gabriel, com intermediação de Sidneia como advogada da família, sem jamais se apresentar como proprietária. Aliás, é incontroverso nos autos que a própria Sidneia redigiu o contrato de locação em nome do autor, o que enfraquece a tese de ausência de tradição do bem ou de exercício de posse por Gabriel. Por sua vez, Gustavo Galato defende a validade do negócio com fundamento na presunção de boa-fé decorrente do registro imobiliário. Tal argumento, no entanto, não subsiste frente à robusta prova dos autos. A alegação de boa-fé é infirmada por sua relação de proximidade com os demais apelantes, pela incoerência de suas declarações quanto ao pagamento, ora afirmando ter efetuado transferências bancárias, ora indicando pagamento em espécie, sem qualquer documento comprobatório. Além disso, a alegação de ignorância quanto à ocupação do imóvel não se sustenta, diante da localização do bem em ponto notório da cidade e da atividade comercial ali instalada (clínica Ultraclin), circunstâncias públicas e ostensivas. É relevante destacar que a validade do registro imobiliário, embora goze de presunção relativa de legitimidade, não resiste à demonstração cabal de simulação e fraude, como se observa no caso concreto. A forma não pode prevalecer sobre a substância do negócio jurídico. O Código Civil, em seu art. 167, §1º, inciso I, reputa nulo o negócio jurídico simulado, e, conforme reconhecido pelo juízo a quo, foi justamente isso que se verificou na relação estabelecida entre Sidneia e Gustavo. Portanto, a análise da cadeia dominial e a constatação da ausência de transmissão efetiva de domínio por Sidneia constituem premissas essenciais para a declaração de nulidade do negócio jurídico posterior, sendo consectários lógicos do pedido principal formulado por Gabriel. Pois bem. Quanto à alegada ofensa aos arts. 141, 492 e 493 do CPC, o recorrente não logrou demonstrar em que medida o acórdão teria extrapolado os limites objetivos da demanda, limitando-se a questionar suposta invalidação de negócio que não constou do comando da sentença e nem mesmo da fundamentação do acórdão recorrido. Assim, porque inviabilizada a compreensão da controvérsia, o recurso não pode ser conhecido em virtude da deficiência na sua fundamentação, atraindo a aplicação da Súmula 284/STF. As questões atinentes ao direito sucessório ou ao direito de preferência do locatário não foram debatidas pelo Tribunal de origem. A falta de manifestação acerca do tema inviabiliza o conhecimento do recurso especial nesse aspecto, diante da falta de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ. Os óbices das Súmulas 284/STF e 211/STJ também se aplicam à alegada violação ao art. 1.245, § 1º, do CC e aos arts. 1º, 186 e 191 da Lei n. 6.015/1973, que dispõem: CC, Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Lei n. 6.015/1973, Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. O acórdão local não tratou da prioridade registral e nem afastou o registro como modo para transmissão da propriedade imobiliária. Ao contrário, como se viu, reconheceu a nulidade da segunda compra e venda em razão de vício deste negócio jurídico, da simulação, e, por este motivo, determinou o cancelamento do registro. Finalmente, já não fosse a ausência de indicação de dispositivo de lei tido por violado, rever as conclusões do Tribunal de origem a respeito da simulação havida, como ora postulado, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7/STJ. Em face do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro de 12% para 15% do valor atualizado da causa a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida. Intimem-se. Ministro MARIA ISABEL GALLOTTI
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