1000166-53.2025.8.13.0405

Intimação

TJMG · Vara Única da Comarca de Martinho Campos · Decisão

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1000166-53.2025.8.13.0405/MG AUTOR: SONIA NEUZA DA SILVA ADVOGADO(A): SUELLEN SILVA DE AMORIM (OAB DF078678) RÉU: ELIAS STENIO DELFINO ADVOGADO(A): GLEISON ALMIR DA SILVA (OAB MG234886) RÉU: SORAIA IZABEL DA SILVA ADVOGADO(A): CARLOS MAGNO VAZ GONTIJO JÚNIOR (OAB MG159615) DECISÃO Vistos, etc. Cuida-se de ação de extinção de condomínio c/c alienação judicial e arbitramento de aluguel com pedido de tutela de urgência ajuizada por Sonia Neuza da Silva em face de Soraia Izabel da Silva e Eduarda Castro Silva Delfino (menor impúbere, representada por seu genitor Elias Stenio Delfino). Na decisão de saneamento e organização do processo proferida neste juízo (Evento 105), foram solucionadas as questões processuais pendentes, deferida a gratuidade de justiça às rés, reconhecida a ilegitimidade passiva do genitor Elias Stenio Delfino para figurar em nome próprio e determinada a regularização cadastral do polo passivo com a inclusão formal da menor incapaz Eduarda Castro Silva Delfino, devidamente representada por seu genitor. Naquela mesma oportunidade, foram delimitadas as questões de fato controvertidas, fixada a distribuição do ônus probatório e assinaladas as questões de direito relevantes para a resolução do mérito, concedendo-se prazo para que as partes especificassem as provas que pretendiam produzir. Intimadas, as partes manifestaram-se sobre a produção probatória. A autora Sonia Neuza da Silva pugnou pela produção de prova pericial de engenharia/avaliação imobiliária para fixação do valor de mercado do imóvel e pela prova documental suplementar. A ré Soraia Izabel da Silva informou não possuir interesse na produção de novas provas em seu nome e requereu o julgamento do feito. A ré menor Eduarda Castro Silva Delfino, por meio de seu defensor dativo, reiterou o pedido de realização de avaliação judicial do imóvel por profissional técnico ou oficial de justiça avaliador, com a finalidade de resguardar o patrimônio da incapaz e obter o real valor de mercado do bem para futura alienação. Instado a se manifestar, o Ministério Público do Estado de Minas Gerais, no parecer de Evento 123, opinou pelo deferimento e realização da avaliação judicial do imóvel para apurar o efetivo valor venal de mercado do bem, resguardando os direitos patrimoniais da menor impúbere, com o posterior prosseguimento do feito quanto às demais questões controvertidas. Vieram os autos conclusos para deliberação probatória. DECIDO. O processo encontra-se em fase instrutória, cabendo ao magistrado, na condição de destinatário da prova e nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, apreciar a pertinência, necessidade e utilidade dos meios de prova postulados pelas partes e chancelados pelo Ministério Público, indeferindo diligências meramente protelatórias ou desnecessárias ao deslinde do feito. A controvérsia cinge-se primordialmente à extinção do condomínio existente sobre o bem imóvel indivisível matriculado sob o nº 4.658 do Ofício de Registro de Imóveis de Pitangui (com circunscrição em Martinho Campos/MG), à alienação judicial da coisa comum, ao arbitramento de indenização pela fruição dos frutos civis da locação, ao ressarcimento das despesas decorrentes da extinção do usufruto e ao rateio dos débitos tributários de IPTU. No que tange à fixação do valor do imóvel para viabilizar a futura alienação judicial e assegurar eventual direito de preferência aos coproprietários, constata-se a existência de expresso interesse de menor impúbere, titular da fração ideal correspondente a 1/3 (um terço) do imóvel. Diante disso, a adoção simplificada do valor unilateral constante de proposta de corretagem anterior no importe de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) restou expressamente impugnada por ambas as rés em suas contestações (Evento 90, CONT1 e Evento 98, CONT1), reclamando a intervenção avaliatória judicial formal, entendimento corroborado pelo parecer ministerial (Evento 123, PARECER1). Com efeito, a apuração do valor venal de mercado de bem indivisível que integra patrimônio de incapaz constitui medida indispensável para evitar qualquer prejuízo financeiro ou subavaliação na alienação judicial. Outrossim, no que tange à modalidade da avaliação, o artigo 870 do Código de Processo Civil estabelece que a avaliação judicial de bens imóveis é realizada, como regra ordinária, por Oficial de Justiça Avaliador, detentor de fé pública funcional. A nomeação de perito engenheiro ou perito avaliador especializado, nos moldes dos artigos 464, § 1º, inciso I, e 870, parágrafo único, do Código de Processo Civil, reveste-se de caráter excepcional, justificando-se unicamente quando a complexidade das benfeitorias, a estrutura arquitetônica singular ou as particularidades do bem exigirem conhecimentos técnicos de alta especialização, o que não se verifica no caso de imóvel residencial unifamiliar urbano de padrão comum. Desse modo, indefiro a realização de perícia complexa de engenharia civil postulada pela autora e defiro a produção de prova pericial simplificada consistente na avaliação judicial do imóvel situado à Rua Padre Marinho, nº 24, Centro, Martinho Campos/MG, por Oficial de Justiça Avaliador, com fulcro no artigo 870 do Código de Processo Civil. O Oficial de Justiça Avaliador deverá proceder à vistoria in loco, descrevendo minuciosamente o estado de conservação da edificação residencial, o padrão construtivo, a área do terreno e apurando o efetivo valor venal de mercado do imóvel, bem como o valor médio locatício para bens de mesmo padrão na localidade, considerando o estado atual da construção. No tocante às questões atinentes ao termo inicial dos aluguéis percebidos pela ré Soraia Izabel da Silva, à comprovação das despesas materiais de manutenção alegadas no montante de R$ 3.768,87 (três mil e setecentos e sessenta e oito reais e oitenta e sete centavos) e ao montante dos débitos tributários de IPTU pendentes perante o Município de Martinho Campos, cuida-se de matéria cuja demonstração dá-se eminentemente pela via documental. Assim, com base no dever de cooperação e na distribuição do ônus probatório já fixada na decisão saneadora (Evento 105), faculto às partes a juntada de certidões municipais atualizadas da dívida ativa de IPTU, bem como contratos de locação formalizados ou recibos definitivos de quitação de obras, os quais serão valorados na ocasião da sentença. Portanto, defiro a produção de prova documental suplementar e determino que as partes juntem aos autos, no prazo comum de 15 (quinze) dias, eventuais certidões atualizadas de débitos de IPTU perante o Município de Martinho Campos e comprovantes fiscais complementares relativos à conservação do imóvel. Com a juntada do laudo de avaliação pelo Oficial de Justiça, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias. Em seguida, dê-se vista dos autos ao Ministério Público do Estado de Minas Gerais para parecer final. Intime-se. Cumpra-se.