1000116-95.2026.8.13.0177

Intimação

TJMG · Vara Única da Comarca de Conceição do Rio Verde · Sentença

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1000116-95.2026.8.13.0177/MG AUTOR: HENRIQUE RIBEIRO MOTTA JUNQUEIRA ADVOGADO(A): HELIO MURY FILHO (OAB MG167830) RÉU: FERNANDO RODRIGUES DENADAI ADVOGADO(A): VITOR HUGO PAGANELLI SILVA (OAB MG170719) RÉU: CRISTINA DE OLIVEIRA PORTA DENADAI ADVOGADO(A): VITOR HUGO PAGANELLI SILVA (OAB MG170719) SENTENÇA Vistos etc. I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM APLICAÇÃO DE MULTA DIÁRIA, INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL, REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS, formulando, ainda, pedido subsidiário para obtenção da transferência compulsória de imóvel, ajuizada por HENRIQUE RIBEIRO MOTTA JUNQUEIRA em face de FERNANDO RODRIGUES DENADAI e CRISTINA DE OLIVEIRA PORTA DENADAI. Narra o autor que, em 25.05.2024, celebrou com o primeiro requerido Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural, tendo por objeto parcela integrante do imóvel matriculado sob o nº 3.415 do Serviço de Registro de Imóveis de Conceição do Rio Verde/MG, negócio celebrado pelo valor total de R$ 353.000,00 (trezentos e cinquenta e três mil reais). Diz que o instrumento contratual juntado aos autos demonstra desembolso inicial correspondente a R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais) em favor do compromitente vendedor, além da corretagem de R$ 13.000,00 (treze mil reais) suportada também pelo comprador, remanescendo R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) a serem pagos em duas etapas, sendo R$ 70.000,00 (setenta mil reais) após a plena regularização do imóvel e por ocasião da formalização da transmissão, e R$ 90.000,00 (noventa mil reais) trinta dias após a concretização do pagamento anterior. Aduz que a exigibilidade das prestações remanescentes ficou expressamente vinculada à prévia regularização documental, sucessória e registral do imóvel pelo vendedor/suplicado, uma vez que a matrícula ainda se encontrava em nome dos seus genitores falecidos, e que ainda a parcela efetivamente negociada era inferior à área descrita na matrícula originária e que o próprio contrato estabeleceu que a regularização seria realizada exclusivamente pelo compromitente vendedor e às suas exclusivas expensas. Consta ainda da avença que a área entregue ao comprador é fisicamente localizada, cercada e individualizável, tendo sido estimada em aproximadamente 6,71 hectares ou mais, conforme a situação física efetivamente encontrada, existindo inclusive representação gráfica da gleba objeto da contratação no bojo do instrumento. Segue narrando que o autor foi imitido na posse do imóvel e permanece exercendo-a de forma pública e pacífica, mas o requerido Fernando, mesmo depois de transcorrido lapso considerável, não promoveu a abertura dos inventários necessários, tampouco concluiu a regularização da cadeia dominial, a individualização técnica da parcela negociada ou os atos indispensáveis à futura transmissão definitiva. Diante dessa situação, diz o autor, ter promovido notificação extrajudicial por intermédio de Registro de Títulos e Documentos, constituindo formalmente o vendedor em mora e concedendo-lhe prazo para adoção das providências assumidas, sem que se tenha demonstrado resultado útil ou início efetivo da regularização. Sustentou, ainda, que a ausência de matrícula própria e de domínio registral vem impedindo a utilização econômica plena do imóvel, inclusive sua utilização regular em determinadas operações de financiamento destinadas à exploração rural, além de submetê-lo a prolongada insegurança patrimonial. O pedido de tutela provisória foi inicialmente indeferido no Evento 7, por se entender necessária, naquele momento, a prévia formação do contraditório e melhor esclarecimento da controvérsia, tendo sido, contudo, determinada a anotação da existência desta ação na matrícula nº 3.415. Na busca da satisfação da tutela de urgência, o autor ainda buscou a concessão da urgência através de agravo, o qual também naquele momento, não atendido. Devidamente citados, os réus apresentaram contestação no Evento 36, afirmando expressamente que “o contrato particular é incontroverso” e reconheceu que a obrigação consistente na realização do inventário ainda não havia sido adimplida, buscando justificar a omissão em razão de problemas de saúde enfrentados pelo requerido Fernando. Sustentou, ainda, a impossibilidade de cumulação entre obrigação de fazer, cláusula penal e astreintes, questionou o cabimento da adjudicação compulsória e aventou a possibilidade de regularização da situação possessória por outros meios. O autor, por sua vez, apresentou impugnação à contestação, defendendo que os fatos constitutivos de seu direito não foram especificamente infirmados, que o próprio inadimplemento havia sido reconhecido pelos requeridos e que nenhuma prova foi apresentada capaz de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado. Encerrada a fase postulatória, as partes foram intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir ou, alternativamente, requerer o julgamento antecipado do mérito. O autor informou expressamente não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento imediato, sustentando encontrar-se a causa suficientemente instruída. Os requeridos, embora regularmente intimados para a mesma finalidade, permaneceram silentes, tendo sido certificado o decurso do prazo no Evento 53. Posteriormente, aberta vista para alegações finais, novamente os requeridos não apresentaram manifestação, conforme certificado no Evento 61. O autor apresentou memoriais nos termos do Evento 62. Vieram os autos conclusos para julgamento no Evento 63. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO A causa encontra-se madura para julgamento, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia relevante é eminentemente documental e jurídica, sendo desnecessária a produção de outras provas. O instrumento contratual está regularmente juntado aos autos e sua autenticidade não foi questionada. O recebimento de valores e a imissão do autor na posse não constituíram objeto de controvérsia real; e a própria contestação reconheceu a existência do negócio e admitiu que a regularização sucessória não foi realizada. Embora os réus tenham formulado na contestação requerimento genérico de produção probatória, foram posteriormente intimados especificamente para individualizar os meios de prova pretendidos e sua pertinência, oportunidade em que permaneceram absolutamente inertes. A faculdade de especificar provas, portanto, encontra-se preclusa, não havendo qualquer cerceamento de defesa no julgamento com base no acervo já regularmente produzido. A defesa também não se desincumbiu do ônus estabelecido pelo art. 373, II, do CPC. A alegação de que Fernando teria enfrentado problemas de saúde permaneceu desacompanhada de qualquer elemento capaz de demonstrar impossibilidade jurídica ou material de cumprimento da avença. Não houve prova de incapacidade civil, impedimento para constituição de advogado, impossibilidade de abertura do inventário, inviabilidade de contratação de profissional técnico ou qualquer circunstância qualificável como força maior capaz de justificar toda a paralisação contratual. Ao contrário, não se comprovou sequer a prática de ato efetivo destinado ao início da regularização. O núcleo jurídico da demanda, assim, encontra-se suficientemente delimitado: há contrato válido, recebimento substancial do preço, entrega da posse, obrigação expressamente atribuída ao vendedor e inadimplemento confessadamente existente. O compromisso celebrado em 25/05/2024 é válido e eficaz. Não houve alegação de nulidade, anulabilidade, vício de consentimento, ilicitude do objeto ou qualquer outra circunstância capaz de desconstituí-lo. A força obrigatória do contrato, conjugada aos deveres de probidade, lealdade e cooperação decorrentes da boa-fé objetiva, impõe que cada contratante realize as prestações livremente assumidas. SOBRE OS PAGAMENTOS In casu, o suplicado Fernando, recebeu parcela substancial (R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais) do preço e transmitiu a posse da gleba ao comprador, assumindo em contrapartida a responsabilidade exclusiva de promover a regularização jurídica, sucessória, técnica e registral necessária à futura transmissão do domínio. O contrato foi explícito nesse sentido. A resistência atual ao cumprimento daquilo que foi livremente pactuado não encontra justificativa jurídica válida. Há valor residual a ser pago, no entanto, não há se falar em mora do autor Henrique relativamente ao saldo de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais). É que o contrato estabelece expressa interdependência entre as prestações e o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) somente se tornaria exigível depois de integralmente regularizada a situação documental e registral e por ocasião da formalização da transmissão, enquanto os R$ 90.000,00 (noventa mil reais) seriam pagos trinta dias depois da concretização daquele primeiro pagamento. A regularização é, portanto, prestação antecedente atribuída ao vendedor. Enquanto ela não for realizada, não pode o requerido Fernando, exigir o cumprimento da prestação subsequente do autor Henrique, incidindo a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. Verifico que Cristina de Oliveira Porta Denali, segunda requerida, é casada com o segundo requerido, Fernando, sob o regime da comunhão parcial de bens, e compareceu expressamente ao instrumento contratual na condição de assistente e de outorga uxória. Como os direitos sobre o imóvel decorrem de sucessão dos pais de Fernando, não se comunicam em razão do art. 1.659, I, do Código Civil. Cristina não é, portanto, coproprietária ou coerdeira da parcela negociada; sua presença na relação jurídica destina-se essencialmente à prestação da outorga conjugal exigida pelo art. 1.647, I, do Código Civil, a qual poderá ser judicialmente suprida na hipótese do art. 1.648. A obrigação de regularização sucessória também não pode ser dispensada. O princípio da continuidade registral exige que os títulos ingressem no Registro de Imóveis respeitando a sucessão das titularidades. O TJMG, na Apelação Cível nº 1.0000.26.148179-0/001, 15ª Câmara Cível, Rel. Des. Paulo Fernando Naves de Resende, julgada em 08/05/2026 e publicada em 22/05/2026, reafirmou que a saisine não autoriza eliminar a etapa sucessória da cadeia dominial e que o inventário é necessário para impedir verdadeiro salto registral. Senão, vejamos: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO PÚBLICO. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXCLUSÃO DE CÔNJUGE FALECIDO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE E DA SAISINE. NECESSIDADE DE INVENTÁRIO E PARTILHA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A exclusão de cônjuge falecido de matrícula imobiliária exige a apresentação de formal de partilha ou escritura pública de inventário, em observância ao princípio da continuidade registral e à transmissão de propriedade pela saisine. 2. O procedimento de retificação de registro imobiliário não é a via adequada para substituir a necessidade de inventário quando a alteração pretendida implica transferência de direitos sucessórios. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.26.148179-0/001 - COMARCA DE EUGENÓPOLIS - APELANTE(S): MARGARIDA DOS SANTOS RAMOS SEABRA - APELADO(A)(S): EUGENÓPOLIS CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMOVEIS. 15ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Por isso, não se mostra possível simplesmente transmitir diretamente o domínio dos genitores falecidos de Fernando para o autor Henrique. A tutela jurisdicional deve assegurar o resultado econômico e jurídico do contrato, mas mediante preservação da continuidade: primeiro deverá ingressar o título sucessório de Fernando (inventário); posteriormente, regularizada a titularidade e individualizada a gleba, será possível a transferência definitiva ao comprador, como regra inicial, a qual acaso não cumprida por este decisum, possa em momento posterior e oportuno ser objeto de novo comando judicial. Quanto à área negociada, os elementos existentes demonstram que o objeto do negócio não corresponde à totalidade da matrícula nº 3.415, mas à parcela territorial certa e materialmente localizada, cercada e atualmente possuída pelo autor. O contrato a estima em aproximadamente 6,71 hectares ou mais e contém identificação gráfica da área. Consequentemente, a providência técnica inicial deverá recair sobre essa gleba intra muros, mediante levantamento de sua área real, perímetro, confrontações e coordenadas, com planta, memorial e responsabilidade técnica, de modo a possibilitar seu “destaque” e individualização registral. Não se mostra razoável exigir como primeira providência levantamento integral de todo o remanescente quando a área objeto do negócio já se encontra fisicamente identificável. Isso não impede, contudo, que eventual exigência tecnicamente fundamentada do Oficial de Registro de Imóveis determine complementação relativa ao remanescente, se indispensável à observância da especialidade objetiva; nessa hipótese, também será o suplicado, responsável pela providência, porque decorre da regularização que expressamente assumiu. A tutela específica deve prevalecer. O art. 497 do CPC determina que, nas obrigações de fazer, seja concedida a prestação específica ou providência capaz de produzir resultado prático equivalente. Entretanto, há particularidade registral que impede adjudicação compulsória imediata da parcela tal como se encontra hoje, para com este momento. No recente REsp nº 2.258.439/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça reiterou que a adjudicação compulsória pressupõe imóvel registralmente individualizado e que não se pode adjudicar parcela de gleba maior enquanto inexistir sua prévia individualização. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE. SÚMULA 568/STJ. PRECENTES. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. VIOLAÇÃO DO ART. 16, §2º DO DECRETO-LEI Nº 58/1937. 1. Ação de adjudicação compulsória. 2. O direito à adjudicação compulsória possui natureza jurídica de direito potestativo, não se sujeitando a prazo prescricional, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Súmula 568/STJ. 3. "A adjudicação compulsória pressupõe a existência de matrícula individualizada do imóvel objeto da promessa de compra e venda, sendo inviável juridicamente adjudicar fração ideal de terreno maior sem a prévia averbação do desmembramento e individualização da área, conforme exigido pelo art. 16, §2º, do Decreto-Lei nº 58/1937 e pelos princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva." Precedentes. 4. Recurso especial conhecido e provido. REsp nº 2.258.439/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em junho de 2026. Essa orientação não conduz à improcedência da obrigação principal de fazer. Impõe apenas que o resultado transmissivo seja alcançado em etapas. O requerido Fernando deve promover a regularização sucessória e a individualização da gleba; implementados tais pressupostos e satisfeita integralmente a contraprestação do comprador — inclusive por compensação, naquilo em que juridicamente admissível — eventual recusa posterior na emissão da declaração de vontade poderá ser suprida pela própria tutela jurisdicional, na forma do art. 501 do CPC. O mesmo raciocínio se aplica à outorga uxória da suplicada Cristina, pois sua eventual recusa injustificada não poderá frustrar negócio ao qual ela própria compareceu expressamente como outorgante. DA CLÁUSULA PENAL É igualmente devida a cláusula penal. O contrato prevê multa correspondente a 10% do valor total contratado para a parte que infringir suas condições, conferindo à parte inocente a faculdade de considerar o negócio rescindido, sem transformar a resolução em consequência obrigatória. O autor optou pelo cumprimento específico, e a cláusula penal, nesse contexto, funciona como consequência do inadimplemento e da mora, não como substituição automática da obrigação principal. O Superior Tribunal de Justiça distingue expressamente cláusula penal e astreintes, reconhecendo que a primeira possui natureza contratual e a segunda natureza processual e coercitiva. No REsp nº 1.999.836/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/09/2022, a Corte destacou que a execução da multa contratual não impede, por si, a persecução da obrigação de fazer. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. TRANSAÇÃO HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC⁄2015. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 632 E 633 DO CPC⁄1973. RECONHECIMENTO DA PRECLUSÃO PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283⁄STF. MULTA CONVENCIONADA PELAS PARTES EM TRANSAÇÃO JUDICIAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO DE ASTREINTE. NATUREZA JURÍDICA DE CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO A QUALQUER TEMPO. DEVER DO JUIZ. ART. 413 DO CC⁄2002. NORMA COGENTE E DE ORDEM PÚBLICA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA E JURÍDICA. AUSÊNCIA. 1. Ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido de compensação por danos morais, ajuizada em 7⁄1⁄2010, na qual houve homologação judicial de transação formulada entre as partes, atualmente em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 7⁄6⁄2021 e concluso ao gabinete em 24⁄3⁄2022. 2. O propósito recursal é decidir (I) qual é a natureza jurídica da multa convencionada pelas partes em transação homologada judicialmente; e (II) se é possível reduzir o seu valor a qualquer tempo. 3. A astreinte não deriva de convenção entre as partes, mas sim de imposição pelo Juízo, independentemente da vontade daquelas, a fim de assegurar o cumprimento de uma determinada ordem judicial. 4. A transação, mesmo quando homologada judicialmente, é um contrato típico (arts. 840 e 842 do CC⁄2002) e a fixação de multa em contratos é expressamente regulamentada pelo Código Civil, que prevê a possibilidade de se estipular cláusula penal conjuntamente com a obrigação ou em ato posterior, referindo-se à inexecução completa desta, à alguma cláusula especial ou à mora (art. 409). 5. A multa prevista em transação homologada judicialmente tem natureza jurídica de multa contratual (cláusula penal) e não de astreinte, porquanto esta tem caráter processual e decorre de imposição pelo Judiciário e aquela configura instituto de direito material e tem origem na vontade das partes. 6. Nas hipóteses do art. 413 do CC⁄2002, o abrandamento do valor da cláusula penal é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor que lhe sejam aplicados os princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato. Precedentes. 7. Assim, a despeito da formação de coisa julgada pela decisão que homologa a transação entabulada entre as partes, a cláusula penal nela prevista deve ser reduzida pelo juiz, mediante o princípio da equidade, se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida ou se o valor for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, por força do art. 413 do CC⁄2002, bem como em observância à origem eminentemente contratual da transação. 8. A conclusão de que a multa é manifestamente excessiva não decorre do simples fato de seu valor ser elevado, mas do cotejo entre o seu montante e as circunstâncias da hipótese concreta, de modo que a análise de eventual desproporcionalidade na cláusula penal fixada entre as partes tem caráter excepcional em sede de recurso especial, diante da incidência das Súmulas 5 e7 do STJ. 9. Hipótese em que (I) a recorrente sustenta a possibilidade de redução da multa exclusivamente sob o fundamento de que se trata de astreinte, incidindo, segundo alega, o art. 537, § 1º, do CPC⁄2015; (II) todavia, a multa foi pactuada pelas partes em transação homologada judicialmente, de modo que tem natureza jurídica de cláusula penal e não de astreinte, sendo suas hipóteses de redução aquelas previstas no CC⁄2002; (III) ademais, no particular, o mero fato de a multa ter ultrapassado R$ 85.000,00 não demonstra a sua excessividade, sobretudo considerando que o descumprimento da obrigação foi reconhecido por decisão transitada em julgado. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. REsp nº 1.999.836/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/09/2022 Diante do preço contratual de R$ 353.000,00 (trezentos e cinquenta e três mil reais), a multa de 10% corresponde a R$ 35.300,00 (trinta e cinco mil reais). O percentual não se mostra excessivo, sobretudo diante da relevância da prestação inadimplida e da completa ausência de regularização durante todo o período examinado. DAS ASTREINTES Também é necessária a imposição de astreintes. O comportamento comprovado demonstra que o contrato, notificação extrajudicial e ajuizamento da demanda não foram suficientes para induzir o requerido ao início efetivo da regularização. A multa coercitiva será, portanto, fixada em valor capaz de conferir eficácia prática ao comando judicial, mas incidirá somente sobre atos que estejam efetivamente ao alcance do requerido, não podendo ser contabilizada durante demora exclusivamente atribuível a órgão público, serventia registral, juízo sucessório ou terceiro, desde que o requerido, Fernando, demonstre haver praticado tempestivamente todas as providências que dele dependiam. DAS PERDAS E DANOS No tocante às perdas e danos, são reparáveis os prejuízos materiais que se mostrem documentalmente comprovados e possuam relação causal direta com o inadimplemento, notadamente despesas extrajudiciais necessárias à constituição em mora e à obtenção de documentos exigidos para enfrentar a omissão do vendedor, desde que não haja duplicidade com a cláusula penal ou com despesas já abrangidas pela sucumbência. DOS LUCROS CESSANTES Não se reconhecem, porém, lucros cessantes meramente hipotéticos, pois a alegada impossibilidade de obtenção de crédito rural, embora plausível como limitação econômica do imóvel irregular, não veio acompanhada de demonstração de operação concreta recusada ou ganho certo frustrado. Afasto, portanto, o lucro cessante. DO DANO MORAL O dano moral igualmente se encontra configurado em razão das peculiaridades do caso. Não se afirma que todo inadimplemento contratual gere lesão extrapatrimonial, nem que a simples ausência de manifestação em determinado prazo processual constitua ato ilícito. O que se verifica é situação mais ampla: o vendedor conhecia previamente a precariedade registral, assumiu expressamente o dever de solucioná-la, recebeu parcela substancial do preço, entregou a posse ao comprador, permaneceu inerte por período prolongado, foi formalmente constituído em mora, foi posteriormente demandado e, mesmo depois da judicialização, não demonstrou a adoção de uma providência concreta destinada ao cumprimento da obrigação. A inércia processual não é, isoladamente, fonte da indenização, conforme verificado em juízo de 1º grau e também em grau superior (agravo de instrumento interposto sem manifestação alguma do requerido); ela apenas corrobora que o comportamento omissivo anterior não era episódico. O adquirente permaneceu por período relevante na posse de imóvel rural substancialmente pago, sem conseguir adquirir segurança registral, dispor juridicamente do bem ou utilizar plenamente sua titularidade para fins patrimoniais e produtivos. Nessas circunstâncias, o quadro supera o mero dissabor contratual e justifica indenização, que arbitro em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), consideradas a duração da mora, a dimensão econômica do negócio, o caráter compensatório da verba e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido inicial, para declarar válido e eficaz o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado em 25/05/2024 e reconhecer que FERNANDO RODRIGUES DENADAI se encontra em mora quanto às obrigações de regularização sucessória, técnica e registral assumidas no negócio, declarando, por consequência, que a exigibilidade do saldo contratual ainda pendente, em favor dos suplicados, permanece subordinada às condições expressamente estipuladas pelas próprias partes. Condeno FERNANDO RODRIGUES DENADAI a promover, às suas expensas, todas as providências necessárias à regularização sucessória do imóvel, devendo, no prazo de 30 (trinta) dias, contados de sua intimação para cumprimento desta sentença, comprovar a efetiva instauração do inventário ou inventários dos titulares registrais falecidos, pela via judicial ou extrajudicial juridicamente adequada, prosseguindo com diligência até a obtenção do título hábil à transmissão dos direitos hereditários e ao ingresso da aquisição sucessória na matrícula nº 3.415. Durante o processamento dessa providência, deverá o requerido comprovar nos autos, a cada 60 dias, o efetivo andamento das diligências que dele dependam, cumprindo no prazo máximo de 15 (quinze) dias, eventual exigência que demande atuação pessoal, documental ou financeira de sua parte, salvo impossibilidade devidamente comprovada. Condeno-o também a, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, contratar profissional legalmente habilitado e promover levantamento técnico da área intra muros, fisicamente delimitada, cercada e atualmente já possuída por Henrique Ribeiro Motta Junqueira pelo interior das cercas já edificadas, objeto do compromisso de compra e venda, devendo ser apurados sua área real, perímetro, confrontações e coordenadas, com elaboração de planta, memorial descritivo, documento de responsabilidade técnica e demais elementos necessários à sua individualização, tudo isso exclusivamente por atitudes/empregos do requerido Fernando. O procedimento técnico deverá objetivar o “destaque” da gleba efetivamente negociada, com abertura de matrícula individualizada. O levantamento do remanescente da matrícula originária não será exigido como providência inicial, sem prejuízo de sua realização posterior se houver exigência registral fundamentada ou se ela se revelar indispensável à observância do princípio da especialidade objetiva, hipótese em que caberá igualmente ao requerido Fernando promovê-la e custeá-la com exclusividade. Deverá, ainda, o requerido Fernando providenciar os atos técnicos, cadastrais e registrais necessários à individualização do imóvel, inclusive georreferenciamento, memorial, certificação ou outros documentos quando legalmente exigíveis ou indispensáveis ao ingresso do título no Registro de Imóveis. Para assegurar a efetividade dessas obrigações, fixo multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), inicialmente limitada ao montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais), incidente sobre os atos que dependam diretamente da atuação do requerido, sem prejuízo de posterior revisão na forma do art. 537, §1º, do CPC. Não incidirão astreintes durante período em que o réu demonstre documentalmente nos autos que eventual atraso decorreu exclusivamente da atuação de órgão público, serventia extrajudicial, juízo sucessório ou terceiro, desde que comprove ter realizado tempestivamente tudo aquilo que lhe competia. Condeno FERNANDO RODRIGUES DENADAI ao pagamento da cláusula penal contratual de 10% sobre o valor do negócio, correspondente a R$ 35.300,00, acrescida de correção monetária a partir do término do prazo concedido na notificação extrajudicial para cumprimento da obrigação e juros moratórios legais desde a citação, observada a legislação aplicável em cada período. Condeno-o, igualmente, ao pagamento de R$ 20.000,00 a título de danos morais, consideradas a duração da mora, a dimensão econômica do negócio, o caráter compensatório da verba e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, com correção monetária desde o arbitramento e juros moratórios legais a partir da citação. Condeno-o, ainda, ao ressarcimento dos danos materiais efetivamente comprovados nos autos e diretamente relacionados ao inadimplemento, especialmente despesas extrajudiciais necessárias à constituição em mora e à obtenção de documentos indispensáveis ao enfrentamento da irregularidade, desde que não abrangidas pela sucumbência e não caracterizada duplicidade indenizatória, valores que poderão ser apurados mediante cálculo trazido aos autos por petição fundamentada ou liquidação, conforme o caso. DA COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS Concluída a regularização sucessória e estando a gleba individualizada e registralmente apta à transmissão, deverá ser elaborado nos próprios autos encontro de contas entre os créditos recíprocos das partes. Resta enfrentar, finalmente, a forma pela qual os créditos reconhecidos nesta sentença devem relacionar-se com o saldo contratual ainda devido pelo comprador. Os arts. 368 e 369 do Código Civil estabelecem que, quando duas pessoas forem reciprocamente credoras e devedoras, suas obrigações se extinguem até onde se compensarem, desde que líquidas e vencidas. A compensação possui natureza satisfativa, produzindo, na extensão em que opera, efeito equivalente ao pagamento. Da Compensação Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem. Art. 369. A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. No presente caso, o saldo contratual ainda não é atualmente exigível, porque depende da regularização antecedente a cargo do requerido Fernando. Todavia, quando implementadas as condições contratuais, passarão a coexistir créditos recíprocos: de um lado, o crédito de Fernando correspondente às parcelas remanescentes do preço; de outro, os créditos de Henrique reconhecidos nesta sentença. Não seria racional exigir que o autor Henrique entregasse integralmente determinada quantia ao requerido Fernando para, imediatamente depois, executar o mesmo requerido Fernando, visando à restituição de valores reconhecidos judicialmente. Quando coexistirem os requisitos da compensação, deverá ser realizado o correspondente encontro de contas. Por ocasião do vencimento da primeira parcela remanescente do preço, no valor nominal de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), serão dela abatidos, por compensação legal, os créditos líquidos e exigíveis de HENRIQUE RIBEIRO MOTTA JUNQUEIRA contra FERNANDO RODRIGUES DENADAI, compreendendo a cláusula penal, o dano moral, os danos materiais que até então tenham sido liquidados e eventual crédito decorrente de astreintes efetivamente incidentes e exigíveis. Isso deverá ocorrer respeitando, contudo, a própria estrutura de pagamento prevista no contrato. A primeira parcela remanescente é de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) e somente se tornará exigível depois de concluída a regularização. É nessa oportunidade que deverão ser inicialmente imputados os créditos já líquidos e exigíveis do autor Henrique, entre eles a cláusula penal de R$ 35.300,00 (trinta e cinco mil e trezentos reais) e a indenização por dano moral de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescidas dos respectivos consectários até a data da compensação, além de eventual dano material já liquidado e de astreintes que, até então, tenham efetivamente incidido e se encontrem líquidas e exigíveis. Em valores meramente nominais, sem considerar atualização, juros, perdas materiais ou eventual multa coercitiva, os dois primeiros créditos totalizam R$ 55.300,00, de modo que a parcela de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), sofreria, inicialmente, redução para R$ 14.700,00 (quatorze mil e setecentos reais). Essa referência é apenas aritmética, pois o encontro definitivo dependerá dos valores atualizados e das demais verbas efetivamente exigíveis naquele momento. A compensação será considerada pagamento para todos os efeitos, razão pela qual sua efetivação, juntamente com eventual depósito da diferença positiva da primeira parcela, marcará a concretização da obrigação de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) e dará início ao prazo contratual de 30 (trinta) dias, relativo à segunda prestação, no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais). Caso, nesse intervalo, novas astreintes se tornem líquidas e exigíveis, ou sejam definitivamente apurados outros créditos indenizatórios abrangidos por esta sentença, poderão ser igualmente compensados na segunda parcela antes de qualquer liberação ao vendedor. A compensação entre os créditos do autor Henrique, e a primeira parcela de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) será considerada pagamento para todos os efeitos civis e contratuais. Se os créditos do autor forem inferiores à primeira prestação, o autor deverá depositar judicialmente apenas a diferença. Se forem iguais ou superiores, a prestação será considerada integralmente extinta pela compensação e eventual crédito excedente será transportado para encontro de contas com a parcela subsequente. Realizada a compensação e, se houver, depositada a diferença relativa aos R$ 70.000,00 (setenta mil reais), considerar-se-á concretizado o primeiro pagamento contratual, iniciando-se a partir dessa data o prazo de 30 (trinta) dias, previsto no próprio contrato para a segunda parcela de R$ 90.000,00 (noventa mil). Quando vencida esta segunda prestação, será realizado novo encontro de contas, abatendo-se eventual saldo credor de Henrique, proveniente da primeira compensação, astreintes supervenientes já líquidas e exigíveis e outros créditos reconhecidos nesta sentença que tenham sido definitivamente apurados, devendo o comprador/autor Henrique depositar judicialmente apenas a diferença líquida eventualmente remanescente em favor de Fernando. Todo valor depositado judicialmente pelo autor Henrique permanecerá retido e indisponível ao requerido Fernando até a efetiva conclusão da transferência registral perante o CRI (emissão de certidão de propriedade já em “nome” do autor Henrique, da gleba em favor do comprador), não importando o depósito, por si só, liberação imediata ao vendedor. A retenção possui por finalidade assegurar o resultado prático da tutela e permitir que, antes da liberação final, sejam considerados créditos supervenientes decorrentes do descumprimento desta própria sentença, inclusive astreintes definitivamente incidentes, respeitados os requisitos de liquidez e exigibilidade. Regularizada a sucessão e aberta matrícula individualizada, deverão os requeridos FERNANDO RODRIGUES DENADAI e CRISTINA DE OLIVEIRA PORTA DENADAI, no prazo de 15 dias, praticar todos os atos necessários à transmissão definitiva da propriedade, Fernando na qualidade de titular e transmitente e Cristina na qualidade de outorgante marital, ocasião então que ocorrerá integralmente a obrigação de pagamento do preço, seja mediante compensação, seja mediante depósito judicial da diferença. Caso deixem de emitir as declarações de vontade necessárias depois de preenchidas essas condições, esta sentença produzirá os efeitos da declaração não emitida, nos termos do art. 501 do CPC, suprindo a manifestação de Fernando destinada à transmissão e, se necessária, a outorga conjugal de Cristina, podendo ser expedido o título judicial adequado ao Registro de Imóveis, acompanhado de todos os documentos técnicos, fiscais e registrais necessários. Para assegurar o princípio da continuidade registral, o título sucessório dos genitores do requerido Fernando (Formal de Partilha) deverá ingressar no fólio real antes da transmissão em favor do autor, ainda que os atos sejam apresentados e processados sucessivamente no mesmo procedimento registral, vedado o salto direto dos proprietários falecidos para o comprador. Concluído o registro definitivo em favor de Henrique, deverá ser realizado cálculo final de encerramento, contemplando o saldo contratual originário, todas as compensações operadas, seus respectivos consectários, danos materiais liquidados, astreintes eventualmente devidas e qualquer outro crédito reconhecido por força desta sentença. Somente após acerto final (registro da transmissão da propriedade para o autor) poderá ser liberada ao requerido Fernando, a quantia líquida que efetivamente lhe pertencer. Por fim, quanto aos honorários advocatícios, condeno FERNANDO RODRIGUES DENADAI, em aplicação predominante do princípio da causalidade, ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários sucumbenciais devidos ao patrono do autor, que fixo em 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Considerando o valor nominal atribuído à causa de R$ 353.000,00 (trezentos e cinquenta e três mil reais), a verba corresponde, antes de sua atualização, a quantia então nominal de R$ 42.360,00 (quarenta e dois mil trezentos e sessenta e dois reais) a ser acrescida da atualização acima citada. Os honorários constituem crédito autônomo do advogado e, por isso, não serão objeto de compensação civil com o preço devido pelo autor Henrique ao requerido Fernando. Todavia, após o trânsito em julgado e mediante requerimento do patrono credor no correspondente cumprimento, fica admitida a reserva ou penhora sobre o crédito que Fernando tiver a receber nestes próprios autos, inclusive sobre as quantias judicialmente depositadas pelo comprador, na forma dos arts. 85, §14, e 860 do CPC, observando-se a autonomia e a natureza alimentar da verba. O STJ reconhece expressamente a possibilidade de constrição de crédito futuro da parte para satisfação de honorários sucumbenciais sem caracterização de compensação. O crédito pertence diretamente ao advogado, conforme art. 85, §14, do CPC, não podendo ser juridicamente compensado com o preço devido entre aspartes. Isso, entretanto, não impede que o crédito futuro do requerido Fernando correspondente às parcelas do preço seja objeto de constrição destinada à satisfação dos honorários. Em precedente de 2025, a Terceira Turma do STJ reconheceu expressamente a possibilidade de penhora de crédito futuro titularizado pela própria parte para satisfação de honorários sucumbenciais, sem que tal providência configure a compensação vedada pelo art. 85, §14, do CPC. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS PELO AUTOR. PENHORA DE CRÉDITO A RECEBER DA RÉ EM RAZÃO DO MESMO PROCESSO. POSSIBILIDADE. COMPENSAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. PREFERÊNCIA LEGAL DE PENHORA EM DINHEIRO. SUBSTITUIÇÃO PELA PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS. REQUISITOS LEGAIS. NÃO COMPROVAÇÃO NA ESPÉCIE. RECURSO ESPECIAL Nº 2145157 - CE (2024/0180369-5). RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI – 2025 - Terceira Turma do STJ. Assim, quando houver requerimento de cumprimento da verba sucumbencial pelo advogado credor, poderá ser determinada a reserva ou penhora sobre o montante que, após as compensações pertencentes a Henrique, ainda seja devido a Fernando. Essa técnica preserva a natureza autônoma da verba advocatícia e, simultaneamente, impede circulação processualmente inútil de numerário. Assim, antes de qualquer liberação definitiva de numerário a Fernando, deverão ser observadas, pela ordem juridicamente aplicável, as compensações pertencentes a Henrique e eventual constrição regularmente requerida pelo advogado titular da verba sucumbencial. Mantenho a anotação da existência desta demanda na matrícula nº 3.415 até o efetivo registro da transferência da gleba ao autor, ocasião em que poderá ser cancelada. Eventual impossibilidade objetiva e superveniente de cumprimento específico, se decorrente de fato imputável ao requerido, autorizará a conversão da obrigação no correspondente equivalente patrimonial, com apuração das perdas e danos cabíveis, sem prejuízo dos demais créditos constituídos por esta sentença. Após o trânsito em julgado, não havendo cumprimento espontâneo, proceda-se nos próprios autos ao cumprimento da sentença, adotando-se as balizas aqui determinadas e as medidas necessárias à efetivação da tutela específica e do resultado prático equivalente. Publiquem-se. Registrem-se. Intimem-se.