1000079-96.2025.8.11.0003

Intimação

TJMT · 1ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo n.º 1000079-96.2025.8.11.0003 AUTOR(A): RAFAEL RODRIGUES SOARES REQUERIDO: SG DESENVOLVIMENTO URBANISTICO E IMOBILIARIO LTDA I. Relatório Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por RAFAEL RODRIGUES SOARES, qualificado nos autos, em face de SG DESENVOLVIMENTO LTDA., igualmente qualificada. Em apertada síntese, alega a parte autora que, em 30/07/2019, celebrou com a ré o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel integrante do Loteamento Laguna Ecopark – Planet Smart City, com pagamento parcelado do preço e pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia (contrato n.º 5129), tendo por objeto o lote S07 – Quadra 196: 10, com área de 187,03 m², situado em São Gonçalo do Amarante/CE, pelo preço total de R$ 41.413,79, mediante sinal de R$ 2.070,69 e saldo de R$ 39.343,10 em 120 parcelas reajustáveis. Sustenta que adimpliu regularmente as prestações e que o prazo de entrega, fixado para 31/12/2021 (item IX do Quadro Resumo e cláusula 15.1), acrescido da variação de até 180 dias da cláusula 15.2, expirou em 29/06/2022 sem que o lote lhe fosse entregue, situação que perdura. Pugnou pela concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das prestações e abstenção de negativação e, no mérito, pela declaração de rescisão por culpa exclusiva da ré, com devolução integral e imediata do valor investido (apontado em R$ 35.987,89 – id. 179914000), indenização por danos morais de R$ 15.000,00, lucros cessantes de R$ 9.787,50 e inversão, em seu favor, da cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato prevista no item VII.b do Quadro Resumo (R$ 4.141,37). O parcelamento das custas foi deferido (id. 184027128), comprovado o recolhimento integral das seis parcelas (ids. 188052222, 194788534, 196310596, 202898364 e 206013710). A tutela de urgência foi deferida (id. 193628160), determinando-se a suspensão da cobrança das parcelas vencidas e vincendas, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 3.000,00, oportunidade em que se indeferiu, por ora, a inversão do ônus da prova, relegando-se o exame ao saneamento. Devidamente citada (id. 197634255), a ré apresentou contestação, na qual arguiu, em preliminar, a incompetência territorial deste Juízo, ao fundamento da cláusula de eleição de foro da Comarca de São Gonçalo do Amarante/CE (cláusula 18.1) e da regra do art. 47 do CPC. No mérito, sustentou caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia de COVID-19 e dos Decretos Estaduais cearenses n.º 33.519/2020, 33.521/2020, 33.608/2020, 33.631/2020 e 33.645/2020; afirmou inexistir mora, estando o lote "em estágio de finalização"; impugnou a inversão da cláusula penal, por haver penalidade expressa para a mora da vendedora (cláusula 15.3), e a sua cumulação com lucros cessantes; defendeu a incidência do art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979, com as retenções de seus incisos II a V — inclusive da comissão de corretagem de R$ 1.035,34 — e a restituição em até 12 parcelas mensais (§ 1º); negou a ocorrência de dano moral; e pugnou pela fluência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado (id. 198140823 e documentos de ids. 198140824 a 198140828). Houve réplica (id. 200922412). Intimadas para a especificação de provas (id. 202726392), a ré informou expressamente o desinteresse na produção de novos elementos (id. 203149709) e o autor requereu a designação de sessão conciliatória e, subsidiariamente, o julgamento antecipado do mérito (id. 204595365). Remetidos os autos ao CEJUSC (id. 210695577), a audiência de conciliação realizada em 06/11/2025 restou infrutífera, tendo a ré ofertado propostas de migração do lote para setor já entregue do mesmo empreendimento ou para o empreendimento Smart City Aquiraz (id. 213987672). Intimado, o autor recusou formalmente ambas as propostas, juntando as tratativas mantidas por correio eletrônico, e reiterou o pedido de julgamento da lide (ids. 221688079, 221688080 e 222643198). Vieram os autos conclusos. É o relatório do necessário. Decido. II. Fundamentação 1. Da Preliminar 1.1. Incompetência Territorial Não incide, na espécie, o art. 47 do CPC. A pretensão deduzida de resolução do contrato por inadimplemento, restituição dos valores pagos e indenização ostenta natureza pessoal e obrigacional, não se fundando em direito real sobre imóvel. Ainda que assim não fosse, o § 1º do referido dispositivo reserva a competência absoluta às hipóteses ali expressamente enumeradas, entre as quais não se enquadra a demanda em exame. Quanto à cláusula 18.1, trata-se de contrato de adesão, cujas cláusulas foram unilateralmente predispostas pela fornecedora (art. 54 do CDC). A imposição, ao consumidor domiciliado em Rondonópolis/MT, de litigar em comarca do Estado do Ceará, a mais de dois mil quilômetros de seu domicílio, dificulta sensivelmente o exercício do direito de ação e a facilitação da defesa de seus direitos (arts. 6º, VIII, e 51, IV, do CDC), revelando-se, nesse ponto, abusiva e nula de pleno direito a eleição de foro. Prevalece, pois, a regra especial do art. 101, I, do CDC, que autoriza o ajuizamento no foro do domicílio do consumidor, sendo desnecessária a demonstração de prejuízo concreto adicional, porquanto a abusividade decorre do próprio desequilíbrio da imposição contratual. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PROCEDÊNCIA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA –RESTITUIÇÃO DE VALORES – DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL – REJEIÇÃO – APLICABILIDADE DO CDC – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO – EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO CONFIGURADA – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543/STJ – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – DANO IN RE IPSA – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – PREJUÍZO PRESUMIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de resolução de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos (R$ 101.192,08), ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 15.000,00) e lucros cessantes (0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso). 2. A apelante sustenta, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, invocando cláusula de eleição de foro que estabeleceu a Comarca de Fortaleza/CE como competente. No mérito, defende a inaplicabilidade do CDC, a ocorrência de fortuito externo decorrente da pandemia de COVID-19, a impossibilidade de restituição imediata e integral dos valores, a inexistência de danos morais indenizáveis e a indevida condenação em lucros cessantes. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o foro do domicílio do consumidor prevalece sobre a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão; (ii) se a relação jurídica configura relação de consumo sujeita ao CDC; (iii) se a pandemia de COVID-19 caracteriza excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; (iv) se é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos; (v) se estão configurados danos morais indenizáveis; (vi) se o quantum indenizatório fixado é razoável; e (vii) se são devidos lucros cessantes pela privação do uso do bem. III. Razões de decidir 3. A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão pode ser afastada quando dificultar o acesso do consumidor à justiça, caracterizando desvantagem exagerada vedada pelo art. 51, IV, do CDC. O art. 101, I, do CDC estabelece a competência do foro do domicílio do consumidor para as ações de responsabilidade civil do fornecedor, tratando-se de norma de ordem pública destinada a facilitar a defesa da parte vulnerável. 4. A relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. O apelado adquiriu frações imobiliárias em regime de multipropriedade como destinatário final, para uso pessoal e familiar. A circunstância de tratar-se de multipropriedade não desnatura a relação de consumo, aplicando-se o CDC de forma supletiva e subsidiária à Lei n.º 13.777/2018. 5. A pandemia de COVID-19, embora tenha impactado diversos setores da economia, não configura excludente de responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra. Os contratos foram firmados em fevereiro de 2021, quando os efeitos da pandemia já eram amplamente conhecidos. O prazo de tolerância de 180 dias tem justamente a finalidade de absorver eventuais imprevistos. 6. Configurado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da incorporadora, impõe-se a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ. O art. 67-A da Lei n.º 4.591/64 aplica-se aos casos de inadimplemento do adquirente, e não da incorporadora, razão pela qual não se aplicam as deduções ali previstas. 7. O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero dissabor cotidiano e configura dano moral in re ipsa, presumido, decorrente da própria gravidade do fato. A frustração das expectativas legítimas do consumidor causa abalo psicológico, angústia e insegurança que justificam a reparação moral. 8. O valor de R$ 15.000,00 fixado a título de danos morais mostra-se razoável e proporcional, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da indenização, sem configurar enriquecimento sem causa. 9. O descumprimento do prazo para entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação do uso do bem. O percentual de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado, por mês de atraso, mostra-se razoável e em conformidade com a jurisprudência consolidada. Não há cumulação indevida com multa contratual, tratando-se de verbas de natureza diversa. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Em relações de consumo, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão pode ser afastada quando dificultar o acesso do consumidor à justiça, prevalecendo a competência do foro do domicílio do consumidor prevista no art. 101, I, do CDC. 2. A relação jurídica decorrente de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade configura relação de consumo, aplicando-se o CDC de forma supletiva e subsidiária à legislação específica. 3. A pandemia de COVID-19 configura fortuito interno, inserindo-se no risco inerente à atividade empresarial da construção civil, não constituindo excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega de empreendimento imobiliário quando os contratos foram firmados em período posterior ao início da crise sanitária. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sem aplicação das deduções previstas no art. 67-A da Lei n.º 4.591/64, que se destinam aos casos de inadimplemento do adquirente. 5. O atraso substancial na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral in re ipsa, presumido, decorrente da frustração das legítimas expectativas do consumidor, dispensando prova específica do abalo psicológico. 6. O descumprimento do prazo para entrega de imóvel, incluído o período de tolerância, gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação do uso do bem, ensejando o pagamento de indenização por lucros cessantes, calculados com base no potencial locatício do imóvel.”- (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10751961320248110041, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 25/02/2026, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2026) Rejeito, portanto, a preliminar de incompetência territorial. 2. Do Mérito 2.1. Do Julgamento Antecipado O feito comporta julgamento antecipado, uma vez que a controvérsia estabelecida é eminentemente de direito, sendo desnecessária a produção de outras provas além daquelas já constante nos autos, o que autoriza o julgamento no estado em que se encontra, conforme art. 355, I, do CPC. 2.2. Da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, o que atrai a aplicação de suas normas protetivas. O autor enquadra-se no conceito de consumidor e a ré no de fornecedora. 2.3. Do Inadimplemento da Vendedora e da Alegada Força O item IX do Quadro Resumo e a cláusula 15.1 do contrato fixaram a entrega do lote para 31/12/2021. A cláusula 15.2 previu variação de até 180 dias, prazo cuja validade não se questiona, por destinar-se a absorver as vicissitudes ordinárias da implantação do parcelamento do solo. O termo final da obrigação, portanto, expirou em 29/06/2022. Passados mais de quatro anos daquela data, a ré não demonstrou a conclusão das obras de infraestrutura do Setor 07 nem a disponibilização do lote ao auto. Ao contrário, a ré admite expressamente que o bem ainda está em fase de finalização. Portanto, a mora é incontroversa e continuada. A tese de força maior não se sustenta pelos próprios elementos trazidos pela defesa. Os decretos estaduais invocados demonstram que a suspensão total das obras de construção civil vigorou de 20/03/2020 a 31/05/2020, seguida de retomada com limitação de mão de obra a 30% e, a partir de 28/06/2020, a 40%, com retorno ao funcionamento normal em 06/07/2020 (Decreto Estadual n.º 33.645/2020). Portanto, o impedimento invocado cessou aproximadamente dezoito meses antes da data contratual de entrega e vinte e quatro meses antes do esgotamento do prazo de tolerância. Não há, nos autos, qualquer demonstração de que aquele intervalo de restrição, inferior a quatro meses, tenha comprometido, de forma concreta e substancial, cronograma que ainda dispunha de ano e meio de execução, nem prova de reprogramação de obra, de notificação aos adquirentes ou de comunicação de novo prazo. Acresce que as hipóteses elencadas na própria cláusula 15.2 (greves, falta de materiais ou de mão de obra especializada, chuvas prolongadas, demora de concessionárias e de órgãos licenciadores) revelam que os percalços ordinários da atividade já estavam contemplados no elastério de 180 dias, integrando o risco do empreendimento, que não pode ser transferido ao consumidor (arts. 14 e 51, I, do CDC). Nesse sentido: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação Cível interposta por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a rescisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária de números A219020 e A219021, por culpa exclusiva da requerida; (ii) determinar a restituição integral dos valores pagos (R$ 139.221,92), em parcela única; e (iii) fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se o regime de multipropriedade afasta a aplicação do CDC; (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o prazo de tolerância, configura inadimplemento contratual; (iv) avaliar se a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da vendedora; e (v) verificar se estão presentes os requisitos para a condenação em danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR: A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão, celebrado no contexto de relação de consumo, é nula de pleno direito quando impõe ônus excessivo ao consumidor, devendo prevalecer o foro de seu domicílio, nos termos do art. 101, I, do CDC. O regime jurídico da multipropriedade, ainda que disciplinado pela Lei nº 13.777/2018, não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, desde que o adquirente figure como destinatário final do bem, o que se verifica no caso concreto. O atraso superior a um ano e meio após o término do prazo contratual e da cláusula de tolerância, sem entrega do imóvel e sem justificativa concreta e individualizada, configura inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa exclusiva da vendedora. A pandemia de COVID-19, por já ser fato público e notório à época da celebração do contrato, configura fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não sendo apta a afastar a responsabilidade da promitente vendedora pelo descumprimento do prazo de entrega. A restituição integral e imediata dos valores pagos é devida nos termos da Súmula 543 do STJ, quando o inadimplemento decorre exclusivamente de culpa da construtora. O atraso desproporcional na entrega do imóvel, frustrando expectativa legítima do consumidor e exigindo intervenção judicial, configura abalo moral indenizável, superando o mero aborrecimento contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é inaplicável quando afronta o direito do consumidor de demandar em seu domicílio, conforme o art. 101, I, do CDC. Os contratos de multipropriedade submetem-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor quando o adquirente figura como destinatário final do bem. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega do imóvel firmado após o início da crise sanitária. A restituição integral e em parcela única das quantias pagas é devida quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento exclusivo do fornecedor. O atraso desarrazoado na entrega de imóvel em contrato de multipropriedade enseja indenização por danos morais, diante da frustração da legítima expectativa do consumidor e do abalo extrapatrimonial decorrente. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10362272620248110041, Relator: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 18/12/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2025) Não se aplica, assim, a excludente do art. 393 do Código Civil. Configurado o inadimplemento culposo e exclusivo da vendedora, faz jus o autor à resolução do contrato, com perdas e danos, na forma do art. 475 do Código Civil. 2.4. Da Resolução Contratual e restituição integral Resolvido o contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, as partes retornam ao estado anterior, impondo-se a devolução integral e imediata, em parcela única, de tudo quanto o consumidor desembolsou. Não incide, na espécie, o art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979, com a redação da Lei n.º 13.786/2018. O dispositivo é expresso ao disciplinar a “resolução contratual por fato imputado ao adquirente”, hipótese diametralmente oposta à dos autos. Por consequência, são indevidas todas as deduções pretendidas na contestação (cláusula penal e despesas administrativas de 10%, encargos moratórios, tributos e taxas e comissão de corretagem). O mesmo valendo para as previsões dos itens VII e VIII do Quadro Resumo, que apenas reproduzem a norma para a hipótese de desfazimento por fato do comprador. Registre-se, ainda, que a taxa de fruição sequer encontraria suporte fático, pois o lote nunca foi entregue e nenhuma posse foi transmitida ao autor (item VII.a do Quadro Resumo). Pela mesma razão, é inadmissível o parcelamento da restituição em até 12 prestações (art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979 e item VIII do Quadro Resumo). Impor ao consumidor lesado que aguarde prazo de carência e receba de forma fracionada aquilo que pagou pontualmente durante anos, quando o desfazimento decorre exclusivamente da inexecução do fornecedor, importaria vantagem manifestamente excessiva e transferiria ao adquirente o custo financeiro do descumprimento alheio (arts. 39, V, e 51, IV e § 1º, II, do CDC). A restituição há de ser imediata e em parcela única. 2.5 Dos Valores Pagos Quanto ao montante pago, a planilha financeira elaborada pela ré, com posição em 09/06/2025 (id. 198140828), registra R$ 27.596,79 do total pago, abrangendo o sinal, as prestações de n.º 001 a 064 (esta última quitada em 07/04/2025) e os encargos suportados pelo autor. Não se adota o valor de R$ 35.987,89 indicado na inicial. O demonstrativo de id. 179914000 contém erro material evidente, já que o lançamento “03 – sinal” registra data de início "20/09/0219", gerando índice de correção de 16,2287694 e valor corrigido de R$ 6.720,98 para um desembolso histórico de R$ 414,14, além de não computar todas as prestações efetivamente quitadas. A restituição de valores de IPTU, aventada apenas na réplica (item 3.4), não integrou os pedidos da inicial e não pode ser conhecida (arts. 141 e 329 do CPC), inexistindo, ademais, comprovante de pagamento nos autos. 2.6 Da comissão de corretagem No tocante à comissão de corretagem, o item VI.b do Quadro Resumo destaca o valor de R$ 1.035,34, correspondente a 2,5% do preço e repartido entre dois corretores. Não há nos autos comprovante de desembolso dessa quantia em separado, e o próprio contrato a trata como valor integrado ao preço do lote (item VII.e do Quadro Resumo, na linha do art. 32-A, V, da Lei n.º 6.766/1979), preço este cujo pagamento se deu pelo sinal e pelas prestações já contabilizados nos R$ 27.596,79. Condenar a ré a devolver, além do total pago, mais R$ 1.035,34 implicaria dupla restituição da mesma quantia. Assim, a corretagem está compreendida na restituição integral ora determinada, vedada qualquer retenção a esse título, ficando rejeitada a pretensão de condenação autônoma e adicional. Nesse sentido: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO SUPERIOR A SETE ANOS NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de Apelação Cível interposto por incorporadora imobiliária em face de sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, reconheceu sua culpa exclusiva pelo inadimplemento de contrato de compra e venda de lote, em razão do atraso superior a sete anos na entrega do empreendimento, condenando-a à restituição integral dos valores pagos pela consumidora, incluindo comissão de corretagem, e ao pagamento de indenização por danos morais. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões centrais em discussão: (i) saber se a execução parcial de obras de infraestrutura afasta a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual; (ii) definir se a restituição dos valores deve ser integral, abrangendo a comissão de corretagem, ou se incide direito de retenção; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a condenação; e (iv) aferir se o atraso prolongado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável ou mero dissabor. III. Razões de decidir 3. A obrigação da promitente-vendedora em contratos de incorporação imobiliária é de resultado. A execução parcial e fragmentada de obras, com atraso superior a uma década, não configura adimplemento contratual, mas sim inadimplemento substancial, a caracterizar a culpa exclusiva da fornecedora pela resolução do pacto, sobretudo quando há manifesta dissociação entre a oferta publicitária e a realidade fática do empreendimento. 4. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata, conforme o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Tal devolução abrange a comissão de corretagem, que, no contexto de resolução por inadimplemento, compõe os danos emergentes, não se sujeitando ao prazo prescricional trienal do Tema 938/STJ. 5. O termo inicial dos juros de mora, em casos de responsabilidade contratual por culpa exclusiva do vendedor, é a data da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, sendo inaplicável a tese firmada no Tema 1.002/STJ, restrita às hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador. 6. O inadimplemento contratual que se prolonga por mais de uma década, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir do imóvel adquirido, transcende o mero aborrecimento e atinge a esfera dos direitos da personalidade, configurando dano moral in re ipsa, cuja compensação pecuniária se impõe como medida de justiça e com finalidade pedagógica. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "[1. A execução parcial de obras, com atraso superior a sete anos, não afasta a culpa exclusiva da promitente-vendedora pelo inadimplemento substancial de contrato de compra e venda de lote, cuja obrigação é de resultado.] [2. Reconhecida a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição das quantias pagas deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem, não se aplicando o prazo prescricional do Tema 938/STJ, mas a regra de reparação de danos. [3. O inadimplemento contratual caracterizado pelo atraso excepcional e prolongado na entrega de empreendimento imobiliário configura dano moral indenizável, pela frustração da legítima expectativa do consumidor.]" (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 11029144820258110041, Relator: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Data de Julgamento: 24/06/2026, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2026) 2.7 Da garantia fiduciária O pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia (cláusula oitava e Lei n.º 9.514/1997) não obsta a resolução judicial. O procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial destina-se ao inadimplemento do devedor fiduciante, e não ao da credora fiduciária, que aqui se confunde com a vendedora inadimplente. Resolvido o contrato principal, extingue-se a garantia que lhe é acessória. 2.8. Da Cláusula Penal e dos Lucros Cessantes O contrato prevê penalidade específica para a mora da vendedora. A cláusula 15.3 estabelece indenização mensal de 0,5% do preço, devida até a efetiva entrega do imóvel. Assim, não cabe a inversão da multa prevista para o inadimplemento do comprador, pois inexiste lacuna contratual. A aplicação cumulativa da multa de 10% do item VII.b ou da multa de 2% das cláusulas 9.1 e 9.2 implicaria dupla penalização pelo mesmo atraso. Também não são devidos lucros cessantes cumulativamente. A cláusula 15.3 possui natureza de cláusula penal moratória e prefixa a indenização decorrente da privação do uso do imóvel. Como o contrato não prevê indenização suplementar, sua cumulação com lucros cessantes configuraria dupla reparação pelo mesmo dano, nos termos do art. 416 do Código Civil. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO VEDADA. TEMA 970/STJ. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970, firmou a tese de que a cláusula penal moratória, por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, afasta, em regra, a cumulação com lucros cessantes. 2. Havendo cláusula penal moratória contratualmente prevista e mantida pelas instâncias ordinárias, a condenação em lucros cessantes configura bis in idem e deve ser afastada. 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. 4. Recurso especial provido para excluir da condenação a indenização por danos morais e o pagamento de lucros cessantes, mantendo-se a cláusula penal moratória. (STJ - REsp: 00000000000001947623 RJ 2021/0206125-5, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/11/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 03/12/2025) É devida, portanto, a indenização mensal de 0,5% sobre o preço do contrato (R$ 41.413,79), correspondente a R$ 207,07 por mês, desde o término do prazo de tolerância até o ajuizamento da ação, conforme os limites do pedido (arts. 141 e 492 do CPC). Assim, no período de 29/06/2022 a 03/01/2025, são devidas 30 parcelas, totalizando R$ 6.212,10. 2.9. Dos Danos Morais O pedido de indenização por danos morais é procedente. Muito embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não enseje reparação por danos extrapatrimoniais, o caso concreto apresenta contornos excepcionais que extrapolam a esfera do mero dissabor ou aborrecimento cotidiano. A vendedora descumpriu o prazo de entrega das obras por mais de 30 (trinta) meses após o encerramento da tolerância legal, sujeitando o adquirente – que honrou regularmente os pagamentos – a um estado prolongado de incerteza, frustrando a legítima expectativa de utilização e consolidação do patrimônio imobiliário adquirido. O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso consolidou o entendimento de que o atraso substancial e injustificado na entrega de loteamento urbano por período exorbitante acarreta lesão aos direitos da personalidade e abalo moral indenizável: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO CAMPESTRE. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA COLETIVA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. PROPAGANDA QUE INTEGRA O AJUSTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DA CENTRAL DE IMOVEIS NÃO PROVIDO. RECURSO DE DARCY DE ARRUDA ABREU FILHO E FLAVIA BRUM LOPES PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recursos de apelação contra sentença que declarou a resolução de contrato de compra e venda de lote por inadimplemento da vendedora quanto às obras de infraestrutura e lazer, condenando a vendedora à restituição integral dos valores, pagamento de multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Discute-se: (i) o inadimplemento contratual relativo às obras de infraestrutura do loteamento; (ii) o direito à restituição integral das parcelas; (iii) a possibilidade de inversão da cláusula penal; (iv) o cabimento e o valor da indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A publicidade suficientemente precisa integra o contrato de consumo e vincula o fornecedor ao cumprimento das benfeitorias e áreas de lazer anunciadas no empreendimento. 4. O descumprimento do cronograma de entrega das obras de infraestrutura coletiva configura culpa exclusiva da promitente vendedora, autorizando a resolução do contrato com a restituição integral das parcelas pagas. 5. É lícita a inversão da cláusula penal originalmente prevista apenas em desfavor do consumidor para a hipótese de inadimplemento do fornecedor, como medida de reequilíbrio contratual. 6. O atraso substancial e injustificado na entrega da obra frustra a legítima expectativa dos adquirentes e configura dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso da CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda não provido. Recurso de Darcy de Arruda Abreu Filho e Flavia Brum Lopes provido. Tese de julgamento: “1. O descumprimento de oferta relativa à infraestrutura de lazer e segurança em loteamento justifica a rescisão do contrato por culpa do vendedor. 2. Em tais casos, a restituição das parcelas pagas deve ser integral. 3. É cabível a inversão da cláusula penal em favor do adquirente quando o contrato prevê punição exclusivamente para o consumidor. 4. O atraso injusticado e prolongado na entrega de obras de infraestrutura de lazer e segurança em loteamento campestre enseja reparação por danos morais.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10003425120208110053, Relator: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 08/07/2026, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/07/2026) E ainda na jurisprudência desta Corte Estadual: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO MOTIVADA QUE SE DEU POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR TAXA DE RETENÇÃO INDEVIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR. SÚMULA 543 DO STJ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA IPC- FIPE SUBSTITUIDO PELO INPC – POSSIBILIDADE – INDICE QUE MELHOR REFLETE A DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA - JUROS DE MORA. TEMA 1002 STJ. INAPLICABILIDADE. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. VALOR ARBITRADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APLICABILIDADE DO CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora. O descumprimento contratual consistente em atraso na entrega do imóvel, sem justificativa hábil da promitente vendedora, gera direito ao comprador de pleitear, em seu favor, a restituição integral das parcelas pagas. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) “Os juros de mora incidem desde a citação nos casos de responsabilidade contratual. ” (STJ - AgInt no REsp: 1719574 SP 2018/0013611-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2018) A frustração decorrente do longo e injustificado atraso na entrega do imóvel ultrapassa a esfera do mero aborrecimento ou transtorno diário, atingindo a esfera íntima do consumidor, notadamente ao considerar que deflagrou situação de angústia quanto à expectativa de residir na casa própria, caracterizando a ocorrência do dano moral. (TJ-MT 10021499420188110015 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 05/04/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/04/2022) Nesse contexto, ponderando a extensão do prejuízo extrapatrimonial, a capacidade econômica da ré, o grau de culpa da alienante e o caráter punitivo-pedagógico da sanção, sem importar em enriquecimento sem causa, afigura-se razoável e proporcional a fixação da indenização por danos morais no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais). III. Dispositivo Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) CONFIRMAR integralmente a tutela de urgência deferida, tornando definitiva a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais vincendas e a proibição de inclusão do nome do autor em cadastros de inadimplentes relativamente a este contrato, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 3.000,00; b) DECLARAR resolvido, por culpa exclusiva da requerida, o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda n.º 5129, relativo ao lote S07 – Quadra 196: 10, com área de 187,03 m², integrante do Loteamento Laguna Ecopark – Planet Smart City, restando extinto o pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia nele avençado; c) CONDENAR a ré a restituir ao autor, em parcela única e de forma imediata, a totalidade das quantias pagas pelo contrato, no valor nominal de R$ 27.596,79 (vinte e sete mil, quinhentos e noventa e seis reais e setenta e nove centavos), bem como o valor quitado a título de comissão de corretagem no montante nominal de R$ 1.035,34 (um mil e trinta e cinco reais e trinta e quatro centavos). Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice contratual ou, na sua ausência, pelo IPCA desde cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (29/05/2025), até o até o efetivo pagamento. d) CONDENAR a ré ao pagamento da indenização contratual mensal prevista na Cláusula 15.3 do contrato, no percentual equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o preço do contrato (R$ 41.413,79), devida desde o término do prazo de tolerância (29/06/2022) até a data do ajuizamento da ação (03/01/2025). Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice contratual ou, na sua ausência, pelo IPCA, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês. e) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais ao autor no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com correção monetária pelo IPCA desde a sentença (Súmula 362 do STJ) e juros de mora desde a citação, pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, calculada na forma da Resolução CMN nº 5.447/2024. CONDENO a ré ao pagamento integral das custas e despesas processuais (reembolsando os valores antecipados pelo autor), bem como dos honorários advocatícios em favor dos patronos do autor, os quais FIXO em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com esteio no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Para simulação pelos índices oficiais, inclusive a apuração da taxa legal, o Banco Central disponibiliza a calculadora cidadã, a qual deverá ser utilizada para auxiliar em eventual execução: https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/exibirFormCorrecaoValores.do?method=exibirFormCorrecaoValores&aba=6. Cumpridas as diligências necessárias e com o trânsito em julgado, ARQUIVEM-SE os autos. Publicação e Registro pelo sistema, INTIMEM-SE. Rondonópolis-MT, datado e assinado eletronicamente. LUCÉLIA OLIVEIRA VIZZOTTO Juíza de Direito