1000042-85.2024.8.26.0650

Intimação

TJSP · Foro de Valinhos - 3ª Vara

Processo 1000042-85.2024.8.26.0650 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Residencial Ilhas Gregas - Vistos. Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ILHAS GREGAS em face de ROSELI TASSINARI GUERRA, fundada em débitos oriundos de despesas condominiais inadimplidas (fls. 1/4). Devidamente citada por via postal (fls. 18/21 e 24), a executada deixou transcorrer in albis o prazo para pagamento ou oferta de embargos à execução, conforme certificado pela serventia (fls. 28). Na sequência, foram deferidas pesquisas de ativos financeiros via SISBAJUD (fls. 89), que resultaram no bloqueio e posterior levantamento do valor parcial de R$ 959,43 (fls. 95/98, 111 e 127). Diante do saldo remanescente, deferiu-se a penhora do imóvel de matrícula nº 3.712 do Cartório de Registro de Imóveis de Valinhos/SP (fls. 110/118 e 119/120). Na ocasião, determinou-se a inclusão de credor fiduciário como terceiro interessado e sua respectiva intimação. Intimada a parte devedora acerca da constrição imobiliária por carta com aviso de recebimento cumprido (fls. 130 e 133), não houve manifestação. Posteriormente, o exequente opôs embargos de declaração (fls. 143/144) em face da determinação de intimação do credor fiduciário (fls. 141), sustentando a ocorrência de erro material por inexistir qualquer gravame fiduciário sobre a matrícula nº 3.712, haja vista que a devedora adquiriu o bem com quitação integral. Ademais, restando frustrada a avaliação do bem por oficial de justiça em razão de a devedora não ter sido localizada nas diligências cumpridas pelo meirinho (fls. 147), o exequente apresentou três pareceres mercadológicos emitidos por corretores de imóveis devidamente inscritos no CRECI/SP, os quais indicaram a média de avaliação de R$ 296.498,63 (duzentos e noventa e seis mil, quatrocentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos), requerendo a sua homologação e a subsequente designação de leilão judicial eletrônico com a nomeação da leiloeira pública indicada (fls. 150/162). É o relatório. Decido. I- Dos Embargos de Declaração Os embargos de declaração merecem ser conhecidos, porquanto tempestivos, e, no mérito, comportam integral acolhimento, à luz do disposto no artigo 1.022, inciso III, do Código de Processo Civil. Com efeito, ao examinar o inteiro teor da certidão da matrícula imobiliária nº 3.712 do Cartório de Registro de Imóveis de Valinhos/SP (fls. 70/73 e 112/117), constata-se que a executada figura como titular do domínio pleno da unidade autônoma (apartamento nº 14 do Edifício Rhodes), inexistindo qualquer registro ou averbação de alienação fiduciária em garantia ou gravame hipotecário pendente. Desse modo, a menção à existência de credor fiduciário e à exigência de sua intimação, veiculadas nas deliberações anteriores (fls. 119/120 e 141), decorreram de mero equívoco material. Por conseguinte, impõe-se a supressão de tal determinação, tornando insubsistente a necessidade de intimação de terceiro interessado. Ante o exposto, ACOLHO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por Condomínio Residencial Ilhas Gregas (fls. 143/144), para afastar o erro material e cancelar expressamente a determinação de intimação de credor fiduciário ou hipotecário, ante a constatação de titularidade plena e livre de gravames sobre a matrícula nº 3.712 do CRI de Valinhos/SP (fls. 70/73 e 112/117); II- Da Avaliação do Bem Imóvel e da Fixação do Preço Superada a questão registral, observa-se que a avaliação presencial por oficial de justiça restou inviabilizada (fls. 147), cenário no qual o juízo já havia facultado expressamente a comprovação do valor de mercado mediante a juntada de avaliações imobiliárias oficiais (fls. 135). Nesse contexto, o credor colacionou aos autos três laudos de avaliação técnica emitidos por profissionais corretores imobiliários devidamente credenciados perante o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI/SP) (fls. 152/162), os quais se valeram do método comparativo direto de dados de mercado da região em que se insere o empreendimento imobiliário, indicando os seguintes valores contemporâneos: a) Primeira avaliação: R$ 294.495,20 (fls. 152/159); b) Segunda avaliação: R$ 295.000,00 (fls. 160); c) Terceira avaliação: R$ 300.000,00 (fls. 161). A apuração do preço médio resultante dos aludidos pareceres atinge a quantia de R$ 296.498,63 (duzentos e noventa e seis mil, quatrocentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos), revelando-se plenamente idônea, célere e proporcional para a fixação do valor de mercado da unidade imobiliária penhorada, consoante autorizam os artigos 871, inciso IV, e 873 do Código de Processo Civil. Desse modo, ante a ausência de impugnação tempestiva ou de indícios de distorção mercadológica, tem-se por escorreita a homologação da avaliação no montante médio apurado, o qual deverá ser devidamente corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo até a data da efetiva praça. Ante o exposto, HOMOLOGO A AVALIAÇÃO do imóvel penhorado (apartamento nº 14, Bloco 1, Edifício Rhodes, do Condomínio Residencial Ilhas Gregas, matrícula nº 3.712) no montante de R$ 296.498,63 (duzentos e noventa e seis mil, quatrocentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos), para o mês de março de 2026, valor que deverá ser atualizado monetariamente pela Tabela Prática do TJSP até a data da realização do leilão; III- Da Alienação Judicial Eletrônica Homologada a avaliação, o prosseguimento da expropriação forçada é medida de rigor para a satisfação do crédito condominial executado, nos termos dos artigos 881 e seguintes do Código de Processo Civil. Defiro o pedido de alienação em leilão judicial eletrônico. O leilão deverá ser realizado em dois pregões, pelo prazo mínimo de 3 dias a primeiro e 20 dias o segundo. No primeiro pregão, não serão admitidos lances inferiores ao valor de avaliação do bem (a média fixada acima). Não havendo lance superior à importância da avaliação, seguir-se-á, sem interrupção, a segunda etapa, que se estenderá por no mínimo 20 (vinte) dias e se encerrará em dia e hora previamente definidos no edital. No segundo pregão serão admitidos lances não inferiores a 60% da última avaliação atualizada ou 80% do valor de avaliação atualizada, caso se trate de imóvel de incapaz. A atualização deverá ser pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça para os débitos judiciais comuns. O pagamento deverá ser feito de uma única vez, em até 24 horas após ter sido declarado vencedor pelo leiloeiro. Diante da prerrogativa legal conferida ao exequente pelo artigo 883 do Código de Processo Civil, acolho a indicação e nomeio a leiloeira pública oficial Amanda Priscila Pena Crepaldi, matriculada na JUCESP sob o nº 1.001, para a condução dos atos expropriatórios na plataforma eletrônica homologada pelo tribunal, a qual, conforme consta, é autorizado(a) e credenciado(a) pela Jucesp e habilitado(a) perante o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Desde logo, fixo a comissão do(a) leiloeiro(a) em 5% sobre o valor da arrematação, a ser paga pelo arrematante, não se incluindo no valor do lance, o que deverá ser informado previamente aos interessados. O leilão será presidido pelo(a) leiloeiro(a) oficial, em portal virtual que atenda à regulação específica, no qual serão captados lances, observados os patamares mínimos acima estabelecidos. Os interessados deverão cadastrar-se previamente no portal para que participem do leilão eletrônico fornecendo todas as informações solicitadas. Durante a alienação, os lances deverão ser oferecidos diretamente no sistema do gestor e imediatamente divulgados on-line, de modo a viabilizar a preservação do tempo real das ofertas. Somente será realizada segunda tentativa de leilão caso o primeiro não conte com nenhum lance válido durante todo o período previsto. O procedimento do leilão deve observar o disposto nos artigos 886 a 903, do Código de Processo Civil, assim como o Provimento CSM nº 1625/2009 e art. 250 e seguintes das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Caberá ao leiloeiro efetuar a publicação do edital no sítio eletrônico previamente designado por este fim de acordo com as normas administrativas do Tribunal. O edital deve conter todos os requisitos estabelecidos no art. 887, do Código de Processo Civil. Deverá constar do edital, também, que: - os bens serão vendidos no estado de conservação em que se encontram, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições, antes das datas designadas para as alienações judiciais eletrônicas. - o arrematante arcará com os débitos pendentes que recaiam sobre o bem, exceto os decorrentes de débitos fiscais e tributários conforme o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, e exceto os débitos de condomínio (que possuem natureza propter rem), os quais ficam sub-rogados no preço da arrematação. - O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar: (i) até o início da primeira etapa, proposta por valor não inferior ao da avaliação; (ii) até o início da segunda etapa, proposta por valor que não seja inferior a 60% do valor de avaliação atualizado ou 80% do valor de avaliação atualizado, caso se trate de imóvel de incapaz. A publicação do edital deverá ocorrer no site designado pelo Tribunal, pelo menos 5 dias antes da data marcada para o leilão. Ficam autorizados os funcionários do leiloeiro, devidamente identificados, a providenciar o cadastro e agendamento, pela internet, dos interessados em vistoriar o bem penhorado, cabendo aos responsáveis pela guarda facultar o ingresso dos interessados, designando-se datas para as visitas. Igualmente, ficam autorizados os funcionários do leiloeiro, devidamente identificados, a obter diretamente, material fotográfico para inseri-lo no portal do Gestor, a fim de que os licitantes tenham pleno conhecimento das características do bem, que serão vendidos no estado em que se encontram. No mesmo prazo, deverão ser cientificados o executado e as demais pessoas previstas no art. 889, do Código de Pro cesso Civil, cabendo à parte requerente requerer e providenciar o necessário. Sem prejuízo, para a garantia da higidez do negócio, fica autorizado que o próprio leiloeiro encaminhe também as comunicações pertinentes, juntando posteriormente aos autos. Comprovado o recolhimento das despesas necessárias, intime(m)-se executado(s), na pessoa de seu advogado, ou, na ausência ou quando representado pela Defensoria, pessoalmente, por via eletrônica ou carta direcionada ao endereço de citação ou último endereço cadastrado nos autos. Registre-se que, se o executado for revel e não tiver advogado constituído, não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão. A presente decisão, assinada digitalmente, servirá como carta, mandado ou ofício, para comunicação do executado e demais interessados, bem como ordem judicial para que os funcionários do leiloeiro possam ingressar no local onde o bem a ser leiloado se encontra. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: PAULO VINICIUS ZINSLY GARCIA DE OLIVEIRA (OAB 215895/SP)