1000015-79.2026.8.13.0558

Intimação

TJMG · Vara Única da Comarca de Rio Pomba · Decisão

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1000015-79.2026.8.13.0558/MG AUTOR: WELBER DE PAIVA NETTO ADVOGADO(A): RUY ZAIDAN AZEVEDO (OAB RJ217903) ADVOGADO(A): WAGNER ANTÔNIO DAIBERT VEIGA (OAB MG057628) ADVOGADO(A): VICTOR CEDROLA ALVARENGA (OAB MG203308) ADVOGADO(A): LUIZ FELIPE CUNHA RIBEIRO DE OLIVEIRA (OAB MG232237) RÉU: ALINE TONELLI DE TOLEDO ADVOGADO(A): FERNANDO DE OLIVEIRA MOREIRA RODRIGUES (OAB MG122630) DECISÃO Vistos etc., Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Welber de Paiva Netto em face de Aline Tonelli de Toledo, ambos qualificados. O autor relata que o imóvel rural denominado “Granja Beira Rio”, situado na zona rural do Município de Tabuleiro/MG e matriculado sob o nº 3.791 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio Pomba/MG, possuía área aproximada de 3,13 hectares. Afirma que a ré havia adquirido, em 2014, a fração correspondente a 75,7% do imóvel, permanecendo a parcela remanescente de 24,3% sob a titularidade de Rômulo de Souza. Narra que, em 2020, manifestou interesse na aquisição da fração remanescente pelo preço de R$ 120.000,00. Sustenta que, para viabilizar a regularização da cadeia dominial, ajustou-se que a aquisição seria formalizada provisoriamente em nome da ré, que posteriormente lhe outorgaria escritura pública relativa à fração ideal de 24,3%, com a instituição do condomínio. Alega ter custeado o preço da aquisição e diversas despesas cartorárias, registrais e fiscais. Contudo, depois de registrada a integralidade do imóvel em nome da ré, esta teria se recusado a praticar os atos necessários à transferência da fração adquirida. Requereu a condenação da ré à assinatura da escritura pública e à prática dos atos necessários ao registro da fração ideal, além do ressarcimento de R$ 4.586,07, correspondente às despesas cartorárias, registrais e fiscais que afirma ter suportado. No evento 17.1, foi deferida tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula nº 3.791, vedando-se a prática de atos de disposição, alienação, oneração ou transmissão do imóvel. A ré apresentou contestação no evento 74.1. Preliminarmente, sustentou a ausência de interesse processual, ao argumento de que jamais se recusou a outorgar a escritura, discordando apenas da exigência de que suportasse parte das despesas do ato. Suscitou, ainda, a prescrição trienal da pretensão de ressarcimento das despesas realizadas em 2020. No mérito, afirmou que atuou como intermediária da aquisição a pedido do autor e sem obter proveito econômico. Sustentou que o contrato atribuiu ao comprador a responsabilidade pelas despesas da escritura e do registro, que o autor teria retido R$ 2.725,00 do preço para custear despesas de regularização e que ela própria desembolsou R$ 1.741,63. Alegou, também, que o contrato descreve área fisicamente individualizada e inferior à fração mínima de parcelamento, circunstância que poderia impedir a lavratura e o registro da escritura. Requereu a revogação da tutela e a condenação do autor por litigância de má-fé. O autor apresentou réplica no evento 79.1, impugnando as preliminares e reiterando que a ré resistiu à conclusão do negócio. Sustentou que os pagamentos foram realizados em contexto de confiança e que a pretensão indenizatória somente surgiu depois do inadimplemento. Negou a retenção de R$ 2.725,00 e reiterou os pedidos iniciais. Intimadas para especificação de provas, as partes se manifestaram nos eventos 85.1 e 86.1. O autor requereu o depoimento pessoal da ré, prova testemunhal, exibição de documentos e expedição de ofícios a serventias extrajudiciais, ao Município de Tabuleiro, ao INCRA e à Receita Federal. A ré requereu prova testemunhal, depoimento pessoal do autor e expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para esclarecimento da viabilidade registral da operação. Vieram os autos conclusos para saneamento e organização do processo. É o relato. Passo a decidir. I – Das questões processuais pendentes 1. Do pedido de gratuidade da justiça No evento 10, o autor foi intimado a comprovar a alegada insuficiência financeira ou a recolher as custas iniciais. No evento 15, optou pelo recolhimento integral das custas, sem reiterar o pedido de gratuidade. Assim, considero prejudicado o pedido de gratuidade da justiça, devendo o processo prosseguir sem a concessão do benefício. 2. Da ausência de interesse de agir A preliminar não merece acolhimento. A tutela pretendida não foi obtida extrajudicialmente. Embora a ré afirme que não se opõe à outorga da escritura, a transferência não foi formalizada, a fração de 24,3% permanece sem registro e a integralidade do imóvel continua registrada em nome da demandada. Além disso, a ré condiciona a prática do ato à solução da controvérsia relativa às despesas e sustenta, simultaneamente, possível impossibilidade registral do negócio, tendo requerido a improcedência da pretensão. Está, portanto, suficientemente caracterizada a resistência. A existência de interesse processual não exige recusa formal ou o esgotamento prévio das tentativas extrajudiciais, bastando que a tutela jurisdicional seja necessária e útil à obtenção do resultado pretendido. Assim, rejeito a rejeito a preliminar. 3. Da prescrição A pretensão de ressarcimento foi deduzida como consequência do alegado inadimplemento do contrato celebrado entre as partes, e não como pretensão autônoma fundada exclusivamente em enriquecimento sem causa ou em responsabilidade extracontratual. Incide, portanto, o prazo prescricional geral de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil, aplicável às pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. Ainda que se adotasse como termo inicial a data dos desembolsos realizados em 2020, o prazo decenal não havia transcorrido quando do ajuizamento da ação, ocorrido em janeiro de 2026. De todo modo, conforme a teoria da actio nata, a prescrição somente se inicia quando a pretensão pode ser exercida. Segundo a causa de pedir exposta na inicial, os pagamentos foram realizados durante a execução do negócio e na expectativa de conclusão da regularização dominial. A alegada lesão somente teria se configurado com a posterior frustração do ajuste e a recusa da ré em concluir a transferência, depois de registrada, em 6 de março de 2023, a integralidade do imóvel em seu nome. Desse modo, mesmo que se cogitasse, subsidiariamente, da incidência do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, incisos IV ou V, do Código Civil, ele não teria transcorrido entre o registro da aquisição em nome da ré e o ajuizamento da ação, em 13 de janeiro de 2026. Portando, rejeito a prejudicial de prescrição. 4. Da tutela de urgência Os documentos juntados demonstram a celebração do compromisso de compra e venda da fração correspondente a 24,3% do imóvel, enquanto a matrícula revela que a integralidade do bem permanece registrada em nome da ré. A própria contestação reconhece que a aquisição formal em nome da demandada tinha por finalidade viabilizar posterior transferência ao autor, divergindo as partes quanto às condições, às despesas e à viabilidade registral do ato. Subsistem, assim, a probabilidade do direito e o risco de alienação ou oneração da fração controvertida. Contudo, a restrição sobre a integralidade do imóvel mostra-se excessiva, pois a controvérsia limita-se à fração de 24,3%. Além disso, a ordem não deve impedir a prática dos próprios atos destinados à outorga e ao registro em favor do autor. Assim, acolho parcialmente o pedido de revogação apenas para adequar a tutela anteriormente concedida, mantendo a restrição exclusivamente sobre a fração ideal correspondente a 24,3% do imóvel matriculado sob o nº 3.791. Fica autorizada a prática dos atos destinados à lavratura e ao registro da escritura em favor do autor. A fração remanescente de 75,7% permanecerá disponível, desde que eventual ato não produza efeitos sobre a fração ideal reservada. Oficie-se ao Cartório de Registro de Imóveis para adequação da averbação. 5. Da litigância de má-fé As alegações da ré decorrem, neste momento, de divergência quanto à interpretação dos documentos, das mensagens e dos efeitos jurídicos do negócio. Não há prova suficiente de alteração dolosa da verdade dos fatos ou de utilização abusiva do processo. Indefiro, por ora, o pedido de condenação do autor por litigância de má-fé, sem prejuízo da aplicação das medidas cabíveis caso a instrução revele comportamento enquadrável nos arts. 80 e 81 do CPC. II – Do saneamento e da organização do processo A relação estabelecida entre as partes é de natureza civil e contratual, não incidindo o Código de Defesa do Consumidor. Não há, portanto, fundamento para inversão do ônus da prova. Não existem outras questões processuais pendentes, encontrando-se as partes regularmente representadas e presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo. Nos termos do art. 374, III, do CPC, considero incontroversos os seguintes fatos: I – as partes celebraram, em 18 de junho de 2020, contrato particular relativo à aquisição, pelo autor, de 24,3% do imóvel denominado “Granja Beira Rio”, pelo preço declarado de R$ 120.000,00; II – a integralidade do imóvel foi registrada em nome da ré, conforme o R-10 da matrícula nº 3.791; e III – até o momento, não foi lavrada nem registrada escritura pública em favor do autor. Delimito como questões de fato controvertidas: I – as circunstâncias em que foi estruturada a aquisição realizada em 2020, a finalidade da concentração inicial da propriedade em nome da ré e as obrigações assumidas por cada uma das partes; II – se o negócio teve por objeto uma fração ideal abstrata de 24,3%, em condomínio pro indiviso, ou uma parcela fisicamente localizada, demarcada e destinada à posse exclusiva do autor; III – se o autor realizou o pagamento integral do preço e cumpriu todas as obrigações que lhe competiam, inclusive a origem, a destinação e os efeitos da diferença de R$ 2.725,00 apontada pela ré; IV – se houve resistência injustificada da ré à lavratura da escritura ou se a ausência de formalização decorreu de condicionamento imposto pelo próprio autor quanto ao rateio das despesas; V – o conteúdo dos ajustes escritos, verbais e decorrentes do comportamento das partes a respeito das despesas cartorárias, registrais, tributárias e cadastrais, distinguindo-se os custos da regularização pretérita daqueles relativos à futura escritura em favor do autor; VI – quais despesas foram efetivamente suportadas por cada parte, se houve abatimento ou compensação e se a ré obteve benefício patrimonial decorrente dos pagamentos atribuídos ao autor; e VII – a existência e a extensão dos danos materiais alegados, especialmente quanto ao valor de R$ 4.586,07. O ônus da prova será distribuído conforme o art. 373 do CPC. Incumbe ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente o cumprimento de suas obrigações, os pagamentos efetuados, os ajustes relativos ao rateio das despesas, a resistência da ré e os danos materiais alegados. À ré compete provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, incluindo a alegada responsabilidade exclusiva do autor pelas despesas, a inexistência de mora, a retenção ou compensação de R$ 2.725,00 e os pagamentos que afirma ter realizado. III – Das provas A prova documental já produzida permanecerá sujeita à valoração por ocasião do julgamento. Quanto à exibição de documentos requerida pelo autor no evento 85, considero prejudicado o pedido relativo ao comprovante de pagamento de R$ 1.741,63, pois o documento foi juntado pela ré no evento 74. Indefiro a exibição dos demais documentos indicados, pois os instrumentos relativos à aquisição e a matrícula já constam dos autos, enquanto os pedidos referentes à alegada retenção de R$ 2.725,00, às providências para lavratura da escritura e às tratativas de alienação não individualizam documento determinado que esteja comprovadamente em poder da ré. Essas matérias serão examinadas de acordo com o ônus da prova atribuído a cada parte. Defiro parcialmente a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio Pomba/MG, para que informe, em relação aos protocolos nº 27.021 e nº 27.022, ambos de 16 de março de 2020, e nº 29.100, de 1º de fevereiro de 2023, quem figurou como apresentante dos respectivos títulos e quem efetuou o pagamento dos emolumentos, custas e demais despesas, caso tais informações constem dos arquivos da serventia, encaminhando cópia dos requerimentos, guias, recibos e comprovantes existentes. Prazo de quinze dias. Indefiro o ofício ao Cartório de Registro Civil e Notas de Tabuleiro/MG, pois a escritura pública e o comprovante de pagamento de R$ 1.741,63 já foram juntados. Indefiro os ofícios ao Município de Tabuleiro/MG, ao INCRA e à Receita Federal, uma vez que o histórico fiscal e cadastral amplo não se mostra necessário à solução dos pedidos de obrigação de fazer e ressarcimento. A pertinência de eventual comunicação aos órgãos fiscais será apreciada por ocasião da sentença, após a definição dos fatos. Indefiro, ainda, o pedido da ré de expedição de ofício ao Registro de Imóveis para resposta aos quesitos jurídicos formulados no evento 86.1. A viabilidade jurídica da obrigação constitui matéria submetida à apreciação deste Juízo, não podendo ser transferida ao registrador. A qualificação registral concreta deverá ocorrer quando houver apresentação do título correspondente, sem prejuízo da suscitação de dúvida, caso formulada nota de exigência. Defiro o depoimento pessoal de ambas as partes e a produção de prova testemunhal, pois as circunstâncias das tratativas, os ajustes verbais, a divisão das despesas e as providências adotadas são fatos pessoais e não se encontram integralmente documentados. As partes deverão apresentar, no prazo comum de quinze dias, o respectivo rol de testemunhas, com qualificação completa e indicação dos fatos sobre os quais cada uma será ouvida, observados os limites previstos no art. 357, § 6º, do CPC, sob pena de preclusão. Cumpridas as diligências documentais e juntada a resposta ao ofício, intimem-se as partes para manifestação, pelo prazo comum de quinze dias. Após, venham os autos conclusos para designação de audiência de instrução. Fica admitida a juntada posterior de documentos exclusivamente nas hipóteses previstas no art. 435 do CPC. Declaro, assim, saneado o processo. Intimem-se as partes para, no prazo comum de quinze dias, requererem esclarecimentos ou ajustes. No mesmo prazo, deverão cumprir as determinações relativas à apresentação do rol de testemunhas. Oportunamente, venham os autos conclusos. Cumpra-se.