0905196-60.2022.8.14.0301

Intimação

TJPA · Tribunal Pleno - Vice-presidência do TJPA · Decisão

RECURSO ESPECIAL PROCESSO ELETRÔNICO Nº 0905196-60.2022.8.14.0301 RECORRENTE: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, SALINAS BEACH RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, e E.T.R. CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. REPRESENTANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO (OAB/GO 17394) RECORRIDO: MARIA FRANCISCA GOMES RIBEIRO e WILLIAN MOURA PEREIRA REPRESENTANTE: MAGDA FELIX PUGA DE LIMA (OAB/PA 28925) DECISÃO Trata-se de recurso especial (ID n.º 37380879), interposto por SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, SALINAS BEACH RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, e E.T.R. CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. com fundamento nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sob a relatoria do desembargador Alex Pinheiro Centeno, assim ementado: “(acórdão ID 36672651) - DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATOS DE AQUISIÇÃO DE COTAS/FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Salinas Premium Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., Salinas Beach Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e E.T.R. Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por Maria Francisca Gomes Ribeiro e Willian Moura Pereira, declarou rescindidos doze contratos de aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade, reconheceu que a extinção contratual decorreu da vontade dos compradores e condenou as rés à restituição dos valores pagos, com abatimento de 10% a título de cláusula penal, correção monetária pelo IPCA e juros moratórios pela Selic contados da decisão. As apelantes sustentaram a inexistência de vício de consentimento ou prática abusiva, a validade da transferência da comissão de corretagem, a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, a possibilidade de retenção da comissão de corretagem, das arras/sinal e de até 50% dos valores pagos e, subsidiariamente, a incidência dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se os contratos de aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade submetem-se ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa das fornecedoras ou de iniciativa dos compradores; (iii) determinar se as vendedoras podem reter integralmente a comissão de corretagem, as arras/sinal e cláusula penal de 50% dos valores pagos; (iv) definir se deve ser mantida a retenção de 10% fixada na sentença; e (v) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica possui natureza consumerista, pois os adquirentes são pessoas físicas que contrataram cotas de multipropriedade com empresas que atuam profissionalmente no mercado imobiliário, de construção, incorporação e comercialização de empreendimentos turísticos/imobiliários. 4. A aquisição de múltiplas cotas, por si só, não transforma os compradores em investidores profissionais nem os insere automaticamente na cadeia de produção, circulação ou exploração econômica do produto. 5. O art. 1.358-B do Código Civil prevê a aplicação supletiva e subsidiária do Código de Defesa do Consumidor à multipropriedade, de modo que o regime jurídico da multipropriedade não afasta a tutela consumerista. 6. A sentença reconheceu a validade dos negócios jurídicos e afastou a prova de vício de consentimento ou prática comercial apta a imputar às fornecedoras a culpa pela rescisão, capítulo não impugnado pelos autores, o que impede o agravamento da situação das apelantes em sede recursal. 7. A rescisão por iniciativa dos compradores não autoriza, automaticamente, retenções desarrazoadas, cumulativas ou potencialmente confiscatórias, pois os contratos de consumo permanecem sujeitos ao controle de abusividade, à boa-fé objetiva, à função social do contrato e à vedação ao enriquecimento sem causa. 8. A validade da transferência da comissão de corretagem ao comprador, conforme o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, depende de informação prévia, clara e destacada sobre o preço total da aquisição e o valor da comissão. 9. A assinatura dos contratos não afasta o controle judicial de abusividade nem convalida cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor, especialmente em contratos de adesão ou de contratação padronizada. 10. A cláusula penal sujeita-se à redução equitativa quando se mostra manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil, pois sua finalidade é compensar custos administrativos, despesas operacionais e eventual prejuízo decorrente da resolução, e não proporcionar ganho desmedido ao fornecedor. 11. A retenção de 10% dos valores pagos revela-se suficiente e adequada às circunstâncias do caso, pois recompõe encargos ordinários do desfazimento contratual sem impor perda demasiada aos consumidores. 12. A majoração da retenção para 50%, cumulada com a retenção integral da comissão de corretagem e das arras, produziria resultado excessivo e incompatível com o equilíbrio contratual, sobretudo porque não houve reconhecimento de inadimplemento absoluto doloso ou má-fé dos consumidores. 13. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total pago, conforme as circunstâncias do caso concreto. 14. Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado quando a rescisão é postulada pelo comprador e a extensão da restituição depende de pronunciamento judicial, pois não há mora anterior do vendedor quanto a obrigação ainda controvertida ou judicialmente modulada. 15. A orientação firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, embora delimitada a compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, aplica-se por analogia persuasiva ao caso, pois a sentença reconheceu que a rescisão decorreu da vontade dos compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 16. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade por pessoas físicas junto a empresas que atuam profissionalmente no mercado imobiliário caracteriza relação de consumo, salvo prova robusta de atuação profissional dos adquirentes na exploração econômica do produto. 2. A rescisão contratual por iniciativa dos compradores não autoriza retenções cumulativas, automáticas ou excessivas, quando incompatíveis com a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa. 3. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada quando suficiente para recompor encargos ordinários do desfazimento contratual e ausente inadimplemento doloso ou má-fé dos consumidores. 4. Os juros moratórios incidentes sobre valores a restituir em rescisão contratual por iniciativa do comprador fluem a partir do trânsito em julgado quando a obrigação restitutória depende de definição judicial. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 46, 47 e 51, IV e § 1º; CC, arts. 389, parágrafo único, 406, parágrafo único, 413, 421, 421-A, 422 e 1.358-B; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 13.777/2018; CPC, arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938, REsp nº 1.599.511/SP e REsp nº 1.551.956/SP; STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.403.988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11.03.2024, DJe 14.03.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1.788.690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10.05.2021, DJe 13.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp nº 1.701.206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01.06.2021, DJe 17.06.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 1.673.120/ES, Terceira Turma, j. 20.06.2022, DJe 24.06.2022; TJPA, Apelação Cível nº 0832690-52.2023.8.14.0301, Rel. Des. Anete Marques Penna de Carvalho, 3ª Turma de Direito Privado, j. 24.03.2026; TJPA, Apelação Cível nº 0576645-56.2016.8.14.0301, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, 2ª Turma de Direito Privado, j. 05.08.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0831143-84.2017.8.14.0301, Rel. Des. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, 2ª Turma de Direito Privado, j. 24.08.2021; TJPA, Apelação Cível nº 0028489-65.2014.8.14.0301, Rel. Des. Anete Marques Penna de Carvalho, 3ª Turma de Direito Privado, j. 24.03.2026. A parte recorrente sustentou, em síntese que, tendo a rescisão contratual decorrido de iniciativa exclusiva dos compradores, sem a ocorrência de vício de consentimento ou culpa imputável às incorporadoras, o acórdão recorrido deveria ter aplicado a disciplina específica do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, ao invés das normas gerais do Código de Defesa do Consumidor. Nessa perspectiva, defendeu a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos, em razão da submissão dos empreendimentos ao regime de patrimônio de afetação, bem como a dedução integral da comissão de corretagem. Aduziu, ainda, que os contratos foram celebrados em 2022, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, e que os empreendimentos se encontram submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Com base nessas premissas, afirmou que a cláusula contratual que estabelece a retenção de 50% dos valores pagos encontra amparo direto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, razão pela qual não poderia ser reduzida ao percentual de 10% mediante aplicação genérica das disposições consumeristas. Argumentou, igualmente, que o instrumento contratual informou, de maneira prévia, clara e destacada, o valor da comissão de corretagem, circunstância que, a seu ver, atenderia à orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Assim, reputou indevida a determinação de restituição integral da referida verba. Quanto a esse ponto, apresentou julgado com o propósito de demonstrar a existência de dissídio jurisprudencial. Requereu, por conseguinte, o afastamento das normas do Código de Defesa do Consumidor e o reconhecimento da possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, em virtude do regime de patrimônio de afetação, além da declaração de legalidade da retenção integral da comissão de corretagem, de forma autônoma e cumulativa. Ao final, postulou a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais, com a condenação da parte recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, inclusive com a respectiva majoração em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Foram apresentadas contrarrazões (ID 38125468). É o relatório. Decido. Entre as matérias examinadas pelo órgão colegiado, consta a controvérsia relativa à disciplina específica introduzida pela Lei nº 13.786/2018, que autoriza a dedução da comissão de corretagem e a estipulação de pena convencional de até 50% dos valores pagos, tendo a turma julgadora entendido que “ a interpretação da Lei do Distrato não pode ser dissociada do sistema de proteção contratual e consumerista (...) A retenção de 10% fixada na sentença mostra-se, no contexto dos autos, suficiente e adequada para recompor os encargos ordinários decorrentes do desfazimento, sem impor aos consumidores perda demasiada dos valores adimplidos. A majoração pretendida pelas apelantes para 50%, cumulada com retenção integral da corretagem e das arras, importaria resultado excessivo e incompatível com a diretriz de equilíbrio contratual, especialmente porque a sentença não reconheceu inadimplemento absoluto doloso ou comportamento de má-fé dos consumidores, mas apenas a rescisão por iniciativa destes.” Com efeito, quanto a controvérsia debatida nos autos, encontra-se o seguinte em situações semelhantes na jurisprudência superior: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUBMETIDA AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo proferido em apelação cível. 2. A controvérsia envolve ação de indenização por perdas e danos com rescisão contratual e devolução das quantias pagas, sob a égide da Lei do Distrato. 3. O Juízo de primeiro grau determinou a restituição de 90% dos valores pagos, abatida a corretagem, com correção monetária desde o ajuizamento e juros de mora desde a citação, e indeferiu danos morais. 4. A Corte de origem fixou a retenção em 25%, admitiu a retenção integral da corretagem, estabeleceu correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, e redistribuiu os ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a incorporação submetida ao patrimônio de afetação permite cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964; (ii) saber se a cláusula de retenção de 50% afronta o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor por abusividade; (iii) saber se é cabível a redução equitativa da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Ocorreu a ofensa ao art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, pois o acórdão recorrido afastou o teto legal de retenção de até 50% em contrato celebrado sob patrimônio de afetação e com previsão expressa, desconsiderando a norma especial aplicável. 7. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada diante do provimento do recurso especial. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 para validar cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda celebrados sob patrimônio de afetação, com previsão expressa. 2. Prejudicada a análise do alegado dissídio jurisprudencial, em razão do resultado do julgamento pela alínea a do art. 105, III, da CF". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; CDC, art. 53; CC, art. 413. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.733.052, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024. (REsp n. 2.251.300/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 6/7/2026.) Na hipótese vertente, os requisitos de admissibilidade do recurso foram satisfeitos, especialmente os relativos à tempestividade, ao exaurimento da instância, à legitimidade da parte, à regularidade da representação, ao interesse recursal, preparo dispensado, assim como foi atendido o disposto nos arts. 1.029 e 1.030, V, do Código de Processo Civil. Ademais, amolda-se a impugnação ao disposto no artigo 105, III, “a”, da Constituição Federal. Também foram impugnados especificamente os fundamentos da decisão recorrida, salvo melhor juízo do tribunal competente para julgar o recurso (artigo 255, § 4º, I, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça). Sendo assim, diante do atendimento dos pressupostos gerais, bem como considerando que a hipótese dos autos não se amolda a nenhum óbice previsto no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, admito o recurso especial. Remeta-se o feito ao Superior Tribunal de Justiça. A título de informação, aponto que “a remessa dos autos a esta Corte é consequência obrigatória do juízo positivo de admissibilidade, não havendo recurso cabível contra tal pronunciamento e, muito menos, oportunidade para realização de juízo de retratação. Admitido o recurso especial, exaure-se a competência do Tribunal Regional Federal ou do Tribunal de Justiça” (STJ, 1ª Seção, Rcl 46187 / PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Dje 04/07/2024). Publique-se. Intime-se. Belém/PA, data registrada no sistema. Desembargador LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Pará