0894520-19.2023.8.14.0301

Intimação

TJPA · 11ª Vara do Juizado Especial Cível de Belém · Sentença

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARÁ 11ª VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BELÉM Rua Augusto Corrêa, nº 1, Cidade Universitária Prof. José da Silveira Neto-UFPA. Guamá, Campus Profissional III CEP 66.075-110 – Belém/PA. Telefone (91) 3110-7440/(91)99338-2818. e-mail: 11jecivelbelem@tjpa.jus.br; site: www.tjpa.jus.br Processo: 0894520-19.2023.8.14.0301 - PJE (Processo Judicial Eletrônico) Promovente: Nome: GERSON ROGERIO REIS DE SOUSA Endereço: Avenida Perimetral, 211, Apto 103, Marco, BELéM - PA - CEP: 66095-780 Nome: CORA CORALINA ALVES DA SILVA Endereço: PASS SANTA MATILDE, 86, CASA E, CASTANHEIRA, BELéM - PA - CEP: 66645-595 Promovido(a): Nome: AQUALAND SUITES EMPRENDIMENTOS SPE LTDA - EPP Endereço: EST DO ATALAIA, KM 5,5, s/n, ATALAIA, SALINóPOLIS - PA - CEP: 68721-000 Vistos etc., Sem relatório - art. 38, LJE. Recebo a emenda à petição inicial, sem oposição pela reclamada e passo a decidir o processo. Preliminar de incompetência territorial. REJEITO. Embora o contrato contenha cláusula de eleição do foro da situação do imóvel, em Salinópolis/PA, a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, sendo facultado ao consumidor demandar no foro de seu domicílio, nos termos do art. 101, inc. I, do CDC. Passo ao mérito. Antes de analisar os pedidos, procedo ao julgamento sob a perspectiva da inversão do ônus da prova - art. 6º, inc. VIII, do CDC, tendo em vista a hipossuficiência dos reclamantes perante a reclamada, empresa profissionalmente dedicada à comercialização de empreendimentos imobiliários em regime de multipropriedade e, portanto, com melhores condições técnicas e econômicas para produzir as provas relativas ao negócio por ela comercializado. Do pedido de resolução contratual e restituição do valor pago. No caso concreto, a celebração do contrato de compra e venda referido nos autos ocorreu em 08/06/2021, data posterior à publicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), razão pela qual analiso os fatos sob a perspectiva da referida norma. Nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, nas hipóteses de distrato ou resolução de contrato celebrado com a incorporadora, o adquirente faz jus à restituição das quantias pagas, delas deduzidas, cumulativamente: (i) a integralidade da comissão de corretagem; e (ii) a pena convencional, que não poderá exceder a 25% do montante pago. Quanto à comissão de corretagem, a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 (recursos repetitivos) reconheceu a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a referida comissão, desde que o preço total da aquisição tenha sido previamente informado, com destaque para o valor da comissão de corretagem. No caso, verifico que o contrato firmado pelos reclamantes discriminou o preço total do negócio em R$ 32.990,00, especificando, desse montante, a quantia de R$ 3.300,00 destinada ao pagamento da comissão de corretagem. Logo, tendo sido previamente informado o preço total da aquisição e individualizado o valor destinado à corretagem, reputo válida a transferência do encargo aos reclamantes, razão pela qual a respectiva quantia deverá ser deduzida dos valores sujeitos à restituição. Quanto à pena convencional, a reclamada sustenta ser cabível a retenção de 50% dos valores pagos, ao fundamento de que o empreendimento estaria submetido ao regime do patrimônio de afetação. Nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá alcançar até 50% da quantia paga. No entanto, não reputo aplicável o percentual previsto contratualmente, isso porque, embora a reclamada tenha apresentado documento destinado a demonstrar a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação, verifico que a respectiva averbação ocorreu somente em 07/11/2022, posteriormente à celebração do contrato pelos reclamantes, ocorrida em 08/06/2021. Ademais, a cláusula 2.2, embora estabeleça a retenção de 50%, não vincula de forma clara o referido percentual à submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação, tampouco esclarece aos adquirentes que a incidência da penalidade em patamar superior ao limite ordinário previsto no art. 67-A, inc. II, decorreria especificamente desse regime. Nesse contexto, ainda que posteriormente constituído o patrimônio de afetação, não reputo suficiente tal circunstância para sujeitar os reclamantes à penalidade excepcional de 50%, especialmente porque, no momento da contratação, não lhes foi prestada informação clara acerca do regime jurídico invocado pela reclamada e de sua repercussão sobre os valores restituíveis em caso de resolução. Sobre isso, há entendimento do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. ART. 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. AUSÊNCIA DE ARGUMENTO NOVO APTO A INFIRMAR A DECISÃO AGRAVADA. TEMA N. 1.306/STJ. DECISÃO MANTIDA. I. Razões de decidir 1. Nos termos da tese vinculante firmada no Tema n. 1.306/STJ, "o § 3º do art. 1.021 do CPC não impede a reprodução dos fundamentos da decisão agravada como razões de decidir pela negativa de provimento de agravo interno quando a parte deixa de apresentar argumento novo para ser apreciado pelo colegiado 2. É válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Precedentes das duas Turmas integrantes da Segunda Seção. 3. Inviável o pedido subsidiário de redução da retenção ao patamar de 25%, por desconsiderar a opção legislativa de ampliação do limite indenizatório justamente para os empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação. II. Dispositivo 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.159.971/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 18/6/2026.) Assim, reputo abusiva a cláusula 2.2 quanto à retenção de 50% dos valores pagos. De todo modo, não reputo demonstrado que a reclamada tenha dado causa à resolução contratual. Com efeito, embora os reclamantes sustentem que o negócio se tornou excessivamente oneroso em razão da majoração das prestações, verifico que o próprio instrumento contratual previa o reajuste das parcelas, mediante aplicação do INCC-DI até a entrega do imóvel e, posteriormente, IGP-M acrescido dos juros contratualmente estabelecidos, circunstância, inclusive, reconhecida na petição inicial. Quanto às despesas condominiais e ao IPTU, igualmente não identifico irregularidade, pois se tratam de encargos ordinariamente relacionados à aquisição e manutenção do imóvel, inexistindo demonstração de cobrança em desconformidade com o contrato. Situação diversa verifico quanto à taxa de manutenção do parque aquático, pois, embora exista instrumento de cessão do direito de uso do Aquapass assinado pelo reclamante, não identifico no documento informação clara acerca do valor da taxa de manutenção posteriormente cobrada. Nesse ponto, considerando a inversão do ônus da prova, competia à reclamada demonstrar que os reclamantes foram previamente informados acerca da extensão econômica da obrigação, sobretudo porque sustenta expressamente a regularidade da cobrança. Contudo, embora os reclamantes afirmem que passaram a ser cobrados mensalmente em R$ 91,66, correspondente a um salário mínimo anual, não demonstraram ter efetuado pagamento a esse título, limitando-se a indicar o recebimento das respectivas cobranças. Assim, ainda que verificada deficiência no dever de informação quanto ao valor da taxa de manutenção do parque aquático, não reputo tal circunstância suficiente para atribuir à reclamada a causa da resolução de todo o negócio, especialmente porque não demonstrado desembolso a esse título, enquanto os demais fatores de onerosidade apontados decorrem de encargos próprios da aquisição imobiliária ou de critérios de reajuste expressamente previstos no contrato. Portanto, reputo que a resolução contratual decorreu da manifestação de vontade dos próprios reclamantes, sendo cabível a retenção de percentual destinado a compensar as despesas decorrentes do desfazimento do negócio. Afastada a retenção de 50%, entendo que o percentual de 10% dos valores pagos mostra-se suficiente para compensar as despesas administrativas decorrentes da contratação e posterior resolução, sem impor aos reclamantes obrigação excessivamente onerosa. Quanto ao montante efetivamente pago, embora os reclamantes pleiteiem a restituição de R$ 10.427,08, verifico que o histórico financeiro apresentado pela própria reclamada demonstra o recebimento de R$ 9.889,03, sendo este, portanto, o valor que considero para fins de restituição. Deste montante, deve ser inicialmente deduzida a quantia de R$ 3.300,00, correspondente à comissão de corretagem, restando R$ 6.589,03. Sobre este último valor, aplicada a retenção de 10%, correspondente a R$ 658,90, resulta devida aos reclamantes a restituição de R$ 5.930,13 (cinco mil, novecentos e trinta reais e treze centavos). Do pedido condenatório em litigância de má-fé - pela reclamada. Não acolho. A condenação por litigância de má-fé pressupõe a demonstração de alguma das condutas previstas no art. 80 do CPC. No caso, não verifico alteração da verdade dos fatos, dedução de pretensão contra fato incontroverso ou utilização do processo para finalidade ilícita. Assim, ausente demonstração de conduta enquadrável nas hipóteses do art. 80 do CPC, não há fundamento para condenação dos reclamantes por litigância de má-fé. Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido para DECLARAR resolvido o contrato celebrado entre as partes e, por consequência, CONDENO a reclamada à restituição de R$ 5.930,13 (cinco mil, novecentos e trinta reais e treze centavos), já deduzidos o valor da comissão de corretagem e a retenção de 10% acima reconhecida, com correção monetária pelo IPCA, a partir de cada desembolso, e juros de mora pela taxa Selic, deduzido o IPCA, a partir da citação. Por fim, JULGO EXTINTO o processo, com solução de mérito, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, quanto aos demais pedidos. Sem custas e honorários - arts. 54 e 55, LJE. Belém, data e assinatura por certificado digital.