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TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0879271-54.2025.8.20.5001 Parte autora: PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA e outros Parte ré: JERONIMO SANTANA DA SILVA SENTENÇA Vistos etc. Plano Urbanismo Ltda. e Tavares de Melo Desenvolvimentos Imobiliários S/A, já qualificadas nos autos, via advogado, ingressaram com “AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C TUTELA ANTECIPADA” em desfavor de Jerônimo Santana da Silva, também qualificado, alegando, em síntese, que: a) em 29 de junho de 2017, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda nº 26245, relativo ao imóvel descrito na exordial, no montante de R$ 45.480,00 (quarenta e cinco mil quatrocentos e oitenta reais), a ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas mensais e sucessivas; b) em 10 de outubro de 2020, o demandado se tornou inadimplente em relação às parcelas do bem, deixando de promover o pagamento integral das parcelas devidas; c) diante da inadimplência, o réu foi notificado para que, em 15 (quinze) dias, quitasse o saldo devedor, sob pena de rescisão do contrato, bem como de incidência dos encargos de inadimplência; d) além disso, há débitos de IPTU na quantia de R$ 2.544,91 (dois mil quinhentos e quarenta e quatro reais e noventa e um centavos); e) o saldo devedor existente não é objeto de cobrança neste feito, porém justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva do réu e a reintegração da posse do imóvel às autoras; f) a resolução do contrato encontra respaldo na cláusula sétima do contrato; g) a referida cláusula estabelece como condições para a rescisão a inadimplência de 3 (três) parcelas, consecutivas ou não, ou a inadimplência de qualquer das parcelas por prazo superior a 90 (noventa) dias, e a notificação do comprador para purgar a mora no prazo de 10 (dez) dias; h) faz jus à indenização por perdas e danos no valor correspondente aos aluguéis e aos tributos não pagos desde a ocupação indevida; i) o percentual de 0,75% sobre o valor do imóvel deve ser utilizado para o cálculo da parcela correspondente à fruição do bem; j) a posse clandestina e injusta do demandado é capaz de resultar em perdas e danos, uma vez que deixaram de lucrar com o imóvel de sua propriedade; k) o valor atualizado do imóvel pelo índice IGP-M é de R$ 49.916,13 (quarenta e nove mil novecentos e dezesseis reais e treze centavos); l) utilizando como base esse montante e multiplicando-o por 0,75%, tem-se que o valor da parcela de fruição do imóvel é de R$ 374,37 (trezentos e setenta e quatro reais e trinta e sete centavos) que, multiplicado pela quantidade de meses em que o réu permaneceu na posse do imóvel, totaliza R$ 22.087,83 (vinte e dois mil oitenta e sete reais e oitenta e três centavos); m) diante do inadimplemento contratual desde 2020, tem-se que o réu exerce posse ilegítima do imóvel, o que enseja a sua reintegração; n) além disso, o requerido está se enriquecendo ilicitamente, tendo em vista que dispõe de imóvel que não foi quitado; e, o) a rescisão do contrato implica o retorno ao status quo ante, com a devolução às demandantes da posse do imóvel. A inicial efetivamente atribui ao contrato nº 26245 o lote 10, quadra 38, do Loteamento Altos de Goianinha, bem como afirma o inadimplemento a partir de 10/10/2020. Escoradas nos fatos narrados, as autoras requereram a concessão da tutela de urgência visando que fosse determinada a resolução do contrato por inadimplemento, com a consequente expedição de mandado de reintegração de posse em seu favor. Ao final, pleitearam: a) a confirmação da medida de urgência; b) a declaração da rescisão do contrato, com a consequente restituição da posse do imóvel em seu favor; c) a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 22.087,83 (vinte e dois mil oitenta e sete reais e oitenta e três centavos), correspondente ao valor da indenização pela fruição devida; e, d) a condenação do demandado ao pagamento do saldo devedor do IPTU e da Taxa de Lixo do imóvel. Os pedidos de indenização pela fruição e de pagamento do IPTU e da Taxa de Lixo constam expressamente da exordial. Anexaram à inicial os documentos de IDs nos 164125184 a 164125200. Por meio da decisão de ID nº 164551597, este Juízo indeferiu a tutela de urgência requerida. Citado (ID nº 172939537), o réu apresentou contestação (ID nº 176408616), na qual aduziu, em suma, que: a) o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso, requerendo, ainda, a inversão do ônus da prova; b) jamais se esquivou dolosamente do cumprimento do contrato; c) a alegada inadimplência decorreu da interrupção do envio dos meios de cobrança, sem que fosse fornecida alternativa ou orientação; d) as autoras não demonstraram o envio regular de boletos, não comprovaram a cobrança e permaneceram silentes por anos; e) a ausência de notificação afasta a mora; f) assim que tomou conhecimento da pretensão autoral, manifestou interesse em regularizar o contrato, inclusive mediante parcelamento do débito e retomada dos pagamentos, porém a proposta foi recusada pelas autoras, que deixaram claro que apenas pretendiam a retomada do imóvel; g) a resolução do contrato é medida extrema e desproporcional; h) o contrato celebrado não constituiu alienação fiduciária em garantia em favor das demandantes; i) trata-se de contrato de promessa de compra e venda no qual eventual inadimplência não autoriza a retomada do imóvel; j) a sua posse decorre de contrato válido, não configurando esbulho; k) a mora não se configura automaticamente e, no caso, a inadimplência se prolongou em razão da conduta omissiva das próprias requerentes, que deixaram de promover cobrança eficaz, não encaminharam regularmente os meios de pagamento e tampouco o constituíram em mora por qualquer meio idôneo; l) no extrato financeiro dos débitos, as demandantes incluíram no suposto saldo devedor a cobrança de honorários advocatícios de 20%, contudo, a cobrança é ilegal, uma vez que a mencionada verba somente pode ser fixada por decisão judicial; m) construiu, com recursos próprios, sua residência no lote, utilizando-a como moradia familiar; e, n) exerce posse de boa-fé, sendo inviável a retomada do imóvel com a casa edificada sem a correspondente indenização integral das benfeitorias, a serem apuradas em liquidação de sentença. Essas teses constam da contestação, inclusive a alegação de ausência de envio dos meios de cobrança, a inexistência de constituição válida em mora e o pedido de indenização pelas benfeitorias. Ao final, pleiteou: a) o reconhecimento da relação de consumo, com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova; b) a improcedência dos pleitos formulados na exordial, com a manutenção do contrato; c) subsidiariamente, em caso de procedência dos pedidos das autoras, o afastamento da retomada imediata do imóvel e a indenização integral das benfeitorias, a ser apurada em liquidação de sentença; d) a designação de audiência de conciliação; e, e) a condenação das autoras ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. Intimadas (ID nº 176417954), as autoras apresentaram réplica (ID nº 178836209), na qual aduziram que: a) caberia ao réu buscar os meios de pagamento na hipótese de não recebimento dos boletos; b) notificaram extrajudicialmente o demandado para purgar a mora; c) para que haja indenização pelas benfeitorias, elas deveriam ter sido realizadas em conformidade com a lei e com o contrato, contudo, não há nos autos alvará de construção, habite-se ou projeto aprovado pela Prefeitura de Goianinha/RN; e, d) por se tratar de construção irregular/clandestina, ela não é passível de indenização. Intimadas para que informassem acerca do interesse na produção de outras provas (ID nº 178837602), as autoras promoveram a juntada dos documentos de IDs nos 181532751, 181532752, 181532757, 181532759 e 181532760, enquanto o réu informou não possuir outras provas a produzir e requereu a inversão do ônus da prova e o julgamento antecipado da lide (ID nº 181645043). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. O feito encontra-se apto a julgamento, uma vez que a questão determinante para a solução da controvérsia é documental e, intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, as autoras juntaram documentação complementar, enquanto o réu declarou não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado da lide. I - Da relação de consumo Está caracterizada a relação de consumo quando, de um lado, tem-se o consumidor, que em consonância com o disposto no Código de Defesa do Consumidor, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e do outro o fornecedor, conceituado como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”. Da análise dos autos e albergando-se nos conceitos mencionados, nota-se que a lide em tela tem como esteio uma relação de consumo, na qual figura como consumidor o réu e como fornecedoras as autoras. Logo, é plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso. A inversão do ônus da prova requerida pelo demandado, contudo, não interfere na questão determinante ao julgamento, uma vez que compete às autoras demonstrar os fatos constitutivos da pretensão deduzida, entre eles a prévia e regular constituição em mora do adquirente. II - Da rescisão contratual Da análise dos autos, observa-se que é incontroversa a existência de parcelas não pagas do contrato, embora sejam controvertidas as causas do inadimplemento, a regular constituição do réu em mora e as consequências jurídicas daí decorrentes. A controvérsia reside na viabilidade de as autoras promoverem a rescisão do “Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Não Edificado (Lote) em Loteamento” firmado entre as partes (ID nº 164125195) e, em consequência, obterem a reintegração na posse e as indenizações postuladas. Nesse contexto, diante da natureza do instrumento, aplica-se ao caso a Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e estabelece que ele poderá ser feito por loteamento (art. 2º). In verbis: Lei nº 6.766/1979: Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. (...) Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. No referido diploma legal é estabelecido que a resolução do contrato ocorrerá mediante inadimplemento da prestação e a constituição em mora do devedor. Veja-se: Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula nº 76, firmou entendimento de que é necessária a interpelação prévia do devedor para constituí-lo em mora. Destaca-se: Súmula nº 76 do STJ: DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. (SÚMULA 76 , SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/04/1993, DJ 04/05/1993, p. 7949). Outrossim, o contrato firmado entre as partes estabeleceu expressamente como requisitos cumulativos para a rescisão da avença que o devedor inadimplisse com 3 (três) parcelas, consecutivas ou não, ou qualquer das parcelas por prazo superior a 90 dias, bem como que fosse notificado para purgar a mora no prazo de 10 (dez) dias e assim não procedesse. Observe-se: "Cláusula 7. - FALTA DE PAGAMENTO 7.1 O não pagamento pelo(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) de 03 (três) parcelas, quaisquer que sejam, consecutivas ou não, ou de qualquer das parcelas por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará, uma vez notificado a purgar a mora no prazo de 10 (dez) dias, na rescisão do presente contrato." (destaques acrescidos) A própria inicial reproduz a cláusula contratual e atribui à prévia notificação para purgação da mora a condição para a rescisão. Neste feito, com a finalidade de comprovar a constituição do requerido em mora, as requerentes acostaram a notificação extrajudicial de ID nº 164125198 e, posteriormente, os documentos de IDs nos 181532751, 181532752, 181532757, 181532759 e 181532760. Quanto à notificação de ID nº 164125198, não há nos autos comprovação de sua entrega pessoal ao demandado. A documentação posteriormente apresentada merece análise mais detida. O documento de ID nº 181532751 contém mensagem eletrônica encaminhada em 26 de maio de 2021 ao endereço adelaideafonso@live.com, com referência expressa ao contrato nº 26245, ao lote 10 da quadra 38 e a Jerônimo Santana da Silva, concedendo prazo para regularização do débito e advertindo acerca das consequências do inadimplemento. O endereço eletrônico utilizado não é estranho à relação contratual. Com efeito, o extrato cadastral referente especificamente ao contrato nº 26245 identifica adelaideafonso@live.com como e-mail constante do cadastro do cliente Jerônimo Santana da Silva. Além disso, os documentos juntados pelas autoras demonstram que o mesmo endereço eletrônico foi utilizado em comunicações anteriores relacionadas ao contrato. Em dezembro de 2020, foram encaminhados dados para depósito de parcelas do contrato nº 26245, cujo titular foi expressamente identificado como Jerônimo Santana da Silva. Em janeiro de 2021, nova mensagem encaminhou dados bancários para pagamento de parcelas do mesmo contrato e novamente identificou o demandado como titular. Tais elementos demonstram que o endereço eletrônico estava vinculado à relação contratual. Não comprovam, contudo, que a notificação resolutória encaminhada em 26 de maio de 2021 tenha sido efetivamente recebida pelo demandado. Com efeito, não consta dos autos confirmação de leitura, resposta à mensagem, comprovante de entrega ou qualquer outro elemento capaz de demonstrar que Jerônimo Santana da Silva tomou pessoalmente ciência da notificação destinada à purgação da mora. A prova do mero encaminhamento da mensagem a endereço eletrônico constante do cadastro contratual não se confunde com a comprovação da efetiva constituição pessoal do adquirente em mora, especialmente quando a consequência pretendida é a resolução do vínculo e a retomada do imóvel utilizado como moradia. De consequência, as demandantes não lograram êxito em comprovar a prévia e regular constituição em mora do demandado, requisito indispensável ao exercício da pretensão resolutória nos termos da legislação e do contrato firmado. A propósito: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. INTERPELAÇÃO. NECESSIDADE. MORA EX PERSONA. SÚMULA 76/STJ. CITAÇÃO INICIAL VÁLIDA. INAPLICABILIDADE DO ART. 219. PRECLUSÃO. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO INFIRMADOS. SÚMULA 182/STJ. 1. Nos termos de pacífica jurisprudência desta egrégia Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora. Precedentes. 2. A matéria foi consolidada no enunciado da Súmula 76/STJ, segundo a qual 'A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor'. 3. Há necessidade de prévia notificação para configuração da mora quando se trata da modalidade ex persona, porquanto, segundo assentado em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o disposto no artigo 219 do Código de Processo Civil versa somente acerca da mora ex re. Além disso, a citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento, e que não se coaduna com a situação ora tratada. 4. Os agravantes não impugnaram a Súmula 283/STF, utilizada na decisão agravada para rechaçar o recurso especial no que toca à alegada ocorrência de preclusão. Aplica-se à espécie a Súmula 182/STJ: 'É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada.' 5. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp nº 862.646/ES, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 13/11/2012, DJe de 11/12/2012) A orientação transcrita é particularmente aplicável à hipótese, pois esclarece que, quando a própria ação se funda na mora do réu, a interpelação deve preceder ao ajuizamento, não sendo a citação realizada no processo apta a suprir sua ausência. A título de reforço, ainda que se admitisse a existência de amparo normativo para a configuração da mora ex re — ou seja, pelo mero inadimplemento da obrigação de pagar na data do vencimento —, as partes convencionaram expressamente que, para a rescisão contratual, seria necessária a notificação para constituição em mora e, ainda, a concessão de prazo para pagamento. Não comprovada a observância dessa exigência antes do ajuizamento da demanda, a pretensão resolutória foi deduzida sem que estivesse implementado requisito necessário ao seu exercício. A circunstância não conduz ao reconhecimento definitivo da inexistência do direito material afirmado pelas autoras, mas revela a ausência, no momento do ajuizamento, de condição necessária ao exercício da pretensão resolutória em juízo. Configura-se, assim, ausência de interesse processual, impondo-se a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Em decorrência, resta prejudicado o exame dos pedidos de reintegração de posse, indenização pela fruição do imóvel e pagamento dos débitos fiscais, assim como das questões relativas ao envio dos boletos, à boa-fé do demandado e à eventual indenização pelas benfeitorias, matérias cuja apreciação pressupõe o exame da própria resolução contratual. A extinção da presente demanda não impede que as autoras promovam a prévia e regular constituição do réu em mora e, presentes os respectivos pressupostos, exerçam posteriormente a pretensão que entenderem cabível, tampouco obsta a cobrança das prestações e encargos inadimplidos pela via processual adequada. Ante o exposto, julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. CONDENO as autoras ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 02 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)
TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0879271-54.2025.8.20.5001 Parte autora: PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA e outros Parte ré: JERONIMO SANTANA DA SILVA SENTENÇA Vistos etc. Plano Urbanismo Ltda. e Tavares de Melo Desenvolvimentos Imobiliários S/A, já qualificadas nos autos, via advogado, ingressaram com “AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C TUTELA ANTECIPADA” em desfavor de Jerônimo Santana da Silva, também qualificado, alegando, em síntese, que: a) em 29 de junho de 2017, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda nº 26245, relativo ao imóvel descrito na exordial, no montante de R$ 45.480,00 (quarenta e cinco mil quatrocentos e oitenta reais), a ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas mensais e sucessivas; b) em 10 de outubro de 2020, o demandado se tornou inadimplente em relação às parcelas do bem, deixando de promover o pagamento integral das parcelas devidas; c) diante da inadimplência, o réu foi notificado para que, em 15 (quinze) dias, quitasse o saldo devedor, sob pena de rescisão do contrato, bem como de incidência dos encargos de inadimplência; d) além disso, há débitos de IPTU na quantia de R$ 2.544,91 (dois mil quinhentos e quarenta e quatro reais e noventa e um centavos); e) o saldo devedor existente não é objeto de cobrança neste feito, porém justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva do réu e a reintegração da posse do imóvel às autoras; f) a resolução do contrato encontra respaldo na cláusula sétima do contrato; g) a referida cláusula estabelece como condições para a rescisão a inadimplência de 3 (três) parcelas, consecutivas ou não, ou a inadimplência de qualquer das parcelas por prazo superior a 90 (noventa) dias, e a notificação do comprador para purgar a mora no prazo de 10 (dez) dias; h) faz jus à indenização por perdas e danos no valor correspondente aos aluguéis e aos tributos não pagos desde a ocupação indevida; i) o percentual de 0,75% sobre o valor do imóvel deve ser utilizado para o cálculo da parcela correspondente à fruição do bem; j) a posse clandestina e injusta do demandado é capaz de resultar em perdas e danos, uma vez que deixaram de lucrar com o imóvel de sua propriedade; k) o valor atualizado do imóvel pelo índice IGP-M é de R$ 49.916,13 (quarenta e nove mil novecentos e dezesseis reais e treze centavos); l) utilizando como base esse montante e multiplicando-o por 0,75%, tem-se que o valor da parcela de fruição do imóvel é de R$ 374,37 (trezentos e setenta e quatro reais e trinta e sete centavos) que, multiplicado pela quantidade de meses em que o réu permaneceu na posse do imóvel, totaliza R$ 22.087,83 (vinte e dois mil oitenta e sete reais e oitenta e três centavos); m) diante do inadimplemento contratual desde 2020, tem-se que o réu exerce posse ilegítima do imóvel, o que enseja a sua reintegração; n) além disso, o requerido está se enriquecendo ilicitamente, tendo em vista que dispõe de imóvel que não foi quitado; e, o) a rescisão do contrato implica o retorno ao status quo ante, com a devolução às demandantes da posse do imóvel. A inicial efetivamente atribui ao contrato nº 26245 o lote 10, quadra 38, do Loteamento Altos de Goianinha, bem como afirma o inadimplemento a partir de 10/10/2020. Escoradas nos fatos narrados, as autoras requereram a concessão da tutela de urgência visando que fosse determinada a resolução do contrato por inadimplemento, com a consequente expedição de mandado de reintegração de posse em seu favor. Ao final, pleitearam: a) a confirmação da medida de urgência; b) a declaração da rescisão do contrato, com a consequente restituição da posse do imóvel em seu favor; c) a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 22.087,83 (vinte e dois mil oitenta e sete reais e oitenta e três centavos), correspondente ao valor da indenização pela fruição devida; e, d) a condenação do demandado ao pagamento do saldo devedor do IPTU e da Taxa de Lixo do imóvel. Os pedidos de indenização pela fruição e de pagamento do IPTU e da Taxa de Lixo constam expressamente da exordial. Anexaram à inicial os documentos de IDs nos 164125184 a 164125200. Por meio da decisão de ID nº 164551597, este Juízo indeferiu a tutela de urgência requerida. Citado (ID nº 172939537), o réu apresentou contestação (ID nº 176408616), na qual aduziu, em suma, que: a) o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso, requerendo, ainda, a inversão do ônus da prova; b) jamais se esquivou dolosamente do cumprimento do contrato; c) a alegada inadimplência decorreu da interrupção do envio dos meios de cobrança, sem que fosse fornecida alternativa ou orientação; d) as autoras não demonstraram o envio regular de boletos, não comprovaram a cobrança e permaneceram silentes por anos; e) a ausência de notificação afasta a mora; f) assim que tomou conhecimento da pretensão autoral, manifestou interesse em regularizar o contrato, inclusive mediante parcelamento do débito e retomada dos pagamentos, porém a proposta foi recusada pelas autoras, que deixaram claro que apenas pretendiam a retomada do imóvel; g) a resolução do contrato é medida extrema e desproporcional; h) o contrato celebrado não constituiu alienação fiduciária em garantia em favor das demandantes; i) trata-se de contrato de promessa de compra e venda no qual eventual inadimplência não autoriza a retomada do imóvel; j) a sua posse decorre de contrato válido, não configurando esbulho; k) a mora não se configura automaticamente e, no caso, a inadimplência se prolongou em razão da conduta omissiva das próprias requerentes, que deixaram de promover cobrança eficaz, não encaminharam regularmente os meios de pagamento e tampouco o constituíram em mora por qualquer meio idôneo; l) no extrato financeiro dos débitos, as demandantes incluíram no suposto saldo devedor a cobrança de honorários advocatícios de 20%, contudo, a cobrança é ilegal, uma vez que a mencionada verba somente pode ser fixada por decisão judicial; m) construiu, com recursos próprios, sua residência no lote, utilizando-a como moradia familiar; e, n) exerce posse de boa-fé, sendo inviável a retomada do imóvel com a casa edificada sem a correspondente indenização integral das benfeitorias, a serem apuradas em liquidação de sentença. Essas teses constam da contestação, inclusive a alegação de ausência de envio dos meios de cobrança, a inexistência de constituição válida em mora e o pedido de indenização pelas benfeitorias. Ao final, pleiteou: a) o reconhecimento da relação de consumo, com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova; b) a improcedência dos pleitos formulados na exordial, com a manutenção do contrato; c) subsidiariamente, em caso de procedência dos pedidos das autoras, o afastamento da retomada imediata do imóvel e a indenização integral das benfeitorias, a ser apurada em liquidação de sentença; d) a designação de audiência de conciliação; e, e) a condenação das autoras ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. Intimadas (ID nº 176417954), as autoras apresentaram réplica (ID nº 178836209), na qual aduziram que: a) caberia ao réu buscar os meios de pagamento na hipótese de não recebimento dos boletos; b) notificaram extrajudicialmente o demandado para purgar a mora; c) para que haja indenização pelas benfeitorias, elas deveriam ter sido realizadas em conformidade com a lei e com o contrato, contudo, não há nos autos alvará de construção, habite-se ou projeto aprovado pela Prefeitura de Goianinha/RN; e, d) por se tratar de construção irregular/clandestina, ela não é passível de indenização. Intimadas para que informassem acerca do interesse na produção de outras provas (ID nº 178837602), as autoras promoveram a juntada dos documentos de IDs nos 181532751, 181532752, 181532757, 181532759 e 181532760, enquanto o réu informou não possuir outras provas a produzir e requereu a inversão do ônus da prova e o julgamento antecipado da lide (ID nº 181645043). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. O feito encontra-se apto a julgamento, uma vez que a questão determinante para a solução da controvérsia é documental e, intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, as autoras juntaram documentação complementar, enquanto o réu declarou não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado da lide. I - Da relação de consumo Está caracterizada a relação de consumo quando, de um lado, tem-se o consumidor, que em consonância com o disposto no Código de Defesa do Consumidor, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e do outro o fornecedor, conceituado como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”. Da análise dos autos e albergando-se nos conceitos mencionados, nota-se que a lide em tela tem como esteio uma relação de consumo, na qual figura como consumidor o réu e como fornecedoras as autoras. Logo, é plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso. A inversão do ônus da prova requerida pelo demandado, contudo, não interfere na questão determinante ao julgamento, uma vez que compete às autoras demonstrar os fatos constitutivos da pretensão deduzida, entre eles a prévia e regular constituição em mora do adquirente. II - Da rescisão contratual Da análise dos autos, observa-se que é incontroversa a existência de parcelas não pagas do contrato, embora sejam controvertidas as causas do inadimplemento, a regular constituição do réu em mora e as consequências jurídicas daí decorrentes. A controvérsia reside na viabilidade de as autoras promoverem a rescisão do “Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Não Edificado (Lote) em Loteamento” firmado entre as partes (ID nº 164125195) e, em consequência, obterem a reintegração na posse e as indenizações postuladas. Nesse contexto, diante da natureza do instrumento, aplica-se ao caso a Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e estabelece que ele poderá ser feito por loteamento (art. 2º). In verbis: Lei nº 6.766/1979: Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. (...) Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. No referido diploma legal é estabelecido que a resolução do contrato ocorrerá mediante inadimplemento da prestação e a constituição em mora do devedor. Veja-se: Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula nº 76, firmou entendimento de que é necessária a interpelação prévia do devedor para constituí-lo em mora. Destaca-se: Súmula nº 76 do STJ: DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. (SÚMULA 76 , SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/04/1993, DJ 04/05/1993, p. 7949). Outrossim, o contrato firmado entre as partes estabeleceu expressamente como requisitos cumulativos para a rescisão da avença que o devedor inadimplisse com 3 (três) parcelas, consecutivas ou não, ou qualquer das parcelas por prazo superior a 90 dias, bem como que fosse notificado para purgar a mora no prazo de 10 (dez) dias e assim não procedesse. Observe-se: "Cláusula 7. - FALTA DE PAGAMENTO 7.1 O não pagamento pelo(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) de 03 (três) parcelas, quaisquer que sejam, consecutivas ou não, ou de qualquer das parcelas por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará, uma vez notificado a purgar a mora no prazo de 10 (dez) dias, na rescisão do presente contrato." (destaques acrescidos) A própria inicial reproduz a cláusula contratual e atribui à prévia notificação para purgação da mora a condição para a rescisão. Neste feito, com a finalidade de comprovar a constituição do requerido em mora, as requerentes acostaram a notificação extrajudicial de ID nº 164125198 e, posteriormente, os documentos de IDs nos 181532751, 181532752, 181532757, 181532759 e 181532760. Quanto à notificação de ID nº 164125198, não há nos autos comprovação de sua entrega pessoal ao demandado. A documentação posteriormente apresentada merece análise mais detida. O documento de ID nº 181532751 contém mensagem eletrônica encaminhada em 26 de maio de 2021 ao endereço adelaideafonso@live.com, com referência expressa ao contrato nº 26245, ao lote 10 da quadra 38 e a Jerônimo Santana da Silva, concedendo prazo para regularização do débito e advertindo acerca das consequências do inadimplemento. O endereço eletrônico utilizado não é estranho à relação contratual. Com efeito, o extrato cadastral referente especificamente ao contrato nº 26245 identifica adelaideafonso@live.com como e-mail constante do cadastro do cliente Jerônimo Santana da Silva. Além disso, os documentos juntados pelas autoras demonstram que o mesmo endereço eletrônico foi utilizado em comunicações anteriores relacionadas ao contrato. Em dezembro de 2020, foram encaminhados dados para depósito de parcelas do contrato nº 26245, cujo titular foi expressamente identificado como Jerônimo Santana da Silva. Em janeiro de 2021, nova mensagem encaminhou dados bancários para pagamento de parcelas do mesmo contrato e novamente identificou o demandado como titular. Tais elementos demonstram que o endereço eletrônico estava vinculado à relação contratual. Não comprovam, contudo, que a notificação resolutória encaminhada em 26 de maio de 2021 tenha sido efetivamente recebida pelo demandado. Com efeito, não consta dos autos confirmação de leitura, resposta à mensagem, comprovante de entrega ou qualquer outro elemento capaz de demonstrar que Jerônimo Santana da Silva tomou pessoalmente ciência da notificação destinada à purgação da mora. A prova do mero encaminhamento da mensagem a endereço eletrônico constante do cadastro contratual não se confunde com a comprovação da efetiva constituição pessoal do adquirente em mora, especialmente quando a consequência pretendida é a resolução do vínculo e a retomada do imóvel utilizado como moradia. De consequência, as demandantes não lograram êxito em comprovar a prévia e regular constituição em mora do demandado, requisito indispensável ao exercício da pretensão resolutória nos termos da legislação e do contrato firmado. A propósito: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. INTERPELAÇÃO. NECESSIDADE. MORA EX PERSONA. SÚMULA 76/STJ. CITAÇÃO INICIAL VÁLIDA. INAPLICABILIDADE DO ART. 219. PRECLUSÃO. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO INFIRMADOS. SÚMULA 182/STJ. 1. Nos termos de pacífica jurisprudência desta egrégia Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora. Precedentes. 2. A matéria foi consolidada no enunciado da Súmula 76/STJ, segundo a qual 'A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor'. 3. Há necessidade de prévia notificação para configuração da mora quando se trata da modalidade ex persona, porquanto, segundo assentado em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o disposto no artigo 219 do Código de Processo Civil versa somente acerca da mora ex re. Além disso, a citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento, e que não se coaduna com a situação ora tratada. 4. Os agravantes não impugnaram a Súmula 283/STF, utilizada na decisão agravada para rechaçar o recurso especial no que toca à alegada ocorrência de preclusão. Aplica-se à espécie a Súmula 182/STJ: 'É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada.' 5. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp nº 862.646/ES, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 13/11/2012, DJe de 11/12/2012) A orientação transcrita é particularmente aplicável à hipótese, pois esclarece que, quando a própria ação se funda na mora do réu, a interpelação deve preceder ao ajuizamento, não sendo a citação realizada no processo apta a suprir sua ausência. A título de reforço, ainda que se admitisse a existência de amparo normativo para a configuração da mora ex re — ou seja, pelo mero inadimplemento da obrigação de pagar na data do vencimento —, as partes convencionaram expressamente que, para a rescisão contratual, seria necessária a notificação para constituição em mora e, ainda, a concessão de prazo para pagamento. Não comprovada a observância dessa exigência antes do ajuizamento da demanda, a pretensão resolutória foi deduzida sem que estivesse implementado requisito necessário ao seu exercício. A circunstância não conduz ao reconhecimento definitivo da inexistência do direito material afirmado pelas autoras, mas revela a ausência, no momento do ajuizamento, de condição necessária ao exercício da pretensão resolutória em juízo. Configura-se, assim, ausência de interesse processual, impondo-se a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Em decorrência, resta prejudicado o exame dos pedidos de reintegração de posse, indenização pela fruição do imóvel e pagamento dos débitos fiscais, assim como das questões relativas ao envio dos boletos, à boa-fé do demandado e à eventual indenização pelas benfeitorias, matérias cuja apreciação pressupõe o exame da própria resolução contratual. A extinção da presente demanda não impede que as autoras promovam a prévia e regular constituição do réu em mora e, presentes os respectivos pressupostos, exerçam posteriormente a pretensão que entenderem cabível, tampouco obsta a cobrança das prestações e encargos inadimplidos pela via processual adequada. Ante o exposto, julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. CONDENO as autoras ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 02 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)
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