0867274-66.2025.8.19.0001

Intimação

TJRJ · 4ª Vara Cível da Regional do Méier · Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 4ª Vara Cível da Regional do Méier Rua Aristides Caire, 53, Sala 215, Méier, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20775-090 SENTENÇA Processo:0867274-66.2025.8.19.0001 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: EDNA TAMICO DOS SANTOS IACIA RÉU: ANA CRISTINA DO AMARAL LEITE, CLAUDIA REGINA DO AMARAL LEITE ADA, QUINTO ANDAR SERVIÇOS IMOBILIARIOS LTDA Trata-se de ação de conhecimento ajuizada porEDNA TAMICO DOS SANTOS IACIAem face deANA CRISTINA DO AMARAL LEITE, CLAUDIA REGINA DO AMARAL LEITE ADA E GRPQA LTDA., ATUAL RAZÃO SOCIAL DE QUINTO ANDAR SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA., por meio da qual busca o reconhecimento da rescisão contratual por justa causa, a inexigibilidade da multa rescisória, o ressarcimento de benfeitorias, a declaração de inexigibilidade de cobranças específicas e indenização por danos morais, tudo em razão de controvérsias surgidas no âmbito de contrato de locação residencial [ID197432172] [ID197434045] [ID227320818]. Relata a autora que celebrou contrato de locação residencial do imóvel administrado pela terceira ré, com início de vigência em 02/04/2025 e prazo de 30 meses, pelo aluguel mensal inicial de R$ 4.000,00, IPTU mensal de R$ 333,00 e condomínio ordinário de referência de R$ 1.500,00, sem garantia locatícia [ID197434045]. Sustenta que, após receber a posse do imóvel, foi surpreendida por contatos e solicitações de visita de interessados na compra do bem, afirmando não ter sido previamente informada de que o imóvel já estaria anunciado à venda, o que, segundo narra, comprometeu sua expectativa de moradia estável [ID197432172]. Acrescenta que identificou problemas estruturais e de habitabilidade, com falhas hidráulicas, elétricas e necessidade de reparos, razão pela qual afirma ter arcado com benfeitorias e intervenções urgentes no montante de R$ 17.668,53, cuja restituição postula [ID197432172] [ID197435055]. A autora alega, ainda, que a omissão quanto à situação do imóvel e as condições em que o recebeu justificariam a rescisão contratual sem incidência de multa, insurgindo-se contra a cobrança da multa rescisória no valor de R$ 10.915,07 [ID197432172] [ID197434038] [ID227320823]. Sustenta também serem indevidas a cobrança de R$ 660,00 por alegada ausência de vaso sanitário e a cobrança de conta de energia elétrica referente ao mês de maio, por entender que o imóvel já havia sido devolvido [ID197432172] [ID197435057] [ID227320834]. Requer, ao final, tutela de urgência para reconhecimento imediato da rescisão, suspensão da multa rescisória ou, subsidiariamente, autorização para depósito judicial do valor controvertido, além de ressarcimento material, danos morais e declaração de inexigibilidade das cobranças impugnadas [ID197432172]. A autora peticionou requerendo autorização para depósito judicial do valor de R$ 10.915,07, correspondente à multa rescisória controvertida, e pleiteando tutela de urgência para que os réus se abstivessem de realizar cobranças extrajudiciais por quaisquer meios [ID199302843]. Sobre esse requerimento, foi proferido despacho consignando a ausência de prova inequívoca da cobrança abusiva e determinando que se aguardasse o decurso do prazo de resposta [ID200632318]. Apresentaram resposta as résANA CRISTINA DO AMARAL LEITE E CLAUDIA REGINA DO AMARAL LEITE ADA, em peça única de contestação, na qual suscitaram, preliminarmente, a necessidade de emenda da inicial por alegada inépcia do pedido de danos morais, ao argumento de ausência de indicação do quantum pretendido e incorreção do valor da causa, com requerimento de extinção do feito sem resolução do mérito caso não suprido o vício [ID230537267]. Alegaram, ainda, a necessidade de revogação do parcelamento das custas deferido à autora, afirmando inexistir demonstração de limitação financeira e requerendo o imediato recolhimento das custas, sob pena de extinção do processo [ID230537267]. Também opuseram exceção de arbitragem, sustentando a existência de cláusula compromissória no contrato de locação, com pedido de extinção do processo sem resolução do mérito [ID230537267] [ID227320820]. No mérito, afirmaram que a autora teria desistido da locação de forma abrupta e imotivada, poucos dias após noticiar solicitação de visita, sustentando que as proprietárias, ao serem informadas, providenciaram a retirada do anúncio e que não houve reiteração de visitas apta a inviabilizar a locação [ID230537267] [ID230537272] [ID227320828]. Defenderam que não havia vícios estruturais ou ocultos que justificassem a rescisão, invocando o laudo de vistoria de entrada e declaração da anterior inquilina para sustentar a habitabilidade do imóvel [ID230537267] [ID227320826] [ID230537271]. Alegaram, ademais, que as benfeitorias invocadas pela autora foram realizadas sem prévia autorização expressa para ressarcimento, em afronta à cláusula contratual aplicável, e que muitas delas decorreriam de melhorias pretendidas pela própria autora, sem ônus para as locadoras, bem como impugnaram a suficiência e a pertinência dos comprovantes apresentados [ID230537267] [ID230537272] [ID227320820]. Sustentaram a exigibilidade da multa rescisória de R$ 10.915,07, por entenderem que a rescisão antecipada decorreu de escolha unilateral da locatária e não de justa causa [ID230537267] [ID227320823] [ID227320820]. Rechaçaram, também, o pedido de danos morais, por ausência de ato ilícito e de abalo indenizável [ID230537267]. Quanto às cobranças impugnadas, defenderam a regularidade da cobrança de R$ 660,00 referente ao vaso sanitário ausente, com base na vistoria de saída, e a responsabilidade da autora pela conta de energia do período de leitura que abrangia dias em que permaneceu na posse do imóvel [ID230537267] [ID227320827]. A terceira ré,GRPQA LTDA., ATUAL RAZÃO SOCIAL DE QUINTO ANDAR SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.apresentou contestação tempestiva [ID227318747] [ID281776676]. Em preliminar, alegou sua ilegitimidade passiva, sustentando que não integra o contrato de locação como parte, atuando apenas como intermediadora e administradora da locação, sem responsabilidade pelas condições do imóvel [ID227318747]. Arguiu, ainda, a incompetência absoluta do juízo em razão da convenção de arbitragem prevista contratualmente, defendendo a validade da cláusula compromissória e requerendo a extinção do processo sem resolução do mérito [ID227318747] [ID227320820]. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à hipótese, por se tratar de relação locatícia regida pela Lei do Inquilinato [ID227318747]. Afirmou inexistir responsabilidade sua pelas condições de habitabilidade do imóvel, asseverando que o laudo de vistoria de entrada, aceito pela autora, indicava imóvel em condições de uso e que não houve solicitação formal de reparos pela plataforma [ID227318747] [ID227320826]. Alegou que a eventual realização de benfeitorias sem autorização prévia da proprietária afasta qualquer dever de ressarcimento, nos termos contratuais, e que o QuintoAndar não poderia ser responsabilizado por acordos diretos eventualmente realizados entre locatária e locadoras [ID227318747] [ID227320820] [ID230537272]. Rechaçou, igualmente, a pretensão de afastamento da multa rescisória, sustentando que não possui ingerência para conceder isenção, por se tratar de verba devida ao locador, e que o contrato previa expressamente a penalidade pela rescisão antecipada [ID227318747] [ID227320820]. Defendeu a regularidade das cobranças atinentes ao vaso sanitário, apontado como ausente na vistoria de saída, e da conta de energia elétrica, referente ao período em que a autora ainda esteve na posse do imóvel [ID227318747] [ID227320827] [ID227320834]. Afirmou, por fim, a ausência dos pressupostos da responsabilidade civil, a inexistência de danos materiais indenizáveis e de danos morais, bem como a inexistência de solidariedade entre os réus [ID227318747]. Em seguida, a autora apresentou réplica à contestação, na qual rebateu as preliminares suscitadas pelos réus [ID233732759]. Posteriormente, foi certificada a tempestividade das contestações apresentadas pelos primeiros e segundos réus, em peça única, e pela terceira ré, bem como o oferecimento espontâneo de réplica pela autora [ID281776676]. Em atendimento ao ato ordinatório, a terceira ré informou que não pretendia produzir novas provas além da documentação já acostada aos autos, requereu o julgamento antecipado da lide e reiterou os termos de sua contestação [ID227320812]. Na sequência, Ana Cristina do Amaral Leite e Claudia Regina do Amaral Leite Ada também se manifestaram, informando que não possuíam provas adicionais a produzir, reiterando o acolhimento das preliminares suscitadas na contestação e, subsidiariamente, requerendo o julgamento antecipado do mérito com a improcedência dos pedidos, além de consignarem desinteresse na realização de audiência de conciliação [ID283357056]. Posteriormente, foi lavrada certidão atestando a ciência das partes quanto ao ato ordinatório e consignando que a autora permaneceu inerte quanto à especificação de provas, ao passo que os primeiros e segundos réus se manifestaram pela petição de [ID283357056] e a terceira ré pela petição de [ID227320812] [ID299707306]. É o relatório. Fundamento e decido. A preliminar de inépcia da petição inicial, suscitada pelas corrés Ana Cristina do Amaral Leite e Claudia Regina do Amaral Leite Ada na contestação, não merece acolhimento, já que o pedido de danos morais pode ser mensurado pelo valor atribuído à causa. A petição inicial expõe de forma inteligível os fatos, os fundamentos jurídicos e os pedidos formulados, permitindo o pleno exercício do contraditório, tanto que houve impugnação específica pelas partes rés [ID197432172], [ID230537267], [ID227318747]. Também não prospera a insurgência quanto ao parcelamento das custas. Houve decisão expressa deferindo o parcelamento requerido pela autora, com determinação de comprovação do pagamento da primeira parcela e integralização antes da sentença [ID197691046]. A contestação limita-se a discordar da manutenção da medida, mas não demonstra nulidade processual superveniente nem fato novo apto, por si só, a infirmar a decisão já proferida [ID230537267]. Trata-se, ademais, de faculdade processual prevista no art. 98, (sec)6º, do Código de Processo Civil, já apreciada nos autos [ID197691046]. A exceção de arbitragem igualmente deve ser rejeitada. O contrato de locação contém cláusula compromissória prevendo arbitragem para solução de controvérsias entre locador e inquilino [ID197434045]. Todavia, no contexto dos autos, a lide não se restringe à relação locatícia stricto sensu entre locadora e locatária, alcançando também a atuação da plataforma intermediadora, em torno de cobranças posteriores à desocupação, tratativas sobre reparos, contas de consumo e alegadas falhas no contexto global da contratação e da rescisão [ID197432172], [ID227320831], [ID227320834], [ID227320817], [ID227318747]. Além disso, embora a cláusula conste do instrumento contratual, este foi firmado em contexto de adesão, por plataforma digital, sem evidência autônoma, destacada e específica de concordância da autora com a instituição da arbitragem nos moldes exigidos pelo art. 4º, (sec)2º, da Lei nº 9.307/1996, especialmente para afastar a jurisdição estatal em controvérsia dessa natureza [ID197434045]. Nessa perspectiva, não se reconhece eficácia apta a impor a extinção do feito. No mérito, a controvérsia principal consiste em definir se a rescisão contratual promovida pela autora ocorreu por justa causa, com afastamento da multa rescisória e das cobranças posteriores, e se são devidos o ressarcimento por benfeitorias e a reparação moral. Não houve alegação de prescrição ou decadência pelas partes. O contrato de locação residencial previa prazo de 30 meses, com início em 02/04/2025 e término em 02/10/2027, aluguel mensal inicial de R$ 4.000,00 e cláusula de multa em caso de rescisão antecipada pelo inquilino, correspondente a 3 aluguéis, calculada proporcionalmente ao período de cumprimento contratual [ID197434045]. O mesmo instrumento também previa, de forma expressa, que a alienação do imóvel, por si só, não implica a rescisão do contrato de locação, admitindo-se a denúncia apenas nas hipóteses legais pelo adquirente, sem aplicação de multa rescisória ao inquilino nessa situação [ID197434045]. Igualmente estabelecia que o inquilino não poderia realizar benfeitorias sem prévia e expressa autorização do locador, ressalvadas apenas as benfeitorias necessárias que precisassem ser feitas com máxima urgência para evitar danos graves ao imóvel e que não pudessem aguardar manifestação prévia do locador, hipótese em que seriam indenizadas se imediatamente comunicadas [ID197434045]. A prova documental revela que, antes mesmo do início formal da locação, a autora solicitou acesso antecipado ao imóvel para pintura, medição da cozinha, aquisição de eletrodomésticos e troca de vasos sanitários e cubas dos banheiros por peças brancas, declarando expressamente que tais melhorias não precisariam ser descontadas do aluguel e que pretendia "modernizar um pouco" o imóvel [ID230537272]. Em resposta, a locadora autorizou a troca das louças sanitárias e também viabilizou acesso às chaves [ID230537272]. Tal circunstância demonstra, desde logo, que parte das intervenções posteriormente alegadas pela autora não se vinculava a vício supervenientemente descoberto, mas a intenção voluntária de alteração e modernização do imóvel. O laudo de vistoria de entrada, aprovado pelas partes por ausência de manifestação em contrário, registrou que o imóvel apresentava algumas imperfeições e sinais de uso em diversos pontos, mas também atestou funcionamento de múltiplos itens essenciais, como iluminação em vários cômodos, torneiras, vaso sanitário de banheiro principal, aquecedor e abastecimento de água e energia [ID227320826]. No banheiro de serviço, constou que o vaso sanitário não pôde ser avaliado adequadamente, em razão da presença de itens pessoais, registrando-se "sem funcionamento" e "item parado sem avaliações" [ID227320826]. Também se registraram problemas pontuais em itens determinados, como pia do lavabo trincada, torneira do lavabo sem saída regular de água, tomada do lavabo não funcionando, ducha higiênica do banheiro sem saída de água, armário da cozinha com problema de abertura e alguns danos de pintura e acabamento [ID227320826]. O conjunto do laudo, porém, não revela situação de inabitabilidade geral do imóvel, nem quadro estrutural global incompatível com a destinação residencial. As mensagens trocadas entre as partes confirmam, ainda, que em 01/04/2025 as locadoras informaram que haviam trocado o quadro de luz, substituído tomadas e ajustado a pia do lavabo, além da limpeza do apartamento [ID230537272]. Essa prova enfraquece a alegação de omissão absoluta das locadoras diante de problemas apontados. Quanto à venda do imóvel, a autora de fato demonstrou que, já após o início da locação, passou a questionar solicitações de visita e a permanência de anúncios em plataformas imobiliárias [ID230537272], [ID197435065], [ID197435060]. Também há registro de comunicação do próprio QuintoAndar, informando que a proprietária havia entrado em contato dizendo que a autora estava chateada porque o imóvel estava para venda, acrescentando que o anúncio havia sido retirado e que a proprietária pedia desculpas pela situação de desconforto gerada [ID227320828]. Há ainda mensagem da locadora dizendo que não autorizara visitas ao imóvel já alugado, que se surpreendera com isso e que tomaria providências para que não houvesse insistência [ID230537272]. Eventual problema relativo às visitas para vistoria por possíveis interessados na compra devem ser classificadas como mero aborrecimento, sendo que foram interrompidas, não tendo a parte autora demonstrado que as mesmas perduraram por longo período de tempo, logo, tal justificativa não serve de base para eventual rescisão contratual. A prova dos autos não permite concluir que as intervenções realizadas no imóvel tenham sido todas necessárias, urgentes e inadiáveis nos termos da cláusula contratual e do art. 35 da Lei nº 8.245/1991. Ao contrário, os documentos apresentados pela autora indicam gastos com pintura, marcenaria, peças sanitárias e serviços diversos [ID197435055], mas não estabelecem, com o grau de precisão exigido, nexo integral entre cada dispêndio e um vício necessário de responsabilidade da locadora. Parte relevante das tratativas iniciais evidenciou propósito de personalização e modernização do imóvel, inclusive com troca de louças e cubas por preferência da autora [ID230537272]. Além disso, não há prova consistente de comunicação imediata e formal às locadoras sobre todas as benfeitorias como indispensáveis e urgentes a ponto de não poderem aguardar manifestação prévia, como exigia a própria cláusula 16.1 do contrato [ID197434045]. Também não se pode ignorar que, na vistoria de saída, foram registradas diversas substituições de itens por outros aparentemente similares ou inferiores, bem como a ausência do vaso sanitário no banheiro de serviço, item que o vistoriador afirmou não ter sido possível avaliar porque não se encontrava no banheiro [ID227320827]. Embora a autora posteriormente tenha sustentado que o vaso estava no quarto de serviço e não descartado [ID227320831], [ID197435067], o fato é que o laudo de saída efetivamente consignou sua ausência no local de origem [ID227320827]. De outro lado, a vistoria de entrada já havia apontado que esse vaso não foi adequadamente avaliado e estava sem funcionamento [ID227320826], de modo que a cobrança de reposição integral, fundada em comparação objetiva entre entrada e saída, mostra-se enfraquecida pela própria limitação do laudo inicial. Essa particularidade impede afirmar, com segurança, a legitimidade material da cobrança específica de R$ 660,00 apenas com base no confronto formal das vistorias. Em relação à conta de energia, a documentação comprova que a controvérsia foi posteriormente objeto de composição administrativa. A autora contestou a obrigação de pagar integralmente a conta referente ao período de leitura de 15/04 a 15/05, alegando ter entregue o imóvel em 05/05 [ID227320834], e, ao final, houve cálculo compensatório entre valores de abril e maio, com definição de residual de R$ 43,40 devido pela autora, após compensação proporcional com cobrança anterior [ID227320834], valor que acabou lançado e pago [ID227320824]. Tendo havido acerto proporcional posterior, não subsiste base para reconhecimento amplo da inexigibilidade integral dessa conta, mas apenas para reconhecer que a responsabilidade da autora não era pelo valor cheio inicialmente reclamado, e sim pelo saldo proporcional ajustado administrativamente, em conformidade com o art. 14 do contrato [ID197434045], [ID227320834], [ID227320824]. Na valoração das provas, aplica-se o princípio do livre convencimento motivado, previsto no art. 371 do Código de Processo Civil. Os laudos de vistoria de entrada e saída possuem elevada relevância por documentarem, de forma técnica, o estado do imóvel no início e no fim da locação [ID227320826], [ID227320827]. As conversas e tickets de atendimento também se mostram relevantes para demonstrar a cronologia da controvérsia e o comportamento das partes [ID230537272], [ID227320828], [ID227320831], [ID227320834], [ID227320817]. Já os documentos de despesas apresentados pela autora [ID197435055] têm aptidão apenas parcial para comprovar gastos, mas não bastam, isoladamente, para demonstrar que todos decorreram de benfeitorias necessárias, urgentes e indenizáveis. À luz do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia à autora provar o fato constitutivo de seu direito ao ressarcimento integral, ônus do qual não se desincumbiu de modo pleno. Por outro lado, as rés não lograram demonstrar de forma satisfatória a legitimidade substancial da cobrança do vaso sanitário, ante a deficiência de avaliação do item na vistoria de entrada e a controvérsia concreta quanto ao seu destino [ID227320826], [ID227320827], [ID227320831]. Sob o enfoque jurídico, a solução da lide deve harmonizar o art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/1991, que impõem ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios anteriores à locação, com o art. 23, incisos III e V, da mesma lei, que atribuem ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações normais, e reparar danos por si causados. Também incidem os arts. 113, 421, 422 e 884 do Código Civil [ID197434045]. A locação se iniciou em 02/04/2025, sendo que a rescisão se deu em 05/05/2025, assim, não há que se falar em proporcionalização da multa, já que o contrato perdurou por apenas 1 mês. Nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulado porCARLOS ALBERTO DA SILVA SANTOS para CONDENAR SIMCAUTO MECÂNICA E REPRESENTAÇÕES LTDAnas seguintes parcelas: 1.DECLARAR rescindido o contrato de locação em 05/05/2025; 2.DECLARAR a inexigibilidade da cobrança relativa ao suposto dano em vaso sanitário no valor de R$ 660,00 (seiscentos e sessenta reais); JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de: 1.Suspender, desde já, a exigibilidade da multa rescisória contratual no valor de R$ 10.915,07 (dez mil, novecentos e quinze reais e sete centavos), reconhecendo a presença de justa causa para a extinção do vínculo contratual; 2.Abatimento proporcional da multa rescisória, em atenção ao tempo efetivo de permanência no imóvel e à frustração parcial do objeto contratual, de forma a adequar a penalidade à realidade dos fatos e ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa; 3.Decretação da rescisão contratual por justa causa, com a consequente inexigibilidade da multa rescisória; 4.Restituição integral dos valores despendidos pela autora com benfeitorias necessárias e urgentes no imóvel, devidamente comprovadas, no valor de R$ 17.668,53 (dezessete mil, seiscentos e sessenta e oito reais e cinquenta e três centavos),, com atualização monetária desde os respectivos desembolsos e incidência de juros legais desde a citação; 5.Indenização por danos morais; Na forma do art. 485, VI, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, em relação ao pedido de "A declaração de inexigibilidade da conta de energia elétrica referente ao mês de maio de 2025, em razão da não utilização do imóvel pela autora durante referido período", diante da perda de seu objeto. Condeno a parte autora ao pagamento de 5/7 das custas/taxas e honorários advocatícios, que fixo em R$ 2.858,36. Condeno a parte ré ao pagamento de 2/7 das custas/taxas e honorários advocatícios, que fixo em R$66,00. P.R.I. Certificado o trânsito em julgado, recolhidas as custas/taxas, dê-se baixa e arquivem-se os autos. RIO DE JANEIRO, 4 de setembro de 2026. ANDRE SOUZA BRITO Juiz Titular