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2026-09-10 · TJPB
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA PARAÍBA GABINETE 05 - DESEMBARGADOR MIGUEL DE BRITTO LYRA FILHO ACÓRDÃO Apelação Cível nº 0864885 07 2023 815 2001 Juízo de Origem: 4ª Vara da Fazenda Pública da Comarca da Capital/PB Relator: Desembargador Miguel de Britto Lyra Filho Apelante: Município de João Pessoa/PB, por seu Procurador Apelada: Simone Lobato Goes de Albuquerque Advogado: Vamberto de Souza Costa Filho - OAB/PB 14.529 APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. COBRANÇA DE ITBI EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTES DO REGISTRO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES ACERTO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO RECURSAL. I. CASO EM EXAME. - Apelação Cível interposta pelo Município de João Pessoa/PB em face da sentença prolatada pelo Juízo da 4ª Vara da Fazenda Pública da Comarca da Capital/PB, que concedeu a ordem no Mandado de Segurança impetrado contra o Secretário das Finanças do Município de João Pessoa/PB. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO. - A questão é saber se merece reforma a sentença que afastou a cobrança de ITBI em contrato de promessa de compra e venda, não registrado em cartório. III. RAZÕES DE DECIDIR. - No que diz respeito à exigência do pagamento do ITBI, quando da formalização de contrato ou cessão de direitos, esta se mostra inviável, porquanto o fato gerador do ITBI se dá com a transmissão da propriedade, que, por sua vez, somente ocorre quando do Registro no Cartório Imobiliário. - E como o artigo 35, inciso I, do Código Tributário Nacional não deixa dúvida quanto ao termo inicial da incidência do ITBI, no instante do registro do título de transmissão imobiliária no cartório competente, não há como a simples transferência de direitos gerar o efeito pretendido pelo Município. - O Supremo Tribunal Federal, por sua vez, reafirmou sua jurisprudência dominante de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório, por força do julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), fixada a tese, segundo a qual “O fato gerador do imposto sobre transmissão ‘inter vivos’ de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. IV. DISPOSITIVO. - Sentença mantida, ante o desprovimento recursal. Jurisprudência relevante citada. REsp. 12 546/HUMBERTO - REsp 253364 / DF RECURSO ESPECIAL 2000/0029954-5 - Relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Primeira Turma - Julg. 13/02/2001 - Pub. DJ 16/04/2001. p. 104. JBCC vol 190 p. 322 RJADCOAS vol. 23 p. 89; AgRg no Ag 448245 / DF. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2002/0050066-8 - Relator Min. Luiz Fux, Primeira Turma - Julg. 21/11/2002 - Pub. DJ 09/12/2002 p. 309 RDDT vol 89 p. 238 RNDJ vol. 38 p. 135; TJPB - ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo Nº 01111620320128152001, 3ª Câmara Especializada Cível, Relator DESA. MARIA DAS GRAÇAS MORAIS GUEDES , j. em 20-11-2018. TJPB - AC 0833793 74 2024 815 2001 - Relatora Desa. Anna Carla Lopes Correia Lima de Freitas - Quarta Câmara Cível - julgado em 28.07.2026. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDA a Colenda Terceira Câmara Especializada Cível, desta Egrégia Corte de Justiça/PB, por unanimidade, acompanhando o voto do Relator, em negar provimento ao apelo interposto, nos termos da certidão de julgamento de ID 44418224. RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta pelo Município de João Pessoa/PB em face da sentença prolatada pelo Juízo da 4ª Vara da Fazenda Pública da Comarca da Capital/PB, que concedeu a ordem no Mandado de Segurança impetrado pela parte ora apelada impetrado contra ato reputado como supostamente ilegal pelo Secretário da Receira do Município de João Pessoa. No apelo, o ente público pontua ao que entende quanto à legalidade da cobrança do ITBI em questão, que, à sua ótica, não seria apenas com o registro da propriedade do bem. Aduz ser clara a legislação no tocante à transmissão de direitos reais no contrato de promessa de compra e venda, quando registrado no cartório de registro de imóveis, o que diz permitir a cobrança do imposto em questão. Enfim, pugna pelo provimento do apelo, a fim de que seja reformada a sentença ao seu favor, consideradas as razões recursais. Contrarrazões apresentadas, a tempo e modo, conforme verificado pelo ID 43167049. O processo é daqueles em que o Ministério Público Estadual entende que não lhe compete intervir. Eis o relatório. VOTO - DESEMBARGADOR Miguel de Britto Lyra Filho - RELATOR A questão é saber se merece reforma a sentença que afastou a cobrança de ITBI em contrato de promessa de compra e venda, não registrado em cartório. Analisando os presentes autos, verifica-se haver sido o presente mandamus ajuizado, consubstanciado na narrativa da impetrante haver adquirido da ABC CONSTRUÇÕES LTDA, mediante Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, uma unidade autônoma do Edifício Mardisa Design, ocorrendo de o haver negociado à Sra. Raquel Lobato Goes de Albuquerque, através de Contrato Particular de Cessão de Direitos da Promessa de Compra e Venda, pelo qual ela pretende receber a escritura definitiva e efetuar o registro imobiliário, já em seu nome, e sob a sua responsabilidade, com o devido recolhimento do ITBI, mas que, como o imóvel encontra-se escriturado em nome da ABC CONSTRUÇÕES LTDA, o cartório de Registro de Imóveis responsável, qual seja, o Eunápio Torres, para realizar o registro do contrato na matrícula do imóvel, está exigindo o prévio recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI - em nome do impetrante. Em suma, diz o polo ativo da lide que a autoridade impetrada está cobrando ITBI pela relação jurídica entre a impetrante e a ABC CONSTRUÇÕES LTDA (Contrato particular de promessa de compra e venda) e novo ITBI pela relação entre a impetrante e terceira pessoa que pretende escriturar o bem em questão, razão pela qual o mandamus foi impetrado, tendo sido concedida a segurança em favor do polo passivo recursal. A matéria é de direito e, quanto à ela, não se nega a disposição prevista no artigo 156, inciso III, da Constituição Federal, que confere aos municípios competência para instituir impostos por meio de Lei Complementar. Ocorre que, no que diz respeito à exigência do pagamento do ITBI, quando da formalização de um contrato ou cessão de direitos, esta se mostra inviável, porquanto o fato gerador do ITBI se dá com a transmissão da propriedade, que, por sua vez, somente ocorre quando do Registro no Cartório Imobiliário. Com efeito, o ITBI incide apenas na transcrição do título de transferência no registro de imóveis, conforme pacífica jurisprudência do STJ (Resp 771.781/SP, RO em MS 10.650-DF, AgReg no REsp 982625/RJ). Em tal sentido, vejamos: TRIBUTÁRIO - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - FATO GERADOR - REGISTRO IMOBILIÁRIO - (C. CIVIL, ART. 530). A propriedade imobiliária apenas se transfere com o registro respectivo título (C. Civil, Art. 530). O registro imobiliário é o fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Assim, a pretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário contraria o Ordenamento Jurídico. (REsp. 12 546/HUMBERTO) REsp 253364 / DF RECURSO ESPECIAL 2000/0029954-5 - Relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Primeira Turma - Julg. 13/02/2001 - Pub. DJ 16/04/2001. p. 104. JBCC vol 190 p. 322 RJADCOAS vol. 23 p. 89). AGRAVO REGIMENTAL - TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO CONTRATUAL. NÃO-INCIDÊNCIA. 1. A jurisprudência do STJ assentou o entendimento de que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. Somente após o registro, incide a exação. 2. Não incide o ITBI sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 448245 / DF. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2002/0050066-8 - Relator Min. Luiz Fux, Primeira Turma - Julg. 21/11/2002 - Pub. DJ 09/12/2002 p. 309 RDDT vol 89 p. 238 RNDJ vol. 38 p. 135). Esta Egrégia Corte de Justiça/PB, também, assim se posiciona. Vejamos. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. ALEGADA ANTECIPAÇÃO DO FATO GERADOR. CELEBRAÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. NÃO OCORRÊNCIA DA TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. DESPROVIMENTO DO APELO E DO REEXAME. -O fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do imóvel, sendo inexigível no contrato de promessa de compra e venda. - Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível. (TJPB - ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo Nº 01111620320128152001, 3ª Câmara Especializada Cível, Relator DESA. MARIA DAS GRAÇAS MORAIS GUEDES , j. em 20-11-2018) DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. PERMUTA COM RESERVA DE FRAÇÃO IDEAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADES AUTÔNOMAS FUTURAS. FATO GERADOR. REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO. CESSÃO PRÉVIA DE DIREITOS AQUISITIVOS. INEXISTÊNCIA DE SUJEIÇÃO PASSIVA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação repetitória de crédito tributário para declarar a nulidade de lançamentos de ITBI e condenar o ente tributante à restituição dos valores indevidamente recolhidos. A controvérsia decorre da cobrança de ITBI sobre unidades autônomas futuras oriundas de contrato de permuta com reserva de fração ideal, cujos direitos aquisitivos foram posteriormente cedidos a terceiros antes da conclusão do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há duas questões em discussão: (i) definir se o ITBI incide sobre contrato de permuta envolvendo unidades autônomas futuras antes do registro do título translativo; e (ii) estabelecer se a cessão integral dos direitos aquisitivos antes da conclusão do empreendimento afasta a sujeição passiva do cedente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.O fato gerador do ITBI ocorre somente com a efetiva transmissão da propriedade imobiliária, que se aperfeiçoa mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. 4.A permuta com reserva de fração ideal, no contexto de incorporação imobiliária, estabelece relação obrigacional e não implica transmissão imediata da propriedade das futuras unidades autônomas. 5.O registro de promessa de compra e venda ou de contrato de permuta não transfere o domínio, constituindo apenas direito real à aquisição, insuficiente para caracterizar o fato gerador do ITBI. 6.A legislação tributária municipal não pode ampliar a hipótese de incidência do imposto em desacordo com os conceitos de direito privado adotados pela Constituição e pelo Código Tributário Nacional. 7.A cessão integral dos direitos aquisitivos antes da conclusão da obra impede o reconhecimento da sujeição passiva do cedente, pois, quando ocorre a efetiva transmissão das unidades, este já não detém qualquer direito sobre os imóveis. 8.Inexistente o fato gerador em relação ao contribuinte e sendo indevido o recolhimento, impõe-se a restituição do indébito tributário, com os consectários legais. IV. DISPOSITIVO E TESE 9.Recurso desprovido. (TJPB - AC 0833793 74 2024 815 2001 - Relatora Desa. Anna Carla Lopes Correia Lima de Freitas - Quarta Câmara Cível - julgado em 28.07.2026) E como o artigo 35, inciso I, do Código Tributário Nacional não deixa dúvida quanto ao termo inicial da incidência do ITBI, no instante do registro do título de transmissão imobiliária no cartório competente, não há como a simples transferência de direitos gerar o efeito pretendido pelo Município. O Supremo Tribunal Federal, por sua vez, reafirmou sua jurisprudência dominante de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório, por força do julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), fixada a tese, segundo a qual “O fato gerador do imposto sobre transmissão ‘inter vivos’ de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. Logo, não poderia mesmo a Municipalidade exigir ITBI antes do momento do registro imobiliário da transmissão de propriedade do bem imóvel, sendo indevido o pagamento do tributo anteriormente a este ato, somente ocorrendo quando efetivada a transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro, motivo pelo qual a sentença deve ser, portanto, mantida por seus próprios fundamentos. DISPOSITIVO Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO AO APELO INTERPOSTO PELO MUNICÍPIO DE JOÃO PESSOA, mantendo a sentença em sua íntegra. Deixo de impor condenação em honorários advocatícios, conforme entendimentos sumulados do STF e do STJ, respectivamente, nos verbetes 512 e 105 e art. 25 da Lei nº 12.016/2009. É como voto. Certidão de julgamento e assinatura eletrônica. DESEMBARGADOR Miguel de Britto Lyra Filho RELATOR