0864170-48.2023.8.14.0301

Intimação

TJPA · Tribunal Pleno - Vice-presidência do TJPA · Decisão

PROCESSO ELETRÔNICO 0864170-48.2023.8.14.0301 RECURSO ESPECIAL RECORRENTE: UMBERTO RENÉ PACHECO FROTA E MEDCOM MEDICINA CONTEMPORÂNEA LTDA. REPRESENTANTE: ULLY ARAUJO PINHEIRO (OAB/PA N.º 29345) RECORRIDO: BANCO DO BRASIL S.A. REPRESENTANTE: MARCELO NEUMANN (OAB/RJ 110501) DECISÃO Trata-se de recurso especial (ID 37409247) interposto por UMBERTO RENÉ PACHECO FROTA E MEDCOM MEDICINA CONTEMPORÂNEA LTDA., com fundamento no inciso III, alínea “a” do art. 105 da Constituição Federal e artigo 1.029 do CPC, contra acórdãos proferidos pela 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sob a relatoria do(a) Exmo(a). Desembargador(a) MARGUI GASPAR BITTENCOURT, cuja ementa tem o seguinte teor: (ACORDÃO ID 36747268): “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. ALEGADA OMISSÃO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração interpostos por Umberto René Pacheco Frota e Medcom Medicina Contemporânea Ltda. contra acórdão que deu provimento à apelação do Banco do Brasil S.A. para reconhecer a validade de hipoteca incidente sobre imóvel comercial e julgar improcedente o pedido de cancelamento do gravame, afastando a aplicação da Súmula 308 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado padece de omissão quanto ao alcance da Súmula nº 308 do STJ, especialmente em relação a imóveis comerciais e à boa-fé do adquirente; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor e seus reflexos na responsabilidade do agente financeiro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, sendo incabível sua utilização para rediscussão do mérito da decisão. 4. O acórdão embargado enfrenta de forma clara e fundamentada a controvérsia ao afirmar a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais, em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ. 5. A decisão embargada reconhece que a hipoteca regularmente constituída sobre imóvel comercial é válida e eficaz, prevalecendo sobre promessas de compra e venda não registradas, nos termos da legislação civil. 6. O julgador não está obrigado a enfrentar todos os argumentos das partes, mas apenas aqueles suficientes para fundamentar a conclusão adotada, inexistindo omissão quanto à análise do regime consumerista. 7. As alegações dos embargantes revelam inconformismo com o resultado do julgamento, configurando tentativa de reexame da matéria, o que é vedado na via dos aclaratórios. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido.” (ACORDÃO ID 36747268): “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE PROTEÇÃO AUTOMÁTICA AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Banco do Brasil S.A. contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Tutela Antecipada proposta por Umberto René Pacheco Frota e Medcom Medicina Contemporânea Ltda., determinou o cancelamento de hipotecas incidentes sobre unidades comerciais do empreendimento “Síntese Plaza” e condenou o banco ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o banco apelante possui legitimidade passiva em ação que visa o cancelamento de hipoteca; (ii) estabelecer se a Súmula nº 308 do STJ se aplica às unidades comerciais objeto da demanda, autorizando a desconstituição da hipoteca em favor dos adquirentes de boa-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O agente financeiro hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que é beneficiário direto do gravame cuja desconstituição se pretende. 4. A Súmula nº 308 do STJ excepciona a regra da eficácia erga omnes da hipoteca, protegendo o adquirente de imóvel residencial de boa-fé, desde que tenha quitado o preço, sendo inaplicável, contudo, a imóveis com destinação comercial. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer que a proteção da Súmula nº 308/STJ se restringe a imóveis residenciais, não se estendendo a unidades comerciais, ainda que haja alegação de boa-fé do adquirente. 6. A hipoteca registrada antes da comercialização das unidades comerciais possui validade e eficácia, sendo incabível o seu cancelamento sem fundamento legal específico. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido.” Nas razões do recurso especial, os recorrentes alegam violação aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022, II, e 1.025 do Código de Processo Civil, ao fundamento de que o órgão julgador teria deixado de examinar questões relacionadas à incidência do Código de Defesa do Consumidor, à responsabilidade solidária do agente financeiro, à boa-fé objetiva, à função social do contrato e à impossibilidade de transferência dos riscos do empreendimento aos adquirentes. Subsidiariamente, apontam ofensa aos arts. 2º, 3º, 14 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor e sustentam a necessidade de proteção dos terceiros adquirentes de boa-fé, ainda que as unidades possuam destinação comercial. Requerem, ao final, a cassação do acórdão que rejeitou os embargos de declaração ou, sucessivamente, o restabelecimento da sentença de procedência. Foram apresentadas contrarrazões (ID 38222956). É o relatório. Decido. De início, observo que não obstante a publicação do acórdão recorrido posteriormente à vigência da Emenda Constitucional n.º 125/2022 (DOU de 15/07/2022), segundo decisão do Tribunal Pleno do Superior Tribunal de Justiça, “ a indicação, no recurso especial, dos fundamentos de relevância da questão de direito federal infraconstitucional somente será exigida em recursos interpostos contra acórdãos publicados após a entrada em vigor da lei regulamentadora prevista no art. 105, §2.º, da Constituição Federal” (Enunciado Administrativo n.º 08). Prosseguindo, quanto à alegada violação aos arts. 2º, 3º, 14 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, verifica-se que o órgão julgador não emitiu juízo de valor específico acerca do conteúdo normativo desses dispositivos, limitando-se a consignar, no julgamento dos embargos de declaração, que o acórdão embargado adotara fundamento jurídico suficiente para a solução da controvérsia. A mera suscitação da matéria nos aclaratórios, desacompanhada de efetivo pronunciamento sobre o alcance das normas federais indicadas, não satisfaz o requisito do prequestionamento. A invocação do art. 1.025 do Código de Processo Civil não afasta, por si só, a ausência de prequestionamento, pois a formação ficta desse requisito pressupõe não apenas a oposição dos embargos declaratórios e a indicação de ofensa ao art. 1.022 do CPC, mas também o reconhecimento, pelo Tribunal Superior, da existência de algum dos vícios previstos nesse dispositivo. No caso, o acórdão integrativo examinou expressamente as omissões suscitadas e concluiu, de forma fundamentada, que as questões apontadas não possuíam aptidão para infirmar a razão jurídica adotada, inexistindo negativa de prestação jurisdicional. Incide, portanto, a Súmula nº 211 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual: “Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo”. Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. 1. O Tribunal de origem não analisou nem implicitamente os arts. 231, II e § 1º, 277, 281, 282 e 283 do CPC. Desse modo, impõe-se o não conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento, entendido como o indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal. Desse modo, impõe-se o não conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento, entendido como o indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal. Assim, incide no caso o enunciado da Súmula 211/STJ. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no m esmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (STJ, REsp n. 1.639.314/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 10/4/2017). Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp 3034398 / TO, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/05/2026, DJe 28/05/2026). Ademais, o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a Súmula nº 308/STJ possui aplicação restrita às hipotecas incidentes sobre imóveis residenciais submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação, não alcançando unidades de natureza comercial. A Corte Superior também firmou orientação no sentido de que a boa-fé do terceiro adquirente, isoladamente considerada, não é suficiente para afastar a eficácia da hipoteca anteriormente constituída como garantia de financiamento imobiliário comercial. Do mesmo modo, não se configura violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem enfrenta as questões necessárias ao deslinde da controvérsia e apresenta fundamentação clara e suficiente, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte, não estando o julgador obrigado a rebater individualmente todos os argumentos deduzidos. Aplica-se, assim, a Súmula nº 83 do Superior Tribunal de Justiça, pois o entendimento firmado no acórdão recorrido coincide com a orientação prevalecente naquela Corte Superior. A propósito: “DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308/STJ. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. DIREITO DE SEQUELA. INAPLICABILIDADE DO VERBETE SUMULAR. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática proferida em recurso especial oriundo de ação em que adquirente de imóvel hipotecado, pessoa jurídica, buscava afastar a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira, com fundamento na Súmula 308/STJ e na alegada boa-fé na aquisição. 2. Fatos relevantes. Imóvel de natureza comercial foi dado em garantia hipotecária à instituição financeira e posteriormente transferido à agravante, que afirma ter recebido as unidades por dação em pagamento, no contexto de distrato com a construtora, sustentando a prevalência de sua boa-fé e a aplicação da Súmula 308/STJ, independentemente de se tratar de imóvel comercial e de ser adquirente pessoa jurídica. 3. Decisões anteriores. Tribunal de origem aplicou a Súmula 308/STJ em favor da adquirente, reconhecendo a ineficácia da hipoteca perante o terceiro de boa-fé e fixando honorários com base no princípio da causalidade. A decisão monocrática no recurso especial deu provimento ao apelo da instituição financeira para reformar o acórdão regional e julgar improcedente a pretensão autoral, por entender que a Súmula 308/STJ se restringe a imóveis residenciais, mantendo a validade da hipoteca sobre imóvel comercial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável a hipóteses em que a hipoteca recai sobre imóvel comercial, adquirido por pessoa jurídica em boa-fé, inclusive quando recebido por dação em pagamento; e (ii) saber se a boa-fé do adquirente e a natureza jurídica do negócio (compra e venda ou dação em pagamento) são suficientes para afastar o direito de sequela decorrente da hipoteca e preservar a oponibilidade do negócio em face do credor hipotecário. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A orientação jurisprudencial consolidada no Superior Tribunal de Justiça estabelece que a Súmula 308/STJ incide exclusivamente em relação a hipotecas constituídas sobre imóveis residenciais, vinculados a contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, não alcançando hipotecas que recaiam sobre imóveis comerciais. 6. Inexistindo aquisição para fins residenciais, mas sim imóvel comercial, mostra-se inaplicável a Súmula 308/STJ, de modo que permanece hígida a garantia hipotecária constituída em favor da instituição financeira. 7. Ainda que demonstrada a boa-fé do terceiro adquirente, tal circunstância não afasta a validade da hipoteca constituída como garantia de financiamento imobiliário de natureza comercial, subsistindo o direito de sequela do credor hipotecário. 8. O contrato de promessa de compra e venda ou o negócio translativo não registrado no cartório imobiliário, ainda que anterior à hipoteca, não é oponível ao terceiro de boa-fé que recebe o imóvel comercial como garantia real, pois a propriedade imobiliária e a oponibilidade erga omnes somente se consolidam com o registro. 9. A distinção pretendida pela agravante, fundada na natureza jurídica do negócio (dação em pagamento em vez de compra e venda para fins comerciais), é irrelevante para o deslinde da controvérsia, porquanto o critério determinante para a aplicação da Súmula 308/STJ é a destinação residencial do imóvel, ausente na espécie. 10. Não havendo demonstração de qualquer circunstância apta a infirmar os fundamentos da decisão monocrática, impõe-se a manutenção do entendimento que julgou improcedente a pretensão autoral e reconheceu a eficácia da hipoteca sobre o imóvel comercial. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno improvido.” (AgInt nos EDcl no REsp 2225692 / SC, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/05/2026, DJe 21/05/2026). Por fim, o acolhimento da pretensão recursal exigiria a alteração das premissas estabelecidas pelo órgão julgador quanto à natureza comercial das unidades imobiliárias, à anterioridade do registro hipotecário, à ausência de registro das promessas de compra e venda, à destinação dos imóveis, à condição dos recorrentes como destinatários finais e à efetiva participação da instituição financeira na cadeia de fornecimento. A revisão dessas conclusões demandaria nova incursão no conjunto fático-probatório dos autos, providência incompatível com a natureza excepcional do recurso especial, conforme dispõe a Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça: “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”. Sendo assim, inadmito o recurso especial, pelos limitadores das Súmulas 211, 83 e 7 do STJ, consoante os termos do art. 1030, V, do Código de Processo Civil. Decorrido o prazo para interposição do agravo, previsto nos art.1.030, §1; e 1.042 do CPC, certifique-se o trânsito em julgado da presente decisão, prosseguindo-se os ulteriores de direito (STJ: AgRg no RE nos EDcl no AgRg no AREsp n. 2.706.818/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 7/10/2025, DJEN de 13/10/2025.). Estejam as partes cientes de que descabe a oposição de embargos de declaração contra decisões que inadmitem recurso especial, como no caso, conforme orientação adotada pelo STJ (AgRg nos EAREsp n. 2.281.894/BA, relator Ministro Benedito Gonçalves, Corte Especial, julgado em 10/6/2025, DJEN de 16/6/2025.), para quem o único recurso cabível é o agravo àquela Corte destinado. Publique-se. Intimem-se. Data registrada no Sistema. Desembargador LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Pará