2026-09-16 · TJMS
Trata-se de ação de resolução de contrato com indenização por danos morais e materiais movida por Jandesrson Rodrigues da Rosa e outro, inicialmente em face de Gilvan Aparecido Vera e outros, alegando, em síntese, que em 03/02/23 firmaram contrato de promessa de compra e venda para aquisição do imóvel matriculado sob o nº 47.801 do 3º CRI dessa capital, tendo pago R$ 15.000,00 de arras e prometido pagar mais R$ 50.000,00 caso o financiamento de R$ 345.000,00 fosse aprovado. Os autores afirmam que os requeridos não cumpriram com a sua parte da avença, consistente na omissão da informação sobre parcelamento de débitos de IPTU no imóvel, com vencimento até 2028, divergência na metragem do imóvel, que resultou em aprovação de crédito R$ 27.000,00 a menos junto ao banco financiador e ausência de rede de esgoto. Sustentam que os requeridos se negaram a rescindir o contrato com a devolução das arras, motivando a presente demanda. A ação foi recebida e concedida a justiça gratuita (fls. 65/69). Os requeridos apresentaram contestação (fls. 123/127) alegando preliminar de incompetência deste juízo, alegando prevenção da 2ª Vara do Juizado Especial, e a ilegitimidade passiva da requerida Rangel Imóveis Ltda., e a revogação da justiça gratuita concedida. No mérito, defenderam a improcedência da demanda, pois a rescisão teria se dado por inciativa dos autores. Impugnação à contestação apresentada nas fls. 151/156. As partes apresentaram as questões de fato e de direito que entendem controvertidas (fls. 159/161 e 162/164). É o relatório, passo ao saneamento do feito. A assistência judiciária gratuita é corolário do princípio constitucional do acesso à justiça, sendo forma de realização do também constitucional princípio da igualdade, em seu aspecto material e tem previsão expressa na Constituição (5°, LXXIV). O benefício está previsto no art. 98 do CPC, sendo que o art. 99, § 3º, do mesmo diploma legal, dispõe que se presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Porém, havendo fundadas dúvidas ou impugnação da parte adversa, compete ao magistrado a aferição da real situação financeira da parte beneficiária, analisando intrinsecamente as peculiaridades de cada caso concreto. Na hipótese em exame, em que pese a impugnação oferecida, verifica-se a parte ré não trouxe aos autos nenhum documento hábil a demonstrar que o requerente goza de boas condições financeiras, ônus que lhe incumbia. Assim resta indeferida a impugnação ao benefício concedido à parte autora. Prosseguindo, a preliminar de incompetência não encontra amparo no ordenamento jurídico. A prevenção pressupõe a existência de processos simultaneamente aptos a justificar a fixação da competência de determinado órgão jurisdicional. No caso dos autos, verifica-se que as demandas anteriormente ajuizadas foram extintas sem resolução de mérito, inexistindo processo em curso capaz de atrair a competência deste feito. Além disso, o STJ ao julgar o REsp n. 2.045.638/SP, firmou entendimento no sentido de que a extinção ou desistência de ação ajuizada perante o Juizado Especial não impede que a mesma pretensão seja posteriormente deduzida perante a Justiça Comum, pois inexiste na Lei 9.099/95 norma legal que imponha perpetuação da competência do Juizado, como ocorre com aquela prevista no art. 286, II, do CPC. O referido entendimento prestigia as garantias constitucionais do acesso à justiça e da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, XXXV, CF), afastando interpretação que imponha à parte autora vinculação perpétua ao sistema dos Juizados Especiais em razão de demanda anteriormente extinta. Desse modo, ainda que os autores tenham anteriormente submetido a controvérsia ao sistema dos Juizados Especiais, a posterior propositura da ação perante este Juízo não configura violação às regras de competência, tampouco gera prevenção em favor dos órgãos jurisdicionais anteriormente provocados, especialmente porque os feitos anteriores não subsistem e não produzem qualquer efeito apto a restringir o exercício do direito de ação. Por sua vez, a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Rangel Imóveis Ltda. merece acolhimento. A controvérsia diz respeito a negócio jurídico formalizado em 03/02/2023. Os documentos de fls. 63 e 144 demonstram que a pessoa jurídica apontada na inicial somente foi constituída em 13/03/2023, portanto em data posterior à celebração do compromisso de compra e venda objeto da lide. Embora os autores atribuam responsabilidade à imobiliária pela intermediação do negócio, não se verifica, em análise dos elementos constantes dos autos, demonstração de que a pessoa jurídica indicada tenha participado da contratação ou assumido qualquer obrigação decorrente do negócio jurídico discutido. No contrato de fls. 28/31 não foi intermediado pela empresa (que não existia na época), tampouco por seu sócio (Bruno Rangel de Arruda Silva - fl. 63). Sendo a constituição da empresa posterior ao contrato que embasa a pretensão deduzida, ausente elemento mínimo apto a evidenciar sua vinculação jurídica ao negócio controvertido, impõe-se o reconhecimento da ausência de legitimidade passiva. Diante disso, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da pessoa jurídica Rangel Imóveis Ltda., extinguindo o processo sem resolução do mérito em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Em razão da exclusão da referida demandada da relação processual, e considerando que sua inclusão no polo passivo decorreu exclusivamente da iniciativa da parte autora, impõe-se a aplicação do princípio da causalidade. Assim, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da procuradora da ré excluída, que fixo em R$ 2.000,00, com fundamento nos arts. 85, § 8º, e 98, § 3º, do CPC, ficando suspensa sua exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. Superada as questões pendentes e as preliminares, fixo os pontos controvertidos conforme abaixo: a) se os vendedores informaram adequadamente aos compradores a existência dos débitos tributários incidentes sobre o imóvel; b) se havia divergência relevante entre a área construída efetiva e aquela constante dos registros imobiliários; c) se as informações prestadas acerca das características do imóvel, especialmente quanto à infraestrutura anunciada, correspondiam à realidade; d) se as circunstâncias apontadas pelos autores (IPTU parcelado e diferenças do imóvel) efetivamente inviabilizaram a obtenção do financiamento imobiliário pretendido; e) se a resolução do negócio decorreu de inadimplemento imputável aos vendedores ou de desistência voluntária dos compradores; f) a existência e extensão dos danos materiais e morais alegados. O ônus da prova fica distribuído de forma estática na forma do caput do art. 373 do CPC. Ficam as partes intimadas para no prazo comum de cinco dias, especificar as provas que pretendem produzir para dirimir os pontos controvertidos, justificando de forma fundamentada e objetiva sua relevância e pertinência, sob pena de indeferimento e preclusão. Nos termos do art. 357, §1º, do CPC, as partes possuem o prazo comum de 05 (cinco) dias para requerer esclarecimentos ou ajustes acerca da presente decisão saneadora.