0855383-27.2023.8.20.5001

Intimação

TJRN · 7ª Vara Cível da Comarca de Natal

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 7ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Contato: (84) 36738765 - Email: nt7civ@tjrn.jus.br Processo: 0855383-27.2023.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Parte Autora: GERALDO BATISTA DE ARAUJO e outros Parte Ré: TERRA INVEST GROUP EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME SENTENÇA I – RELATÓRIO GERALDO BATISTA DE ARAUJO e NELMA ALVARES DE FARIAS ARAUJO propuseram a presente ação de resolução contratual c/c declaratória de nulidade de cláusula e restituição de valores pagos contra TERRA INVEST GROUP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME, alegando que, em 22 de maio de 2018, firmaram com a ré instrumento particular de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, cujo objeto era o lote n.º 1.625 da Quadra 59 do empreendimento "Flora", situado em Extremoz/RN, com área de 300 m², pelo preço total de R$ 37.350,00, a ser quitado em 150 parcelas mensais de R$ 249,00, com reajuste anual pelo IGPM e acréscimo de 0,55% ao mês após doze meses. Narraram que adimpliam regularmente as parcelas desde outubro/2018, tendo quitado 48 prestações no período de outubro/2018 a junho/2022, totalizando R$ 13.860,04. Em julho/2022, diante do aumento progressivo das prestações, procuraram a empresa para obter esclarecimentos, sendo informados de que os reajustes eram válidos e decorriam do contrato. Em setembro/2022, formalizaram pedido de distrato, ocasião em que a ré ofertou restituição de apenas R$ 8.304,34 de forma parcelada, proposta rejeitada por implicar retenção de 39,46% do total pago. Sustentaram que a Cláusula Décima Primeira do contrato, ao acumular multa de 6%, despesas de marketing e publicidade de 6,73%, despesas com vendas de 6,73% e multa compensatória de 20%, ultrapassa o limite razoável de retenção fixado pela jurisprudência e viola o Código de Defesa do Consumidor. Afirmaram ainda que jamais foram informados, de forma clara, sobre o conteúdo e as consequências dessas cláusulas restritivas, o que caracteriza falha no dever de informação. Com base nisso, pleitearam a suspensão dos efeitos do contrato e a abstenção de inscrição de seus nomes em cadastros de proteção ao crédito; a rescisão contratual com a entrega do imóvel à ré; a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos, retendo a demandada no máximo 25% do montante; e a declaração de nulidade da Cláusula Décima Primeira do contrato por abusividade. Requereram o benefício da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova. A petição inicial veio acompanhada de diversos documentos. Foi deferida a tutela de urgência e a gratuidade da justiça nos termos da decisão Num. 110174754. A parte demandada contestou a ação (Num. 111433670) alegando que os autores simplesmente desistiram imotivadamente do negócio, constituindo pedido destituído de justa causa, e que os reajustes aplicados às parcelas decorriam do IGPM e do percentual de 0,55%, ambos expressamente previstos na Cláusula Terceira do contrato. Afirmou que as cláusulas contratuais são claras e que os autores são alfabetizados, não havendo qualquer falha no dever de informação. Sustentou que, desde junho/2022, os autores estavam em mora injustificada, com 16 parcelas em atraso, o que teria operado a rescisão contratual por inadimplemento antes mesmo do ajuizamento da ação, nos termos da própria cláusula contratual. Argumentou que os percentuais previstos na Cláusula Décima Primeira refletem despesas administrativas efetivamente suportadas pela empresa, com arrimo na Lei n.º 13.786/2018. Invocou o Tema Repetitivo 1.002 do STJ (REsp 1.740.911/DF) para sustentar que os juros de mora somente fluem a partir do trânsito em julgado. Por fim, requereu a improcedência dos pedidos autorais e, alternativamente, a devolução parcelada de 60,54% da quantia efetivamente paga (R$ 8.390,86), em 48 parcelas mensais, com juros de mora contados do trânsito em julgado. Os autores apresentaram réplica (Num. 120209484), reiterando os argumentos da inicial e sustentando que o inadimplemento decorreu dos reajustes abusivos e da recusa da ré à proposta de distrato em condições razoáveis. Destacaram que as cláusulas de marketing/publicidade (6,73%) e despesas com venda (6,73%) configuram bis in idem com a multa compensatória de 20%, a qual já teria por finalidade cobrir esses custos, sendo, portanto, nulas. Reiteraram que a devolução deve ser imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ e do Recurso Repetitivo 577 do STJ. Por fim, consignaram aceitar apenas a retenção da multa compensatória de 20%, recusando qualquer devolução parcelada. As partes foram intimadas para falar sobre a possibilidade de acordo ou sobre a necessidade de produção de outras provas (Num. 147087571). Em resposta, a Defensoria Pública informou não ter provas a produzir nem proposta de acordo (Num. 153519037). A parte demandada, por sua vez, pugnou expressamente pelo julgamento antecipado da lide (Num. 153545776). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO - Do julgamento antecipado da lide O caso em exame comporta julgamento antecipado tendo em vista que a documentação acostada aos autos é suficiente para elucidar as questões fáticas debatidas e para formar o convencimento deste Juízo quanto ao mérito da causa, restando apenas as questões de direito, pelo que passo ao julgamento antecipado do pedido nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. - Da incidência do Código de Defesa do Consumidor A relação jurídica travada entre os autores e a demandada caracteriza-se como relação de consumo. Os autores, pessoas físicas que adquiriram lote residencial para moradia própria, enquadram-se no conceito de consumidores como destinatários finais do produto (art. 2.º da Lei n.º 8.078/90). A demandada, por sua vez, desenvolve, com habitualidade e mediante remuneração, a atividade de comercialização de imóveis em empreendimentos de loteamento, configurando-se como fornecedora nos termos do art. 3.º, § 2.º, do mesmo diploma. Incide, portanto, o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, que é norma de ordem pública e interesse social (art. 1.º do CDC). - Do mérito Trata-se de demanda em que os autores objetivam a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do lote n.º 1.625 do empreendimento "Flora", com a devolução imediata e em parcela única dos valores pagos, subtraída retenção de até 25%, além da declaração de nulidade da Cláusula Décima Primeira do contrato. A demandada, por sua vez, sustenta a validade integral da cláusula penal, a legitimidade da rescisão por inadimplemento dos compradores e propõe, alternativamente, a devolução parcelada de 60,54% do montante pago. Quanto ao mérito, a controvérsia consiste em esclarecer se o percentual de retenção de 39,46% previsto na Cláusula Décima Primeira do contrato é compatível com o ordenamento consumerista e com a jurisprudência consolidada, e se a devolução das parcelas pode ser parcelada. Em outros termos, trata-se de definir qual a consequência patrimonial da resolução do contrato por iniciativa dos compradores e em que condições deve ocorrer a restituição dos valores desembolsados. - Da resolução contratual A possibilidade de resolução unilateral do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador é reconhecida pelo ordenamento jurídico (art. 473 do Código Civil), especialmente quando o consumidor enfrenta incapacidade financeira superveniente que o impede de honrar as prestações futuras. O direito à "saída honrosa" do contrato, como expressão da liberdade contratual e da vedação ao aprisionamento perpétuo do ser humano a obrigações de trato sucessivo, é amplamente aceito pela doutrina e jurisprudência. No caso concreto, os autores adimpliam regularmente as parcelas desde outubro/2018, como demonstra o extrato de pagamento que instruiu a petição inicial (Num. 107730604). Após 48 prestações pagas, identificaram aumentos expressivos nas parcelas, decorrentes do reajuste pelo IGPM mais 0,55% mensal após doze meses, e buscaram a empresa para obter esclarecimentos e, em seguida, formalizar o distrato. A paralisação dos pagamentos a partir de junho/2022 não decorreu de simples desinteresse, mas da tentativa de composição extrajudicial e da recusa à proposta abusiva da ré. Essa sequência de atos (pagamento regular por quatro anos, busca de esclarecimentos, pedido formal de distrato e recusa da proposta pela via judicial) é incompatível com o enquadramento como mero inadimplemento culposo. Independentemente, contudo, de se qualificar a causa como resilição motivada por incapacidade financeira superveniente ou como resolução por iniciativa do comprador, as consequências jurídicas relevantes para os pedidos formulados são as mesmas, conforme se verá adiante. - Da abusividade das cláusulas de retenção A Cláusula Décima Primeira do contrato (Num. 107729828 - Pág. 14) prevê, para a hipótese de desistência do comprador, a retenção de: (i) multa de 6% sobre o valor atualizado do lote; (ii) 6,73% a título de marketing e publicidade; (iii) 6,73% a título de despesas com vendas; e (iv) multa compensatória de 20% sobre os valores pagos atualizados. O somatório atinge 39,46%, percentual que excede os limites consagrados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. O art. 53 do mesmo diploma veda a perda total das prestações pagas em benefício do credor. Embora voltado precipuamente à resolução por inadimplemento, esse dispositivo tem sido interpretado pela jurisprudência como aplicável também à hipótese de resolução por iniciativa do comprador, sob pena de conduzir ao mesmo resultado vedado, qual seja, a perda desproporcional das quantias já pagas. No REsp n.º 1.820.330-SP, a 3ª Turma do STJ fixou o entendimento de que, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do comprador é de 25% das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.) Esse paradigma, embora referente a relações de consumo, oferece importante baliza para a análise de casos semelhantes, mesmo no âmbito civil. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte também considera razoável, em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção de percentual entre 10% e 25% do valor pago, a depender das circunstâncias do caso concreto. Esse parâmetro visa compensar o vendedor pelas despesas administrativas e pela nova comercialização do bem, sem impor prejuízo excessivo ao comprador. A propósito: Ementa: Civil E Processual Civil. Resolução De Contrato De Compra E Venda De Imóvel. Juros De Mora. Restituição Parcial Das Parcelas Pagas. Inovação Recursal. Recurso Parcialmente Provido. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e determinou a restituição de 75% do valor pago, com atualização monetária e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação válida. A sentença também declarou a nulidade de cláusula contratual que estipulava retenção superior a 25% do valor pago, com base em abusividade, e reconheceu a sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) Definir se os juros de mora devem incidir a partir da citação válida ou do trânsito em julgado da sentença; (ii) Estabelecer se é possível a compensação de débitos de IPTU e Taxa de Condomínio sobre o imóvel na fase recursal, quando não discutidos no primeiro grau. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1002 (REsp 1740911/DF), estabelece que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias firmados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, razão pela qual a apelação deve ser provida nesse ponto. 4. Em relação à compensação de débitos de IPTU e Taxa de Condomínio, a pretensão é considerada inovação recursal, visto que a questão não foi discutida no primeiro grau, o que impede seu conhecimento em grau recursal, conforme disposto no art. 1.013, § 1º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido apenas para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da sentença. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 421; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º e 3º; CPC, art. 1.013, § 1º; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.224.921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26/04/2011; STJ, REsp 1740911/DF, Tema Repetitivo 1002, j. 26/08/2015. TJRN (APELAÇÃO CÍVEL, 0834999-82.2019.8.20.5001, Mag. ERIKA DE PAIVA DUARTE TINOCO, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 16/04/2025, PUBLICADO em 21/04/2025) No tocante à acumulação das alíneas de "marketing e publicidade" (6,73%) e "despesas com venda" (6,73%) com a multa compensatória de 20%, assiste razão aos autores. A multa compensatória, por definição, destina-se justamente a cobrir as despesas gerais suportadas pela vendedora em decorrência do desfazimento do negócio, incluindo custos de comercialização, publicidade e administração. A cobrança autônoma e cumulativa dessas verbas representa cobrança em duplicidade pela mesma causa, configurando bis in idem vedado pelo ordenamento, sobretudo porque o percentual de multa compensatória já cobre despesas de publicidade e corretagem, não se justificando nova dedução a título do mesmo fundamento. A multa de 6% prevista na alínea "i" também não encontra justificativa autônoma quando cumulada com a multa compensatória de 20%, que, por ser expressamente designada como tal, é suficiente para absorver as consequências patrimoniais do desfazimento. Mantê-la seria onerar o consumidor duplamente pelo mesmo fato gerador. Assim, apenas a multa compensatória de 20% prevista na Cláusula Décima Primeira é compatível com o ordenamento jurídico e com a jurisprudência consolidada, devendo as demais alíneas ser declaradas nulas por abusividade, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do CDC. - Da forma e do prazo de restituição A Cláusula Décima Primeira do contrato determina que a restituição do saldo seja feita em parcelas mensais, em igual número de prestações já quitadas pelo comprador, o que, no caso concreto, implicaria devolução em 48 meses. Essa disposição é incompatível com o ordenamento jurídico. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Repetitivo 577, fixou a tese de que "em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes." Esse entendimento vinculante aplica-se integralmente ao caso. A Súmula 543 do STJ, segundo a qual "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". A estipulação de devolução parcelada em igual número de prestações já quitadas pelo comprador prolonga indefinidamente a relação contratual já desfeita, impedindo o comprador de realocar seus recursos em outro empreendimento, o que configura abuso de direito, nos termos do artigo 187 do Código Civil. Ademais, a rescisão contratual opera efeitos ex tunc, desfazendo o negócio jurídico desde sua origem e impondo às partes o retorno ao status quo ante, na medida do possível. Nesse contexto, a restituição dos valores pagos constitui consequência lógica do desfazimento do contrato, devendo ocorrer de forma a minimizar os prejuízos de ambas as partes, o que não se verifica na hipótese de devolução extremamente dilatada no tempo. Portanto, a devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser feita em parcela única, consoante o enunciado da Súmula n.º 543 do STJ, declaro nula a cláusula contratual que estabelece a devolução parcelada em igual número de prestações já quitadas, determinando que a restituição dos valores devidos ao autor ocorra em parcela única. - Dos critérios de atualização monetária e juros de mora A correção monetária, por constituir simples recomposição do poder de compra corroído pela inflação, deve incidir a partir de cada desembolso efetuado pelos autores, conforme a orientação da Súmula n.º 37 do TJRN, de modo a impedir o enriquecimento sem causa da parte demandada em razão do decurso do tempo: SÚMULA Nº 37/TJRN Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Quanto aos juros de mora, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n.º 1.740.911/DF, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.002), fixou a tese de que: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". Esse marco temporal para a incidência dos juros justifica-se pelo fato de que, somente após o trânsito em julgado, configura-se definitivamente a mora do vendedor na restituição dos valores, já que até então havia controvérsia sobre o próprio direito à resolução contratual. Embora esse precedente também tenha sido firmado em contexto consumerista, seus fundamentos são inteiramente aplicáveis às relações contratuais civis. No caso em análise, em consonância com a Súmula n.º 37 do TJRN, aplicada por analogia, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso efetuado pelo autor, conforme comprovado no extrato de pagamento acostado aos autos (Num. 107730604). Em relação aos juros de mora, seguindo o entendimento firmado no Tema 1.002 do STJ, por analogia, devem incidir a partir do trânsito em julgado da presente decisão. III - DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) Declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária em garantia celebrado entre as partes em 22 de maio de 2018, relativo ao lote n.º 1.625, Quadra 59, do empreendimento "Flora", em Extremoz/RN; b) Declarar nulas, por abusividade, as alíneas da Cláusula Décima Primeira do contrato que preveem retenção de 6% a título de multa, de 6,73% a título de marketing e publicidade e de 6,73% a título de despesas com vendas, mantendo-se válida apenas a multa compensatória de 20%; c) Condenar a demandada a restituir aos autores o valor correspondente a 80% do montante efetivamente pago (R$ 13.860,04), ou seja, R$ 11.088,03 (onze mil e oitenta e oito reais e três centavos), em parcela única, com atualização monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) desde a data de cada desembolso e incidência de juros de mora correspondentes à diferença entre a Taxa Selic e o IPCA, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1.º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024, a partir do trânsito em julgado desta sentença até o efetivo pagamento. Condeno a parte demandada ao pagamento das custas e dos honorários de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2.º, do Código de Processo Civil, a serem revertidos em favor do Fundo de Manutenção e Aparelhamento da Defensoria Pública do Estado do RN – FUMADEP (instituído pela Lei Estadual n.º 8.815/2006). Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos em definitivo. Intimem-se via sistema. Natal/RN, na data registrada pelo sistema. Amanda Grace Diógenes Freitas Costa Dias Juíza de Direito (Assinado Digitalmente nos termos da Lei n.º 11.419/06)