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2026-09-16 · TJRN
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0853704-55.2024.8.20.5001 Parte autora: FABIAN CESAR ARCARDINI Parte ré: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL CONDE DA PRAIA SENTENÇA Vistos etc. Fabian Cesar Arcardini, já qualificado nos autos, via advogado, ingressou com “AÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR” em desfavor do Condomínio do Edifício Residencial Conde da Praia, também qualificado, alegando, em síntese, que: a) exercia a função de síndico do réu, com mandato formalmente vigente até 26/10/2024, tendo os condôminos promovido a convocação de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para o dia 26/07/2024 com a finalidade de destituir o síndico/subsíndico e demais membros do conselho; b) na convocação, diversos atos irregulares foram cometidos, razão pela qual se faz necessário anular a assembleia realizada; c) no dia 16/07/2024, um membro do conselho consultivo recebeu um e-mail informando que um "Edital de Destituição, Assinaturas e Anexos" estava disponível na área do condômino; d) o e-mail apresentava um relatório do edital da assembleia e documentos com a finalidade de demonstrar uma suposta má-administração; e) além disso, constam nele procurações com diversas irregularidades; f) é impossível ter conhecimento a respeito da ciência de todos os condôminos sobre a assembleia convocada, sem contar que não foram cumpridos os ditames previstos na convenção condominial; g) a assembleia ocorreu no dia 26/07/2024 e contém vícios passíveis de anulação; h) durante a realização da assembleia, o advogado do condomínio foi indevidamente impedido de manifestar suas impugnações preliminares, tendo a mesa diretora silenciado sua intervenção e colocado os questionamentos em votação plenária; i) o síndico profissional já veio imposto para ser eleito, com a informação de que foi feita uma pesquisa e se tratava de um síndico com o menor preço, porém, não foi apresentado orçamento prévio e não havia nenhuma informação constante na assembleia de que um síndico profissional seria eleito, o que resulta na nulidade do ato; j) o condomínio possui 83 unidades e, de acordo com o art. 17 da Convenção do Condomínio, se faz necessário o voto de 2/3 das frações ideais, o que corresponde a 54 unidades, para destituição do síndico; k) no caso, o quórum para destituir o síndico não foi alcançado, uma vez que a destituição do síndico ocorreu por meio de 35 votos; l) a Convenção do Condomínio (art. 9º) prevê que as assembleias gerais devem ser convocadas por cartas registradas ou protocoladas, enviadas aos condôminos e por edital publicado no "Diário Oficial" do Estado com antecedência mínima de 10 (dez) dias; m) na mesma linha, a Convenção determina que devem ser enviadas cartas registradas ou protocoladas aos condôminos (art. 9º), o que também não foi observado; n) é impossível ter conhecimento a respeito da ciência de todos os condôminos sobre a assembleia convocada; o) o art. 8º da Convenção do Condomínio estabelece que os condôminos que não puderem comparecer à assembleia geral poderão ser representados, desde que por meio de procuração expressa, com assinatura devidamente reconhecida por tabelião; p) com isso, não foi atingido o quórum de 1/3 das frações ideais do condomínio (equivalente a 27 unidades) exigido pelo art. 10, alínea "c", da Convenção para convocação por condôminos, pois, das 29 assinaturas colhidas no edital, 4 são nulas; q) a primeira é a procuração da Sra. Teresa Martiriggiano porque não foi reconhecida por tabelião; r) a segunda é a procuração da empresa Atmosfere Empreendimentos Imobiliários (unidade 2102) por falta de juntada de atos constitutivos; s) a terceira é a procuração da empresa Frosmir Empreendimentos e Negócios Imobiliários Eireli (unidade 1801) em virtude de o CNPJ constar como suspenso na Receita Federal; t) a quarta é a assinatura do Sr. Carlos Ernesto Naschold, porque embora somente possua direito a 1 voto (unidade 2204), que se trata da única unidade da cobertura, consta em seu nome dois votos válidos (pelas unidades 2203 e 2204); u) existem irregularidades em todas as assinaturas colhidas, uma vez que na coluna que determina que seja colhida assinatura por extenso foram feitas apenas rubricas; v) em um dos tópicos relacionados à destituição do síndico foi dito que foi realizada transferência bancária para terceiro, porém, a transferência bancária por Pix realizada para terceiro decorreu de equívoco escusável já objeto de cobrança judicial própria (processo nº 0850810-43.2023.8.20.5001); w) foi alegado abandono das funções de síndico e do subsíndico, com irregularidade decorrente da delegação de responsabilidades a um membro do conselho fiscal, contudo, a referida delegação é permitida pelo art. 30 da Convenção; x) os condôminos sustentaram a utilização indevida das vagas nos 904 e 1902 por parte do síndico e de membro do conselho fiscal, sob o fundamento de que foram encontrados objetos armazenados, incluindo caixas de ferramentas e materiais de construção, o que não seria permitido, contudo, não consta qualquer proibição nesse sentido; y) foram anexadas fotografias que demonstram pastilhas retiradas da área da fachada e infiltrações em áreas externas, contudo, a referida situação decorreu de falha na prestação de serviços da empresa Vittus Engenharia, que foi objeto de demanda judicial (processo nº 0847527-75.2024.8.20.5001); z) o réu tenta rediscutir contas que já foram aprovadas em assembleias de 2021 e 2022; e, z.1) as pendências referentes à retenção de ISS estavam sendo solucionadas. Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu a concessão de tutela antecipada de urgência, visando fosse declarada sem efeito/anulada a AGE realizada em 26.07.2024, em razão das irregularidades apontadas na exordial, e para que o demandado se abstivesse de promover novas convocações e realizar outra AGE, sob pena de multa. Subsidiariamente, pleiteou que fosse determinado que o novo síndico, eleito na assembleia realizada no dia 26.07.2024, fosse eleito com mandato a ser finalizado em 26.10.2024, data em que finalizaria o mandato do síndico destituído. Ao final, pugnou pela confirmação da medida de urgência. Anexou à inicial os documentos de IDs nos 128157592 a 128157615. Em despacho de ID nº 128475131, foi concedido o prazo de 5 (cinco) dias para o demandado se pronunciar sobre a tutela de urgência. Em sua manifestação, a parte ré sustentou (ID nº 129793367), em resumo, que houve inteira regularidade na convocação e votação da assembleia realizada no dia 26.07.2024. Indeferida a tutela de urgência requerida (ID nº 130753247). Citado, o réu apresentou contestação (ID nº 137317605), aduzindo, em síntese, que: a) não houve impedimento ao advogado do condomínio, porém, em votação, os condôminos não acataram os argumentos apresentados; b) além disso, a participação ativa do advogado contratado pelo condomínio não é uma condição para a validade da assembleia; c) a decisão da assembleia pela saída de todos os membros da antiga gestão possui efeito imediato, uma vez que o seu fundamento foi a irregularidade e má administração; d) uma vez que a data em que o novo síndico deveria assumir era 27 de outubro de 2024 e que ela já foi ultrapassada, o pedido de que fosse declarada sem efeito/anulada a AGE realizada em 26.07.2024 perdeu o objeto, devendo o atual síndico - que foi eleito na mesma assembleia - permanecer exercendo o mandato; e) não há exigência legal para a apresentação de 3 orçamentos para a escolha de síndico profissional; f) entre as pautas da assembleia estava a eleição de novo síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal; g) não há quórum especial para a destituição de síndico; h) a convenção não pode se sobrepor ao art. 1.349 do Código Civil, que estabelece que o quórum para a destituição de síndico é a maioria dos presentes; i) estiveram presentes 40 votantes na assembleia e 35 deles votaram favoravelmente à destituição do corpo diretivo do condomínio; j) a convocação da assembleia cumpriu rigorosamente as normas legais, sendo admitida a utilização de meio eletrônico por e-mail e aplicativo oficial da administradora, nos termos do art. 1.354-A do Código Civil, além da afixação em áreas comuns do condomínio, procedimento adotado há anos e que conferiu ampla publicidade ao ato; k) o próprio autor relatou que em 16 de julho de 2024 foi direcionada a todos os condôminos uma publicação de forma eletrônica do edital de convocação por meio do sistema interno do condomínio, utilizado há anos para esse fim; l) é cediço que a convenção condominial não pode prevalecer sobre a legislação federal; m) as convocações para as assembleias nunca foram feitas nos termos da convenção e, somente agora, o autor pretende discutir essa questão, haja vista que a decisão tomada lhe foi desfavorável; n) as assembleias anteriores sempre foram levadas ao conhecimento dos condôminos e proprietários das unidades por envio eletrônico do edital e pela fixação de cópias nas áreas comuns e de circulação do condomínio, consoante aconteceu no caso; o) o quórum para destituição de síndico é regulado pelo art. 1.349 do Código Civil, que exige maioria absoluta dos membros presentes na assembleia convocada para tal fim, restando plenamente atingido com a aprovação de 35 votos favoráveis dentre os 40 votantes presentes; p) as procurações impugnadas revestem-se de higidez jurídica, inexistindo vício na representação; q) quanto à procuração apresentada em nome da Atmosfere, a procuração pública em nome da Sra. Maria da Glória Campos Batista de Miranda é suficiente para tornar a representação regularizada, não sendo indispensável acostar àquela procuração comprovante de inscrição em CNPJ, comprovante de endereço, quadro societário ou outras informações atinentes à pessoa jurídica, uma vez que todas essas informações foram atestadas pelo Cartório por ocasião de sua elaboração, conferindo-lhe fé pública; r) em relação à procuração da empresa Frosmir Empreendimentos, a suspensão da inscrição do CNPJ não retira a sua qualidade de proprietária de um imóvel integrante do condomínio; s) as unidades 2203 e 2204 foram unificadas, entretanto, o proprietário continua pagando duas taxas condominiais, equivalentes a cada uma das unidades; t) era necessário 1/3 das unidades, resultando em 27, e compareceram 29, o que autorizou e legitimou a convocação; u) no tocante ao Pix realizado por equívoco, ainda que se entenda que tal conduta não caracteriza má-administração, ela aponta a desídia com a qual o autor conduzia seus trabalhos; v) o demandante mostrava-se ausente e delegava suas obrigações a um membro do conselho fiscal, o que não é permitido; w) vários serviços contratados apresentaram falhas na execução, a exemplo do realizado pela empresa de engenharia, no qual foram trocadas as pastilhas de toda a fachada sem necessidade; x) as contas questionadas foram apenas de 2023 até junho de 2024, também foram respondidas dúvidas quanto à realização de novas assembleias, à falta de documentos nas prestações de contas, à falta de comprovação de algumas despesas nas prestações de contas e, principalmente, às pendências no recolhimento do ISS; e, y) o demandante reconheceu a existência da dívida do ISS e disse que não foi paga por impossibilidade financeira do condomínio, mesmo tendo demonstrado a existência de saldo bancário suficiente. Como provimento final, pugnou pela improcedência do pedido formulado pelo autor. Juntou documentos de IDs nos 137317606 a 137318931. Intimado para apresentar réplica (ID nº 137430257), o demandante reiterou os termos da exordial (ID nº 141337492). Intimadas para que informassem acerca do interesse na produção de outras provas (ID nº 137430257), as partes noticiaram o desinteresse (IDs nos 139353552 e 141337492). Por meio da decisão de ID nº 173315795, foi determinada a suspensão do processo em razão de conexão com a ação de nº 0848442-27.2024.8.20.5001. Certidão de ID nº 187285156, informando a prolação de sentença homologatória de transação que extinguiu o processo conexo com resolução de mérito, com trânsito em julgado certificado (IDs nos 187285156 e 187286349). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. De início, registre-se que o caso sub judice comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que se trata de lide que versa sobre direito disponível e as partes, quando intimadas, noticiaram o desinteresse (IDs nos 139353552 e 141337492). I - Da conexão com o processo nº 0848442-27.2024.8.20.5001 Da análise do processo acima mencionado, verifica-se que as partes firmaram acordo, o que ocasionou a extinção do processo com resolução do mérito. Por consequência, restou prejudicado o julgamento conjunto outrora estabelecido. II - Da alegação de perda do objeto Antes do exame das questões suscitadas, não merece acolhimento a alegação defensiva de perda superveniente do objeto em razão do transcurso da data em que se encerraria o mandato originário do demandante. A pretensão principal não se restringe à reintegração do autor ao cargo de síndico, mas alcança a própria validade da AGE realizada em 26/07/2024 e dos efeitos jurídicos dela decorrentes, subsistindo, portanto, o interesse no pronunciamento jurisdicional. III - Mérito No caso, observa-se que a controvérsia reside na (in)existência de irregularidades na Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 26 de julho de 2024, no condomínio réu, aptas a ensejar a sua anulação. Diante desse cenário, convém analisar de forma pormenorizada as irregularidades indicadas pelo autor. III.1 - Da convocação para a Assembleia Geral Extraordinária e das procurações A assembleia geral é o órgão deliberativo máximo do condomínio edilício, instância na qual se forma e se exterioriza a vontade da coletividade (arts. 1.347 a 1.356 do Código Civil). Nesse contexto, o art. 1.354 do Código Civil estabelece que a convocação de todos os condôminos é requisito para a deliberação. Por sua vez, o art. 1.354-A, que foi incluído pela Lei nº 14.309/2022, prevê que é possível a convocação por meio eletrônico, desde que não haja vedação na convenção do condomínio e que sejam concedidos os direitos de voz, debate e voto aos condôminos. In verbis: Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. Na hipótese, o conjunto probatório demonstra de forma cristalina que o Edital de Convocação da AGE de 26/07/2024 foi devidamente expedido em 16/07/2024, em respeito ao prazo estabelecido no art. 9º da Convenção do Condomínio, pela administradora do condomínio e transmitido eletronicamente para a totalidade dos 86 endereços eletrônicos cadastrados de condôminos e proprietários, por meio da plataforma e do sistema informatizado de gestão habitualmente utilizado no edifício (IDs nos 129793373 e 137318931). Ademais, na convenção do condomínio não há vedação à convocação da assembleia de forma virtual (ID nº 128157600), o que torna válida a sua utilização, nos termos do art. 1.354-A, I do Código Civil. Como reforço, embora conste na convenção condominial a publicação de edital no "Diário Oficial" do Estado, a referida previsão destina-se a assegurar que todos os condôminos tomem ciência inequívoca da data, do local e da ordem do dia, de modo que possam comparecer e deliberar. E, da análise dos autos, se extrai que essa finalidade foi plenamente alcançada por meio das comunicações utilizadas, inexistindo elementos que indiquem irresignações de condôminos que não compareceram em decorrência da forma de convocação. Além da comunicação eletrônica individualizada, restou incontroverso que cópias físicas do edital de convocação foram afixadas nas áreas comuns de maior circulação do edifício, tais como no hall de entrada e no interior dos elevadores, conferindo publicidade à assembleia (IDs nos 128157591 e 129793375). No que concerne à quantidade de assinaturas para a convocação, o art. 1.355 do Código Civil dispõe que as assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Veja-se: Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Neste feito, o condomínio possui 83 unidades, de modo que a assinatura de 29 (vinte e nove) condôminos no edital de convocação (ID nº 128157601) preenche o comando legal, haja vista que um quarto dos condôminos resulta em 21 (vinte e uma) unidades. Nesse ponto, embora o autor tenha impugnado 4 (quatro) assinaturas, o acolhimento ou não da impugnação não viabilizaria o reconhecimento de irregularidade no tocante ao preenchimento dos requisitos do art. 1.355 do Código Civil. No entanto, para fins de esclarecimento, tendo em mira que a convenção do condomínio vai em sentido diverso do Código Civil ao estabelecer que para a convocação da Assembleia Geral é necessário o pedido de 1/3 das frações ideais (27 unidades), convém realizar a análise sob a ótica do quórum convencional. De pronto, a assinatura de 29 (vinte e nove) condôminos preenche o quórum convencional, contudo, como reforço, se faz necessário analisar a impugnação às assinaturas. Em primeiro lugar, quanto à procuração da Sra. Teresa Martiriggiano (unidade 2001), verifica-se que a outorga de poderes para representação na AGE foi confirmada por meio de instrumento de procuração com assinatura eletrônica qualificada, devidamente certificada e auditável por plataforma eletrônica idônea (IDs nos 129793376 e 137317624) (gov.br), expressando a inequívoca manifestação de vontade da proprietária, sendo desnecessário o reconhecimento de firma cartorária para a validade do mandato no âmbito assemblear, à luz dos arts. 654, § 2º e 656, do Código Civil. Pontua-se que sequer foi sustentada a falsidade da assinatura ou divergência entre o instrumento e a vontade da outorgante. Em segundo lugar, a representação da empresa Atmosfere Empreendimentos Imobiliários Ltda. (unidade 2102) deu-se por meio de instrumento público de procuração lavrado em cartório de notas em favor da Sra. Maria da Glória Campos Batista de Miranda (IDs nos 129793377 e 137317628), ato dotado de fé pública que confere amplos poderes de representação e administração sobre a fração ideal, sendo descabida a exigência de exibição do contrato social para ratificar mandato público hígido. Em terceiro lugar, no que concerne à empresa Frosmir Empreendimentos e Negócios Imobiliários Eireli (unidade 1801), a certidão de situação cadastral suspensa perante a Receita Federal por interrupção temporária de atividades (ID nº 128157603) não acarreta a perda da personalidade jurídica nem extingue a titularidade do domínio sobre o imóvel, repercutindo seus efeitos apenas na esfera da regularidade fiscal, remanescendo incólume a legitimidade para subscrever o edital e outorgar procuração para deliberação sobre o patrimônio condominial (IDs nos 128157601 e 137317621). Em quarto lugar, no tocante às unidades 2203 e 2204, pertencentes ao condômino Carlos Ernesto Naschold, a própria Convenção de Condomínio, em seus arts. 2º e 4º (IDs nos 128157600 e 137317610), discrimina expressamente a existência de duas unidades habitacionais autônomas no 22º pavimento, cada qual com fração ideal de terreno e vaga de garagem individualizadas. Eventual integração física interna dos apartamentos não suprime a natureza jurídica de unidades imobiliárias autônomas no registro imobiliário e na convenção, arcando o proprietário com o pagamento dobrado das cotas condominiais e sendo titular de duas unidades autônomas, detendo direito a dois votos, nos termos do art. 16 da convenção do condomínio (ID nº 128157600) e a subscrever o edital pelas duas unidades autônomas que titulariza. Registra-se que não há, na lei ou na Convenção, exigência de assinatura por extenso como requisito de validade da subscrição de edital, e o autor não indicou, nem por amostragem, uma única unidade cuja adesão fosse apócrifa, falsa ou contestada por seu titular. Com isso, não se observa ilegalidade na convocação. III.2 - Da participação do advogado do condomínio e do síndico profissional Embora o autor tenha sustentado que o advogado do condomínio foi impedido de se manifestar e intervir na assembleia, os elementos dos autos revelam que o causídico efetivamente participou do ato e apresentou as impugnações que reputava pertinentes. A própria ata registra que as ponderações foram submetidas à deliberação e, por 34 votos a 1, "as impugnações não foram levadas em consideração". Os elementos trazidos pelo demandante também revelam que, em momento posterior, houve discussão entre os presentes acerca da legitimidade do advogado para continuar intervindo na assembleia. Tal circunstância, contudo, não constitui, por si só, causa de nulidade do conclave. Com efeito, não se identifica norma legal ou disposição convencional que confira ao advogado contratado pelo condomínio direito autônomo de voz como requisito de validade da assembleia. O que se exige é que aos condôminos e aos diretamente atingidos pela deliberação sejam asseguradas condições de manifestação, e a ata demonstra que o síndico teve oportunidade de prestar esclarecimentos acerca das imputações formuladas antes da votação. Assim, eventual limitação posterior à intervenção do advogado, depois de apresentadas suas objeções, não se mostra suficiente para invalidar a deliberação assemblear. No tocante à alegada imposição da eleição do síndico profissional, bem como às irresignações referentes à ausência de orçamento e de estipulação prévia de que o novo síndico seria profissional, não há elementos que corroborem a "imposição" alegada. A pauta da AGE contemplava, expressamente, caso aprovada a destituição da gestão então existente, a eleição de novo síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal. Soma-se a isso que a documentação relativa à convocação faz referência ao art. 1.347 do Código Civil, dentre cujos termos consta que o síndico "poderá não ser condômino". Quanto aos três orçamentos, não há, nem na lei, nem na Convenção, nem no Regimento Interno (ID nº 137317613), qualquer exigência nesse sentido. Com isso, não se constata irregularidade na eleição do síndico profissional, aprovada por 37 votos a favor, 1 voto contra e nenhuma abstenção (ID nº 128157598, pág. 10). III.3 - Do quórum para destituição do síndico Na hipótese, o art. 17, §1º da Convenção do condomínio, datada de setembro de 2009, estipula que a destituição do síndico somente poderia ocorrer com a presença e o voto de 2/3 das 83 (oitenta e três) frações ideais em Assembleia Geral. Contudo, a referida cláusula é inaplicável ao caso, tendo em vista que ela viola o teor expresso do art. 1.349 do Código Civil, não sendo observados, portanto, os limites estabelecidos pela legislação. O mencionado dispositivo estabelece expressamente que a assembleia, especialmente convocada para o fim de destituição, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, devendo prevalecer. In verbis: Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Nesse sentido, de acordo com o entendimento jurisprudencial, a expressão "maioria absoluta de seus membros" remete à maioria dos condôminos presentes na respectiva assembleia. Destaca-se: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. SÚMULA 568/STJ . SÚMULA 83/STJ. ART. 105, III, A E/OU C, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO DE CONDOMÍNIO . QUÓRUM. ART. 1.349 DO CÓDIGO CIVIL . MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . Nos termos da Súmula 568 do STJ, "relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema". 2. Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide, na hipótese, a Súmula 83/STJ, que abrange os recursos especiais interpostos com fundamento nas alíneas a e/ou c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal . 3. Conforme art. 1.349 do Código Civil, o quórum exigido para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1519125 RJ 2019/0164032-7, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/04/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2020) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO . DESTITUIÇÃO. QUÓRUM DE VOTAÇÃO. ART. 1 .349 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO. MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA. 1 . O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária. 2. Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do Código Civil . 3. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1266016 DF 2011/0165343-2, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 18/12/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/02/2015) Destarte, tendo em mira que dos 38 votos, 35 foram a favor da destituição do síndico (ID nº 128157598, pág. 9), restou preenchido o quórum para destituição. II.4 - Das irregularidades na atuação do síndico e da rediscussão de contas já aprovadas O já mencionado art. 1.349 do Código Civil possibilita, mediante voto da maioria absoluta de seus membros, a destituição de síndico que: praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Reitera-se: Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Nesta demanda, os relatórios técnicos, financeiros e contábeis apresentados em assembleia (IDs nos 128157601 e 137317621) evidenciaram irregularidades administrativas e fiscais de extrema gravidade, destacando-se a existência de débito consolidado de ISS (Imposto Sobre Serviços) municipal no montante de R$ 26.483,02 (vinte e seis mil, quatrocentos e oitenta e três reais e dois centavos), decorrente de retenções tributárias efetuadas nas notas fiscais de empresas terceirizadas desde o ano de 2020 e que deixaram de ser repassadas à Secretaria Municipal de Tributação de Natal, gerando acréscimos de multas e juros. Restou ainda demonstrado perante a assembleia que as prestações de contas referentes ao exercício de 2023 e até junho de 2024 não haviam sido submetidas à aprovação assemblear ordinária, violando o teor do art. 1.348, VIII, do Código Civil. Veja-se: Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; Também consta da documentação que os cadernos referentes ao período de novembro de 2023 a junho de 2024 apresentavam pendências de documentos e que, no último ano, vinha ocorrendo com frequência a ausência de comprovantes de determinadas despesas. No que concerne ao ISS, o relatório apresentado aponta passivo acumulado no valor de R$ 26.483,02 (vinte e seis mil, quatrocentos e oitenta e três reais e dois centavos), composto por obrigações que remontam ao ano de 2020. Essa circunstância impede atribuir ao demandante a formação integral do débito. Não obstante, os elementos da assembleia demonstram que a pendência persistiu durante a sua gestão, tendo a representante da administradora informado que o síndico havia sido alertado acerca da ausência de recolhimento e da necessidade de regularização. A própria ata registra que o demandante reconheceu a falta de pagamento do tributo. Nesse contexto, não merece prosperar a alegação de que houve mera rediscussão de contas já aprovadas, haja vista que a preposta da empresa de gestão condominial, a Sra. Ana Cláudia, aduziu expressamente na assembleia que "Com relação à prestação de contas temos que as contas do ano de 2023 e até junho de 2024 ainda não foram levadas à assembleia para aprovação. A última prestação de contas aconteceu em 10/04/2023 (de Maio 2022 a Dezembro 2022).". Com isso, ainda que ausentes irregularidades no tocante à transferência Pix realizada, à delegação de responsabilidades, à utilização de vagas e à situação da área da fachada e das infiltrações, havia suporte fático para que os condôminos deliberassem acerca da manutenção da administração, especialmente diante da ausência de submissão das contas de 2023 à assembleia, das pendências documentais relativas às prestações de contas e da permanência da irregularidade fiscal relativa ao ISS. Não se identifica, portanto, ausência das causas previstas no art. 1.349 do Código Civil capaz de invalidar a decisão regularmente tomada pela maioria qualificada dos presentes. Por fim, quanto ao pedido subsidiário de limitação do mandato do novo síndico até 26/10/2024, além do transcurso do referido prazo, o art. 1.347 do Código Civil autoriza a assembleia a eleger síndico por prazo não superior a dois anos. Reconhecida como válida a destituição ocorrida, não há fundamento para vincular o prazo do mandato da nova gestão ao termo final do mandato daquele que foi regularmente destituído. Logo, rechaça-se a pretensão autoral, permanecendo hígida a AGE realizada em 26.07.2024. Por consequência, não há fundamento para determinar que o condomínio se abstenha de promover novas convocações ou de realizar assembleias gerais. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral. Julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 10 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)
2026-09-16 · TJRN
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0853704-55.2024.8.20.5001 Parte autora: FABIAN CESAR ARCARDINI Parte ré: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL CONDE DA PRAIA SENTENÇA Vistos etc. Fabian Cesar Arcardini, já qualificado nos autos, via advogado, ingressou com “AÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR” em desfavor do Condomínio do Edifício Residencial Conde da Praia, também qualificado, alegando, em síntese, que: a) exercia a função de síndico do réu, com mandato formalmente vigente até 26/10/2024, tendo os condôminos promovido a convocação de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para o dia 26/07/2024 com a finalidade de destituir o síndico/subsíndico e demais membros do conselho; b) na convocação, diversos atos irregulares foram cometidos, razão pela qual se faz necessário anular a assembleia realizada; c) no dia 16/07/2024, um membro do conselho consultivo recebeu um e-mail informando que um "Edital de Destituição, Assinaturas e Anexos" estava disponível na área do condômino; d) o e-mail apresentava um relatório do edital da assembleia e documentos com a finalidade de demonstrar uma suposta má-administração; e) além disso, constam nele procurações com diversas irregularidades; f) é impossível ter conhecimento a respeito da ciência de todos os condôminos sobre a assembleia convocada, sem contar que não foram cumpridos os ditames previstos na convenção condominial; g) a assembleia ocorreu no dia 26/07/2024 e contém vícios passíveis de anulação; h) durante a realização da assembleia, o advogado do condomínio foi indevidamente impedido de manifestar suas impugnações preliminares, tendo a mesa diretora silenciado sua intervenção e colocado os questionamentos em votação plenária; i) o síndico profissional já veio imposto para ser eleito, com a informação de que foi feita uma pesquisa e se tratava de um síndico com o menor preço, porém, não foi apresentado orçamento prévio e não havia nenhuma informação constante na assembleia de que um síndico profissional seria eleito, o que resulta na nulidade do ato; j) o condomínio possui 83 unidades e, de acordo com o art. 17 da Convenção do Condomínio, se faz necessário o voto de 2/3 das frações ideais, o que corresponde a 54 unidades, para destituição do síndico; k) no caso, o quórum para destituir o síndico não foi alcançado, uma vez que a destituição do síndico ocorreu por meio de 35 votos; l) a Convenção do Condomínio (art. 9º) prevê que as assembleias gerais devem ser convocadas por cartas registradas ou protocoladas, enviadas aos condôminos e por edital publicado no "Diário Oficial" do Estado com antecedência mínima de 10 (dez) dias; m) na mesma linha, a Convenção determina que devem ser enviadas cartas registradas ou protocoladas aos condôminos (art. 9º), o que também não foi observado; n) é impossível ter conhecimento a respeito da ciência de todos os condôminos sobre a assembleia convocada; o) o art. 8º da Convenção do Condomínio estabelece que os condôminos que não puderem comparecer à assembleia geral poderão ser representados, desde que por meio de procuração expressa, com assinatura devidamente reconhecida por tabelião; p) com isso, não foi atingido o quórum de 1/3 das frações ideais do condomínio (equivalente a 27 unidades) exigido pelo art. 10, alínea "c", da Convenção para convocação por condôminos, pois, das 29 assinaturas colhidas no edital, 4 são nulas; q) a primeira é a procuração da Sra. Teresa Martiriggiano porque não foi reconhecida por tabelião; r) a segunda é a procuração da empresa Atmosfere Empreendimentos Imobiliários (unidade 2102) por falta de juntada de atos constitutivos; s) a terceira é a procuração da empresa Frosmir Empreendimentos e Negócios Imobiliários Eireli (unidade 1801) em virtude de o CNPJ constar como suspenso na Receita Federal; t) a quarta é a assinatura do Sr. Carlos Ernesto Naschold, porque embora somente possua direito a 1 voto (unidade 2204), que se trata da única unidade da cobertura, consta em seu nome dois votos válidos (pelas unidades 2203 e 2204); u) existem irregularidades em todas as assinaturas colhidas, uma vez que na coluna que determina que seja colhida assinatura por extenso foram feitas apenas rubricas; v) em um dos tópicos relacionados à destituição do síndico foi dito que foi realizada transferência bancária para terceiro, porém, a transferência bancária por Pix realizada para terceiro decorreu de equívoco escusável já objeto de cobrança judicial própria (processo nº 0850810-43.2023.8.20.5001); w) foi alegado abandono das funções de síndico e do subsíndico, com irregularidade decorrente da delegação de responsabilidades a um membro do conselho fiscal, contudo, a referida delegação é permitida pelo art. 30 da Convenção; x) os condôminos sustentaram a utilização indevida das vagas nos 904 e 1902 por parte do síndico e de membro do conselho fiscal, sob o fundamento de que foram encontrados objetos armazenados, incluindo caixas de ferramentas e materiais de construção, o que não seria permitido, contudo, não consta qualquer proibição nesse sentido; y) foram anexadas fotografias que demonstram pastilhas retiradas da área da fachada e infiltrações em áreas externas, contudo, a referida situação decorreu de falha na prestação de serviços da empresa Vittus Engenharia, que foi objeto de demanda judicial (processo nº 0847527-75.2024.8.20.5001); z) o réu tenta rediscutir contas que já foram aprovadas em assembleias de 2021 e 2022; e, z.1) as pendências referentes à retenção de ISS estavam sendo solucionadas. Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu a concessão de tutela antecipada de urgência, visando fosse declarada sem efeito/anulada a AGE realizada em 26.07.2024, em razão das irregularidades apontadas na exordial, e para que o demandado se abstivesse de promover novas convocações e realizar outra AGE, sob pena de multa. Subsidiariamente, pleiteou que fosse determinado que o novo síndico, eleito na assembleia realizada no dia 26.07.2024, fosse eleito com mandato a ser finalizado em 26.10.2024, data em que finalizaria o mandato do síndico destituído. Ao final, pugnou pela confirmação da medida de urgência. Anexou à inicial os documentos de IDs nos 128157592 a 128157615. Em despacho de ID nº 128475131, foi concedido o prazo de 5 (cinco) dias para o demandado se pronunciar sobre a tutela de urgência. Em sua manifestação, a parte ré sustentou (ID nº 129793367), em resumo, que houve inteira regularidade na convocação e votação da assembleia realizada no dia 26.07.2024. Indeferida a tutela de urgência requerida (ID nº 130753247). Citado, o réu apresentou contestação (ID nº 137317605), aduzindo, em síntese, que: a) não houve impedimento ao advogado do condomínio, porém, em votação, os condôminos não acataram os argumentos apresentados; b) além disso, a participação ativa do advogado contratado pelo condomínio não é uma condição para a validade da assembleia; c) a decisão da assembleia pela saída de todos os membros da antiga gestão possui efeito imediato, uma vez que o seu fundamento foi a irregularidade e má administração; d) uma vez que a data em que o novo síndico deveria assumir era 27 de outubro de 2024 e que ela já foi ultrapassada, o pedido de que fosse declarada sem efeito/anulada a AGE realizada em 26.07.2024 perdeu o objeto, devendo o atual síndico - que foi eleito na mesma assembleia - permanecer exercendo o mandato; e) não há exigência legal para a apresentação de 3 orçamentos para a escolha de síndico profissional; f) entre as pautas da assembleia estava a eleição de novo síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal; g) não há quórum especial para a destituição de síndico; h) a convenção não pode se sobrepor ao art. 1.349 do Código Civil, que estabelece que o quórum para a destituição de síndico é a maioria dos presentes; i) estiveram presentes 40 votantes na assembleia e 35 deles votaram favoravelmente à destituição do corpo diretivo do condomínio; j) a convocação da assembleia cumpriu rigorosamente as normas legais, sendo admitida a utilização de meio eletrônico por e-mail e aplicativo oficial da administradora, nos termos do art. 1.354-A do Código Civil, além da afixação em áreas comuns do condomínio, procedimento adotado há anos e que conferiu ampla publicidade ao ato; k) o próprio autor relatou que em 16 de julho de 2024 foi direcionada a todos os condôminos uma publicação de forma eletrônica do edital de convocação por meio do sistema interno do condomínio, utilizado há anos para esse fim; l) é cediço que a convenção condominial não pode prevalecer sobre a legislação federal; m) as convocações para as assembleias nunca foram feitas nos termos da convenção e, somente agora, o autor pretende discutir essa questão, haja vista que a decisão tomada lhe foi desfavorável; n) as assembleias anteriores sempre foram levadas ao conhecimento dos condôminos e proprietários das unidades por envio eletrônico do edital e pela fixação de cópias nas áreas comuns e de circulação do condomínio, consoante aconteceu no caso; o) o quórum para destituição de síndico é regulado pelo art. 1.349 do Código Civil, que exige maioria absoluta dos membros presentes na assembleia convocada para tal fim, restando plenamente atingido com a aprovação de 35 votos favoráveis dentre os 40 votantes presentes; p) as procurações impugnadas revestem-se de higidez jurídica, inexistindo vício na representação; q) quanto à procuração apresentada em nome da Atmosfere, a procuração pública em nome da Sra. Maria da Glória Campos Batista de Miranda é suficiente para tornar a representação regularizada, não sendo indispensável acostar àquela procuração comprovante de inscrição em CNPJ, comprovante de endereço, quadro societário ou outras informações atinentes à pessoa jurídica, uma vez que todas essas informações foram atestadas pelo Cartório por ocasião de sua elaboração, conferindo-lhe fé pública; r) em relação à procuração da empresa Frosmir Empreendimentos, a suspensão da inscrição do CNPJ não retira a sua qualidade de proprietária de um imóvel integrante do condomínio; s) as unidades 2203 e 2204 foram unificadas, entretanto, o proprietário continua pagando duas taxas condominiais, equivalentes a cada uma das unidades; t) era necessário 1/3 das unidades, resultando em 27, e compareceram 29, o que autorizou e legitimou a convocação; u) no tocante ao Pix realizado por equívoco, ainda que se entenda que tal conduta não caracteriza má-administração, ela aponta a desídia com a qual o autor conduzia seus trabalhos; v) o demandante mostrava-se ausente e delegava suas obrigações a um membro do conselho fiscal, o que não é permitido; w) vários serviços contratados apresentaram falhas na execução, a exemplo do realizado pela empresa de engenharia, no qual foram trocadas as pastilhas de toda a fachada sem necessidade; x) as contas questionadas foram apenas de 2023 até junho de 2024, também foram respondidas dúvidas quanto à realização de novas assembleias, à falta de documentos nas prestações de contas, à falta de comprovação de algumas despesas nas prestações de contas e, principalmente, às pendências no recolhimento do ISS; e, y) o demandante reconheceu a existência da dívida do ISS e disse que não foi paga por impossibilidade financeira do condomínio, mesmo tendo demonstrado a existência de saldo bancário suficiente. Como provimento final, pugnou pela improcedência do pedido formulado pelo autor. Juntou documentos de IDs nos 137317606 a 137318931. Intimado para apresentar réplica (ID nº 137430257), o demandante reiterou os termos da exordial (ID nº 141337492). Intimadas para que informassem acerca do interesse na produção de outras provas (ID nº 137430257), as partes noticiaram o desinteresse (IDs nos 139353552 e 141337492). Por meio da decisão de ID nº 173315795, foi determinada a suspensão do processo em razão de conexão com a ação de nº 0848442-27.2024.8.20.5001. Certidão de ID nº 187285156, informando a prolação de sentença homologatória de transação que extinguiu o processo conexo com resolução de mérito, com trânsito em julgado certificado (IDs nos 187285156 e 187286349). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. De início, registre-se que o caso sub judice comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que se trata de lide que versa sobre direito disponível e as partes, quando intimadas, noticiaram o desinteresse (IDs nos 139353552 e 141337492). I - Da conexão com o processo nº 0848442-27.2024.8.20.5001 Da análise do processo acima mencionado, verifica-se que as partes firmaram acordo, o que ocasionou a extinção do processo com resolução do mérito. Por consequência, restou prejudicado o julgamento conjunto outrora estabelecido. II - Da alegação de perda do objeto Antes do exame das questões suscitadas, não merece acolhimento a alegação defensiva de perda superveniente do objeto em razão do transcurso da data em que se encerraria o mandato originário do demandante. A pretensão principal não se restringe à reintegração do autor ao cargo de síndico, mas alcança a própria validade da AGE realizada em 26/07/2024 e dos efeitos jurídicos dela decorrentes, subsistindo, portanto, o interesse no pronunciamento jurisdicional. III - Mérito No caso, observa-se que a controvérsia reside na (in)existência de irregularidades na Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 26 de julho de 2024, no condomínio réu, aptas a ensejar a sua anulação. Diante desse cenário, convém analisar de forma pormenorizada as irregularidades indicadas pelo autor. III.1 - Da convocação para a Assembleia Geral Extraordinária e das procurações A assembleia geral é o órgão deliberativo máximo do condomínio edilício, instância na qual se forma e se exterioriza a vontade da coletividade (arts. 1.347 a 1.356 do Código Civil). Nesse contexto, o art. 1.354 do Código Civil estabelece que a convocação de todos os condôminos é requisito para a deliberação. Por sua vez, o art. 1.354-A, que foi incluído pela Lei nº 14.309/2022, prevê que é possível a convocação por meio eletrônico, desde que não haja vedação na convenção do condomínio e que sejam concedidos os direitos de voz, debate e voto aos condôminos. In verbis: Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. Na hipótese, o conjunto probatório demonstra de forma cristalina que o Edital de Convocação da AGE de 26/07/2024 foi devidamente expedido em 16/07/2024, em respeito ao prazo estabelecido no art. 9º da Convenção do Condomínio, pela administradora do condomínio e transmitido eletronicamente para a totalidade dos 86 endereços eletrônicos cadastrados de condôminos e proprietários, por meio da plataforma e do sistema informatizado de gestão habitualmente utilizado no edifício (IDs nos 129793373 e 137318931). Ademais, na convenção do condomínio não há vedação à convocação da assembleia de forma virtual (ID nº 128157600), o que torna válida a sua utilização, nos termos do art. 1.354-A, I do Código Civil. Como reforço, embora conste na convenção condominial a publicação de edital no "Diário Oficial" do Estado, a referida previsão destina-se a assegurar que todos os condôminos tomem ciência inequívoca da data, do local e da ordem do dia, de modo que possam comparecer e deliberar. E, da análise dos autos, se extrai que essa finalidade foi plenamente alcançada por meio das comunicações utilizadas, inexistindo elementos que indiquem irresignações de condôminos que não compareceram em decorrência da forma de convocação. Além da comunicação eletrônica individualizada, restou incontroverso que cópias físicas do edital de convocação foram afixadas nas áreas comuns de maior circulação do edifício, tais como no hall de entrada e no interior dos elevadores, conferindo publicidade à assembleia (IDs nos 128157591 e 129793375). No que concerne à quantidade de assinaturas para a convocação, o art. 1.355 do Código Civil dispõe que as assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Veja-se: Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Neste feito, o condomínio possui 83 unidades, de modo que a assinatura de 29 (vinte e nove) condôminos no edital de convocação (ID nº 128157601) preenche o comando legal, haja vista que um quarto dos condôminos resulta em 21 (vinte e uma) unidades. Nesse ponto, embora o autor tenha impugnado 4 (quatro) assinaturas, o acolhimento ou não da impugnação não viabilizaria o reconhecimento de irregularidade no tocante ao preenchimento dos requisitos do art. 1.355 do Código Civil. No entanto, para fins de esclarecimento, tendo em mira que a convenção do condomínio vai em sentido diverso do Código Civil ao estabelecer que para a convocação da Assembleia Geral é necessário o pedido de 1/3 das frações ideais (27 unidades), convém realizar a análise sob a ótica do quórum convencional. De pronto, a assinatura de 29 (vinte e nove) condôminos preenche o quórum convencional, contudo, como reforço, se faz necessário analisar a impugnação às assinaturas. Em primeiro lugar, quanto à procuração da Sra. Teresa Martiriggiano (unidade 2001), verifica-se que a outorga de poderes para representação na AGE foi confirmada por meio de instrumento de procuração com assinatura eletrônica qualificada, devidamente certificada e auditável por plataforma eletrônica idônea (IDs nos 129793376 e 137317624) (gov.br), expressando a inequívoca manifestação de vontade da proprietária, sendo desnecessário o reconhecimento de firma cartorária para a validade do mandato no âmbito assemblear, à luz dos arts. 654, § 2º e 656, do Código Civil. Pontua-se que sequer foi sustentada a falsidade da assinatura ou divergência entre o instrumento e a vontade da outorgante. Em segundo lugar, a representação da empresa Atmosfere Empreendimentos Imobiliários Ltda. (unidade 2102) deu-se por meio de instrumento público de procuração lavrado em cartório de notas em favor da Sra. Maria da Glória Campos Batista de Miranda (IDs nos 129793377 e 137317628), ato dotado de fé pública que confere amplos poderes de representação e administração sobre a fração ideal, sendo descabida a exigência de exibição do contrato social para ratificar mandato público hígido. Em terceiro lugar, no que concerne à empresa Frosmir Empreendimentos e Negócios Imobiliários Eireli (unidade 1801), a certidão de situação cadastral suspensa perante a Receita Federal por interrupção temporária de atividades (ID nº 128157603) não acarreta a perda da personalidade jurídica nem extingue a titularidade do domínio sobre o imóvel, repercutindo seus efeitos apenas na esfera da regularidade fiscal, remanescendo incólume a legitimidade para subscrever o edital e outorgar procuração para deliberação sobre o patrimônio condominial (IDs nos 128157601 e 137317621). Em quarto lugar, no tocante às unidades 2203 e 2204, pertencentes ao condômino Carlos Ernesto Naschold, a própria Convenção de Condomínio, em seus arts. 2º e 4º (IDs nos 128157600 e 137317610), discrimina expressamente a existência de duas unidades habitacionais autônomas no 22º pavimento, cada qual com fração ideal de terreno e vaga de garagem individualizadas. Eventual integração física interna dos apartamentos não suprime a natureza jurídica de unidades imobiliárias autônomas no registro imobiliário e na convenção, arcando o proprietário com o pagamento dobrado das cotas condominiais e sendo titular de duas unidades autônomas, detendo direito a dois votos, nos termos do art. 16 da convenção do condomínio (ID nº 128157600) e a subscrever o edital pelas duas unidades autônomas que titulariza. Registra-se que não há, na lei ou na Convenção, exigência de assinatura por extenso como requisito de validade da subscrição de edital, e o autor não indicou, nem por amostragem, uma única unidade cuja adesão fosse apócrifa, falsa ou contestada por seu titular. Com isso, não se observa ilegalidade na convocação. III.2 - Da participação do advogado do condomínio e do síndico profissional Embora o autor tenha sustentado que o advogado do condomínio foi impedido de se manifestar e intervir na assembleia, os elementos dos autos revelam que o causídico efetivamente participou do ato e apresentou as impugnações que reputava pertinentes. A própria ata registra que as ponderações foram submetidas à deliberação e, por 34 votos a 1, "as impugnações não foram levadas em consideração". Os elementos trazidos pelo demandante também revelam que, em momento posterior, houve discussão entre os presentes acerca da legitimidade do advogado para continuar intervindo na assembleia. Tal circunstância, contudo, não constitui, por si só, causa de nulidade do conclave. Com efeito, não se identifica norma legal ou disposição convencional que confira ao advogado contratado pelo condomínio direito autônomo de voz como requisito de validade da assembleia. O que se exige é que aos condôminos e aos diretamente atingidos pela deliberação sejam asseguradas condições de manifestação, e a ata demonstra que o síndico teve oportunidade de prestar esclarecimentos acerca das imputações formuladas antes da votação. Assim, eventual limitação posterior à intervenção do advogado, depois de apresentadas suas objeções, não se mostra suficiente para invalidar a deliberação assemblear. No tocante à alegada imposição da eleição do síndico profissional, bem como às irresignações referentes à ausência de orçamento e de estipulação prévia de que o novo síndico seria profissional, não há elementos que corroborem a "imposição" alegada. A pauta da AGE contemplava, expressamente, caso aprovada a destituição da gestão então existente, a eleição de novo síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal. Soma-se a isso que a documentação relativa à convocação faz referência ao art. 1.347 do Código Civil, dentre cujos termos consta que o síndico "poderá não ser condômino". Quanto aos três orçamentos, não há, nem na lei, nem na Convenção, nem no Regimento Interno (ID nº 137317613), qualquer exigência nesse sentido. Com isso, não se constata irregularidade na eleição do síndico profissional, aprovada por 37 votos a favor, 1 voto contra e nenhuma abstenção (ID nº 128157598, pág. 10). III.3 - Do quórum para destituição do síndico Na hipótese, o art. 17, §1º da Convenção do condomínio, datada de setembro de 2009, estipula que a destituição do síndico somente poderia ocorrer com a presença e o voto de 2/3 das 83 (oitenta e três) frações ideais em Assembleia Geral. Contudo, a referida cláusula é inaplicável ao caso, tendo em vista que ela viola o teor expresso do art. 1.349 do Código Civil, não sendo observados, portanto, os limites estabelecidos pela legislação. O mencionado dispositivo estabelece expressamente que a assembleia, especialmente convocada para o fim de destituição, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, devendo prevalecer. In verbis: Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Nesse sentido, de acordo com o entendimento jurisprudencial, a expressão "maioria absoluta de seus membros" remete à maioria dos condôminos presentes na respectiva assembleia. Destaca-se: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. SÚMULA 568/STJ . SÚMULA 83/STJ. ART. 105, III, A E/OU C, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO DE CONDOMÍNIO . QUÓRUM. ART. 1.349 DO CÓDIGO CIVIL . MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . Nos termos da Súmula 568 do STJ, "relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema". 2. Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide, na hipótese, a Súmula 83/STJ, que abrange os recursos especiais interpostos com fundamento nas alíneas a e/ou c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal . 3. Conforme art. 1.349 do Código Civil, o quórum exigido para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1519125 RJ 2019/0164032-7, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/04/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2020) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO . DESTITUIÇÃO. QUÓRUM DE VOTAÇÃO. ART. 1 .349 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO. MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA. 1 . O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária. 2. Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do Código Civil . 3. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1266016 DF 2011/0165343-2, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 18/12/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/02/2015) Destarte, tendo em mira que dos 38 votos, 35 foram a favor da destituição do síndico (ID nº 128157598, pág. 9), restou preenchido o quórum para destituição. II.4 - Das irregularidades na atuação do síndico e da rediscussão de contas já aprovadas O já mencionado art. 1.349 do Código Civil possibilita, mediante voto da maioria absoluta de seus membros, a destituição de síndico que: praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Reitera-se: Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Nesta demanda, os relatórios técnicos, financeiros e contábeis apresentados em assembleia (IDs nos 128157601 e 137317621) evidenciaram irregularidades administrativas e fiscais de extrema gravidade, destacando-se a existência de débito consolidado de ISS (Imposto Sobre Serviços) municipal no montante de R$ 26.483,02 (vinte e seis mil, quatrocentos e oitenta e três reais e dois centavos), decorrente de retenções tributárias efetuadas nas notas fiscais de empresas terceirizadas desde o ano de 2020 e que deixaram de ser repassadas à Secretaria Municipal de Tributação de Natal, gerando acréscimos de multas e juros. Restou ainda demonstrado perante a assembleia que as prestações de contas referentes ao exercício de 2023 e até junho de 2024 não haviam sido submetidas à aprovação assemblear ordinária, violando o teor do art. 1.348, VIII, do Código Civil. Veja-se: Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; Também consta da documentação que os cadernos referentes ao período de novembro de 2023 a junho de 2024 apresentavam pendências de documentos e que, no último ano, vinha ocorrendo com frequência a ausência de comprovantes de determinadas despesas. No que concerne ao ISS, o relatório apresentado aponta passivo acumulado no valor de R$ 26.483,02 (vinte e seis mil, quatrocentos e oitenta e três reais e dois centavos), composto por obrigações que remontam ao ano de 2020. Essa circunstância impede atribuir ao demandante a formação integral do débito. Não obstante, os elementos da assembleia demonstram que a pendência persistiu durante a sua gestão, tendo a representante da administradora informado que o síndico havia sido alertado acerca da ausência de recolhimento e da necessidade de regularização. A própria ata registra que o demandante reconheceu a falta de pagamento do tributo. Nesse contexto, não merece prosperar a alegação de que houve mera rediscussão de contas já aprovadas, haja vista que a preposta da empresa de gestão condominial, a Sra. Ana Cláudia, aduziu expressamente na assembleia que "Com relação à prestação de contas temos que as contas do ano de 2023 e até junho de 2024 ainda não foram levadas à assembleia para aprovação. A última prestação de contas aconteceu em 10/04/2023 (de Maio 2022 a Dezembro 2022).". Com isso, ainda que ausentes irregularidades no tocante à transferência Pix realizada, à delegação de responsabilidades, à utilização de vagas e à situação da área da fachada e das infiltrações, havia suporte fático para que os condôminos deliberassem acerca da manutenção da administração, especialmente diante da ausência de submissão das contas de 2023 à assembleia, das pendências documentais relativas às prestações de contas e da permanência da irregularidade fiscal relativa ao ISS. Não se identifica, portanto, ausência das causas previstas no art. 1.349 do Código Civil capaz de invalidar a decisão regularmente tomada pela maioria qualificada dos presentes. Por fim, quanto ao pedido subsidiário de limitação do mandato do novo síndico até 26/10/2024, além do transcurso do referido prazo, o art. 1.347 do Código Civil autoriza a assembleia a eleger síndico por prazo não superior a dois anos. Reconhecida como válida a destituição ocorrida, não há fundamento para vincular o prazo do mandato da nova gestão ao termo final do mandato daquele que foi regularmente destituído. Logo, rechaça-se a pretensão autoral, permanecendo hígida a AGE realizada em 26.07.2024. Por consequência, não há fundamento para determinar que o condomínio se abstenha de promover novas convocações ou de realizar assembleias gerais. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral. Julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 10 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)