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TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0852392-44.2024.8.20.5001 Parte autora: EDILMAR DE MOURA SANTOS e outros Parte ré: MATEUS DE BRITO PIMENTEL e outros SENTENÇA Vistos etc. Edilmar de Moura Santos e Patrícia Cristina Pascoto de Moura, já qualificados nos autos, via advogado, ingressaram com AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E ENCARGOS CONTRATUAIS em desfavor de Mateus de Brito Pimentel e Evyllin Priscila Araújo Rodrigues, também qualificados, alegando, em síntese, que: a) firmaram com o réu Mateus um contrato de locação de imóvel residencial que tinha como objeto a casa nº 198 do Condomínio Bosque das Palmeiras, situado na Alameda dos Bosques, 680, Nova Parnamirim, Parnamirim/RN; b) por meio do contrato celebrado, que teve início em 17/12/2023, o demandado se comprometeu a pagar mensalmente aluguel no valor de R$ 9.500,00 (nove mil e quinhentos reais); c) quando da celebração do instrumento contratual, o requerido ofereceu caução no importe de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais); d) o réu deixou de cumprir suas obrigações locatícias, restando inadimplente em relação aos alugueis vencidos nos meses de janeiro e fevereiro de 2024, além do valor equivalente a 18 (dezoito) dias do mês de março do mesmo ano; e) o demandado deixou, ainda, de efetivar o pagamento de contas de energia e água do imóvel vencidas no período em que nele residiu, que totalizaram R$ 3.937,29 (três mil novecentos e trinta e sete reais e vinte e nove centavos); f) o requerido entregou as chaves do imóvel sem quitar os débitos existentes; g) em vistoria realizada no imóvel em 08/03/2024, após sua entrega, foram identificadas pendências no estado de conservação do bem; h) mesmo notificado sobre as pendências constatadas, o réu deixou de providenciar seus reparos; i) dentre as pendências identificadas, destacam-se a ausência de portão na piscina; a necessidade de retoque na pintura da casa devido às modificações feitas pelo locatário para a instalação de tomada de carro elétrico e à existência de manchas nas paredes; o reparo do painel da TV em razão de remoção do revestimento instalado e a substituição de cadeira quebrada; j) diante da inércia do demandado e para possibilitar a reinserção do imóvel no mercado, se viram obrigados a custear os reparos, que alcançaram a quantia de R$ 4.300,00 (quatro mil e trezentos reais); k) nos termos da cláusula 5ª do contrato, a inadimplência ocasionou a incidência de multa de 10%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária a partir do trigésimo dia de atraso e após o 15º dia de inadimplência, com incidência de honorários de 20% decorrente de cobrança judicial; l) o montante devido é composto pelos aluguéis vencidos em janeiro, fevereiro e 17 dias de março, multa de 10% pelo atraso, juros moratórios de 1% ao mês, correção monetária pelo IPCA, gastos com pintura, painel, TV, portão e piscina, multa por quebra de contrato, débitos da Cosern e Caern e honorários de 20%; e, m) a dívida do requerido alcança o montante de R$ 45.793,14 (quarenta e cinco mil setecentos e noventa e três reais e quatorze centavos), já deduzido o valor da caução prestada. Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu a condenação da parte ré ao pagamento dos valores devidos em razão dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e dos reparos realizados no imóvel, totalizando R$ 45.793,14 (quarenta e cinco mil setecentos e noventa e três reais e quatorze centavos), a ser acrescido de juros legais e correção monetária. Com a inicial vieram os documentos de IDs nos 126640473, 126640474, 126640475, 126640476, 126640477, 126640478, 126641129, 126641130, 126641131, 126641132, 126641133, 126641134, 126641136, 126641137, 126641138, 126641139, 126641140, 126641141, 126641142, 126641143, 126641144, 126641145, 126641146, 126641147, 126641148, 126641149, 126641150, 126641151, 126641152, 126641154, 126641155, 126641158, 126641161, 126641162, 126641164, 127716315, 127716316, 127716328, 130533965 e 130533964. Citados, os réus ofereceram contestação (ID nº 137390245) arguindo, em sede de preliminar, a ilegitimidade passiva da demandada Evyllin Priscila. No mérito, aduziram, em resumo, que: a) na realidade, o contrato de locação objeto da presente ação foi rescindido pelos autores, que requisitaram o imóvel enquanto o pacto ainda estava vigente, afastando, assim, a possibilidade de cobrança da multa por quebra contratual; b) é incabível a cumulação da multa moratória e da multa compensatória quando ambas se basearem no inadimplemento do locatário, sob pena de configuração do bis in idem; c) não reconhecem os supostos valores em aberto alusivos às faturas emitidas pelas concessionárias de serviço público; d) não é possível afirmar que o serviço de retoque de pintura foi efetivamente realizado no imóvel objeto da locação; e) os autores não trouxeram aos autos laudo de vistoria inicial e final do imóvel, documento apto a comprovar eventuais necessidades de reparos na unidade imobiliária quando finda a locação; f) diante da ausência de laudo de vistoria, não é cabível impor a si a responsabilidade pelo reparo do portão da piscina, do painel da TV e da cadeira supostamente quebrada, haja vista que não é possível averiguar eventuais defeitos no estado de conservação do bem; g) as fotografias colacionadas ao caderno processual são provas insuficientes para responsabilização pelos consertos apontados pela parte requerente; h) não há como se concluir que as avarias listadas pela parte autora não existiam desde quando o imóvel lhes foi entregue; e, i) não podem ser responsabilizados pelo pagamento de honorários contratuais acordados entre a parte demandante e causídico por ela contratado por livre arbítrio e vontade própria. Por fim, pugnaram pelo acolhimento da preliminar suscitada e, acaso superada, pela improcedência da pretensão autoral. Requereram, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Réplica à contestação no ID nº 141075340, na qual os autores impugnaram a concessão da benesse da justiça gratuita aos réus, a preliminar arguida e as argumentações apresentadas, enfatizaram que o réu Mateus assinou laudo de vistoria e que o abandono do imóvel inviabilizou a assinatura de laudo de vistoria final, bem como requereram expressamente o julgamento antecipado da lide. Na oportunidade, colacionaram os novos documentos de IDs nos 141075341, 141075342 e 141075343. Instada a manifestar interesse na produção de provas (ID nº 137463904), a parte requerida se insurgiu contra o teor dos novos documentos apresentados pela parte requerente, em específico o laudo de vistoria final carreado no ID nº 141075343, e pleiteou a designação de audiência de instrução e julgamento para a oitiva de testemunhas (ID nº 141282890). No despacho de ID nº 152022792 este Juízo determinou a intimação dos réus para que comprovassem a impossibilidade de arcar com as despesas processuais sem o prejuízo do próprio sustento ou de sua família. Apesar de intimados, os demandados deixaram transcorrer in albis o prazo concedido, consoante noticia a certidão exarada no ID nº 154779809. Decisão de saneamento e organização do processo (ID nº 168222146), na qual este Juízo: a) indeferiu o pedido de justiça gratuita formulado pelos réus; b) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré Evyllin Priscila e extinguiu o feito sem resolução do mérito em relação a ela; c) fixou os pontos controvertidos; d) distribuiu o ônus da prova; e) incluiu o feito na pauta para a realização de audiência de instrução e julgamento; e, f) determinou a intimação das partes para que depositassem o rol de testemunhas em juízo. Os demandantes depositaram o rol de testemunhas (ID nº 171003167). As partes pugnaram pelo cancelamento da audiência de instrução e julgamento e requereram expressamente o julgamento antecipado da lide (IDs nos 178973342 e 185730773). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. De início, registre-se que o caso sub judice comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que se trata de lide que versa sobre direito disponível e as partes, apesar de intimadas, não manifestaram interesse em produzir provas além das já acostadas, tendo pleiteado expressamente o julgamento antecipado do feito (IDs nos 178973342 e 185730773). I - Da obrigação de pagar os encargos locatícios vencidos Da análise dos autos, observa-se que a controvérsia reside em averiguar qual das partes deu causa ao encerramento da locação, bem como se as pendências existentes no imóvel foram causadas pelo locatário no decurso da locação. No atinente à matéria jurídica que envolve a presente demanda, tem-se que é indiscutível que a inadimplência no contrato de locação é conduta repelida pelo direito, tendo em vista os efeitos lesivos por ela proporcionados ao locador. Nesse sentido, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seus arts. 9°, inciso III, e 23, inciso I, deixa clara a obrigação do inquilino quanto ao pagamento dos aluguéis, sendo tal inadimplência, na lição do mestre Orlando Gomes, “a mais frequente causa que pode justificar a rescisão do contrato de locação” (in Contratos, Orlando Gomes, pág. 284, 17ª ed., atualizada por Humberto Theodoro Júnior, Editora Forense). A constatação da responsabilidade civil no vertente caso exige a constatação de quatro requisitos, quais sejam: (a) ato ilícito; (b) nexo de causalidade; (c) dano; e (d) culpa. O ato ilícito pode ser caracterizado pela violação de um dever jurídico, cujo referencial encontra-se na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e no Contrato de Locação acostado aos autos. Sobre a temática em apreço, o art. 23 da Lei nº 8.245/91 estabelece em seus incisos I e III as obrigações do locatário, ora réu, de realizar de forma pontual o pagamento do aluguel e dos encargos, bem como de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal e de não modificar o imóvel sem consentimento prévio e por escrito. In verbis: Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (...) VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; Na mesma linha o referido diploma legal estabelece a obrigação do locatário, ora réu, de realizar o pagamento das despesas de luz, água e esgoto. Veja-se: Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; No caso dos autos, as partes estipularam o pagamento, por parte do locatário, do valor mensal de R$ 9.500,00 (nove mil e quinhentos reais) (cláusula quarta), a ser atualizado pelo IGP-M (cláusula sexta) (ID nº 126641133). Ainda, estipularam a obrigação de o demandado realizar o pagamento das despesas decorrentes de água e luz (cláusula sétima) (ID nº 126641133). Nesse sentido, o art. 320 do CC estabelece a forma de comprovação da quitação: Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida. Diante desse cenário, incumbia ao demandado o ônus de comprovar que realizou o pagamento na forma acordada, o que, contudo, não ocorreu. Para corroborar: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. IMÓVEL PARA FINS DE COMERCIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL . JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO. APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PACTUADAS. PARTE APELANTE QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR A EXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO OU MODIFICATIVO DO DIREITO AUTORAL . ÔNUS DA PROVA NÃO ATENDIDO, NOS TERMOS DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA SÚMULA 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA . MANUTENÇÃO DO DECISUM. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DOS APELOS. 1. Da análise do conjunto probatório, percebe-se que os apelantes não se desincumbiram do ônus imposto pelo art . 373, II, do CPC, tendo em vista que não apresentaram pagamento dos valores cobrados e efetivamente devidos, ante as disposições contratuais firmadas entre as partes no contrato de aluguel não residencial. 2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento sumulado sobre o assunto: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” (Súmula 335, aprovada em 07/05/2007). 3 . Precedentes do TJRN ( AC nº 0803191-83.2016.8.20 .5124, Rel. Desembargador Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível, j. 18/03/2021; AC nº 0805243-04.2019 .8.20.5106, Rel.ª Desembargadora Judite Nunes, Segunda Câmara Cível, j . 25/11/2020). 4. Apelos conhecidos e desprovidos. (TJ-RN - AC: 01257230920148200001, Relator.: VIRGILIO FERNANDES DE MACEDO JUNIOR, Data de Julgamento: 20/10/2022, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 21/10/2022) PROCESSO CIVIL . LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CONSISTENTE NO PAGAMENTO DO IPTU E NA PINTURA DO IMÓVEL . ÔNUS DA PROVA QUANTO AO PAGAMENTO DOS VALORES EXECUTADOS. ART. 373, II, CPC. ÔNUS QUE INCUMBE AO LOCATÁRIO . MATÉRIAS PASSÍVEIS DE ALEGAÇÃO NO ART. 525 DO CPC. ROL TAXATIVO. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA . AUSÊNCIA, POR PARTE DOS EXECUTADOS, DE QUALQUER CAUSA MODIFICATIVA OU EXTINTIVA DA OBRIGAÇÃO, COMO PAGAMENTO, NOVAÇÃO, COMPENSAÇÃO, TRANSAÇÃO OU PRESCRIÇÃO, DESDE QUE SUPERVENIENTES À SENTENÇA. ART. 525, VII, TAMBÉM NÃO CUMPRIDO PELOS EXECUTADOS. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO . - O art. 525 do Código de Processo Civil lista as matérias passíveis de alegação em sede de impugnação ao cumprimento de sentença. Trata-se de rol taxativo e que não merece interpretação alargada ou extensiva. - De acordo com posição da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, comprovada a condição de locador através do respectivo contrato de locação, compete aos locatários o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art . 373, II, do CPC, o que não ocorreu na hipótese. - Os aluguéis e os encargos decorrentes do contrato de locação devem incidir até a data de desocupação do imóvel, com entrega das respectivas chaves. O ônus de provar o pagamento e cumprimento das obrigações decorrentes do contrato é do inquilino (locatário), nos termos do art. 373, II, do CPC . - No caso, caberia aos executados (recorrentes) provarem que efetuaram o pagamento do IPTU e provarem que ou entregaram o imóvel pintado, tal como acordado, o que não ocorreu. - Assim, ao caso deve-se aplicar o entendimento segundo o qual “comprovada a existência da obrigação de pagar e inexistindo prova do respectivo pagamento, ônus que cabe ao devedor, o reconhecimento da legitimidade da cobrança é medida que se impõe” (AC 0820822-21.2016.8 .20.5001, Terceira Câmara Cível, Relator Desembargador João Rebouças, assinado em 25/03/2021). (TJ-RN - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08115612420218200000, Relator: JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Data de Julgamento: 22/03/2022, Terceira Câmara Cível). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL . IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO QUANTO A UM DOS APELANTES. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. COMUNICAÇÃO SOBRE DESCONSTITUIÇÃO DA IMOBILIÁRIA . AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO À LOCADORA. ÔNUS DO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO JUDICIAL DO DÉBITO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA . RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso interposto por Eduarda Carolyna Gonçalves de Souza não pode ser conhecido em razão da irregularidade de representação, não suprida mesmo após intimação, nos termos do art. 76, § 2º, I, do CPC . 4. Compete ao devedor o ônus de comprovar o pagamento da obrigação, conforme o art. 373, II, do CPC. 5 . A locadora comprovou ter desconstituído a imobiliária de seus poderes de administração, notificando os locatários para que os pagamentos fossem realizados diretamente em sua conta bancária. 6. O apelante não apresentou comprovantes de transferência bancária, não se desincumbindo do ônus proba tório. 7 . A alegação de divergência contratual não procede, uma vez que o contrato juntado e parcialmente apresentado não foi impugnado em sua validade e conteúdo durante a instrução, tornando-se incontroverso quanto ao valor do aluguel e às obrigações acessórias. 8. O parcelamento do débito não pode ser imposto judicialmente contra a vontade do credor, inexistindo previsão legal que autorize sua concessão unilateral em favor do devedor. IV . DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de procuração nos autos inviabiliza o conhecimento do recurso interposto pela parte não regularmente representada, nos termos do art . 76, § 2º, I, do CPC. 2. O locatário tem o ônus de comprovar o pagamento do aluguel diretamente ao locador quando este revoga a administração conferida à imobiliária. 3 . A prova do pagamento deve ser documental, mediante recibo ou comprovante de depósito em conta do locador, não bastando alegações genéricas. 4. O parcelamento judicial do débito locatício depende da concordância do credor, não podendo ser imposto pelo juiz. (TJ-MG - Apelação Cível: 50020242620208130567, Relator.: Des .(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 14/10/2025, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2025). APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ADITIVOS VERBAIS – INADIMPLÊNCIA – ÔNUS DO LOCATÁRIO – ART. 373, II, CPC – IMÓVEL ABANDONADO – CONDENAÇÃO DEVIDA – AFASTAMENTO DA MULTA POR RESCISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Não havendo o pagamento do aluguel, conforme estabelecido, materializa-se para o locador o direito de rescindir o ajuste e retomar o bem. 2 - O ônus de comprovar o pagamento de todos os aluguéis e encargos locatícios é da parte apelante/locatária, do qual não se desincumbiu a contento, mostrando-se acertada a sentença condenatória . 3 – Passando o contrato a vigorar por prazo indeterminado, não é devida a multa por rescisão estabelecida no contrato originário. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1001707-23.2022.8 .11.0037, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 05/12/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/12/2023) Apelação. Ação de cobrança de aluguéis e acessórios da locação. Sentença de parcial procedência, condenando a Ré ao pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais (água e troca de fechadura) em atraso desde agosto de 2019 até fevereiro de 2020. Recurso da locatária Ré que comporta parcial provimento . Ônus de comprovar a data da efetiva desocupação do imóvel locado e o consequente término da relação locatícia que incumbia à Ré. Entrega das chaves não formalizada. Ato solene que exige recibo ou, em caso de recusa, ação consignatória de chaves. Termo final da relação locatícia corretamente estabelecido pela sentença . Ausência de comprovação do pagamento dos valores cobrados. Ré que, na condição de locatária, tinha o ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios mediante a apresentação de recibos ou documentos equivalentes correspondentes ao período cobrado. Inteligência do artigo 320 do Código Civil. Ré que não apresentou qualquer prova documental que demonstrasse a quitação dos valores cobrados, não se desincumbindo do ônus de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da Autora . Necessidade de exclusão do valor condenatório, no entanto, da quantia cobrada a título de troca da fechadura, em razão da ausência de comprovação documental do referido gasto pela locadora. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . (TJ-SP - AC: 10001052020208260111 SP 1000105-20.2020.8.26 .0111, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/09/2022, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2022) Outrossim, em caso de inadimplência, o contrato prevê expressamente a incidência de multa moratória de 10% sobre o valor devido, juros de mora de 1% ao mês (Cláusula Quinta) e correção monetária (índice contratual é o IGP-M - Cláusula Sexta). Como reforço (ID nº 126641133, pág. 2): "CLÁUSULA QUINTA - DAS PENALIDADES - 5.1. Os valores dos aluguéis e encargos que não forem quitados dentro desse prazo contratual serão acrescidos de multa de 10% (dez por cento) e dos juros moratórios de 01% (um por cento) ao mês, bem como correção monetária que será cobrada a partir do trigésimo dia de atraso. (...) CLÁUSULA SEXTA – DO REAJUSTE- A Locação acima pactuada será reajustada a cada 12 (Doze) meses, pelo IGPM. Caso este índice seja extinto ou não calculados ou negativo, o reajuste será feito pelo IPCA ( Índice nacional de preços ao consumidor amplo) ou por qualquer outro índice oficial, que reflita a variação dos preços ocorrida no período do reajuste." Para que não pairem dúvidas, destaque-se que a multa a ser paga se restringe a acima indicada sob pena de bis in idem, uma vez que a causa é única (mora), não havendo que se falar em incidência da multa prevista na cláusula 5.2 do contrato. Logo, há de se reconhecer a inadimplência da parte ré, e, de consequência, a sua obrigação de pagar as quantias devidas, quais sejam: os aluguéis dos meses de janeiro, fevereiro e até 8 de março de 2024; as despesas de luz (R$ 3.215,74 (três mil, duzentos e quinze reais e setenta e quatro centavos) - IDs nos 126641136 e 126641138), água e esgoto (no valor de R$ 721,55 (setecentos e vinte e um reais e cinquenta e cinco centavos) - IDs nos 126640478, 126641129, 126641130, 126641131)). Registra-se que as referidas verbas devem ser acrescidas de multa moratória de 10% sobre o valor devido, juros de mora de 1% ao mês (Cláusula Quinta) e correção monetária (IGP-M - Cláusula Sexta). II - Dos danos materiais com reparos do imóvel Ademais, observa-se do contrato de locação que o réu declarou que vistoriou previamente o imóvel e que ele se encontrava "em plenas condições de uso e de higiene, destacando o pleno funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas" (cláusula 8.2 - ID nº 126641133). Ainda, na mesma cláusula, o demandado se obrigou a "restituir o apartamento, no fim da locação, no mesmo estado em que recebeu". Tal previsão reforça o conhecimento e assentimento do locatário acerca de seus deveres de conservação do imóvel estabelecidos legalmente, os quais se encontram pormenorizados no art. 23, inc. III a VI da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Veja-se: Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; Outrossim, consoante a cláusula 8.2, do contrato de locação firmado pelas partes, bem como termo de ID nº 141075342, o demandado realizou vistoria no imóvel locado, recebendo-o em perfeito estado e, inclusive, obrigando-se a mantê-lo em perfeitas condições de conservação e limpeza: CLÁUSULA OITAVA – DAS CONDIÇOES DO IMÓVEL E DA DESCRIÇÃO DOS BENS COMPONENTES DA MOBÍLIA – 8.1.A LOCADORA declara que mantém o imóvel em condições de uso e de higiene, destacando o pleno funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, de conformidade com a vistoria apresentada, especificando a pintura de paredes e tetos com tinta lavável fosca da marca Sherwin William ( metalatex ou design). Deverá a administradora apresentar a proprietária esse mesmo padrão na manutenção final da locação. 8.2. O LOCATÁRIO(a) declara que examinou previamente o imóvel e que este se encontra em condições de uso e de higiene, destacando o pleno funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, de conformidade com a vistoria do imóvel, laudo em anexo , assinada pelas partes, que integra este contrato, e na qual se faz expressa referência aos eventuais defeitos. Obriga-se, em decorrência, o LOCATÁRIO(a), a zelar por sua boa conservação e a fazer de imediato e por sua conta todas as reparações de estragos a que der causa no curso da locação, de modo especial as referentes a vazamentos e obstruções que venham a surgir no sistema d'água e esgotos. Não poderá furar cerâmicas, marcenaria, granitos. Devendo restituir o apartamento, no fim da locação, no mesmo estado em que o recebeu. 8.3. A mobília objeto da locação encontra se especificada no laudo de vistoria, com os respectivos valores individuais no rol em anexo ou fotos, que faz parte integrante do presente instrumento. Nesse sentido, a parte autora demonstrou, em parte, a ocorrência dos danos alegados na inicial através das informações trazidas no laudo de vistoria de ID nº 141075343, uma vez que foram constatadas irregularidades no imóvel na oportunidade da vistoria final, que não existiam quando da vistoria inicial. Destarte, extrai-se do laudo de vistoria final (ID nº 141075343) a constatação de danos na garagem, remoção de mangueira e de grade de proteção, danos no lustre, fogão, cadeira, cama e em painel, retirada de revestimento e de grade da piscina, bem como danos na pintura. O referido cenário é reforçado pelas fotografias colacionadas aos autos (IDs nos 126641144, 126641145, 126641146, 126641147, 126641148, 126641150, 126641151 e 126641152). Ainda, pontue-se que o locatário desocupou o imóvel de maneira informal, promovendo a entrega das chaves mediante depósito direto na caixa de correio da residência (IDs nos 141075341 e 141075343), circunstância fática que inviabilizou a convocação prévia e a realização da vistoria de saída na presença física do demandado. Nessa linha, válido lembrar que demandado não pode se beneficiar da sua própria violação contratual. Todavia, em se tratando de danos materiais, não basta a mera alegação do prejuízo, ele precisa ser efetivamente comprovado. No caso, os autores se limitaram a comprovar gastos referentes à pintura (ID nº 126641154), na quantia de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). Por outro lado, não há elementos que forneçam suporte aos mencionados danos experimentados no tocante aos danos na garagem, remoção de mangueira e de grade de proteção, danos no lustre, fogão, cadeira, cama e em painel, retirada de revestimento e de grade da piscina. Portanto, há de se reconhecer o direito dos autores à indenização por danos materiais no montante de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). III - Dos honorários advocatícios Quanto aos honorários advocatícios, embora haja disposição expressa de inclusão destes no contrato de locação, não assiste razão à parte autora, dado que a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, na hipótese, deve atender os parâmetros estabelecidos no §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil, conforme entendimento do STJ (REsp 1465535/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 22/08/2016), não se revelando viável a sua fixação com base em contrato de locação firmado entre as partes. Destaque-se que não se desconhece o teor do art. 62, II, alínea “d” da Lei nº 8.245/91, o qual autoriza que o contrato de locação fixe o percentual dos honorários do advogado. Todavia, este dispositivo aplica-se tão somente às hipóteses de purgação da mora, não se amoldando, desta feita, a hipótese dos autos, consoante ensina a jurisprudência: LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA – PROCEDÊNCIA - MULTA MORATÓRIA DE 20% PREVISTA CONTRATUALMENTE - VALIDADE – REDUÇÃO DESCABIDA. Inexistindo na lei qualquer limitação ao poder de livre disposição das partes contratantes, podem eles convencionar o percentual de multa contratual pelo descumprimento de quaisquer obrigações pactuadas, devendo se pautar pela legislação própria, qual seja, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), sendo válida a multa moratória fixada contratualmente em 20%, não havendo que se falar em abusividade ou redução da penalidade. LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA – CONDENAÇÃO DAS CORRÉS AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS CUMULATIVAMENTE - IMPERTINÊNCIA - FIXAÇÃO APENAS DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – NECESSIDADE DE EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS DO MONTANTE CONDENATÓRIO, SOB PENA DE 'BIS IN IDEM' – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. Apenas no caso de deferir a purga da mora, nas ações de despejo por falta de pagamento, é que o juiz arbitrará os honorários advocatícios de acordo com o estipulado no contrato de locação, salvo abuso de direito. Assim, descabida a condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios contratuais cumulados com sucumbenciais, sob pena de 'bis in idem', devendo haver apenas arbitramento de honorários advocatícios sucumbenciais na hipótese, os quais somente ao juiz cabe fixar. (TJ-SP - AC: 10020016320218260079 SP 1002001-63.2021.8.26.0079, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 11/04/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2022) Destarte, não merece prosperar a pretensão dos autores de condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios de 20%. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, de consequência, condeno o réu ao pagamento : a) dos aluguéis vencidos referentes aos meses de janeiro de 2024 (R$ 9.500,00), fevereiro de 2024 (R$ 9.500,00) e 17 (dezessete) dias proporcionais do mês de março de 2024 e aos débitos decorrentes de água e luz (R$ 721,55 e R$ 3.215,74, respectivamente), acrescidos de multa moratória de 10% sobre o valor devido, juros de mora de 1% ao mês (Cláusula Quinta do contrato) e correção monetária pelo IGP-M (Cláusula Sexta do contrato), a partir do trigésimo dia de atraso (cláusula quinta do contrato); e, b) de indenização por danos materiais oriundos do serviço de pintura do imóvel, no montante de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), acrescidos de correção monetária pelo IPCA, a contar da data do pagamento e juros de mora (Taxa Selic deduzida a taxa relativa ao IPCA), nos termos da Lei nº 14.905/2024, a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Registra-se que a quantia devida deverá ser compensada com a caução oferecida pela parte demandada no início da locação. Julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Diante da sucumbência recíproca, condeno o réu ao pagamento dos honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor atualizado da condenação e condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido pelo réu (pedidos não acolhidos) (art. 85, §2º, do CPC). Ainda, condeno as partes ao pagamento de 50% das custas processuais cada. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 04 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)
TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0852392-44.2024.8.20.5001 Parte autora: EDILMAR DE MOURA SANTOS e outros Parte ré: MATEUS DE BRITO PIMENTEL e outros SENTENÇA Vistos etc. Edilmar de Moura Santos e Patrícia Cristina Pascoto de Moura, já qualificados nos autos, via advogado, ingressaram com AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E ENCARGOS CONTRATUAIS em desfavor de Mateus de Brito Pimentel e Evyllin Priscila Araújo Rodrigues, também qualificados, alegando, em síntese, que: a) firmaram com o réu Mateus um contrato de locação de imóvel residencial que tinha como objeto a casa nº 198 do Condomínio Bosque das Palmeiras, situado na Alameda dos Bosques, 680, Nova Parnamirim, Parnamirim/RN; b) por meio do contrato celebrado, que teve início em 17/12/2023, o demandado se comprometeu a pagar mensalmente aluguel no valor de R$ 9.500,00 (nove mil e quinhentos reais); c) quando da celebração do instrumento contratual, o requerido ofereceu caução no importe de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais); d) o réu deixou de cumprir suas obrigações locatícias, restando inadimplente em relação aos alugueis vencidos nos meses de janeiro e fevereiro de 2024, além do valor equivalente a 18 (dezoito) dias do mês de março do mesmo ano; e) o demandado deixou, ainda, de efetivar o pagamento de contas de energia e água do imóvel vencidas no período em que nele residiu, que totalizaram R$ 3.937,29 (três mil novecentos e trinta e sete reais e vinte e nove centavos); f) o requerido entregou as chaves do imóvel sem quitar os débitos existentes; g) em vistoria realizada no imóvel em 08/03/2024, após sua entrega, foram identificadas pendências no estado de conservação do bem; h) mesmo notificado sobre as pendências constatadas, o réu deixou de providenciar seus reparos; i) dentre as pendências identificadas, destacam-se a ausência de portão na piscina; a necessidade de retoque na pintura da casa devido às modificações feitas pelo locatário para a instalação de tomada de carro elétrico e à existência de manchas nas paredes; o reparo do painel da TV em razão de remoção do revestimento instalado e a substituição de cadeira quebrada; j) diante da inércia do demandado e para possibilitar a reinserção do imóvel no mercado, se viram obrigados a custear os reparos, que alcançaram a quantia de R$ 4.300,00 (quatro mil e trezentos reais); k) nos termos da cláusula 5ª do contrato, a inadimplência ocasionou a incidência de multa de 10%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária a partir do trigésimo dia de atraso e após o 15º dia de inadimplência, com incidência de honorários de 20% decorrente de cobrança judicial; l) o montante devido é composto pelos aluguéis vencidos em janeiro, fevereiro e 17 dias de março, multa de 10% pelo atraso, juros moratórios de 1% ao mês, correção monetária pelo IPCA, gastos com pintura, painel, TV, portão e piscina, multa por quebra de contrato, débitos da Cosern e Caern e honorários de 20%; e, m) a dívida do requerido alcança o montante de R$ 45.793,14 (quarenta e cinco mil setecentos e noventa e três reais e quatorze centavos), já deduzido o valor da caução prestada. Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu a condenação da parte ré ao pagamento dos valores devidos em razão dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e dos reparos realizados no imóvel, totalizando R$ 45.793,14 (quarenta e cinco mil setecentos e noventa e três reais e quatorze centavos), a ser acrescido de juros legais e correção monetária. Com a inicial vieram os documentos de IDs nos 126640473, 126640474, 126640475, 126640476, 126640477, 126640478, 126641129, 126641130, 126641131, 126641132, 126641133, 126641134, 126641136, 126641137, 126641138, 126641139, 126641140, 126641141, 126641142, 126641143, 126641144, 126641145, 126641146, 126641147, 126641148, 126641149, 126641150, 126641151, 126641152, 126641154, 126641155, 126641158, 126641161, 126641162, 126641164, 127716315, 127716316, 127716328, 130533965 e 130533964. Citados, os réus ofereceram contestação (ID nº 137390245) arguindo, em sede de preliminar, a ilegitimidade passiva da demandada Evyllin Priscila. No mérito, aduziram, em resumo, que: a) na realidade, o contrato de locação objeto da presente ação foi rescindido pelos autores, que requisitaram o imóvel enquanto o pacto ainda estava vigente, afastando, assim, a possibilidade de cobrança da multa por quebra contratual; b) é incabível a cumulação da multa moratória e da multa compensatória quando ambas se basearem no inadimplemento do locatário, sob pena de configuração do bis in idem; c) não reconhecem os supostos valores em aberto alusivos às faturas emitidas pelas concessionárias de serviço público; d) não é possível afirmar que o serviço de retoque de pintura foi efetivamente realizado no imóvel objeto da locação; e) os autores não trouxeram aos autos laudo de vistoria inicial e final do imóvel, documento apto a comprovar eventuais necessidades de reparos na unidade imobiliária quando finda a locação; f) diante da ausência de laudo de vistoria, não é cabível impor a si a responsabilidade pelo reparo do portão da piscina, do painel da TV e da cadeira supostamente quebrada, haja vista que não é possível averiguar eventuais defeitos no estado de conservação do bem; g) as fotografias colacionadas ao caderno processual são provas insuficientes para responsabilização pelos consertos apontados pela parte requerente; h) não há como se concluir que as avarias listadas pela parte autora não existiam desde quando o imóvel lhes foi entregue; e, i) não podem ser responsabilizados pelo pagamento de honorários contratuais acordados entre a parte demandante e causídico por ela contratado por livre arbítrio e vontade própria. Por fim, pugnaram pelo acolhimento da preliminar suscitada e, acaso superada, pela improcedência da pretensão autoral. Requereram, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Réplica à contestação no ID nº 141075340, na qual os autores impugnaram a concessão da benesse da justiça gratuita aos réus, a preliminar arguida e as argumentações apresentadas, enfatizaram que o réu Mateus assinou laudo de vistoria e que o abandono do imóvel inviabilizou a assinatura de laudo de vistoria final, bem como requereram expressamente o julgamento antecipado da lide. Na oportunidade, colacionaram os novos documentos de IDs nos 141075341, 141075342 e 141075343. Instada a manifestar interesse na produção de provas (ID nº 137463904), a parte requerida se insurgiu contra o teor dos novos documentos apresentados pela parte requerente, em específico o laudo de vistoria final carreado no ID nº 141075343, e pleiteou a designação de audiência de instrução e julgamento para a oitiva de testemunhas (ID nº 141282890). No despacho de ID nº 152022792 este Juízo determinou a intimação dos réus para que comprovassem a impossibilidade de arcar com as despesas processuais sem o prejuízo do próprio sustento ou de sua família. Apesar de intimados, os demandados deixaram transcorrer in albis o prazo concedido, consoante noticia a certidão exarada no ID nº 154779809. Decisão de saneamento e organização do processo (ID nº 168222146), na qual este Juízo: a) indeferiu o pedido de justiça gratuita formulado pelos réus; b) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré Evyllin Priscila e extinguiu o feito sem resolução do mérito em relação a ela; c) fixou os pontos controvertidos; d) distribuiu o ônus da prova; e) incluiu o feito na pauta para a realização de audiência de instrução e julgamento; e, f) determinou a intimação das partes para que depositassem o rol de testemunhas em juízo. Os demandantes depositaram o rol de testemunhas (ID nº 171003167). As partes pugnaram pelo cancelamento da audiência de instrução e julgamento e requereram expressamente o julgamento antecipado da lide (IDs nos 178973342 e 185730773). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. De início, registre-se que o caso sub judice comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que se trata de lide que versa sobre direito disponível e as partes, apesar de intimadas, não manifestaram interesse em produzir provas além das já acostadas, tendo pleiteado expressamente o julgamento antecipado do feito (IDs nos 178973342 e 185730773). I - Da obrigação de pagar os encargos locatícios vencidos Da análise dos autos, observa-se que a controvérsia reside em averiguar qual das partes deu causa ao encerramento da locação, bem como se as pendências existentes no imóvel foram causadas pelo locatário no decurso da locação. No atinente à matéria jurídica que envolve a presente demanda, tem-se que é indiscutível que a inadimplência no contrato de locação é conduta repelida pelo direito, tendo em vista os efeitos lesivos por ela proporcionados ao locador. Nesse sentido, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seus arts. 9°, inciso III, e 23, inciso I, deixa clara a obrigação do inquilino quanto ao pagamento dos aluguéis, sendo tal inadimplência, na lição do mestre Orlando Gomes, “a mais frequente causa que pode justificar a rescisão do contrato de locação” (in Contratos, Orlando Gomes, pág. 284, 17ª ed., atualizada por Humberto Theodoro Júnior, Editora Forense). A constatação da responsabilidade civil no vertente caso exige a constatação de quatro requisitos, quais sejam: (a) ato ilícito; (b) nexo de causalidade; (c) dano; e (d) culpa. O ato ilícito pode ser caracterizado pela violação de um dever jurídico, cujo referencial encontra-se na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e no Contrato de Locação acostado aos autos. Sobre a temática em apreço, o art. 23 da Lei nº 8.245/91 estabelece em seus incisos I e III as obrigações do locatário, ora réu, de realizar de forma pontual o pagamento do aluguel e dos encargos, bem como de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal e de não modificar o imóvel sem consentimento prévio e por escrito. In verbis: Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (...) VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; Na mesma linha o referido diploma legal estabelece a obrigação do locatário, ora réu, de realizar o pagamento das despesas de luz, água e esgoto. Veja-se: Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; No caso dos autos, as partes estipularam o pagamento, por parte do locatário, do valor mensal de R$ 9.500,00 (nove mil e quinhentos reais) (cláusula quarta), a ser atualizado pelo IGP-M (cláusula sexta) (ID nº 126641133). Ainda, estipularam a obrigação de o demandado realizar o pagamento das despesas decorrentes de água e luz (cláusula sétima) (ID nº 126641133). Nesse sentido, o art. 320 do CC estabelece a forma de comprovação da quitação: Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida. Diante desse cenário, incumbia ao demandado o ônus de comprovar que realizou o pagamento na forma acordada, o que, contudo, não ocorreu. Para corroborar: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. IMÓVEL PARA FINS DE COMERCIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL . JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO. APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PACTUADAS. PARTE APELANTE QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR A EXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO OU MODIFICATIVO DO DIREITO AUTORAL . ÔNUS DA PROVA NÃO ATENDIDO, NOS TERMOS DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA SÚMULA 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA . MANUTENÇÃO DO DECISUM. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DOS APELOS. 1. Da análise do conjunto probatório, percebe-se que os apelantes não se desincumbiram do ônus imposto pelo art . 373, II, do CPC, tendo em vista que não apresentaram pagamento dos valores cobrados e efetivamente devidos, ante as disposições contratuais firmadas entre as partes no contrato de aluguel não residencial. 2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento sumulado sobre o assunto: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” (Súmula 335, aprovada em 07/05/2007). 3 . Precedentes do TJRN ( AC nº 0803191-83.2016.8.20 .5124, Rel. Desembargador Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível, j. 18/03/2021; AC nº 0805243-04.2019 .8.20.5106, Rel.ª Desembargadora Judite Nunes, Segunda Câmara Cível, j . 25/11/2020). 4. Apelos conhecidos e desprovidos. (TJ-RN - AC: 01257230920148200001, Relator.: VIRGILIO FERNANDES DE MACEDO JUNIOR, Data de Julgamento: 20/10/2022, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 21/10/2022) PROCESSO CIVIL . LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CONSISTENTE NO PAGAMENTO DO IPTU E NA PINTURA DO IMÓVEL . ÔNUS DA PROVA QUANTO AO PAGAMENTO DOS VALORES EXECUTADOS. ART. 373, II, CPC. ÔNUS QUE INCUMBE AO LOCATÁRIO . MATÉRIAS PASSÍVEIS DE ALEGAÇÃO NO ART. 525 DO CPC. ROL TAXATIVO. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA . AUSÊNCIA, POR PARTE DOS EXECUTADOS, DE QUALQUER CAUSA MODIFICATIVA OU EXTINTIVA DA OBRIGAÇÃO, COMO PAGAMENTO, NOVAÇÃO, COMPENSAÇÃO, TRANSAÇÃO OU PRESCRIÇÃO, DESDE QUE SUPERVENIENTES À SENTENÇA. ART. 525, VII, TAMBÉM NÃO CUMPRIDO PELOS EXECUTADOS. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO . - O art. 525 do Código de Processo Civil lista as matérias passíveis de alegação em sede de impugnação ao cumprimento de sentença. Trata-se de rol taxativo e que não merece interpretação alargada ou extensiva. - De acordo com posição da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, comprovada a condição de locador através do respectivo contrato de locação, compete aos locatários o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art . 373, II, do CPC, o que não ocorreu na hipótese. - Os aluguéis e os encargos decorrentes do contrato de locação devem incidir até a data de desocupação do imóvel, com entrega das respectivas chaves. O ônus de provar o pagamento e cumprimento das obrigações decorrentes do contrato é do inquilino (locatário), nos termos do art. 373, II, do CPC . - No caso, caberia aos executados (recorrentes) provarem que efetuaram o pagamento do IPTU e provarem que ou entregaram o imóvel pintado, tal como acordado, o que não ocorreu. - Assim, ao caso deve-se aplicar o entendimento segundo o qual “comprovada a existência da obrigação de pagar e inexistindo prova do respectivo pagamento, ônus que cabe ao devedor, o reconhecimento da legitimidade da cobrança é medida que se impõe” (AC 0820822-21.2016.8 .20.5001, Terceira Câmara Cível, Relator Desembargador João Rebouças, assinado em 25/03/2021). (TJ-RN - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08115612420218200000, Relator: JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Data de Julgamento: 22/03/2022, Terceira Câmara Cível). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL . IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO QUANTO A UM DOS APELANTES. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. COMUNICAÇÃO SOBRE DESCONSTITUIÇÃO DA IMOBILIÁRIA . AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO À LOCADORA. ÔNUS DO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO JUDICIAL DO DÉBITO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA . RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso interposto por Eduarda Carolyna Gonçalves de Souza não pode ser conhecido em razão da irregularidade de representação, não suprida mesmo após intimação, nos termos do art. 76, § 2º, I, do CPC . 4. Compete ao devedor o ônus de comprovar o pagamento da obrigação, conforme o art. 373, II, do CPC. 5 . A locadora comprovou ter desconstituído a imobiliária de seus poderes de administração, notificando os locatários para que os pagamentos fossem realizados diretamente em sua conta bancária. 6. O apelante não apresentou comprovantes de transferência bancária, não se desincumbindo do ônus proba tório. 7 . A alegação de divergência contratual não procede, uma vez que o contrato juntado e parcialmente apresentado não foi impugnado em sua validade e conteúdo durante a instrução, tornando-se incontroverso quanto ao valor do aluguel e às obrigações acessórias. 8. O parcelamento do débito não pode ser imposto judicialmente contra a vontade do credor, inexistindo previsão legal que autorize sua concessão unilateral em favor do devedor. IV . DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de procuração nos autos inviabiliza o conhecimento do recurso interposto pela parte não regularmente representada, nos termos do art . 76, § 2º, I, do CPC. 2. O locatário tem o ônus de comprovar o pagamento do aluguel diretamente ao locador quando este revoga a administração conferida à imobiliária. 3 . A prova do pagamento deve ser documental, mediante recibo ou comprovante de depósito em conta do locador, não bastando alegações genéricas. 4. O parcelamento judicial do débito locatício depende da concordância do credor, não podendo ser imposto pelo juiz. (TJ-MG - Apelação Cível: 50020242620208130567, Relator.: Des .(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 14/10/2025, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2025). APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ADITIVOS VERBAIS – INADIMPLÊNCIA – ÔNUS DO LOCATÁRIO – ART. 373, II, CPC – IMÓVEL ABANDONADO – CONDENAÇÃO DEVIDA – AFASTAMENTO DA MULTA POR RESCISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Não havendo o pagamento do aluguel, conforme estabelecido, materializa-se para o locador o direito de rescindir o ajuste e retomar o bem. 2 - O ônus de comprovar o pagamento de todos os aluguéis e encargos locatícios é da parte apelante/locatária, do qual não se desincumbiu a contento, mostrando-se acertada a sentença condenatória . 3 – Passando o contrato a vigorar por prazo indeterminado, não é devida a multa por rescisão estabelecida no contrato originário. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1001707-23.2022.8 .11.0037, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 05/12/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/12/2023) Apelação. Ação de cobrança de aluguéis e acessórios da locação. Sentença de parcial procedência, condenando a Ré ao pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais (água e troca de fechadura) em atraso desde agosto de 2019 até fevereiro de 2020. Recurso da locatária Ré que comporta parcial provimento . Ônus de comprovar a data da efetiva desocupação do imóvel locado e o consequente término da relação locatícia que incumbia à Ré. Entrega das chaves não formalizada. Ato solene que exige recibo ou, em caso de recusa, ação consignatória de chaves. Termo final da relação locatícia corretamente estabelecido pela sentença . Ausência de comprovação do pagamento dos valores cobrados. Ré que, na condição de locatária, tinha o ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios mediante a apresentação de recibos ou documentos equivalentes correspondentes ao período cobrado. Inteligência do artigo 320 do Código Civil. Ré que não apresentou qualquer prova documental que demonstrasse a quitação dos valores cobrados, não se desincumbindo do ônus de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da Autora . Necessidade de exclusão do valor condenatório, no entanto, da quantia cobrada a título de troca da fechadura, em razão da ausência de comprovação documental do referido gasto pela locadora. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . (TJ-SP - AC: 10001052020208260111 SP 1000105-20.2020.8.26 .0111, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/09/2022, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2022) Outrossim, em caso de inadimplência, o contrato prevê expressamente a incidência de multa moratória de 10% sobre o valor devido, juros de mora de 1% ao mês (Cláusula Quinta) e correção monetária (índice contratual é o IGP-M - Cláusula Sexta). Como reforço (ID nº 126641133, pág. 2): "CLÁUSULA QUINTA - DAS PENALIDADES - 5.1. Os valores dos aluguéis e encargos que não forem quitados dentro desse prazo contratual serão acrescidos de multa de 10% (dez por cento) e dos juros moratórios de 01% (um por cento) ao mês, bem como correção monetária que será cobrada a partir do trigésimo dia de atraso. (...) CLÁUSULA SEXTA – DO REAJUSTE- A Locação acima pactuada será reajustada a cada 12 (Doze) meses, pelo IGPM. Caso este índice seja extinto ou não calculados ou negativo, o reajuste será feito pelo IPCA ( Índice nacional de preços ao consumidor amplo) ou por qualquer outro índice oficial, que reflita a variação dos preços ocorrida no período do reajuste." Para que não pairem dúvidas, destaque-se que a multa a ser paga se restringe a acima indicada sob pena de bis in idem, uma vez que a causa é única (mora), não havendo que se falar em incidência da multa prevista na cláusula 5.2 do contrato. Logo, há de se reconhecer a inadimplência da parte ré, e, de consequência, a sua obrigação de pagar as quantias devidas, quais sejam: os aluguéis dos meses de janeiro, fevereiro e até 8 de março de 2024; as despesas de luz (R$ 3.215,74 (três mil, duzentos e quinze reais e setenta e quatro centavos) - IDs nos 126641136 e 126641138), água e esgoto (no valor de R$ 721,55 (setecentos e vinte e um reais e cinquenta e cinco centavos) - IDs nos 126640478, 126641129, 126641130, 126641131)). Registra-se que as referidas verbas devem ser acrescidas de multa moratória de 10% sobre o valor devido, juros de mora de 1% ao mês (Cláusula Quinta) e correção monetária (IGP-M - Cláusula Sexta). II - Dos danos materiais com reparos do imóvel Ademais, observa-se do contrato de locação que o réu declarou que vistoriou previamente o imóvel e que ele se encontrava "em plenas condições de uso e de higiene, destacando o pleno funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas" (cláusula 8.2 - ID nº 126641133). Ainda, na mesma cláusula, o demandado se obrigou a "restituir o apartamento, no fim da locação, no mesmo estado em que recebeu". Tal previsão reforça o conhecimento e assentimento do locatário acerca de seus deveres de conservação do imóvel estabelecidos legalmente, os quais se encontram pormenorizados no art. 23, inc. III a VI da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Veja-se: Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; Outrossim, consoante a cláusula 8.2, do contrato de locação firmado pelas partes, bem como termo de ID nº 141075342, o demandado realizou vistoria no imóvel locado, recebendo-o em perfeito estado e, inclusive, obrigando-se a mantê-lo em perfeitas condições de conservação e limpeza: CLÁUSULA OITAVA – DAS CONDIÇOES DO IMÓVEL E DA DESCRIÇÃO DOS BENS COMPONENTES DA MOBÍLIA – 8.1.A LOCADORA declara que mantém o imóvel em condições de uso e de higiene, destacando o pleno funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, de conformidade com a vistoria apresentada, especificando a pintura de paredes e tetos com tinta lavável fosca da marca Sherwin William ( metalatex ou design). Deverá a administradora apresentar a proprietária esse mesmo padrão na manutenção final da locação. 8.2. O LOCATÁRIO(a) declara que examinou previamente o imóvel e que este se encontra em condições de uso e de higiene, destacando o pleno funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, de conformidade com a vistoria do imóvel, laudo em anexo , assinada pelas partes, que integra este contrato, e na qual se faz expressa referência aos eventuais defeitos. Obriga-se, em decorrência, o LOCATÁRIO(a), a zelar por sua boa conservação e a fazer de imediato e por sua conta todas as reparações de estragos a que der causa no curso da locação, de modo especial as referentes a vazamentos e obstruções que venham a surgir no sistema d'água e esgotos. Não poderá furar cerâmicas, marcenaria, granitos. Devendo restituir o apartamento, no fim da locação, no mesmo estado em que o recebeu. 8.3. A mobília objeto da locação encontra se especificada no laudo de vistoria, com os respectivos valores individuais no rol em anexo ou fotos, que faz parte integrante do presente instrumento. Nesse sentido, a parte autora demonstrou, em parte, a ocorrência dos danos alegados na inicial através das informações trazidas no laudo de vistoria de ID nº 141075343, uma vez que foram constatadas irregularidades no imóvel na oportunidade da vistoria final, que não existiam quando da vistoria inicial. Destarte, extrai-se do laudo de vistoria final (ID nº 141075343) a constatação de danos na garagem, remoção de mangueira e de grade de proteção, danos no lustre, fogão, cadeira, cama e em painel, retirada de revestimento e de grade da piscina, bem como danos na pintura. O referido cenário é reforçado pelas fotografias colacionadas aos autos (IDs nos 126641144, 126641145, 126641146, 126641147, 126641148, 126641150, 126641151 e 126641152). Ainda, pontue-se que o locatário desocupou o imóvel de maneira informal, promovendo a entrega das chaves mediante depósito direto na caixa de correio da residência (IDs nos 141075341 e 141075343), circunstância fática que inviabilizou a convocação prévia e a realização da vistoria de saída na presença física do demandado. Nessa linha, válido lembrar que demandado não pode se beneficiar da sua própria violação contratual. Todavia, em se tratando de danos materiais, não basta a mera alegação do prejuízo, ele precisa ser efetivamente comprovado. No caso, os autores se limitaram a comprovar gastos referentes à pintura (ID nº 126641154), na quantia de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). Por outro lado, não há elementos que forneçam suporte aos mencionados danos experimentados no tocante aos danos na garagem, remoção de mangueira e de grade de proteção, danos no lustre, fogão, cadeira, cama e em painel, retirada de revestimento e de grade da piscina. Portanto, há de se reconhecer o direito dos autores à indenização por danos materiais no montante de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). III - Dos honorários advocatícios Quanto aos honorários advocatícios, embora haja disposição expressa de inclusão destes no contrato de locação, não assiste razão à parte autora, dado que a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, na hipótese, deve atender os parâmetros estabelecidos no §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil, conforme entendimento do STJ (REsp 1465535/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 22/08/2016), não se revelando viável a sua fixação com base em contrato de locação firmado entre as partes. Destaque-se que não se desconhece o teor do art. 62, II, alínea “d” da Lei nº 8.245/91, o qual autoriza que o contrato de locação fixe o percentual dos honorários do advogado. Todavia, este dispositivo aplica-se tão somente às hipóteses de purgação da mora, não se amoldando, desta feita, a hipótese dos autos, consoante ensina a jurisprudência: LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA – PROCEDÊNCIA - MULTA MORATÓRIA DE 20% PREVISTA CONTRATUALMENTE - VALIDADE – REDUÇÃO DESCABIDA. Inexistindo na lei qualquer limitação ao poder de livre disposição das partes contratantes, podem eles convencionar o percentual de multa contratual pelo descumprimento de quaisquer obrigações pactuadas, devendo se pautar pela legislação própria, qual seja, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), sendo válida a multa moratória fixada contratualmente em 20%, não havendo que se falar em abusividade ou redução da penalidade. LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA – CONDENAÇÃO DAS CORRÉS AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS CUMULATIVAMENTE - IMPERTINÊNCIA - FIXAÇÃO APENAS DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – NECESSIDADE DE EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS DO MONTANTE CONDENATÓRIO, SOB PENA DE 'BIS IN IDEM' – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. Apenas no caso de deferir a purga da mora, nas ações de despejo por falta de pagamento, é que o juiz arbitrará os honorários advocatícios de acordo com o estipulado no contrato de locação, salvo abuso de direito. Assim, descabida a condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios contratuais cumulados com sucumbenciais, sob pena de 'bis in idem', devendo haver apenas arbitramento de honorários advocatícios sucumbenciais na hipótese, os quais somente ao juiz cabe fixar. (TJ-SP - AC: 10020016320218260079 SP 1002001-63.2021.8.26.0079, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 11/04/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2022) Destarte, não merece prosperar a pretensão dos autores de condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios de 20%. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, de consequência, condeno o réu ao pagamento : a) dos aluguéis vencidos referentes aos meses de janeiro de 2024 (R$ 9.500,00), fevereiro de 2024 (R$ 9.500,00) e 17 (dezessete) dias proporcionais do mês de março de 2024 e aos débitos decorrentes de água e luz (R$ 721,55 e R$ 3.215,74, respectivamente), acrescidos de multa moratória de 10% sobre o valor devido, juros de mora de 1% ao mês (Cláusula Quinta do contrato) e correção monetária pelo IGP-M (Cláusula Sexta do contrato), a partir do trigésimo dia de atraso (cláusula quinta do contrato); e, b) de indenização por danos materiais oriundos do serviço de pintura do imóvel, no montante de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), acrescidos de correção monetária pelo IPCA, a contar da data do pagamento e juros de mora (Taxa Selic deduzida a taxa relativa ao IPCA), nos termos da Lei nº 14.905/2024, a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Registra-se que a quantia devida deverá ser compensada com a caução oferecida pela parte demandada no início da locação. Julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Diante da sucumbência recíproca, condeno o réu ao pagamento dos honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor atualizado da condenação e condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido pelo réu (pedidos não acolhidos) (art. 85, §2º, do CPC). Ainda, condeno as partes ao pagamento de 50% das custas processuais cada. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 04 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)
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