0851350-78.2026.8.19.0001

Intimação

TJRJ · 3º Juizado Especial Cível da Comarca da Capital · Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 3º Juizado Especial Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo:0851350-78.2026.8.19.0001 Classe:PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: BRUNO RODRIGUES AFONSO, PATRICIA SANTOS FONSECA AFONSO REQUERIDO: CCISA116 INCORPORADORA LTDA, CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA, AVR CONSULTORIA E COBRANCAS IMOBILIARIAS LTDA Trata-se de embargos de declaração opostos pela parte autora/embargante em ID 301110311, nos quais alega a existência de omissão na sentença quanto à restituição das taxas condominiais correspondentes aos meses de julho e agosto, pagos no curso do processo. A primeira e segunda rés, CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e CCISA116 INCORPORADORA LTDA., apresentaram embargos de declaração em ID 301801467, nos quais sustentam a existência dos vícios de contradição e omissão na sentença quanto à ilegitimidade passiva em relação aos encargos condominiais; quanto à ilegitimidade ativa da parte embargada em relação às áreas comuns do empreendimento, bem como quanto à necessidade de prova pericial para apuração da alegada inconclusão das áreas comuns. Afirmam que a cobrança das cotas condominiais é obrigação contratual epropter rem.Por fim, sustentam que o marco final da responsabilidade das Rés não pode ser outro senão a entrega da unidade, e não a conclusão de áreas comuns, assim como a impossibilidade de devolução em dobro por inaplicabilidade do artigo 42, (sec) único do CDC e inexistência de danos morais a indenizar. Resposta aos embargos apresentada em ID 304508466 pela primeira e segunda rés. Quanto aos embargos apresentados pela parte autora, no que tange à alegação de omissão quanto ao pagamento das taxas condominiais correspondentes aos meses de julho e agosto, verifica-se a comprovação do pagamento do boleto de julho de 2026 no ID 296110687/ 296110688, apresentado antes da audiência de conciliação, instrução e julgamento. Assim, o valor deverá ser incluído na quantia a ser restituída pela parte ré. No que se refere ao valor correspondente ao boleto de agosto de 2026 (ID 301105657), o pagamento foi comprovado apenas em embargos de declaração, sendo certo que, em sede de Juizado Cível, todas as alegações e provas devem ser produzidas até a audiência de instrução e julgamento, a teor dos artigos 28 e 29 da Lei 9099/95. Caberá ao embargante requerer o que for de direito por ocasião do cumprimento de sentença, diante do item "i" da sentença. Em relação aos embargos opostos pela parte ré, inexiste vício a ser sanado. O que se pretende, de fato, é a reforma da decisão. Contudo, cabe à parte manifestar seu inconformismo pela via própria. Ante o exposto, acolho parcialmente os embargos de declaração opostos pela parte autora em ID 301110311, a fim de sanar o vício apontado,ao passo que conheço dos embargos da parte ré para, no mérito, rejeitá-los. A sentença passa a ter a seguinte redação: "Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei n. 9.099/1995. Trata-se de ação, pelo rito da Lei n. 9.099/95, na qual os autores alegam que: i) celebraram contrato de promessa de compra e venda da unidade nº 1001, bloco 2, do empreendimento Pateo Nazareth Residencial Porto Maravilha, situado no Rio de Janeiro/RJ; ii) receberam as chaves do imóvel em 18/05/2026, mas o empreendimento não foi entregue integralmente, pois diversas áreas comuns permanecem inacabadas, impedindo a plena utilização do condomínio; iii) apesar da ausência de conclusão das áreas comuns, passaram a ser cobrados pelo pagamento de despesas condominiais, tendo realizado pagamentos que consideram indevidos; iv) buscaram esclarecimentos junto à ré AVR, responsável pela administração do condomínio, mas não obtiveram solução; v) os encargos relativos à manutenção das áreas ainda não entregues devem ser suportados pela construtora; vi) a emissão de boletos e a cobrança das despesas diretamente da unidade lhes impuseram encargos indevidos. Requerem: i) tutela de urgência para que: seja determinada a suspensão imediata das cobranças condominiais da unidade BL 2 - 1001; a administradora se abstenha de emitir boletos, realizar cobranças ou promover restrições de crédito relacionadas às despesas discutidas até a efetiva entrega das áreas comuns; as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio sejam suportadas pelas primeira e segunda Rés até a conclusão e entrega integral das áreas comuns; ii) a declaração de inexigibilidade das cobranças condominiais realizadas antes da efetiva entrega integral do empreendimento consubstanciada na entrega das áreas comuns do condomínio; iii) a condenação das rés CCISA e CURY à restituição em dobro de todos os valores pagos pelos autores a título de taxa condominial; iv) a condenação das rés CCISA e CURY ao pagamento das despesas condominiais até a efetiva conclusão e entrega das áreas comuns do condomínio; iv) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. Tutela indeferida na decisão de Id 288533642. Em contestação (Id 296106770), o réu AVR sustenta, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, já que atua como contratada, pelo condomínio, para fazer pagamentos, verificar inadimplentes, regularizar o condomínio em relação às suas obrigações fiscais, tributárias, contábeis, fazer todo o procedimento de contas a pagar e contas a receber (receitas e despesas). No mérito, alega que: i) atua como mera mandatária do condomínio, limitando-se a emitir e arrecadar as cotas condominiais com base nas informações fornecidas pela construtora quando da implantação do empreendimento; ii) não tem autonomia para suspender ou modificar as cobranças por iniciativa própria, salvo mediante determinação da construtora ou ordem judicial; iii) a administradora não cria a obrigação condominial nem define quem deve suportá-la, sendo a emissão dos boletos mero ato material destinado ao custeio das despesas necessárias ao funcionamento do condomínio; iv) eventual discussão sobre a responsabilidade pelo pagamento das cotas em razão da não conclusão das áreas comuns deve ser travada entre os autores e a construtora/incorporadora, pois a administradora não participou do contrato de compra e venda, não executou as obras, não definiu o cronograma de entrega e não possui ingerência sobre a conclusão do empreendimento; v) não houve cobrança indevida ou falha na prestação de seus serviços, pois apenas cumpriu as informações oficialmente recebidas da construtora; vi) inexistem danos materiais e morais. Pugna pela improcedência dos pedidos. Em contestação (Id 296117000), os réus CCISA e CURY sustenta, preliminarmente, a incompetência do juízo diante do valor da causa, a incompetência do juízo diante da necessidade de prova pericial, a sua ilegitimidade passiva e a ilegitimidade ativa dos autores, já que somente o ente condominial pode reclamar por eventuais desconformidades nas áreas comuns. No mérito, alega que: i) o habite-se foi expedido em 27/02/2026 dentro do prazo contratual e que eventual atraso na entrega das chaves decorreu exclusivamente da conduta dos autores, que recusaram o recebimento da unidade nas vistorias realizadas em 15/12/2025 e 12/05/2026, sob alegação de vícios construtivos não comprovados e que não impediriam a habitabilidade; ii) as chaves foram efetivamente recebidas apenas em 18/05/2026; iii) quanto às cotas condominiais, a obrigação estava expressamente prevista na cláusula XV-1 do contrato, com incidência a partir da expedição do habite-se, sendo desnecessária a efetiva imissão na posse; iv) o condomínio somente iniciou a cobrança após sua Assembleia Geral de Instalação, realizada em 27/03/2026, com lançamento das cotas a partir de junho de 2026, quando os autores já estavam na posse do imóvel; v) as cotas possuem naturezapropter reme que os autores, na condição de proprietários registrados, são responsáveis pelos encargos condominiais, conforme previsão contratual e entendimento do STJ; vi) a regularidade e habitabilidade do empreendimento, comprovadas pela expedição do habite-se após vistorias e cumprimento das exigências dos órgãos públicos, afasta qualquer alegação de irregularidade na conclusão ou entrega do imóvel; vii) não cabe restituição em dobro; viii) inexistem danos morais. Pugna pela improcedência dos pedidos. Em audiência de conciliação, instrução e julgamento, as partes se reportaram às suas peças. Rejeito a preliminar de incompetência por necessidade de perícia. Isso porque, como é sabido, o Juizado Especial Cível apenas tem competência para as causas de menor complexidade (art. 3º, Lei n. 9.099/95), o que é a hipótese dos autos, uma vez que, para análise do objeto da prova, os elementos acostados à inicial são suficientes para a resolução da demanda. Afasto a preliminar de incompetência do juízo diante do valor da causa, haja vista que os autores não questionam o contrato de compra e venda do imóvel, mas sim a cobrança das taxas condominiais sem que a área comum esteja finalizada. Assim, o valor atribuído à causa condiz com o benefício econômico pretendido pelos autores. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas rés CCISA e CURY, uma vez que todos os participantes da cadeia de fornecimento de serviços respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art.7º, (sec) único e art. 25, (sec) 1º do CDC. Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa dos autores, tendo em vista a recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (RECURSO ESPECIAL Nº 2219808 - GO) que decidiu que o adquirente de unidade imobiliária tem legitimidade ativa para exigir, em ação individual, a realização de obras de infraestrutura nas áreas comuns do empreendimento. Acolho a preliminar de ilegitimidade da ré AVR CONSULTORIA E COBRANCAS IMOBILIARIAS LTDA, uma vez que a relação contratual existente é exclusiva entre a administradora e o condomínio. Cabe ao condomínio, na figura de seu representante legal, buscar eventual responsabilização da ré, se for o caso. Analisadas as preliminares, presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo ao exame do mérito. A relação jurídica entre as partes litigantes tem natureza de consumo, eis que presentes os requisitos subjetivos (consumidor e fornecedor - artigos 2º e 3º da Lei 8078/90) e objetivos (produto e serviço - (sec)(sec) 1º e 2º do artigo 3º da mesma lei) de tal relação. Da análise dos autos, verifico que os autores receberam as chaves em 18/05/2026 e as próprias rés afirmam que as cobranças condominiais tiveram início em junho de 2026. As rés, por seu turno, sustentam que a cobrança seria devida desde a expedição do "habite-se", conforme previsto no contrato. Esse argumento, porém, não se harmoniza com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), segundo o qual a responsabilidade pelas despesas condominiais não decorre simplesmente do registro do compromisso de compra e venda ou de previsão contratual, mas da efetiva relação do adquirente com o imóvel, especialmente da sua imissão na posse. A imissão na posse, por sua vez, não deve ser compreendida como a simples entrega formal das chaves da unidade. É necessário que o adquirente possa usufruir efetivamente do imóvel nos termos em que foi contratado. Assim, a entrega do imóvel sem a conclusão das áreas comuns previstas para o empreendimento não representa, em princípio, a entrega integral do imóvel. No caso, os autores demonstraram, por meio de visita técnica de Id 296110689, que as áreas comuns permanecem inacabadas. Não se trata, portanto, de mera alegação de desconformidade, mas de situação efetivamente comprovada no processo. A expedição do "habite-se", embora demonstre que o empreendimento foi considerado apto à ocupação pelos órgãos competentes, não comprova, por si só, o cumprimento integral das obrigações assumidas pela construtora perante os adquirentes. A jurisprudência reconhece, inclusive, que a ausência de estruturas essenciais à utilização do imóvel pode impedir o reconhecimento de uma posse plena, especialmente quando se trata de elementos indispensáveis à fruição normal da unidade. Nesse contexto, a cláusula contratual que estabelece o início da responsabilidade pelas despesas condominiais a partir da expedição do "habite-se" não pode prevalecer quando, naquele momento, o empreendimento ainda não havia sido integralmente entregue. A interpretação dessa cláusula deve observar as normas de proteção ao consumidor, sendo abusiva a disposição que transfere ao adquirente encargos antes de lhe ser assegurada a efetiva fruição do bem contratado, colocando-o em desvantagem exagerada, nos termos do artigo 51, IV, do CDC. Desse modo, comprovado que as áreas comuns ainda não foram concluídas quando iniciada a cobrança, não é possível considerar que os autores tenham recebido o empreendimento em sua integralidade. Consequentemente, enquanto não comprovada a conclusão efetiva das áreas comuns, as despesas condominiais devem permanecer sob responsabilidade das rés CCISA e CURY, não podendo ser transferidas aos autores apenas com fundamento na expedição do "habite-se" ou na entrega formal das chaves. Assim, merece acolhimento o pedido de pagamento das despesas condominiais pelas rés CCISA e CURY até a efetiva conclusão e entrega das áreas comuns do condomínio. Considerando que os autores comprovam o pagamento da cota condominial dos meses de junho/2026 e julho/2026, merece acolhimento o pedido de restituição do valor de R$ 1.597,00, R$ 798,50 cada mês, excluído o valor referente ao IPTU e taxa de água e esgoto, já que de responsabilidade dos autores. A restituição deve ser realizada em dobro por se tratar de cobrança indevida. Com relação aos pedidos de declaração de inexigibilidade das cobranças condominiais e suspensão das referidas cobranças, estes não merecem acolhimento, uma vez que não são as rés CCISA e CURY que realizam as cobranças, mas sim o condomínio. O dano moral, no caso em tela, está configurado e ultrapassa o transtorno de um inadimplemento contratual. A conduta das rés, ao entregarem um empreendimento incompleto e, ainda assim, impor aos autores o ônus financeiro de sua manutenção, frustra a expectativa. A impossibilidade de usufruir das áreas de lazer, essenciais à qualidade de vida prometida no ato da venda, somada ao desgaste de ter que buscar a via judicial para garantir um direito, causa angústia, estresse e um sentimento de impotência que configuram lesão à esfera extrapatrimonial. Considerando a gravidade dos fatos, o porte econômico da ré, o caráter punitivo-pedagógico da medida e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$ 3.000,00 (três mil reais), para cada autor. Diante do exposto,JULGO PROCEDENTES EM PARTEos pedidos, nos termos do art. 487, I, CPC, para: i) condenar, solidariamente, as rés a realizarem o pagamento da taxa condominial dos autores, excluído o valor referente ao IPTU, até a conclusão e entrega integral das áreas comuns, sob pena de multa em dobro do valor cobrado indevidamente; ii) condenar, solidariamente, as rés a restituírem, em dobro, à autora PATRICIA SANTOS FONSECA AFONSO, o valor de R$1.5970, totalizando R$ 3.194,00, a título de danos materiais, acrescido de correção monetária, a partir do desembolso, conforme a variação do IPCA ou do índice que vier a substituí-lo (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil), e de juros moratórios, a partir da citação, de acordo com a taxa legal, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do artigo 389 do Código Civil, nos termos do artigo 406, "caput" e (sec)(sec) 1º e 2º, do Código Civil; iii) condenar, solidariamente, as rés a pagarem o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), para cada autor, totalizando R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais, acrescido de correção monetária, a partir da data da sentença, nos termos da Súmula nº 362/STJ e da Súmula nº 97/TJRJ, conforme a variação do IPCA ou do índice que vier a substituí-lo (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil) e de juros moratórios, a partir da citação, de acordo com a taxa legal, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do artigo 389 do Código Civil, nos termos do artigo 406, "caput" e (sec)(sec) 1º e 2º, do Código Civil. JULGO IMPROCEDENTESos demais pedidos, nos termos do art.487, I, CPC. JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITOem relação à ré AVR CONSULTORIA E COBRANCAS IMOBILIARIAS LTDA, nos termos do art.485, VI, CPC. Sem custas e honorários advocatícios, na forma do artigo 55 da Lei n. 9.099/1995." Intimadas as partes, e decorrido o prazo sem interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgado e cumpra-se sentença. RIO DE JANEIRO, data da assinatura digital. SIMONE DE FREITAS MARREIROS Juiz Titular