0844238-18.2016.8.20.5001

Intimação

TJRN · 21ª Vara Cível da Comarca de Natal

PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE 21ª Vara Cível da Comarca de Natal EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (654) Nº 0844238-18.2016.8.20.5001 EXEQUENTE: RESIDENCIAL NOVA AMSTERDA ADVOGADO(A) EXEQUENTE: SAMUEL VILAR DE OLIVEIRA MONTENEGRO (RN010374), BRUNO COSTA SALDANHA (RN008031) EXECUTADO: ENGEMONT-ENGENHARIA E MONTAGEM INDUSTRIAL COMERCIO E INDUSTRIA DE ESTRUTURAS E ARTEFATOS DE CONCRETO LTDA - ME ADVOGADO(A) EXECUTADO: IGOR LUIZ TEIXEIRA LIMA (RN008825) DECISÃO Vistos, etc. Cuida-se de execução de título extrajudicial movida pelo Residencial Nova Amsterdã em face de Engemont - Engenharia e Montagem Industrial, Comércio e Indústria de Estruturas e Artefatos de Concreto Ltda. - ME, fundada em inadimplemento de cotas condominiais relativas a diversas unidades habitacionais de propriedade da executada no próprio condomínio exequente. O feito esteve suspenso em razão do processamento do Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica nº 0832453-78.2024.8.20.5001, encerrado pelo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte proferido em 15 de setembro de 2025, que negou provimento ao Agravo de Instrumento interposto pelo exequente, mantendo a autonomia patrimonial da executada por ausência dos requisitos do art. 50 do Código Civil. Com o trânsito da decisão, a suspensão foi levantada em 08/05/2026. Em 07/05/2026, foi proferido despacho determinando ao exequente que colacionasse planilha atualizada do débito no prazo de dez dias, para apreciação da petição incidental de ID 171272253. Em cumprimento, o exequente juntou, em 12/05/2026, petição incidental (ID 186415691) acompanhada dos relatórios de débito individualizados por unidade (ID 186415692) e de ofício do 3º Ofício de Notas (ID 186415693), consolidando o montante exequendo em R$ 1.265.070,62 (um milhão, duzentos e sessenta e cinco mil, setenta reais e sessenta e dois centavos). Os autos foram conclusos para decisão em 08/07/2026. FUNDAMENTAÇÃO I - Da consolidação do débito e da inclusão das parcelas vincendas O exequente apresentou planilha atualizada em atendimento ao despacho de ID 185971429, consolidando o débito em R$ 1.265.070,62, acrescido de honorários advocatícios de 10% (R$ 126.507,06), conforme fixado na decisão de ID 8497874. O valor reflete o inadimplemento contínuo de cotas condominiais desde 2015, abrangendo parcelas vencidas de 13 unidades habitacionais de propriedade da executada. Recebo o valor consolidado indicado, que servirá de parâmetro para os atos executivos subsequentes, ressalvada a atualização monetária e os juros de mora até o efetivo pagamento, nos termos em que fixados no título executivo. A inclusão das parcelas condominiais vincendas no curso do processo encontra respaldo no art. 323 do CPC, aplicável subsidiariamente à execução por força do art. 771, parágrafo único, do mesmo diploma, bem como no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.756.791/RS, que reconhece a inclusão implícita das obrigações periódicas até o efetivo cumprimento. II - Do reestabelecimento da penhora sobre as unidades imobiliárias Depreende-se dos autos que, em momento anterior, fora deferida a penhora sobre diversas unidades imobiliárias de titularidade da executada no Residencial Nova Amsterdã, constrição que foi reduzida a apenas os apartamentos 201 e 303 diante de arguição de excesso de penhora pela executada. Ocorre que tais unidades revelaram-se garantia inidônea, na medida em que foram alienadas informalmente a terceiros em data anterior ao ajuizamento ou no curso do feito, mediante contratos não levados a registro, tornando a penhora sobre elas inoperante para fins de expropriação. Diante desse quadro, e considerando que o débito atualizado ultrapassa R$ 1.265.000,00, impõe-se o reestabelecimento da constrição judicial sobre as unidades que, segundo o registro imobiliário, permanecem em nome da executada. A existência de hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal não constitui óbice à penhora. Com efeito, nos termos do art. 835, § 3º do Código de Processo Civil, na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia; e, por tratar-se de crédito condominial, de natureza propter rem, o exequente goza de preferência sobre o credor hipotecário, nos termos da Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário." A execução realiza-se no interesse do credor (art. 797 do CPC), devendo o juízo assegurar os meios necessários à satisfação do crédito com a máxima utilidade. O redimensionamento da garantia ao patamar que guarde proporção com o vultoso débito acumulado é medida impositiva, sob pena de tornar a execução exercício vazio de jurisdição. Assim, há de ser procedido o reestabelecimento da penhora sobre as unidades 402, 403, 604, 902, 1.002, 1.102, 1.103, 1.203, 1.302, 1.303, 1.501 e 1.502, todas integrantes do Residencial Nova Amsterdã e registradas em nome da executada, independentemente dos gravames hipotecários incidentes. O exequente deverá indicar, na oportunidade da lavratura do auto de penhora, as matrículas e a localização exata de cada unidade, conforme a certidão do registro imobiliário já carreada aos autos. III - Da necessidade de avaliação atualizada O laudo de avaliação existente nos autos (ID 63770784) foi elaborado em 2020. Dado o tempo transcorrido e as significativas oscilações do mercado imobiliário no período, impõe-se a realização de nova avaliação das unidades a serem penhoradas, nos termos dos arts. 870 e 871 do Código de Processo Civil, a fim de que o valor de referência para a alienação judicial reflita o efetivo estado de mercado dos bens. IV - Da intimação da Caixa Econômica Federal Recaindo a penhora sobre bens gravados por hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal (Contrato nº 0094800-36, conforme certidão do Cartório de Registro de Imóveis), incumbe ao exequente requerer a intimação da credora hipotecária, por força dos arts. 799, inciso I, e 889, inciso V, do Código de Processo Civil. A ausência de tal ciência tornaria a alienação judicial inoperante perante o credor hipotecário não intimado. Determino, pois, a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para que tome ciência da penhora e acompanhe os atos de expropriação, ficando resguardado o seu eventual direito de preferência sobre o saldo remanescente após a satisfação do crédito condominial, observada a ordem de Súmula 478/STJ. V - Da averbação da penhora no registro imobiliário Nos termos do art. 844 do Código de Processo Civil, cabe ao exequente providenciar a averbação do ato de constrição no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial, para fins de presunção absoluta de conhecimento por terceiros. Determino, adicionalmente, a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente comunicando a penhora ora deferida, para averbação nas respectivas matrículas. VI - Do leilão judicial O pedido de designação imediata de leilão judicial não comporta deferimento neste momento. Nos termos do art. 875 do Código de Processo Civil, os atos de alienação somente se iniciam após ultimadas a penhora e a avaliação dos bens. É necessário, portanto, que: (i) as penhoras ora deferidas sejam efetivadas e lavrado o respectivo auto; (ii) seja realizada nova avaliação atualizada das unidades; (iii) seja intimada a Caixa Econômica Federal; e (iv) seja oportunizado à executada o prazo de impugnação previsto no art. 917 do CPC. Cumpridas essas etapas, os autos retornarão conclusos para a designação do leilão judicial, que será encaminhado à Central de Avaliação e Arrematação. VII - Do pedido de penhora de créditos na execução paralela (ID 171272253) Em sua petição de novembro de 2025 (ID 171272253), o exequente requereu que se oficie ao juízo da execução nº 0805637-65.2015.8.20.5004, em trâmite na Central de Avaliação e Arrematação, para que eventuais créditos sobressalentes do leilão a ser realizado naquele feito sejam redirecionados a esta execução. O pedido é juridicamente possível, nos termos dos arts. 855 e 857 do CPC (concurso de credores e preferência de penhoras). Merece acolhimento judicial o aludido pleirto, devendo ser expedido ao juízo da execução nº 0805637-65.2015.8.20.5004, comunicando-o a existência desta execução e da penhora ora constituída, para que, em havendo saldo remanescente do produto da alienação judicial naqueles autos após a satisfação do exequente daquela demanda, seja reservado e comunicado a este juízo. DISPOSITIVO Ante o exposto, DECIDO: (i) Recebo a planilha de débito apresentada pelo exequente, consolidando o montante exequendo em R$ 1.265.070,62 (um milhão duzentos e sessenta e cinco mil e setenta reais e sessenta e dois centavos), acrescido de honorários advocatícios de R$ 126.507,06 (cento e vinte e seis mil, quinhentos e sete reais e seis centavos), com atualização monetária e juros de mora até o efetivo pagamento, conforme os encargos fixados no título e na decisão de ID 8497874; (ii) Defiro o reestabelecimento da penhora sobre as unidades habitacionais n.os 402, 403, 604, 902, 1.002, 1.102, 1.103, 1.203, 1.302, 1.303, 1.501 e 1.502 , integrantes do Residencial Nova Amsterdã, de titularidade da executada Engemont - ME, independentemente dos gravames hipotecários, em razão da natureza propter rem do crédito condominial e da preferência assegurada pela Súmula 478/STJ. Expeça-se mandado de penhora, avaliação e intimação, a ser cumprido por oficial de justiça; (iii) Determino a realização de nova avaliação das unidades penhoradas, por oficial de justiça avaliador ou perito nomeado, haja vista a desatualização do laudo anterior (2020); (iv) Determino a intimação da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora hipotecária, para que tome ciência da penhora e acompanhe os atos de expropriação, observada a ordem de preferência do crédito condominial sobre o hipotecário (Súmula 478/STJ e art. 799, I, do CPC). Expeça-se ofício à Caixa Econômica Federal, encaminhado ao seu endereço de citações/intimações judiciais, fazendo-se constar o número do contrato n.º 0094800-36 e as matrículas das unidades gravadas; (v) Determino a averbação das penhoras no Cartório de Registro de Imóveis competente. Expeça-se ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação da penhora nas matrículas das unidades indicadas no item (ii), observado o disposto no art. 844 do CPC. O exequente poderá, alternativamente, promover a averbação diretamente mediante apresentação de certidão do auto de penhora, independentemente de mandado judicial; (vi) Defiro a expedição de ofício ao juízo da execução nº 0805637- 65.2015.8.20.5004, comunicando a existência da presente execução e da penhora ora deferida, para reserva e comunicação de eventual saldo remanescente do produto de alienação judicial naqueles autos; (vii) Indefiro, por ora, o pedido de designação imediata de leilão judicial, eis que pressupõe a efetivação das penhoras e a realização de nova avaliação, nos termos do art. 875 do CPC. Cumpridas as providências dos itens (ii) a (v), voltem os autos conclusos para a designação do leilão; (viii) Intime-se a executada, na pessoa de seu advogado constituído nos autos, das penhoras efetivadas, para que, querendo, manifeste-se no prazo de quinze dias (art. 917, § 1º, do CPC). Intime(m)-se. Cumpra-se. Natal/RN, data do registro da assinatura. ELANE PALMEIRA DE SOUZA Juíza de Direito