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TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0843211-19.2024.8.20.5001 Parte autora: CABRAL & CABRAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP Parte ré: Agnelo Candido do Nascimento SENTENÇA Vistos etc. Cabral & Cabral Negócios Imobiliários Ltda., já qualificada nos autos, por seu representante legal, via advogado, ingressou com AÇÃO DE COBRANÇA em desfavor de Agnelo Cândido do Nascimento, também qualificado, alegando, em síntese, que: a) se trata de empresa do ramo de consultoria imobiliária que tem como principal atividade viabilizar a expansão imobiliária de empresas de varejo ou atacado no Nordeste do Brasil por meio da prospecção de imóveis; b) em decorrência da sua atuação profissional, manteve com o réu, por intermediação do seu filho, Gustavo Cândido, terceiro estranho à lide e representante dos seus interesses, relação negocial e contratual que tinha como objeto a apresentação de imóveis de sua propriedade a grandes grupos de varejo e atacado de âmbito nacional interessados na sua locação; c) em razão da referida relação, prestou serviço de corretagem em favor do demandado em meados de agosto e setembro de 2019, intermediando, com a aproximação das partes, discussão negocial e execução do contrato, a conclusão de duas locações comerciais sobre dois imóveis (terrenos) de sua propriedade situados em Natal/RN e João Pessoa/PB, firmadas com a rede de lojas de varejo Havan, terceira estranha à relação processual; d) a aproximação com os representantes da Havan se iniciou em dezembro de 2016, quando o sócio administrador da autora, Paulo Roberto Rodrigues Cabral, esteve na sede em Brusque/SC e conheceu o diretor da mencionada loja, o Sr. Luciano Hang, bem como o gerente de expansão, Sr. Nilton Hang e o Sr. Rogério Valle, parceiro comercial da empresa; e) a partir de então, passou a atender interesses de expansão da Havan, principalmente junto aos prepostos Nilton Hang e Moacir Oliveira; f) durante a relação, nos dias 06 e 13 de agosto de 2019, via e-mail, apresentou e ofertou aos representantes da Havan os mencionados terrenos de propriedade do réu, sendo eles localizados na Avenida Dão Silveira (BR 101), em Natal/RN, e Rua Diógenes Chianca (BR 230), em João Pessoa/PB; g) em resposta, o representante da Havan questionou sobre os valores para locação solicitados pelo proprietário do imóvel e questionou se os imóveis se encontravam disponíveis para locação ou venda, o que também foi respondido; h) paralelamente, aproximou-se do réu por meio do seu filho, Gustavo Cândido, em janeiro de 2018; i) a relação se iniciou através da prospecção de um imóvel localizado em Maceió/AL, de propriedade do grupo do réu, para a empresa Petz; j) a despeito de o contrato com a Petz não ter avançado por desistência da rede de varejo, a relação profissional com o filho do réu prosseguiu, sendo realizadas visitações em imóveis das empresas do réu e reuniões de alinhamento para oferta deles para redes nacionais interessadas em expansão; k) foi nesse contexto que, no dia 30 de julho de 2019, convidado e acompanhado pelo filho do demandado, visitou o imóvel de propriedade das empresas da família, em João Pessoa/PB, que é um dos objetos da lide; l) no mês seguinte, o filho do requerido apresentou diversos imóveis das empresas, oportunidade na qual apresentou os imóveis objeto da lide para a rede Havan; m) no dia 20 de agosto de 2019, após a rede Havan ter demonstrado interesse nos imóveis, questionou o Sr. Gustavo Cândido sobre o preço da locação, sendo repassado o valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) mensais para cada imóvel; n) após ser informado o preço, apresentou a proposta para o representante da Havan; o) em 18 de setembro de 2019, pela manhã, informou ao filho do réu que os representantes da Havan tinham entrado em contato e que fariam uma proposta pelos dois imóveis; p) no mesmo dia, o proprietário da rede Havan visitou os imóveis da empresa do requerido, fato esse confirmado pelo Sr. Gustavo Cândido; q) diante desse cenário, no dia 19 de setembro de 2019, ao tentar acertar a corretagem devida, não obteve êxito, haja vista que a pessoa de Gustavo Cândido, filho e representante dos interesses do réu e responsável pela destinação dos seus imóveis, com quem foram mantidas todas as conversas tidas para a intermediação da locação dos bens, deixou de responder seus e-mails; r) em 05 de agosto de 2020 tomou ciência, através das redes sociais da pessoa de Luciano Hang, proprietário da Havan, do anúncio da abertura de nova loja da rede nesta Capital, no imóvel de propriedade do requerido e por si intermediado; s) no dia seguinte, o empresário Luciano Hang anunciou a abertura de nova loja da rede Havan na cidade de João Pessoa/PB, no imóvel de propriedade do réu, que também foi fruto de sua intermediação; t) em suma, a aproximação entre o requerido e a rede Havan foi possibilitada exclusivamente por sua atuação, dado que, por ter expertise na área e proximidade profissional com os representantes da rede de varejo, passou a oferecer à empresa diversos imóveis em várias cidades do Nordeste, dentre eles os imóveis de propriedade do réu, que sequer estavam disponíveis no mercado; u) apesar do elo de intermediação entre o demandado e a rede Havan realizado por si, o requerido se negou a pagar a comissão de corretagem pelos serviços prestados; v) restou claro que a concretização da negociação dos imóveis do demandado foi resultado de intermediação por si realizada; w) conversou com a pessoa de Gustavo Cândido sobre a necessidade de agendamento de reunião para a conclusão e quitação do contrato de corretagem e consequente pagamento da comissão pela intermediação realizada com a rede Havan, tendo obtido como resposta a informação de que a situação seria resolvida com o advogado da família, Roberto Targino, também estranho à lide; x) em reunião realizada com o causídico em 01 de setembro de 2020 apresentou todas as informações sobre a intermediação realizada, o que incluiu fartas provas da negociação, tendo, ainda, reforçado seu interesse em resolver o imbróglio de maneira administrativa; y) em resposta, foi informado pelo profissional, em 28 de setembro de 2020, que o réu teria decidido por não pagar qualquer comissionamento, por entender que a concretização do negócio não decorreu da sua atividade profissional; z.) se não fosse sua atuação, o demandado e seu grupo de empresas familiar jamais teriam qualquer contato com os representantes da rede Havan; z.1) o contrato de corretagem firmado entre si e o requerido foi verbal, sem prazo determinado e anuído em razão da intermediação com o grupo econômico da Havan, sendo, portanto, devida a remuneração pretendida; z.2) antes da concretização do negócio, o réu e seus prepostos não a dispensaram ou desautorizaram de atuar na divulgação e anúncio dos imóveis de sua propriedade; e, z.3) como não foi arbitrado o valor da sua remuneração, a quantia deve ser fixada pelo Juízo tomando como base a tabela de referência de honorários do Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI dos estados do Rio Grande do Norte e Paraíba, alcançando o valor de um aluguel mensal de cada imóvel, que foi pactuado na importância de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) mensais. Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu fosse reconhecida a intermediação útil para a pactuação de dois contratos de locação comercial entre o réu e o grupo Havan, com a consequente condenação do demandado ao pagamento de comissão de corretagem no montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Com a inicial vieram os documentos de IDs nos 124880179, 124880180, 124880181, 124880182, 124880183, 124880184, 124880185, 124880186, 124880188, 124880189, 124880193, 124880194, 124880196, 124880199, 124880201, 124880203, 124880206, 124880207, 124880208, 124880209, 124880210, 124880211, 124880213, 124880214, 124880215, 124880217, 124880222, 124880224, 124880225 e 124880226. Citado, o réu ofereceu contestação (ID nº 134670954), na qual arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva e suscitou a prejudicial de mérito consistente na prescrição da pretensão autoral. No mérito propriamente dito, aduziu, em suma, que: a) não é proprietário dos imóveis indicados pela parte autora na peça vestibular do feito; b) seu filho não possui procuração para falar em seu nome, tampouco em nome de empresas das quais não é sócio; c) jamais firmou contrato escrito de corretagem com a parte demandante, seja em termos gerais ou de exclusividade, de forma verbal ou escrita; d) de igual modo, as empresas das quais é sócio também não celebraram nenhum instrumento contratual com a requerente; e) como não houve nenhuma assinatura de contrato de corretagem avulsa ou de exclusividade com a autora, não tinha nenhuma obrigação de informá-la, fosse pessoalmente ou enquanto sócio das empresas proprietárias dos bens objeto da lide, sobre qualquer visita do grupo Havan a Natal ou sobre qualquer negociação realizada com a empresa; f) a locação firmada com a empresa Havan relativa aos dois imóveis elencados na exordial foi intermediada pela equipe interna das empresas proprietárias dos bens; g) em nenhum momento desde a chegada da rede Havan aos imóveis locados houve qualquer participação da autora ou de seu representante na negociação, assessoria ou intermediação das avenças; h) em que pese tenha havido um ensaio de contato da equipe da demandante com o grupo Havan, não houve nenhum avanço nas conversas no período de 3 (três) anos; i) a requerente sequer conhece os contratos de aluguel firmados, não possuindo nenhuma informação relativa a prazo de locação, condições de reforma e construção ou benfeitorias, o que somente reforça a ausência de participação na negociação realizada; j) não é devida nenhuma comissão à parte autora; k) não pode vir a ser responsabilizado por contratação que não celebrou; l) além de não ter contratado nenhum serviço da demandante, ela não realizou o trabalho relatado; e, m) a autora não se cercou das cautelas de elaborar o contrato com cláusula de exclusividade e colher assinatura com a proprietária dos imóveis, de modo que não se pode valer somente da consecução do negócio para receber comissões de contrato cuja participação foi ínfima, não sabendo sequer as reais condições do contrato firmado. Ao final, pugnou pelo acolhimento da preliminar e da prejudicial arguidas ou, acaso superadas, pela total improcedência da pretensão autoral. Anexou o documento de ID nº 134670955. Intimado para manifestar interesse na produção de provas (ID nº 134777139), o demandado requereu a designação de audiência de instrução e julgamento para a colheita do depoimento pessoal da demandante e a oitiva de testemunhas (ID nº 137778532). Réplica à contestação no ID nº 137913984, na qual a autora também pleiteou o aprazamento de audiência de instrução para a oitiva de testemunhas e colheita do depoimento pessoal do réu. Decisão de saneamento e organização do processo (ID nº 150983466), na qual este Juízo: a) rechaçou a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam; b) rejeitou a prejudicial de mérito da prescrição; c) fixou os pontos controvertidos; d) distribuiu o ônus da prova; e) determinou a realização de audiência de instrução e julgamento e a intimação das partes para que depositassem em juízo o rol de testemunhas; e, f) deferiu o pedido de colheita do depoimento pessoal da requerente e do requerido, sendo a primeira por seu representante legal. As partes depositaram o rol de testemunhas (IDs nos 152897430 e 153701183). Realizada audiência de instrução e julgamento (IDs nos 170412900 a 170412920). Alegações finais (IDs nos 172495064 e 172698499). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. Da análise dos autos, depreende-se que a controvérsia reside na existência, ou não, de obrigação do demandado de efetuar o pagamento de comissão de corretagem em favor da autora em decorrência de dois contratos de locação relativos a imóveis situados em Natal/RN e João Pessoa/PB. Nesse contexto, cumpre sopesar que a atuação do corretor consiste na intermediação e aproximação dos interessados, sendo, via de regra, distinta do negócio jurídico principal posteriormente celebrado entre eles. Sobre o tema, o artigo 722 do Código Civil define o contrato de corretagem da seguinte forma: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Por seu turno, o artigo 725 do mesmo diploma legal estabelece que o corretor fará jus à remuneração na hipótese em que a sua atuação resulte na celebração do contrato. In verbis: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Na mesma linha, a primeira parte do art. 726 do Código Civil disciplina que não há falar em pagamento em favor do corretor se as partes, de forma direta, iniciarem e concluírem o negócio sem a sua participação. Veja-se: Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. A regra, todavia, deve ser compreendida em conjunto com o art. 727 do Código Civil. A participação do corretor em todas as etapas da negociação não constitui requisito indispensável para a remuneração, que também pode ser devida quando o negócio, embora concluído posteriormente e diretamente pelos interessados, resulte dos trabalhos de mediação anteriormente desenvolvidos. Portanto, para que surja a obrigação de pagar a comissão de corretagem, devem estar demonstradas a existência da relação de corretagem e a vinculação causal entre a atividade desempenhada pelo intermediador e o resultado negocial. No que pertine ao mencionado nexo, o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" (grifos acrescidos). Para corroborar: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS . 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EFETIVA INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR E RESULTADO ÚTIL DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA . COMISSÃO DEVIDA. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO . SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts . 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 2 . Quanto ao tema comissão de corretagem, a jurisprudência desta Corte Superior entende que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 3. A jurisprudência desta Corte Superior entende que a transferência da comissão de corretagem para o comprador é válida, desde que haja informação clara a esse respeito. 4 . O Tribunal a quo esclareceu que o "exame percuciente da extensa prova produzida indicativa de que foram os embargantes quem, a despeito de serem os compradores do imóvel, ficaram encarregados do pagamento da comissão à embargada". Destacou, ainda: "do exame da extensa prova produzida indicativa do acerto entre vendedores e compradores de que o preço do imóvel pretendido era R$ 850.000,00, mas ficou por R$ 800.000,00, justamente porque os embargantes assumiram a obrigação do pagamento da comissão ." Desse modo, entendeu que foi observado o dever de informação acerca da transferência do pagamento da cláusula de corretagem. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000002809941 SP 2024/0439221-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/06/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/08/2025) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE VALORES DE CORRETAGEM. NEGOCIAÇÃO DE IMÓVEL . VIOLAÇÃO DE ATO NORMATIVO QUE NÃO SE ENQUADRA NO CONCEITO DE LEI FEDERAL. DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA . SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO . COMISSÃO DE CORRETAGEM. EFETIVA APROXIMAÇÃO DOS NEGOCIANTES. CONFIGURAÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ . 1. Ação de cobrança de valores de corretagem em negociação de imóvel. 2. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art . 105, III, a da CF/88.3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.4 . O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.6 . A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.7. É devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário .Precedentes.8. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2490025 SC 2023/0394635-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 15/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2024) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA . EFETIVAÇÃO DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. COMISSÃO DEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. É assente o entendimento da jurisprudência desta Corte no sentido de que "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" (AgRg no REsp 1 .440.053/MS, Relator o Ministro João Otávio de Noronha, DJe de 28/3/2016). 3. Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt no AREsp: 1262428 ES 2018/0056430-5, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/04/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/04/2019) No caso dos autos, a análise da prova recomenda distinguir a atividade material de aproximação realizada pela autora da existência de obrigação pessoal do demandado de remunerá-la. Com efeito, não se mostra adequado afirmar que a participação da requerente se limitou a contatos sem repercussão na negociação. A prova documental revela que a autora mantinha relacionamento profissional prévio com representantes da Havan e que, em agosto de 2019, apresentou à rede os dois imóveis posteriormente locados. Em 06 de agosto de 2019, foram encaminhadas a Moacir Oliveira e Nilton Hang informações relativas ao imóvel situado em Natal/RN, inclusive com a indicação de que o terreno não estava ofertado no mercado e de que o proprietário admitia proposta de locação (ID nº 124880188). Na sequência, houve solicitação de informação sobre o valor pretendido. Também foi ofertado o imóvel situado em João Pessoa/PB (ID nº 124880189), com informações específicas acerca da área e da disponibilidade para locação. Paralelamente, as conversas mantidas com Gustavo Cândido, documentadas nos autos, demonstram que este disponibilizava à autora imóveis integrantes do grupo empresarial familiar para apresentação a potenciais interessados. Em 20 de agosto de 2019, após ser consultado acerca dos valores pretendidos, Gustavo Cândido indicou a quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) mensais para cada imóvel, valor logo repassado aos representantes da Havan. A sequência das comunicações prosseguiu. Gustavo Cândido solicitou atualizações acerca da negociação e, na manhã de 18 de setembro de 2019, voltou a questionar a autora sobre o interesse da Havan nos imóveis de Natal/RN e João Pessoa/PB. Naquele mesmo dia, representantes da rede visitaram os bens. A prova oral igualmente não autoriza considerar Gustavo Cândido pessoa inteiramente alheia às atividades de prospecção dos imóveis do grupo. Seu depoimento revelou que costumava fornecer imóveis a corretores para que fossem ofertados, inclusive os objeto desta demanda, e que, havendo evolução concreta da negociação, seu pai passava a conduzir as tratativas. Nesse contexto, a inexistência de procuração escrita não é, isoladamente, suficiente para afastar toda e qualquer possibilidade de representação, inclusive porque, nos termos do art. 656 do Código Civil, o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito. Permanece pertinente, contudo, a disciplina do art. 118 do Código Civil: Art. 118. O representante é obrigado a provar às pessoas, com quem tratar em nome do representado, a sua qualidade e a extensão de seus poderes, sob pena de, não o fazendo, responder pelos atos que a estes excederem. O próprio representante da demandante esclareceu em audiência que não manteve contato direto com Agnelo Cândido: Questionamento: "Então, em nenhum momento o senhor teve contato com o réu?" (01:11) Resposta do Sr. Paulo Cabral: "Com o réu, não. (...) Sempre através do filho". (01:14-01:17) Também declarou: Questionamento: "No caso dos autos desse imóvel, nesse momento que o senhor conseguiu alguém interessado que ia fechar o negócio, que apresentou o contrato, o senhor tratava com o Gustavo e ele falou que não iria assinar o contrato. Ele chegou a justificar? Por que não?" (08:19) Resposta do Sr. Paulo Cabral: "Não, ele só disse que aguardasse, aguardasse, e daí foi. Se a senhora verificar, nos autos tem uma ata notarial de WhatsApp, que eu relato lá tudo. Neste momento que a negociação avançou, era o momento, sim, de ter assinado o contrato. Como ele não tinha os poderes para assinar sozinho o contrato, e se tinha, porventura, não nos apresentou procuração para assinar, não foi assinado. Mas eu cobrei diversas vezes a assinatura do contrato." (08:33) A manifestação de vontade do representante produz efeitos em relação ao representado quando exercida nos limites dos poderes que lhe foram conferidos, conforme dispõe o art. 116 do Código Civil: Art. 116. A manifestação de vontade pelo representante, nos limites de seus poderes, produz efeitos em relação ao representado. No caso concreto, embora o acervo demonstre que Gustavo Cândido exercia atividade informal de apresentação de imóveis do grupo a corretores e que autorizou a autora a ofertar os bens em discussão, não se extrai desse conjunto probatório, com a segurança necessária, que tivesse poderes para contratar serviço de corretagem em nome pessoal de Agnelo Cândido ou para assumir, em nome deste, a correspondente obrigação remuneratória. Essa distinção assume especial relevância porque os próprios elementos dos autos indicam que os imóveis não se encontram registrados em nome do requerido, mas de pessoas jurídicas integrantes do grupo empresarial. Nesse ponto, o representante da demandante afirmou (ID nº 170412907): "em algum momento o depoente, a parte autora, verificou a matrícula do terreno para ver a propriedade real?" (14:35) Resposta: "Verificamos, está no nome da pessoa jurídica. (...) Da pessoa física não, está no nome de uma empresa dele" (14:42-15:09). A circunstância de o requerido não ser proprietário dos imóveis não seria, por si só, suficiente para afastar eventual obrigação de corretagem, caso houvesse prova de que ele próprio contratou a intermediação. Ocorre que os autos tampouco demonstram que Agnelo Cândido tenha assumido pessoalmente a posição de comitente. A informação de que o requerido, na condição de presidente do grupo empresarial, participou da celebração dos contratos de locação igualmente não permite concluir que o tenha feito em nome próprio, sobretudo diante da circunstância de que os imóveis pertencem a pessoas jurídicas e de que os respectivos instrumentos de locação não foram acostados aos autos. Assim, as provas permitem reconhecer que houve atuação concreta da autora na apresentação dos imóveis à Havan e na transmissão de informações entre esta e Gustavo Cândido. Não permitem, entretanto, imputar com segurança ao réu, pessoa física, a contratação desse serviço ou a assunção pessoal da obrigação de remunerá-lo. A prova oral acerca da atuação de Antônio Roberto e Ítalo também não altera essa conclusão. O Sr. Antônio Roberto afirmou: "Não houve corretor imobiliário no negócio. (...) Ítalo era o nosso consultor de negócios.(...) não recebeu como corretor, ele recebeu como intermediador da operação.". (ID nº 170412919 - 07:08); Por sua vez, o Sr. Ítalo declarou: "Há um tempo atrás eu estive conversando muito com o senhor Agnelo e com o grupo, com o filho dele, com o Rodrigo. Nós tivemos... Estava procurando algumas ideias. O que poderia ser feito com essas áreas que o grupo tem. E aí eu comecei a pensar quem estava em expansão no Brasil na mesma época. Diante de algumas amizades que eu tenho, da minha profissão que eu tenho, eu faço conexões no Brasil inteiro. E uma dessas conexões me levou a chegar a Luciano Hang e a Nilton Hang, o primo dele. E eu conversando, eu vi que eles estavam entendendo como é que vocês estão perante ao Nordeste, perante ao Nordeste, questão de expansão. E eu falei, nós estamos pensando, estamos começando a ver áreas em várias regiões, Maceió, Aracaju, João Pessoa, Fortaleza, Recife. (...) Então, vamos tentar fazer, vou tentar ver algumas coisas para você. Porque a minha intenção não era, eu não sou corretor, faço negociações de outras operações. Tanto que eu participei de operações de construção da Havan, tá bom? Então são outras operações que eu tinha com eles. E aí eu comecei a ver, tudo bem. E aí a gente começa a conversar e ficou de uma viagem posterior, ele vindo do exterior, ele poderia passar por aqui. E realmente passou, realmente ele chegou, foi assim: Ítalo, estou chegando no Brasil e eu queria passar em Natal. Você estaria em Natal? Eu falei, olha, eu estou em Natal. E pronto, e foi mais ou menos dessa forma, ele chegou, a gente conversou um pouco, e conversamos mais um pouco. Mas essa negociação foi longa. Foi longa. Tanto da área como de que seria construído. E aí eles me contrataram para fazer a questão de liberação junto a SEMURB. A Havan me contratou. Para você ver como é que eu trabalho com tanta gente. Então a Havan me contratou para fazer licenças junto a SEMURB" (ID nº 170412920 - 02:18-04:08) "(...) a tratativa efetiva do que está posto aí, eu e Roberto fomos a Brusque, a gente acabou pousando em Navegantes, que é aquele próximo, pegamos um táxi para Brusque e fomos negociar diretamente com Nilton e com Luciano. Os dois estavam presentes por acaso, a gente negociou várias e várias e várias horas, foi muito vai e vem, vai e vem de valores. Eu chegava lá e não chegava. Mas foi assim, realmente, a tratativa foi dessa forma." (ID nº 170412920 - 05:49-06:14) (...) Eu fiz apenas a conexão do seu Agnelo, do grupo seu Agnelo (...) com o grupo Havan. Apenas isso. Então, que a minha maior parte de valor veio da contratação da Havan, que me pagou para fazer as liberações de trabalho, de licença de operação, de arquitetura, de construção, aqui de Natal, efetivamente, e outras operações que eu estava fazendo simultaneamente junto com eles." (ID nº 170412920 - 12:04). Tais depoimentos demonstram que outras pessoas participaram da aproximação e, especialmente, das tratativas posteriores e da fase de definição das condições negociais. Essa circunstância, entretanto, não permite apagar a atuação antecedente da autora documentalmente comprovada, nem autoriza concluir, por si só, que eventual negócio posteriormente concluído não tenha também sido influenciado por seus atos. O ponto decisivo é diverso. Ainda que se reconheça que a requerente praticou atos de aproximação e forneceu à Havan informações relevantes sobre os imóveis, não foi comprovado que Agnelo Cândido do Nascimento, em nome próprio, tenha solicitado a prestação do serviço, autorizado Gustavo Cândido a contratá-lo por sua conta ou posteriormente assumido pessoalmente a respectiva obrigação remuneratória. A titularidade dos imóveis por pessoas jurídicas, a inexistência dos contratos de locação nos autos e a ausência de prova acerca da qualidade em que o requerido os subscreveu impedem que a obrigação eventualmente surgida da atividade de corretagem seja automaticamente transferida das sociedades envolvidas ou do grupo empresarial para a pessoa física de seu presidente. Tratando-se de ação de cobrança proposta exclusivamente contra Agnelo Cândido do Nascimento, incumbia à autora demonstrar não apenas a utilidade de sua atuação, mas também que o demandado era o sujeito passivo da obrigação remuneratória deduzida em juízo. Desse encargo não se desincumbiu, nos termos do art. 373, I, do CPC. Por fim, no tocante ao pedido de condenação da demandante ao pagamento de multa por litigância de má-fé, formulado pelo demandado em suas alegações finais, tem-se por incabível, pois não se vislumbra, na análise deste Juízo, conduta que incida nas hipóteses previstas no art. 80 do CPC. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral e, em consequência, extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 04 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)
TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0843211-19.2024.8.20.5001 Parte autora: CABRAL & CABRAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP Parte ré: Agnelo Candido do Nascimento SENTENÇA Vistos etc. Cabral & Cabral Negócios Imobiliários Ltda., já qualificada nos autos, por seu representante legal, via advogado, ingressou com AÇÃO DE COBRANÇA em desfavor de Agnelo Cândido do Nascimento, também qualificado, alegando, em síntese, que: a) se trata de empresa do ramo de consultoria imobiliária que tem como principal atividade viabilizar a expansão imobiliária de empresas de varejo ou atacado no Nordeste do Brasil por meio da prospecção de imóveis; b) em decorrência da sua atuação profissional, manteve com o réu, por intermediação do seu filho, Gustavo Cândido, terceiro estranho à lide e representante dos seus interesses, relação negocial e contratual que tinha como objeto a apresentação de imóveis de sua propriedade a grandes grupos de varejo e atacado de âmbito nacional interessados na sua locação; c) em razão da referida relação, prestou serviço de corretagem em favor do demandado em meados de agosto e setembro de 2019, intermediando, com a aproximação das partes, discussão negocial e execução do contrato, a conclusão de duas locações comerciais sobre dois imóveis (terrenos) de sua propriedade situados em Natal/RN e João Pessoa/PB, firmadas com a rede de lojas de varejo Havan, terceira estranha à relação processual; d) a aproximação com os representantes da Havan se iniciou em dezembro de 2016, quando o sócio administrador da autora, Paulo Roberto Rodrigues Cabral, esteve na sede em Brusque/SC e conheceu o diretor da mencionada loja, o Sr. Luciano Hang, bem como o gerente de expansão, Sr. Nilton Hang e o Sr. Rogério Valle, parceiro comercial da empresa; e) a partir de então, passou a atender interesses de expansão da Havan, principalmente junto aos prepostos Nilton Hang e Moacir Oliveira; f) durante a relação, nos dias 06 e 13 de agosto de 2019, via e-mail, apresentou e ofertou aos representantes da Havan os mencionados terrenos de propriedade do réu, sendo eles localizados na Avenida Dão Silveira (BR 101), em Natal/RN, e Rua Diógenes Chianca (BR 230), em João Pessoa/PB; g) em resposta, o representante da Havan questionou sobre os valores para locação solicitados pelo proprietário do imóvel e questionou se os imóveis se encontravam disponíveis para locação ou venda, o que também foi respondido; h) paralelamente, aproximou-se do réu por meio do seu filho, Gustavo Cândido, em janeiro de 2018; i) a relação se iniciou através da prospecção de um imóvel localizado em Maceió/AL, de propriedade do grupo do réu, para a empresa Petz; j) a despeito de o contrato com a Petz não ter avançado por desistência da rede de varejo, a relação profissional com o filho do réu prosseguiu, sendo realizadas visitações em imóveis das empresas do réu e reuniões de alinhamento para oferta deles para redes nacionais interessadas em expansão; k) foi nesse contexto que, no dia 30 de julho de 2019, convidado e acompanhado pelo filho do demandado, visitou o imóvel de propriedade das empresas da família, em João Pessoa/PB, que é um dos objetos da lide; l) no mês seguinte, o filho do requerido apresentou diversos imóveis das empresas, oportunidade na qual apresentou os imóveis objeto da lide para a rede Havan; m) no dia 20 de agosto de 2019, após a rede Havan ter demonstrado interesse nos imóveis, questionou o Sr. Gustavo Cândido sobre o preço da locação, sendo repassado o valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) mensais para cada imóvel; n) após ser informado o preço, apresentou a proposta para o representante da Havan; o) em 18 de setembro de 2019, pela manhã, informou ao filho do réu que os representantes da Havan tinham entrado em contato e que fariam uma proposta pelos dois imóveis; p) no mesmo dia, o proprietário da rede Havan visitou os imóveis da empresa do requerido, fato esse confirmado pelo Sr. Gustavo Cândido; q) diante desse cenário, no dia 19 de setembro de 2019, ao tentar acertar a corretagem devida, não obteve êxito, haja vista que a pessoa de Gustavo Cândido, filho e representante dos interesses do réu e responsável pela destinação dos seus imóveis, com quem foram mantidas todas as conversas tidas para a intermediação da locação dos bens, deixou de responder seus e-mails; r) em 05 de agosto de 2020 tomou ciência, através das redes sociais da pessoa de Luciano Hang, proprietário da Havan, do anúncio da abertura de nova loja da rede nesta Capital, no imóvel de propriedade do requerido e por si intermediado; s) no dia seguinte, o empresário Luciano Hang anunciou a abertura de nova loja da rede Havan na cidade de João Pessoa/PB, no imóvel de propriedade do réu, que também foi fruto de sua intermediação; t) em suma, a aproximação entre o requerido e a rede Havan foi possibilitada exclusivamente por sua atuação, dado que, por ter expertise na área e proximidade profissional com os representantes da rede de varejo, passou a oferecer à empresa diversos imóveis em várias cidades do Nordeste, dentre eles os imóveis de propriedade do réu, que sequer estavam disponíveis no mercado; u) apesar do elo de intermediação entre o demandado e a rede Havan realizado por si, o requerido se negou a pagar a comissão de corretagem pelos serviços prestados; v) restou claro que a concretização da negociação dos imóveis do demandado foi resultado de intermediação por si realizada; w) conversou com a pessoa de Gustavo Cândido sobre a necessidade de agendamento de reunião para a conclusão e quitação do contrato de corretagem e consequente pagamento da comissão pela intermediação realizada com a rede Havan, tendo obtido como resposta a informação de que a situação seria resolvida com o advogado da família, Roberto Targino, também estranho à lide; x) em reunião realizada com o causídico em 01 de setembro de 2020 apresentou todas as informações sobre a intermediação realizada, o que incluiu fartas provas da negociação, tendo, ainda, reforçado seu interesse em resolver o imbróglio de maneira administrativa; y) em resposta, foi informado pelo profissional, em 28 de setembro de 2020, que o réu teria decidido por não pagar qualquer comissionamento, por entender que a concretização do negócio não decorreu da sua atividade profissional; z.) se não fosse sua atuação, o demandado e seu grupo de empresas familiar jamais teriam qualquer contato com os representantes da rede Havan; z.1) o contrato de corretagem firmado entre si e o requerido foi verbal, sem prazo determinado e anuído em razão da intermediação com o grupo econômico da Havan, sendo, portanto, devida a remuneração pretendida; z.2) antes da concretização do negócio, o réu e seus prepostos não a dispensaram ou desautorizaram de atuar na divulgação e anúncio dos imóveis de sua propriedade; e, z.3) como não foi arbitrado o valor da sua remuneração, a quantia deve ser fixada pelo Juízo tomando como base a tabela de referência de honorários do Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI dos estados do Rio Grande do Norte e Paraíba, alcançando o valor de um aluguel mensal de cada imóvel, que foi pactuado na importância de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) mensais. Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu fosse reconhecida a intermediação útil para a pactuação de dois contratos de locação comercial entre o réu e o grupo Havan, com a consequente condenação do demandado ao pagamento de comissão de corretagem no montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Com a inicial vieram os documentos de IDs nos 124880179, 124880180, 124880181, 124880182, 124880183, 124880184, 124880185, 124880186, 124880188, 124880189, 124880193, 124880194, 124880196, 124880199, 124880201, 124880203, 124880206, 124880207, 124880208, 124880209, 124880210, 124880211, 124880213, 124880214, 124880215, 124880217, 124880222, 124880224, 124880225 e 124880226. Citado, o réu ofereceu contestação (ID nº 134670954), na qual arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva e suscitou a prejudicial de mérito consistente na prescrição da pretensão autoral. No mérito propriamente dito, aduziu, em suma, que: a) não é proprietário dos imóveis indicados pela parte autora na peça vestibular do feito; b) seu filho não possui procuração para falar em seu nome, tampouco em nome de empresas das quais não é sócio; c) jamais firmou contrato escrito de corretagem com a parte demandante, seja em termos gerais ou de exclusividade, de forma verbal ou escrita; d) de igual modo, as empresas das quais é sócio também não celebraram nenhum instrumento contratual com a requerente; e) como não houve nenhuma assinatura de contrato de corretagem avulsa ou de exclusividade com a autora, não tinha nenhuma obrigação de informá-la, fosse pessoalmente ou enquanto sócio das empresas proprietárias dos bens objeto da lide, sobre qualquer visita do grupo Havan a Natal ou sobre qualquer negociação realizada com a empresa; f) a locação firmada com a empresa Havan relativa aos dois imóveis elencados na exordial foi intermediada pela equipe interna das empresas proprietárias dos bens; g) em nenhum momento desde a chegada da rede Havan aos imóveis locados houve qualquer participação da autora ou de seu representante na negociação, assessoria ou intermediação das avenças; h) em que pese tenha havido um ensaio de contato da equipe da demandante com o grupo Havan, não houve nenhum avanço nas conversas no período de 3 (três) anos; i) a requerente sequer conhece os contratos de aluguel firmados, não possuindo nenhuma informação relativa a prazo de locação, condições de reforma e construção ou benfeitorias, o que somente reforça a ausência de participação na negociação realizada; j) não é devida nenhuma comissão à parte autora; k) não pode vir a ser responsabilizado por contratação que não celebrou; l) além de não ter contratado nenhum serviço da demandante, ela não realizou o trabalho relatado; e, m) a autora não se cercou das cautelas de elaborar o contrato com cláusula de exclusividade e colher assinatura com a proprietária dos imóveis, de modo que não se pode valer somente da consecução do negócio para receber comissões de contrato cuja participação foi ínfima, não sabendo sequer as reais condições do contrato firmado. Ao final, pugnou pelo acolhimento da preliminar e da prejudicial arguidas ou, acaso superadas, pela total improcedência da pretensão autoral. Anexou o documento de ID nº 134670955. Intimado para manifestar interesse na produção de provas (ID nº 134777139), o demandado requereu a designação de audiência de instrução e julgamento para a colheita do depoimento pessoal da demandante e a oitiva de testemunhas (ID nº 137778532). Réplica à contestação no ID nº 137913984, na qual a autora também pleiteou o aprazamento de audiência de instrução para a oitiva de testemunhas e colheita do depoimento pessoal do réu. Decisão de saneamento e organização do processo (ID nº 150983466), na qual este Juízo: a) rechaçou a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam; b) rejeitou a prejudicial de mérito da prescrição; c) fixou os pontos controvertidos; d) distribuiu o ônus da prova; e) determinou a realização de audiência de instrução e julgamento e a intimação das partes para que depositassem em juízo o rol de testemunhas; e, f) deferiu o pedido de colheita do depoimento pessoal da requerente e do requerido, sendo a primeira por seu representante legal. As partes depositaram o rol de testemunhas (IDs nos 152897430 e 153701183). Realizada audiência de instrução e julgamento (IDs nos 170412900 a 170412920). Alegações finais (IDs nos 172495064 e 172698499). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. Da análise dos autos, depreende-se que a controvérsia reside na existência, ou não, de obrigação do demandado de efetuar o pagamento de comissão de corretagem em favor da autora em decorrência de dois contratos de locação relativos a imóveis situados em Natal/RN e João Pessoa/PB. Nesse contexto, cumpre sopesar que a atuação do corretor consiste na intermediação e aproximação dos interessados, sendo, via de regra, distinta do negócio jurídico principal posteriormente celebrado entre eles. Sobre o tema, o artigo 722 do Código Civil define o contrato de corretagem da seguinte forma: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Por seu turno, o artigo 725 do mesmo diploma legal estabelece que o corretor fará jus à remuneração na hipótese em que a sua atuação resulte na celebração do contrato. In verbis: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Na mesma linha, a primeira parte do art. 726 do Código Civil disciplina que não há falar em pagamento em favor do corretor se as partes, de forma direta, iniciarem e concluírem o negócio sem a sua participação. Veja-se: Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. A regra, todavia, deve ser compreendida em conjunto com o art. 727 do Código Civil. A participação do corretor em todas as etapas da negociação não constitui requisito indispensável para a remuneração, que também pode ser devida quando o negócio, embora concluído posteriormente e diretamente pelos interessados, resulte dos trabalhos de mediação anteriormente desenvolvidos. Portanto, para que surja a obrigação de pagar a comissão de corretagem, devem estar demonstradas a existência da relação de corretagem e a vinculação causal entre a atividade desempenhada pelo intermediador e o resultado negocial. No que pertine ao mencionado nexo, o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" (grifos acrescidos). Para corroborar: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS . 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EFETIVA INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR E RESULTADO ÚTIL DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA . COMISSÃO DEVIDA. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO . SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts . 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 2 . Quanto ao tema comissão de corretagem, a jurisprudência desta Corte Superior entende que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 3. A jurisprudência desta Corte Superior entende que a transferência da comissão de corretagem para o comprador é válida, desde que haja informação clara a esse respeito. 4 . O Tribunal a quo esclareceu que o "exame percuciente da extensa prova produzida indicativa de que foram os embargantes quem, a despeito de serem os compradores do imóvel, ficaram encarregados do pagamento da comissão à embargada". Destacou, ainda: "do exame da extensa prova produzida indicativa do acerto entre vendedores e compradores de que o preço do imóvel pretendido era R$ 850.000,00, mas ficou por R$ 800.000,00, justamente porque os embargantes assumiram a obrigação do pagamento da comissão ." Desse modo, entendeu que foi observado o dever de informação acerca da transferência do pagamento da cláusula de corretagem. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000002809941 SP 2024/0439221-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/06/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/08/2025) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE VALORES DE CORRETAGEM. NEGOCIAÇÃO DE IMÓVEL . VIOLAÇÃO DE ATO NORMATIVO QUE NÃO SE ENQUADRA NO CONCEITO DE LEI FEDERAL. DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA . SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO . COMISSÃO DE CORRETAGEM. EFETIVA APROXIMAÇÃO DOS NEGOCIANTES. CONFIGURAÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ . 1. Ação de cobrança de valores de corretagem em negociação de imóvel. 2. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art . 105, III, a da CF/88.3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.4 . O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.6 . A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.7. É devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário .Precedentes.8. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2490025 SC 2023/0394635-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 15/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2024) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA . EFETIVAÇÃO DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. COMISSÃO DEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. É assente o entendimento da jurisprudência desta Corte no sentido de que "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" (AgRg no REsp 1 .440.053/MS, Relator o Ministro João Otávio de Noronha, DJe de 28/3/2016). 3. Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt no AREsp: 1262428 ES 2018/0056430-5, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/04/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/04/2019) No caso dos autos, a análise da prova recomenda distinguir a atividade material de aproximação realizada pela autora da existência de obrigação pessoal do demandado de remunerá-la. Com efeito, não se mostra adequado afirmar que a participação da requerente se limitou a contatos sem repercussão na negociação. A prova documental revela que a autora mantinha relacionamento profissional prévio com representantes da Havan e que, em agosto de 2019, apresentou à rede os dois imóveis posteriormente locados. Em 06 de agosto de 2019, foram encaminhadas a Moacir Oliveira e Nilton Hang informações relativas ao imóvel situado em Natal/RN, inclusive com a indicação de que o terreno não estava ofertado no mercado e de que o proprietário admitia proposta de locação (ID nº 124880188). Na sequência, houve solicitação de informação sobre o valor pretendido. Também foi ofertado o imóvel situado em João Pessoa/PB (ID nº 124880189), com informações específicas acerca da área e da disponibilidade para locação. Paralelamente, as conversas mantidas com Gustavo Cândido, documentadas nos autos, demonstram que este disponibilizava à autora imóveis integrantes do grupo empresarial familiar para apresentação a potenciais interessados. Em 20 de agosto de 2019, após ser consultado acerca dos valores pretendidos, Gustavo Cândido indicou a quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) mensais para cada imóvel, valor logo repassado aos representantes da Havan. A sequência das comunicações prosseguiu. Gustavo Cândido solicitou atualizações acerca da negociação e, na manhã de 18 de setembro de 2019, voltou a questionar a autora sobre o interesse da Havan nos imóveis de Natal/RN e João Pessoa/PB. Naquele mesmo dia, representantes da rede visitaram os bens. A prova oral igualmente não autoriza considerar Gustavo Cândido pessoa inteiramente alheia às atividades de prospecção dos imóveis do grupo. Seu depoimento revelou que costumava fornecer imóveis a corretores para que fossem ofertados, inclusive os objeto desta demanda, e que, havendo evolução concreta da negociação, seu pai passava a conduzir as tratativas. Nesse contexto, a inexistência de procuração escrita não é, isoladamente, suficiente para afastar toda e qualquer possibilidade de representação, inclusive porque, nos termos do art. 656 do Código Civil, o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito. Permanece pertinente, contudo, a disciplina do art. 118 do Código Civil: Art. 118. O representante é obrigado a provar às pessoas, com quem tratar em nome do representado, a sua qualidade e a extensão de seus poderes, sob pena de, não o fazendo, responder pelos atos que a estes excederem. O próprio representante da demandante esclareceu em audiência que não manteve contato direto com Agnelo Cândido: Questionamento: "Então, em nenhum momento o senhor teve contato com o réu?" (01:11) Resposta do Sr. Paulo Cabral: "Com o réu, não. (...) Sempre através do filho". (01:14-01:17) Também declarou: Questionamento: "No caso dos autos desse imóvel, nesse momento que o senhor conseguiu alguém interessado que ia fechar o negócio, que apresentou o contrato, o senhor tratava com o Gustavo e ele falou que não iria assinar o contrato. Ele chegou a justificar? Por que não?" (08:19) Resposta do Sr. Paulo Cabral: "Não, ele só disse que aguardasse, aguardasse, e daí foi. Se a senhora verificar, nos autos tem uma ata notarial de WhatsApp, que eu relato lá tudo. Neste momento que a negociação avançou, era o momento, sim, de ter assinado o contrato. Como ele não tinha os poderes para assinar sozinho o contrato, e se tinha, porventura, não nos apresentou procuração para assinar, não foi assinado. Mas eu cobrei diversas vezes a assinatura do contrato." (08:33) A manifestação de vontade do representante produz efeitos em relação ao representado quando exercida nos limites dos poderes que lhe foram conferidos, conforme dispõe o art. 116 do Código Civil: Art. 116. A manifestação de vontade pelo representante, nos limites de seus poderes, produz efeitos em relação ao representado. No caso concreto, embora o acervo demonstre que Gustavo Cândido exercia atividade informal de apresentação de imóveis do grupo a corretores e que autorizou a autora a ofertar os bens em discussão, não se extrai desse conjunto probatório, com a segurança necessária, que tivesse poderes para contratar serviço de corretagem em nome pessoal de Agnelo Cândido ou para assumir, em nome deste, a correspondente obrigação remuneratória. Essa distinção assume especial relevância porque os próprios elementos dos autos indicam que os imóveis não se encontram registrados em nome do requerido, mas de pessoas jurídicas integrantes do grupo empresarial. Nesse ponto, o representante da demandante afirmou (ID nº 170412907): "em algum momento o depoente, a parte autora, verificou a matrícula do terreno para ver a propriedade real?" (14:35) Resposta: "Verificamos, está no nome da pessoa jurídica. (...) Da pessoa física não, está no nome de uma empresa dele" (14:42-15:09). A circunstância de o requerido não ser proprietário dos imóveis não seria, por si só, suficiente para afastar eventual obrigação de corretagem, caso houvesse prova de que ele próprio contratou a intermediação. Ocorre que os autos tampouco demonstram que Agnelo Cândido tenha assumido pessoalmente a posição de comitente. A informação de que o requerido, na condição de presidente do grupo empresarial, participou da celebração dos contratos de locação igualmente não permite concluir que o tenha feito em nome próprio, sobretudo diante da circunstância de que os imóveis pertencem a pessoas jurídicas e de que os respectivos instrumentos de locação não foram acostados aos autos. Assim, as provas permitem reconhecer que houve atuação concreta da autora na apresentação dos imóveis à Havan e na transmissão de informações entre esta e Gustavo Cândido. Não permitem, entretanto, imputar com segurança ao réu, pessoa física, a contratação desse serviço ou a assunção pessoal da obrigação de remunerá-lo. A prova oral acerca da atuação de Antônio Roberto e Ítalo também não altera essa conclusão. O Sr. Antônio Roberto afirmou: "Não houve corretor imobiliário no negócio. (...) Ítalo era o nosso consultor de negócios.(...) não recebeu como corretor, ele recebeu como intermediador da operação.". (ID nº 170412919 - 07:08); Por sua vez, o Sr. Ítalo declarou: "Há um tempo atrás eu estive conversando muito com o senhor Agnelo e com o grupo, com o filho dele, com o Rodrigo. Nós tivemos... Estava procurando algumas ideias. O que poderia ser feito com essas áreas que o grupo tem. E aí eu comecei a pensar quem estava em expansão no Brasil na mesma época. Diante de algumas amizades que eu tenho, da minha profissão que eu tenho, eu faço conexões no Brasil inteiro. E uma dessas conexões me levou a chegar a Luciano Hang e a Nilton Hang, o primo dele. E eu conversando, eu vi que eles estavam entendendo como é que vocês estão perante ao Nordeste, perante ao Nordeste, questão de expansão. E eu falei, nós estamos pensando, estamos começando a ver áreas em várias regiões, Maceió, Aracaju, João Pessoa, Fortaleza, Recife. (...) Então, vamos tentar fazer, vou tentar ver algumas coisas para você. Porque a minha intenção não era, eu não sou corretor, faço negociações de outras operações. Tanto que eu participei de operações de construção da Havan, tá bom? Então são outras operações que eu tinha com eles. E aí eu comecei a ver, tudo bem. E aí a gente começa a conversar e ficou de uma viagem posterior, ele vindo do exterior, ele poderia passar por aqui. E realmente passou, realmente ele chegou, foi assim: Ítalo, estou chegando no Brasil e eu queria passar em Natal. Você estaria em Natal? Eu falei, olha, eu estou em Natal. E pronto, e foi mais ou menos dessa forma, ele chegou, a gente conversou um pouco, e conversamos mais um pouco. Mas essa negociação foi longa. Foi longa. Tanto da área como de que seria construído. E aí eles me contrataram para fazer a questão de liberação junto a SEMURB. A Havan me contratou. Para você ver como é que eu trabalho com tanta gente. Então a Havan me contratou para fazer licenças junto a SEMURB" (ID nº 170412920 - 02:18-04:08) "(...) a tratativa efetiva do que está posto aí, eu e Roberto fomos a Brusque, a gente acabou pousando em Navegantes, que é aquele próximo, pegamos um táxi para Brusque e fomos negociar diretamente com Nilton e com Luciano. Os dois estavam presentes por acaso, a gente negociou várias e várias e várias horas, foi muito vai e vem, vai e vem de valores. Eu chegava lá e não chegava. Mas foi assim, realmente, a tratativa foi dessa forma." (ID nº 170412920 - 05:49-06:14) (...) Eu fiz apenas a conexão do seu Agnelo, do grupo seu Agnelo (...) com o grupo Havan. Apenas isso. Então, que a minha maior parte de valor veio da contratação da Havan, que me pagou para fazer as liberações de trabalho, de licença de operação, de arquitetura, de construção, aqui de Natal, efetivamente, e outras operações que eu estava fazendo simultaneamente junto com eles." (ID nº 170412920 - 12:04). Tais depoimentos demonstram que outras pessoas participaram da aproximação e, especialmente, das tratativas posteriores e da fase de definição das condições negociais. Essa circunstância, entretanto, não permite apagar a atuação antecedente da autora documentalmente comprovada, nem autoriza concluir, por si só, que eventual negócio posteriormente concluído não tenha também sido influenciado por seus atos. O ponto decisivo é diverso. Ainda que se reconheça que a requerente praticou atos de aproximação e forneceu à Havan informações relevantes sobre os imóveis, não foi comprovado que Agnelo Cândido do Nascimento, em nome próprio, tenha solicitado a prestação do serviço, autorizado Gustavo Cândido a contratá-lo por sua conta ou posteriormente assumido pessoalmente a respectiva obrigação remuneratória. A titularidade dos imóveis por pessoas jurídicas, a inexistência dos contratos de locação nos autos e a ausência de prova acerca da qualidade em que o requerido os subscreveu impedem que a obrigação eventualmente surgida da atividade de corretagem seja automaticamente transferida das sociedades envolvidas ou do grupo empresarial para a pessoa física de seu presidente. Tratando-se de ação de cobrança proposta exclusivamente contra Agnelo Cândido do Nascimento, incumbia à autora demonstrar não apenas a utilidade de sua atuação, mas também que o demandado era o sujeito passivo da obrigação remuneratória deduzida em juízo. Desse encargo não se desincumbiu, nos termos do art. 373, I, do CPC. Por fim, no tocante ao pedido de condenação da demandante ao pagamento de multa por litigância de má-fé, formulado pelo demandado em suas alegações finais, tem-se por incabível, pois não se vislumbra, na análise deste Juízo, conduta que incida nas hipóteses previstas no art. 80 do CPC. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral e, em consequência, extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 04 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)
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