2026-09-16 · TJCE
Núcleo de Justiça 4.0 - Cumprimento de Sentença Cível Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz, Fortaleza - CE - CEP: 60811-690 Fone: (85) 3108-2000 - E-mail: nucleo4.0cumpricivel@tjce.jus.br Número do processo: 0840752-48.2014.8.06.0001 Classe: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Exequente: XENIA MAIA XENOFONTE MARTINS e outros Executado: CAMERON CONSTRUTORA S/A DECISÃO Vistos. Trata-se de cumprimento de sentença promovido por XÊNIA MAIA XENOFONTE MARTINS e ÍTALO MARTINS DE OLIVEIRA em face de CAMERON CONSTRUTORA S/A, fundado no alegado descumprimento da transação homologada judicialmente nos autos. Os exequentes apresentam, no ID. 202662336, pedido de chamamento do feito à ordem, sustentando que não lhes é possível cumprir o despacho de ID. 198572714, que determinou a apresentação de memória atualizada do crédito, uma vez que ainda não foram definidos os parâmetros e o quantum das perdas e danos decorrentes da inexecução da obrigação assumida pela executada. O pedido merece parcial acolhimento. I - DO TÍTULO EXECUTIVO E DA EVOLUÇÃO PROCESSUAL A presente demanda foi originariamente ajuizada pelos exequentes em face da Cameron Construtora Ltda., tendo por objeto obrigações relacionadas à aquisição da unidade imobiliária nº 1802 do empreendimento denominado Reale, além de pedidos indenizatórios. No curso da fase de conhecimento, as partes celebraram transação, formalizada mediante aditivo ao contrato particular de promessa de compra e venda, na qual foram redefinidas obrigações recíprocas, inclusive aquelas relacionadas aos pagamentos pelos compradores e ao fornecimento, pela vendedora, da documentação necessária aos procedimentos de financiamento e regularização do imóvel. O acordo foi homologado por sentença em 31/03/2014, extinguindo-se a fase de conhecimento com resolução de mérito. A sentença homologatória transitou em julgado em 23/04/2014. Posteriormente, os compradores noticiaram o descumprimento das obrigações assumidas pela vendedora e instauraram cumprimento de sentença, sustentando que a falta de regularização/documentação necessária teria inviabilizado o financiamento imobiliário pretendido e ocasionado prejuízos patrimoniais. Na petição que inaugurou o cumprimento, os credores formularam expressamente pedido de conversão da obrigação em perdas e danos, a serem apurados em posterior liquidação. Por decisão proferida em 27/06/2017, o Juízo, com fundamento nos arts. 497 e 499 do CPC, acolheu o processamento da pretensão e determinou a intimação da promovida para apresentar defesa em 15 dias, sob pena de conversão da obrigação em perdas e danos ou adoção do resultado prático equivalente. Sobrevieram embargos de declaração dos exequentes, rejeitados, seguidos de recurso de apelação. A apelação, contudo, não teve seu mérito apreciado. Em decisão monocrática, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará concluiu que o pronunciamento recorrido possuía natureza interlocutória, julgando inadmissível o recurso, decisão que transitou em julgado em 11/02/2021. Devolvidos os autos à origem, foi expressamente ressalvada a possibilidade de posterior instauração de liquidação e cumprimento de sentença. II - DA NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO À vista dessa sequência processual, assiste razão aos exequentes quanto à impossibilidade de apresentar, neste momento, simples memória aritmética do crédito. O título judicial não estabeleceu previamente quantia certa a título de indenização pelo descumprimento posterior da obrigação prevista no acordo, tampouco consta pronunciamento judicial subsequente que tenha delimitado numericamente as perdas e danos. A decisão de 27/06/2017 igualmente não fixou quantum indenizatório, tendo determinado a formação do contraditório sob pena de conversão da obrigação. Diante do lapso temporal transcorrido, da alegada impossibilidade prática de obtenção da tutela específica e da opção expressamente formulada pelos credores desde o início do cumprimento, reconheço, para fins de regularização da fase executiva, que a obrigação específica remanescente deve ser satisfeita pelo equivalente em perdas e danos, nos termos dos arts. 497 e 499 do CPC. Todavia, a determinação do valor correspondente não decorre de mera operação matemática. Os exequentes afirmam, entre outros fatos, que a ausência de documentação e regularização imputada à executada impossibilitou a obtenção de financiamento imobiliário e os obrigou a contratar empréstimo pessoal, além de terem suportado despesas decorrentes das dificuldades de registro da unidade. A quantificação dessas consequências exige a identificação dos danos patrimoniais efetivamente causados pelo inadimplemento e de seu nexo causal com a obrigação descumprida. Mostra-se, portanto, adequada a liquidação pelo procedimento comum, na forma do art. 509, II, do CPC. Registre-se, desde logo, que o saldo do preço do imóvel quitado pelos compradores não constitui, por si só, perda indenizável, pois representava contraprestação inerente à própria aquisição do bem, não havendo notícia de resolução do negócio ou restituição da unidade. Eventual indenização deverá corresponder ao prejuízo patrimonial adicional efetivamente demonstrado como consequência direta da inexecução, vedada a inclusão de parcelas que simplesmente reproduzam obrigações originariamente devidas pelos próprios compradores. Igualmente, não poderá a liquidação ampliar os limites do título, nos termos do art. 509, §4º, do CPC, razão pela qual pedidos indenizatórios autônomos não incorporados à sentença homologatória não poderão ser introduzidos nesta fase como nova condenação. III - DOS PARÂMETROS DA LIQUIDAÇÃO Para fins de delimitação da controvérsia, poderão constituir objeto da liquidação, desde que documentalmente comprovados e demonstrado o nexo causal: a) os encargos financeiros adicionais efetivamente suportados em razão da necessidade de obtenção de empréstimo pessoal em substituição ao financiamento imobiliário inviabilizado pelo descumprimento atribuído à executada; b) eventual diferença, devidamente demonstrada, entre o custo efetivamente suportado no empréstimo pessoal e aquele que razoavelmente seria suportado no financiamento imobiliário que poderia ter sido contratado caso a obrigação da executada tivesse sido tempestivamente cumprida; c) despesas extraordinárias efetivamente comprovadas e diretamente relacionadas à impossibilidade ou ao retardamento da regularização e registro do imóvel; d) outras perdas patrimoniais diretamente relacionadas à inexecução do acordo, desde que individualizadas, comprovadas e causalmente vinculadas ao descumprimento. Não integra o dano, por si só, o principal correspondente ao saldo do preço do imóvel, inclusive a quantia aproximada de R$: 350.000,00 mencionada pelos credores no cumprimento, na medida em que se tratava de obrigação decorrente da aquisição da própria unidade, salvo demonstração de circunstância específica que juridicamente altere essa conclusão. Ante o exposto: 1. ACOLHO PARCIALMENTE o pedido de chamamento do feito à ordem formulado no ID. 202662336. 2. TORNO SEM EFEITO, exclusivamente quanto à exigência imediata de simples atualização aritmética do crédito, o despacho de ID. 198572714, uma vez que o quantum das perdas e danos ainda não se encontra liquidado. 3. RECONHEÇO, diante da inviabilidade prática da tutela específica, do histórico processual e da opção expressamente manifestada pelos credores, a conversão da obrigação específica remanescente em perdas e danos, nos termos dos arts. 497 e 499 do Código de Processo Civil. 4. DETERMINO que a apuração do respectivo quantum se processe mediante LIQUIDAÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM, nos termos do art. 509, II, do CPC, observados os limites da sentença homologatória e do acordo nela incorporado. 5. Para efeito da liquidação, deverão ser observados os parâmetros estabelecidos na fundamentação desta decisão, especialmente a necessidade de demonstração do dano patrimonial adicional efetivamente causado pelo descumprimento e do respectivo nexo causal, não constituindo automaticamente perda indenizável o saldo do preço do próprio imóvel adquirido pelos exequentes. 6. INTIMEM-SE os liquidantes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, promovam a adequação de sua pretensão à fase de liquidação, apresentando demonstrativo discriminado das rubricas cuja indenização pretendem, acompanhado, especialmente, dos documentos relativos: 6.1. ao contrato de empréstimo pessoal mencionado no pedido executivo; 6.2. aos valores efetivamente liberados e pagos em decorrência do referido empréstimo; 6.3. aos juros, tarifas e demais encargos efetivamente suportados; 6.4. às condições do financiamento imobiliário que alegam ter sido inviabilizado, caso pretendam cobrar diferença de custo financeiro; 6.5. às despesas adicionais relacionadas à regularização e ao registro do imóvel; 6.6. a qualquer outra parcela patrimonial que entendam decorrer diretamente do descumprimento, com individualização do fato gerador, valor e documentação correspondente.** 7. Apresentada a petição de liquidação devidamente instruída, intime-se a CAMERON CONSTRUTORA S/A, observada a representação processual existente ou, inexistindo procurador constituído, pela forma pessoal legalmente cabível, para apresentar contestação à liquidação no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do art. 511 do CPC. 8. Havendo controvérsia técnica sobre o custo financeiro, evolução das operações ou quantificação das perdas, será posteriormente deliberada a necessidade de prova pericial contábil. 9. FICAM SOBRESTADOS os pedidos de SISBAJUD, RENAJUD e demais providências expropriatórias enquanto não definido o quantum debeatur, por inexistir, neste momento, valor líquido apto a delimitar a constrição patrimonial. 10. Após a liquidação definitiva do crédito, deverá o cumprimento prosseguir pelo regime dos arts. 513 e seguintes do CPC, inclusive com a intimação para pagamento do valor então apurado e, somente se necessário, adoção das medidas executivas patrimoniais cabíveis. Intimem-se. Cumpra-se. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. VALESKA ALVES ALENCAR ROLIM Juíza de Direito Núcleo de Justiça 4.0 - Cumprimento de Sentença Cível *em respondência conforme Portaria nº 1488/2026