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TJPB · 3º Juizado Especial Cível de Campina Grande · Sentença
Poder Judiciário da Paraíba 3º Juizado Especial Cível de Campina Grande 0838234-50.2025.8.15.0001 SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Embargos/Impugnação à Execução opostos por SALOMÃO DAVID DE SÁ LIRA BRAGA E SILVA em face da Execução de Título Extrajudicial promovida pelo CONDOMÍNIO CENTRO EMPRESARIAL METROPOLITAN, por meio da qual se persegue o adimplemento de cotas condominiais ordinárias relativas aos meses de março a setembro de 2025, incidentes sobre a Loja Térrea (unidade 001) do edifício exequente, perfazendo o montante executado de R$ 35.042,44. Em suas razões (ID 160790127), o embargante suscitou: a) ilegitimidade passiva ad causam, aduzindo inexistir obrigação pessoal assumida e vinculação fática da unidade a pessoa jurídica diversa ("Metroshop"); b) incompetência territorial, requerendo o declínio para o foro do seu domicílio (João Pessoa/PB); c) ilegitimidade ativa do condomínio perante o rito da Lei nº 9.099/1995; d) incompetência por complexidade da causa, alegando necessidade de prova pericial; e) ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título por vício na planilha de cálculo e ausência de prévia notificação; e f) excesso de execução decorrente dos encargos moratórios. Ao final, pugnou pela atribuição de efeito suspensivo e pela extinção da execução. O exequente/embargado apresentou impugnação aos embargos (ID 163824996), rechaçando todas as preliminares e sustentando a plena higidez do crédito com esteio na certidão da matrícula imobiliária, convenção condominial e ata de assembleia ordinária. Decido. De início, indefere-se o pleito de atribuição de efeito suspensivo aos embargos, haja vista a ausência de garantia prévia do juízo por penhora, caução ou depósito idôneo, em manifesta inobservância aos requisitos cumulativos previstos no art. 919, § 1º, do Código de Processo Civil. Da Legitimidade Ativa do Condomínio no Juizado Especial Cível A arguição de ilegitimidade ativa do condomínio não encontra amparo jurídico. O art. 3º, II, da Lei nº 9.099/1995 e o art. 1.063 do Código de Processo Civil estabelecem a competência dos Juizados Especiais Cíveis para as causas referentes à cobrança de importâncias devidas ao condomínio por despesas comuns. A matéria encontra-se pacificada no âmbito jurisprudencial e consolidada no Enunciado nº 9 do FONAJE, que reconhece expressamente a legitimidade ativa do ente condominial para demandar perante o Juizado Especial para reaver cotas de rateio. No caso, a pretensão deduzida pelo exequente consiste justamente na cobrança de despesas condominiais ordinárias decorrentes do inadimplemento de cotas relativas à unidade integrante do edifício, enquadrando-se, portanto, na hipótese legal de competência do Juizado Especial. Não há, assim, qualquer óbice à atuação do condomínio no polo ativo da presente execução. Rejeita-se a preliminar. Da Competência Territorial Também não merece acolhimento a alegação de incompetência territorial fundada exclusivamente no domicílio do embargante. A execução possui por objeto a cobrança de obrigações diretamente relacionadas à unidade imobiliária integrante do condomínio exequente, situada nesta Comarca. Além disso, a convenção condominial, regularmente registrada, estabelece o foro da Comarca de Campina Grande/PB para dirimir as controvérsias decorrentes das relações condominiais, circunstância que reforça a competência deste Juízo. De todo modo, a competência territorial para a execução não se determina exclusivamente pelo domicílio do executado, devendo ser observadas as regras específicas do art. 781 do CPC. Dessa forma, rejeito a alegação de incompetência territorial. Da Ausência de Complexidade da Causa Igualmente não prospera a alegação de incompetência do Juizado Especial em razão da suposta necessidade de prova pericial. A controvérsia submetida à apreciação judicial não demanda conhecimento técnico especializado incompatível com o rito dos Juizados Especiais. A apuração do débito decorre da análise da convenção condominial, da deliberação assemblear, dos períodos de inadimplência e dos consectários incidentes, mediante operações aritméticas passíveis de conferência a partir dos documentos juntados aos autos. Eventual necessidade de simples conferência dos cálculos não caracteriza, por si só, complexidade apta a afastar a competência do Juizado Especial. Não se identifica, portanto, necessidade de produção de prova pericial que justifique o reconhecimento da incompetência deste Juízo. Rejeito, assim, a preliminar. Da Legitimidade Passiva do Proprietário Registral e Natureza Propter Rem A principal controvérsia diz respeito à alegada ilegitimidade passiva do embargante. Sustenta ele que não teria assumido pessoalmente qualquer obrigação perante o condomínio e que a unidade seria utilizada ou explorada por pessoa jurídica denominada “Metroshop”. A alegação, contudo, não merece acolhimento. As despesas condominiais constituem obrigações de natureza propter rem, vinculadas à unidade imobiliária, de modo que a responsabilidade pelo respectivo adimplemento decorre da relação jurídica existente com o imóvel, e não da mera celebração de instrumento contratual específico com o condomínio. Nesse sentido, os arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil estabelecem o dever de contribuição para as despesas do condomínio e a responsabilidade do adquirente pelas obrigações condominiais relacionadas à unidade. No caso concreto, a certidão de inteiro teor da Matrícula nº 26.694 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Campina Grande, especialmente os registros R-17 e AV-20, demonstra que o embargante figura como comproprietário da Loja Térrea (unidade 001) do Edifício Metropolitan. A circunstância de a unidade ser eventualmente explorada ou utilizada por pessoa jurídica denominada “Metroshop” não afasta, por si só, a responsabilidade do titular do direito real perante o condomínio. Eventuais ajustes internos, contratos de utilização ou relações negociais mantidas entre o proprietário e terceiros não são aptos, sem demonstração de alteração da titularidade ou de circunstância jurídica específica oponível ao condomínio, a afastar a responsabilidade decorrente da própria relação com a unidade. Assim, comprovada a condição do embargante como coproprietário da unidade sobre a qual incidem as cotas executadas, resta configurada sua legitimidade para figurar no polo passivo da execução. Eventual pretensão regressiva decorrente de relação jurídica mantida com terceiro deverá ser deduzida em ação própria, não interferindo na obrigação condominial ora exigida. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Da Higidez do Título Executivo, Ausência de Notificação No mérito, os embargos igualmente não comportam acolhimento. O art. 784, X, do Código de Processo Civil confere expressa força executiva ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, documentalmente comprovadas por meio da convenção condominial e das atas assembleares. A exordial executiva foi devidamente instruída com: a) a Convenção Condominial registrada; b) a certidão imobiliária que define a fração ideal da loja térrea em 36,63%; c) a Ata da Assembleia Geral Ordinária de 26/03/2025, que aprovou a previsão orçamentária para o exercício e a planilha de rateio por fração ideal, fixando a cota mensal da unidade térrea em R$ 5.574,96; e d) a planilha discriminada de débito (ID 125337647). A documentação permite identificar a origem da obrigação, os períodos de inadimplência e o critério utilizado para a formação do montante executado, não havendo demonstração concreta de vício capaz de retirar do crédito sua certeza, liquidez ou exigibilidade. A circunstância de o embargante discordar dos critérios utilizados para a composição do débito não conduz, por si só, à nulidade da execução, sobretudo quando os elementos necessários à conferência do valor encontram-se documentalmente disponíveis. Não prospera, igualmente, a alegação de ausência de notificação prévia. As cotas condominiais possuem vencimento certo e determinado. Assim, tratando-se de obrigação positiva e líquida, com termo previamente estabelecido, o inadimplemento constitui o devedor em mora ex re, independentemente de interpelação, conforme dispõe o art. 397, caput, do Código Civil. Desse modo, o vencimento da obrigação, não seguido do respectivo pagamento, é suficiente para caracterizar a mora, não sendo necessária notificação extrajudicial para o ajuizamento da execução. Do alegado excesso de execução Por fim, não procede a alegação de excesso de execução. A memória de cálculo apresentada pelo exequente observa os encargos previstos na legislação e na convenção condominial, com incidência de multa moratória de 2% e juros de mora de 1% ao mês, além da atualização monetária cabível. Além disso, o embargante não demonstrou concretamente qualquer incorreção nos cálculos apresentados. Nos termos do art. 917, §§ 3º e 4º, II, do CPC, quando alegar excesso de execução, compete ao embargante declarar o valor que entende correto e apresentar demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo, sob pena de rejeição da alegação. No caso, a insurgência foi formulada de maneira genérica, sem indicação precisa do montante reputado devido e sem apresentação de memória substitutiva capaz de evidenciar o alegado excesso. A mera discordância quanto aos encargos incidentes, desacompanhada de demonstração objetiva do erro apontado, não é suficiente para afastar a presunção de correção da memória apresentada pelo exequente. Nesse cenário, impõe-se a rejeição dos presentes embargos, com a determinação de prosseguimento da fase satisfativa da execução. DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO AS PRELIMINARES suscitadas e, no mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, c/c art. 917 e seguintes do Código de Processo Civil e art. 52, IX, da Lei nº 9.099/1995, JULGO IMPROCEDENTES OS EMBARGOS/IMPUGNAÇÃO À EXECUÇÃO, reconhecendo a plena liquidez, certeza e exigibilidade do crédito exequendo no valor principal de R$ 35.042,44 (trinta e cinco mil e quarenta e dois reais e quarenta e quatro centavos), sem prejuízo da atualização e dos encargos incidentes até o efetivo pagamento. INTIMEM-SE as partes para ciência. INTIME-SE a parte exequente para, no prazo de 10 (dez) dias, apresentar memória discriminada e atualizada do débito, ante o considerável lapso temporal desde a última atualização. Decorrido o prazo recursal sem interposição de recurso, e com a juntada da planilha atualizada, RETORNEM OS AUTOS conclusos para o imediato prosseguimento da execução. Sem custas ou honorários, cf. art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Campina Grande/PB, data e assinatura eletrônicas. Vinicius Silva Coelho Juiz de Direito
TJPB · 3º Juizado Especial Cível de Campina Grande · Sentença
Poder Judiciário da Paraíba 3º Juizado Especial Cível de Campina Grande 0838234-50.2025.8.15.0001 SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Embargos/Impugnação à Execução opostos por SALOMÃO DAVID DE SÁ LIRA BRAGA E SILVA em face da Execução de Título Extrajudicial promovida pelo CONDOMÍNIO CENTRO EMPRESARIAL METROPOLITAN, por meio da qual se persegue o adimplemento de cotas condominiais ordinárias relativas aos meses de março a setembro de 2025, incidentes sobre a Loja Térrea (unidade 001) do edifício exequente, perfazendo o montante executado de R$ 35.042,44. Em suas razões (ID 160790127), o embargante suscitou: a) ilegitimidade passiva ad causam, aduzindo inexistir obrigação pessoal assumida e vinculação fática da unidade a pessoa jurídica diversa ("Metroshop"); b) incompetência territorial, requerendo o declínio para o foro do seu domicílio (João Pessoa/PB); c) ilegitimidade ativa do condomínio perante o rito da Lei nº 9.099/1995; d) incompetência por complexidade da causa, alegando necessidade de prova pericial; e) ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título por vício na planilha de cálculo e ausência de prévia notificação; e f) excesso de execução decorrente dos encargos moratórios. Ao final, pugnou pela atribuição de efeito suspensivo e pela extinção da execução. O exequente/embargado apresentou impugnação aos embargos (ID 163824996), rechaçando todas as preliminares e sustentando a plena higidez do crédito com esteio na certidão da matrícula imobiliária, convenção condominial e ata de assembleia ordinária. Decido. De início, indefere-se o pleito de atribuição de efeito suspensivo aos embargos, haja vista a ausência de garantia prévia do juízo por penhora, caução ou depósito idôneo, em manifesta inobservância aos requisitos cumulativos previstos no art. 919, § 1º, do Código de Processo Civil. Da Legitimidade Ativa do Condomínio no Juizado Especial Cível A arguição de ilegitimidade ativa do condomínio não encontra amparo jurídico. O art. 3º, II, da Lei nº 9.099/1995 e o art. 1.063 do Código de Processo Civil estabelecem a competência dos Juizados Especiais Cíveis para as causas referentes à cobrança de importâncias devidas ao condomínio por despesas comuns. A matéria encontra-se pacificada no âmbito jurisprudencial e consolidada no Enunciado nº 9 do FONAJE, que reconhece expressamente a legitimidade ativa do ente condominial para demandar perante o Juizado Especial para reaver cotas de rateio. No caso, a pretensão deduzida pelo exequente consiste justamente na cobrança de despesas condominiais ordinárias decorrentes do inadimplemento de cotas relativas à unidade integrante do edifício, enquadrando-se, portanto, na hipótese legal de competência do Juizado Especial. Não há, assim, qualquer óbice à atuação do condomínio no polo ativo da presente execução. Rejeita-se a preliminar. Da Competência Territorial Também não merece acolhimento a alegação de incompetência territorial fundada exclusivamente no domicílio do embargante. A execução possui por objeto a cobrança de obrigações diretamente relacionadas à unidade imobiliária integrante do condomínio exequente, situada nesta Comarca. Além disso, a convenção condominial, regularmente registrada, estabelece o foro da Comarca de Campina Grande/PB para dirimir as controvérsias decorrentes das relações condominiais, circunstância que reforça a competência deste Juízo. De todo modo, a competência territorial para a execução não se determina exclusivamente pelo domicílio do executado, devendo ser observadas as regras específicas do art. 781 do CPC. Dessa forma, rejeito a alegação de incompetência territorial. Da Ausência de Complexidade da Causa Igualmente não prospera a alegação de incompetência do Juizado Especial em razão da suposta necessidade de prova pericial. A controvérsia submetida à apreciação judicial não demanda conhecimento técnico especializado incompatível com o rito dos Juizados Especiais. A apuração do débito decorre da análise da convenção condominial, da deliberação assemblear, dos períodos de inadimplência e dos consectários incidentes, mediante operações aritméticas passíveis de conferência a partir dos documentos juntados aos autos. Eventual necessidade de simples conferência dos cálculos não caracteriza, por si só, complexidade apta a afastar a competência do Juizado Especial. Não se identifica, portanto, necessidade de produção de prova pericial que justifique o reconhecimento da incompetência deste Juízo. Rejeito, assim, a preliminar. Da Legitimidade Passiva do Proprietário Registral e Natureza Propter Rem A principal controvérsia diz respeito à alegada ilegitimidade passiva do embargante. Sustenta ele que não teria assumido pessoalmente qualquer obrigação perante o condomínio e que a unidade seria utilizada ou explorada por pessoa jurídica denominada “Metroshop”. A alegação, contudo, não merece acolhimento. As despesas condominiais constituem obrigações de natureza propter rem, vinculadas à unidade imobiliária, de modo que a responsabilidade pelo respectivo adimplemento decorre da relação jurídica existente com o imóvel, e não da mera celebração de instrumento contratual específico com o condomínio. Nesse sentido, os arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil estabelecem o dever de contribuição para as despesas do condomínio e a responsabilidade do adquirente pelas obrigações condominiais relacionadas à unidade. No caso concreto, a certidão de inteiro teor da Matrícula nº 26.694 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Campina Grande, especialmente os registros R-17 e AV-20, demonstra que o embargante figura como comproprietário da Loja Térrea (unidade 001) do Edifício Metropolitan. A circunstância de a unidade ser eventualmente explorada ou utilizada por pessoa jurídica denominada “Metroshop” não afasta, por si só, a responsabilidade do titular do direito real perante o condomínio. Eventuais ajustes internos, contratos de utilização ou relações negociais mantidas entre o proprietário e terceiros não são aptos, sem demonstração de alteração da titularidade ou de circunstância jurídica específica oponível ao condomínio, a afastar a responsabilidade decorrente da própria relação com a unidade. Assim, comprovada a condição do embargante como coproprietário da unidade sobre a qual incidem as cotas executadas, resta configurada sua legitimidade para figurar no polo passivo da execução. Eventual pretensão regressiva decorrente de relação jurídica mantida com terceiro deverá ser deduzida em ação própria, não interferindo na obrigação condominial ora exigida. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Da Higidez do Título Executivo, Ausência de Notificação No mérito, os embargos igualmente não comportam acolhimento. O art. 784, X, do Código de Processo Civil confere expressa força executiva ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, documentalmente comprovadas por meio da convenção condominial e das atas assembleares. A exordial executiva foi devidamente instruída com: a) a Convenção Condominial registrada; b) a certidão imobiliária que define a fração ideal da loja térrea em 36,63%; c) a Ata da Assembleia Geral Ordinária de 26/03/2025, que aprovou a previsão orçamentária para o exercício e a planilha de rateio por fração ideal, fixando a cota mensal da unidade térrea em R$ 5.574,96; e d) a planilha discriminada de débito (ID 125337647). A documentação permite identificar a origem da obrigação, os períodos de inadimplência e o critério utilizado para a formação do montante executado, não havendo demonstração concreta de vício capaz de retirar do crédito sua certeza, liquidez ou exigibilidade. A circunstância de o embargante discordar dos critérios utilizados para a composição do débito não conduz, por si só, à nulidade da execução, sobretudo quando os elementos necessários à conferência do valor encontram-se documentalmente disponíveis. Não prospera, igualmente, a alegação de ausência de notificação prévia. As cotas condominiais possuem vencimento certo e determinado. Assim, tratando-se de obrigação positiva e líquida, com termo previamente estabelecido, o inadimplemento constitui o devedor em mora ex re, independentemente de interpelação, conforme dispõe o art. 397, caput, do Código Civil. Desse modo, o vencimento da obrigação, não seguido do respectivo pagamento, é suficiente para caracterizar a mora, não sendo necessária notificação extrajudicial para o ajuizamento da execução. Do alegado excesso de execução Por fim, não procede a alegação de excesso de execução. A memória de cálculo apresentada pelo exequente observa os encargos previstos na legislação e na convenção condominial, com incidência de multa moratória de 2% e juros de mora de 1% ao mês, além da atualização monetária cabível. Além disso, o embargante não demonstrou concretamente qualquer incorreção nos cálculos apresentados. Nos termos do art. 917, §§ 3º e 4º, II, do CPC, quando alegar excesso de execução, compete ao embargante declarar o valor que entende correto e apresentar demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo, sob pena de rejeição da alegação. No caso, a insurgência foi formulada de maneira genérica, sem indicação precisa do montante reputado devido e sem apresentação de memória substitutiva capaz de evidenciar o alegado excesso. A mera discordância quanto aos encargos incidentes, desacompanhada de demonstração objetiva do erro apontado, não é suficiente para afastar a presunção de correção da memória apresentada pelo exequente. Nesse cenário, impõe-se a rejeição dos presentes embargos, com a determinação de prosseguimento da fase satisfativa da execução. DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO AS PRELIMINARES suscitadas e, no mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, c/c art. 917 e seguintes do Código de Processo Civil e art. 52, IX, da Lei nº 9.099/1995, JULGO IMPROCEDENTES OS EMBARGOS/IMPUGNAÇÃO À EXECUÇÃO, reconhecendo a plena liquidez, certeza e exigibilidade do crédito exequendo no valor principal de R$ 35.042,44 (trinta e cinco mil e quarenta e dois reais e quarenta e quatro centavos), sem prejuízo da atualização e dos encargos incidentes até o efetivo pagamento. INTIMEM-SE as partes para ciência. INTIME-SE a parte exequente para, no prazo de 10 (dez) dias, apresentar memória discriminada e atualizada do débito, ante o considerável lapso temporal desde a última atualização. Decorrido o prazo recursal sem interposição de recurso, e com a juntada da planilha atualizada, RETORNEM OS AUTOS conclusos para o imediato prosseguimento da execução. Sem custas ou honorários, cf. art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Campina Grande/PB, data e assinatura eletrônicas. Vinicius Silva Coelho Juiz de Direito
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