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TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0836658-24.2022.8.20.5001 Parte autora: Ana Patricia Gomes Leandro Barreto Parte ré: Catbras Investimentos Imobiliários Ltda SENTENÇA Vistos etc. Ana Patricia Gomes Leandro Barreto, já qualificada nos autos, via advogado, ingressou com "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL" em desfavor de Catbras Investimentos Imobiliários Ltda, também qualificada, alegando, em síntese, que: a) em 15 de junho de 2012, as partes celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel, possuindo como objeto o apartamento a-103 do Condomínio Vivenda Paraíso, localizado na Praia de Búzios, Nísia Floresta/RN, pelo valor total de R$ 88.000,00 (oitenta e oito mil reais); b) restou estabelecido na cláusula 2ª do instrumento que o pagamento seria realizado de maneira parcelada da seguinte forma: (1) sinal no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) no momento da assinatura do contrato, (2) 48 (quarenta e oito) parcelas mensais e consecutivas na quantia de R$ 521,00 (quinhentos e vinte e um reais), com início no dia 10/08/2012 e fim em 10/07/2016, totalizando R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), e (3) 04 (quatro) balões anuais no importe de R$ 12.000,00 (doze mil reais) cada, com vencimentos para os dias 30 de junho de 2013, 30 de junho de 2014, 30 de junho de 2015 e 30 de junho de 2016, resultando em R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais); c) consta no contrato, como condição essencial e determinante para a realização do negócio, que a ré seria a legítima proprietária do imóvel no qual estaria edificado o empreendimento (cláusula primeira); d) após realizar a quitação do valor relativo ao sinal e iniciado o pagamento das parcelas mensais especificadas no instrumento, buscou se certificar acerca da regularidade do empreendimento junto aos órgãos administrativos municipais e unidades de registro notarial; e) se dirigiu ao serviço notarial da comarca de Nísia Floresta e foi comunicada sobre a ausência de registro do empreendimento designado pelo Condomínio Vivenda Paraíso, bem como que o imóvel no qual teria sido edificado não estaria registrado em nome da empresa vendedora; f) procurou os representantes da ré, que reiteraram a informação trazida no contrato de que estariam envidando esforços para regularizar o empreendimento, tanto quanto à transcrição da propriedade, como também sobre a averbação da construção do condomínio para fins de registro da unidade autônoma adquirida pela autora; g) mesmo diante das irregularidades existentes, continuou pagando as prestações mensais, solicitando insistentemente informações acerca da regularização do empreendimento, dado que tinha interesse em realizar a quitação do saldo devedor com a respectiva transcrição da propriedade em unidade notarial; h) porém, a ré continuou silente e inerte, permanecendo o imóvel registrado em nome de terceira pessoa estranha ao contrato, bem como não procedendo com a sua obrigação de registrar a constituição do condomínio na matrícula notarial do bem; i) continuou a efetuar o pagamento das parcelas mensais do contrato até janeiro de 2015, contudo, a ré não apresentou qualquer solução quanto aos pleitos anteriores de regularização do empreendimento, razão pela qual parou de realizar o pagamento das parcelas a partir de fevereiro de 2015; j) buscou a rescisão do contrato com a restituição dos valores até então quitados, entretanto, seu pedido não foi acolhido pela ré, na medida em que a demandada pretendia reter valores correspondentes a 50% dos montantes pagos, lhe imputando a culpa pela rescisão; k) posteriormente, a ré enviou notificação para "purgação da mora", promovendo a cobrança de valores do contrato sem comprovar o cumprimento das suas obrigações quanto à regularização do imóvel e do empreendimento; l) ao tempo dos fatos, sequer estava na posse do bem, haja vista que o representante da ré adentrou no imóvel e trocou as fechaduras, mesmo sem qualquer ordem judicial nesse sentido, inclusive danificando bens e utensílios que ainda se encontravam no interior do imóvel; m) na ocasião da assinatura do contrato, acaso estivesse ciente que o imóvel não estava registrado em nome da ré e que o empreendimento não estava regularizado, não teria anuído com a contratação, estando o negócio jurídico viciado por erro sobre elemento essencial, tornando nulas as disposições contratuais; n) no instrumento contratual, a ré declarou expressamente que o imóvel era de sua legítima propriedade, entretanto, era de seu conhecimento que o bem em questão estava registrado em nome de Antônio Almeida Ramalho; e, o) havendo cláusula contratual que estabelece a incidência de multa de 10% somente em proveito da empresa vendedora, resta possível a sua inversão. Ao final, pleiteou: a) a rescisão do contrato; b) a condenação da ré a restituir os valores pagos, no montante de R$ 32.193,00 (trinta e dois mil e cento e noventa e três reais); e, c) a condenação da ré ao pagamento de multa contratual no valor correspondente a 10% (dez por cento) do montante efetivamente pago, ou, alternativamente, que fosse reconhecido o direito da autora ao ressarcimento dos valores pagos, autorizando a retenção pela ré de montante não superior a 10% do valor integral pago. Anexou à inicial os documentos de IDs nos 83408944, 83408945, 83408946, 83408947, 83408948, 83408949 e 83409030. Citada, a ré apresentou contestação com reconvenção (ID nº 89365013), na qual impugnou o valor atribuído à causa. No mérito, argumentou, em suma, que: a) no contrato firmado consta cláusula expressa de rescisão contratual a partir do terceiro mês de inadimplemento, razão pela qual está expressamente autorizada a troca da fechadura; b) apenas fez o que estava expressamente previsto no contrato, tendo sido uma cláusula aceita pela autora; c) a autora foi cobrada diversas vezes em 2014, através de e-mail pertencente ao seu companheiro, para o pagamento de taxas de condomínio, parcelas atrasadas, balões e IPTU em atraso; d) em 15/04/2014, promoveu ação monitória (processo nº 0115281-81.2014.8.20.0001) contra a autora pelo débito do balão de 2013, no valor de R$ 15.855,99 (quinze mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e noventa e nove centavos), mas não adiantou porque o valor não foi pago; e) em 21/10/2015 a notificou para pagar o débito sob pena de rescisão do contrato, oportunidade a autora já estava atrasada em 3 (três) balões de R$ 12.000,00 (doze mil reais) referentes aos anos de 2013, 2014 e 2015, bem como em 9 (nove) parcelas de R$ 521,00 (quinhentos e vinte e um reais), referentes aos meses de fevereiro a outubro de 2015; f) a autora pagou apenas 35,99% do contrato e a obrigação de transferência somente ocorreria após a quitação do imóvel, nos termos do contrato; g) a ré procurou regularizar a situação da falta de registro e obteve, por meio do processo nº 0001985-08.2012.8.20.0145, que tramitou na 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta, a expedição de certidões negativas para o fim de obter a legalização do imóvel; h) a autora, mesmo notificada em 12/10/2015 para pagar o débito, sob pena de rescisão, deixou de quitar suas obrigações, o que ocasionou a rescisão do contrato em 21/11/2015; i) a culpa da rescisão foi a inadimplência da autora; j) no tocante ao valor pleiteado a título de devolução, embora a autora alegue que realizou o pagamento de R$ 32.193,00 (trinta e dois mil e cento e noventa e três reais), o valor realmente pago foi R$ 31.672,00 (trinta e um mil e seiscentos e setenta e dois reais); k) em decorrência das penalidades pela culpa da rescisão da autora (cláusula segunda, §§1º e 2º), na hipótese de procedência do pedido da inicial, o valor devido é de R$ 2.280,38 (dois mil, duzentos e oitenta reais e trinta e oito centavos); l) a autora sabia que o imóvel comprado não possuía registro e mesmo assim continuou pagando; m) a autora queria ficar usufruindo do imóvel sem pagar as parcelas e balões, deu causa à rescisão contratual e terminou causando prejuízo de lucros cessantes; e, n) a autora se serviu do imóvel durante 39 meses, cujo aluguel estava em torno de R$ 500,00 (quinhentos reais) mensais, resultando em um prejuízo de R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais), conforme comprova o apartamento similar alugado na época. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar arguida e, acaso superadas, a realização de perícia judicial e a total improcedência dos pleitos autorais. Na oportunidade e com abrigo na alegação de que experimentou prejuízos à título de lucros cessantes em decorrência da rescisão contratual causada pela autora, a ré apresentou reconvenção em face da autora/reconvinda, a fim de que ela fosse condenada ao pagamento de indenização por danos materiais à título de lucros cessantes no valor de R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais). Acostou os documentos de IDs nºs 89365023, 89365025, 89365027, 89366429, 89366431, 89366432, 89366312 e 89400957. Intimada para apresentar réplica à contestação e contestar a reconvenção (ID nº 90259152), a autora/reconvinda apresentou, na mesma oportunidade, réplica e contestação à reconvenção (ID nº 92457311), ocasião em que alegou incidência da preliminar de inépcia da petição inicial e prejudicial de mérito da prescrição. No mérito propriamente dito, sustentou, em síntese, que: a) a ré/reconvinte se restringiu a afirmar que cumpriu suas obrigações contratuais, porém, sequer comprovou a existência do "Condomínio Vivendas Paraíso"; b) até o protocolo da petição, a ré/reconvinte não regularizou a situação do imóvel e/ou constituiu o empreendimento na forma de condomínio; c) contrariando a sua própria tese, a ré/reconvinte confessou a sua responsabilidade ao afirmar que a sua obrigação de transferência da propriedade somente ocorreria após a quitação do imóvel, contudo, não registrou nenhum "Condomínio Vivendas Paraíso", de modo que ainda permanece descumprindo suas obrigações contratuais; d) a ré/reconvinte foi incapaz de comprovar que é legítima proprietária e possuidora do imóvel onde o condomínio "Vivendas Paraíso" foi constituído; e) diligenciou junto ao Serviço Único Notarial e Registral da Comarca de Nísia Floresta/RN e obteve uma certidão negativa de busca consignando que a ré/reconvinte não possui, sob seu registro ou propriedade, nenhum condomínio denominado "Vivendas Paraíso", de modo que, até os dias atuais, não cumpriu com as suas obrigações contratuais; f) a ré/reconvinte não somente descumpriu as suas obrigações contratuais como também prestou informações sabidamente falsas no contrato, uma vez que afirmou ser a legítima proprietária e possuidora da unidade autônoma de apartamento (A-103) sem ser; g) não há que se falar em rescisão contratual por culpa da autora/reconvinda, quando ela é quem foi prejudicada pela ré/reconvinte, sob a promessa de transferência de propriedade de um imóvel que nem mesmo dela é; h) as dívidas indicadas pela ré/reconvinte já prescreveram, uma vez que já foi ultrapassado o prazo de 05 (cinco) anos contados do vencimento delas; e, i) a retenção de 50% do valor pago pelo comprador é considerado abusiva. Ao final, pleiteou: a) a total procedência dos pleitos autorais; b) que fosse acolhida a preliminar de inépcia da reconvenção; c) o reconhecimento da prescrição de todas os valores indicados como devidos com datas de vencimento anteriores a junho de 2017; e, d) a total improcedência dos pleitos reconvencionais. Juntou o documento de ID nº 92457312. Petição da ré/reconvinte (ID nº 96424697) na qual aduziu que na sentença proferida no processo nº 0115281-81.2014.8.20.0001 (ID nº 96425431) a autora/reconvinda foi condenada ao pagamento de R$ 15.855,99 (quinze mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e noventa e nove centavos) referente ao balão do contrato de 2013 que não foi pago, sendo inverídica a alegação autoral de que pagou o contrato de compra e venda até janeiro de 2015. Intimada para se manifestar sobre a contestação à reconvenção (ID nº 99138834), a ré/reconvinte argumentou que o prazo prescricional seria de 10 anos (ID nº 99906896). Instada a se pronunciar sobre os documentos e argumentações apresentadas pela parte ré/reconvinte (ID nº 99138834), a autora/reconvinda requereu o indeferimento do pedido de produção de provas, com o consequente desentranhamento dos documentos acostados e a condenação da ré/reconvinte ao pagamento de multa por litigância de má-fé (ID nº 101458669). Intimadas a informar acerca do interesse na produção de outras provas (ID nº 115933528), a ré/reconvinte requereu a realização de perícia judicial (ID nº 116713142) para avaliar o valor total da locação do apartamento objeto do contrato entre junho/2012 a dezembro/2015 e a autora/reconvinda não se manifestou (ID nº 121309975). Decisão de saneamento e organização do processo (ID nº 150722184), na qual este Juízo: a) acolheu a impugnação ao valor da causa; b) rejeitou a preliminar de inépcia da reconvenção; c) rechaçou a incidência da prejudicial de mérito da prescrição; d) indeferiu o pedido de produção de prova pericial; e, e) determinou a intimação da autora/reconvinda para que efetuasse a complementação das custas processuais, sob pena de cancelamento da distribuição. A requerida/reconvinte opôs embargos de declaração (ID nº 152818007). Contrarrazões no ID nº 153301555. Decisão de ID nº 162948629, que não conheceu dos embargos de declaração e indeferiu o pedido de parcelamento das custas. A demandante/reconvinda noticiou o pagamento das custas complementares (ID nº 175792329). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. De início, registre-se que o caso sub judice comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que se trata de lide que versa sobre direito disponível e, após o indeferimento do pedido de que fosse realizada perícia, não foi requerida a produção de outras provas, bem como porque os elementos carreados aos autos são suficientes para a formação do convencimento deste Juízo. I - Da relação de consumo Está caracterizada a relação de consumo quando, de um lado, tem-se o consumidor, que em consonância com o disposto no Código Consumerista, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e do outro o fornecedor, conceituado como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional e estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Do garimpo dos autos, e albergando-se nos conceitos mencionados, nota-se que a lide em tela tem como esteio uma relação de consumo, na qual figuram como consumidora a autora-reconvinda e como fornecedora a ré-reconvinte. Dessa forma, tem-se que é plenamente aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor. II - Da rescisão do contrato e restituição de valores Da análise dos autos, verifica-se que a controvérsia reside na (in)existência de causa para a rescisão contratual, bem como na parte responsável por ela. Neste feito, depreende-se do "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel" (ID nº 83408946) que a ré declarou ser a legítima proprietária do imóvel objeto dos autos, que estaria em "fase de registro no Cartório de Registros de Imóveis da Comarca de Nísia Floresta/RN" e seria transferido para a autora após a quitação da avença, bem como que inexistiria óbice para a operação imobiliária. Veja-se: "PRIMEIRA: A OUTORGANTE PROMITENTE VENDEDORA é legítima proprietária e possuidora de um bem imóvel tipo unidade autônoma apartamento (A-103) – I-3A, construído em terreno sito na Av. João da Mata, S/N, Praia de Búzios – Nísia Floresta / RN, com área de 3.800m2 onde se construiu o Condomínio Vivenda Paraíso, em fase de registro no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nísia Floresta / RN, em nome da PROMITENTE OUTORGANTE VENDEDORA, a referida unidade consistente de uma área total de 52,81m2 (cinquenta e dois vírgula oitenta e um metros quadrados), onde deste total, distribuído em quarto, banheiro, sala, cozinha varanda." "TERCEIRA: Que a OUTORGANTE PROMITENTE VENDEDORA declara ainda, neste ato, que o imóvel descrito na Cláusula Primeira, objeto da compra e venda, encontra-se inteiramente livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus judicial, extrajudicial, arresto, sequestro, penhora, servidões, pensão ou foro judicial, nada existindo que possa impedir a presente operação imobiliária." "QUINTA: Que a OUTORGANTE PROMITENTE VENDEDORA se obriga a outorgar e assinar em favor do OUTORGADO PROMISSÁRIO COMPRADOR ou a quem for por eles indicado, a Escritura Pública de Compra e Venda, após a quitação de todas as parcelas ora assumidas, até a quitação do valor total do imóvel adquirido." No entanto, na certidão de ID nº 83408948, pág. 1, emitida pelo Serviço Único Notarial e Registral de Nísia Floresta foi noticiado que o imóvel que a ré/reconvinte aduziu como sendo de sua propriedade, na realidade, pertencia a terceiros. Ainda, a certidão de ID nº 83408948, pág. 2 também emitida pelo Serviço Único Notarial e Registral de Nísia Floresta, destacou que sequer existia registro do Condomínio Vivenda Paraíso. Ou seja, ao contrário do que foi aduzido pela requerida no contrato de compra e venda, ela não era a proprietária do bem e o empreendimento não se encontrava em fase de registro. Nesse ponto, o art. 1.245 do Código Civil prevê que a propriedade somente se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. In verbis: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Quanto ao segundo ponto, além da certidão destacada, convém pontuar que a ré somente conseguiu obter meios de transferir a titularidade do bem para si em 27 de setembro de 2023, com o trânsito em julgado da sentença proferida nos autos do processo nº 0001985-08.2012.8.20.0145, no qual foi determinado que os terceiros proprietários registrais providenciassem a documentação para viabilizar a transferência do imóvel para ela. Ou seja, mais de 10 (dez) anos após a celebração da avença com a autora. Dessa forma, evidencia-se que, à época da celebração do negócio, o imóvel não se encontrava em fase de registro, haja vista que a demandada não possuía todas as documentações necessárias para tanto, conduta essa que violou o direito à informação adequada que é garantido à consumidora (art. 6º, III do CDC). Nesse contexto, restou demonstrado o inadimplemento contratual por parte da requerida, sendo ele anterior ao da requerente. Em decorrência, aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) em favor da demandante, que consiste em defesa utilizável contra o contratante inadimplente caracterizada pela recusa de uma prestação fundamentada no descumprimento da contraprestação que lhe era devida, nos termos do art. 476, do Código Civil. In verbis: Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Portanto, ocorreu o inadimplemento contratual da ré, o que legitima o desfazimento da avença pela autora, sendo assegurado, nessa hipótese, o direito à rescisão do contrato, nos termos do que dispõe o art. 475, do Código Civil. In verbis: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. No que diz respeito à restituição dos valores adimplidos pela consumidora em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, é vital trazer à baila, o enunciado da Súmula 543, do STJ, abaixo transcrito: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (destaques acrescidos) Do teor da Súmula acima reproduzida, observa-se que, quando o vendedor der causa à rescisão contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas. Para corroborar: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR QUE JUSTIFIQUE A DEMORA DEMASIADA. DESCABIDA A RETENÇÃO DE VALORES. RESCISÃO MOTIVADA PELA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CABÍVEL INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. VALORES INDENIZATÓRIOS FIXADOS EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. CONHECIMENTO E IMPROVIMENTO DO RECURSO (AC 2014.011819-7, Relatora: Des. Judite Nunes, julgado em 29.08.2017) Destarte, conclui-se que a parte autora faz jus à rescisão do contrato por culpa da parte ré, com o consequente ressarcimento integral dos valores desembolsados com a aquisição da unidade imobiliária, o que corresponde ao montante de R$ 31.672,00 (trinta e um mil, seiscentos e setenta e dois reais), alcançado mediante o somatório dos comprovantes de pagamento acostados (ID nº 83408947). III - Da multa contratual A tese firmada no Tema Repetitivo nº 971 foi a seguinte: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” No contrato celebrado, consta a seguinte previsão de multa: SEGUNDA (...) PARÁGRAFO PRIMEIRO – Em caso de inadimplência ocorrerá multa de 10% e juros de 2% ao mês. Nesse viés, da análise do instrumento contratual, verifica-se que, embora não haja previsão de cláusula específica voltada para mora da demandada, há cláusula prevendo multa para o inadimplemento da demandante, de modo que, nos termos do Tema Repetitivo nº 971 do STJ, há de se determinar a sua inversão. Válido lembrar que o valor da multa moratória deve ser calculado com base no montante efetivamente pago pela demandante, resultando em R$ 3.167,20 (três mil, cento e sessenta e sete reais e vinte centavos), devendo ser atualizado a partir da mora da demandada (data da assinatura do contrato). Logo, tem-se por procedente o pedido de aplicação da multa moratória requerida. IV - Da reconvenção Em sede de reconvenção, a ré-reconvinte sustentou que faria jus à indenização decorrente do tempo em que a autora-reconvinda usufruiu do imóvel. Contudo, consoante analisado no tópico II desta sentença, a requerida que deu causa à rescisão contratual ao, inicialmente, inadimplir com as cláusulas primeira, terceira e quinta da avença. Com isso, resta inaplicável ao caso o teor do art. 475 do Código Civil porque o inadimplemento foi da requerida-reconvinte, sendo inviável a sua incidência para perdas e danos em seu favor. De igual forma, também se aplica a exceção do contrato não cumprido, de modo que por não ter cumprido com a sua obrigação, não poderia a ré-reconvinte exigir o pagamento das parcelas e tampouco de lucros cessantes pelo uso do imóvel, na medida em que a autora, à época, fazia jus ao seu uso. Portanto, rechaça-se o pleito reconvencional. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, de consequência: a) declaro a rescisão do contrato; b) condeno a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 31.672,00 (trinta e um mil, seiscentos e setenta e dois reais), valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a contar da data do desembolso de cada parcela (STJ, AgRg no AREsp 39.428/RJ), e acrescido de juros de mora (Taxa Selic, excluindo o percentual relativo ao IPCA), nos termos da Lei 14.905/2024, a incidir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual; e, c) condeno a ré ao pagamento de multa no valor de R$ 3.167,20 (três mil, cento e sessenta e sete reais e vinte centavos), valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a contar da data do inadimplemento (data da assinatura do contrato), acrescido de juros de mora (Taxa Selic, excluindo o percentual relativo ao IPCA), nos termos da Lei 14.905/2024, a incidir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Diante da sucumbência mínima da autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da condenação (valor da causa excluído o montante não concedido a título de dano material) (art. 85, §2º, do CPC). Ainda, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional. Condeno a parte ré-reconvinte ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da reconvenção (art. 85, §2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 27 de julho de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)
TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0836658-24.2022.8.20.5001 Parte autora: Ana Patricia Gomes Leandro Barreto Parte ré: Catbras Investimentos Imobiliários Ltda SENTENÇA Vistos etc. Ana Patricia Gomes Leandro Barreto, já qualificada nos autos, via advogado, ingressou com "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL" em desfavor de Catbras Investimentos Imobiliários Ltda, também qualificada, alegando, em síntese, que: a) em 15 de junho de 2012, as partes celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel, possuindo como objeto o apartamento a-103 do Condomínio Vivenda Paraíso, localizado na Praia de Búzios, Nísia Floresta/RN, pelo valor total de R$ 88.000,00 (oitenta e oito mil reais); b) restou estabelecido na cláusula 2ª do instrumento que o pagamento seria realizado de maneira parcelada da seguinte forma: (1) sinal no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) no momento da assinatura do contrato, (2) 48 (quarenta e oito) parcelas mensais e consecutivas na quantia de R$ 521,00 (quinhentos e vinte e um reais), com início no dia 10/08/2012 e fim em 10/07/2016, totalizando R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), e (3) 04 (quatro) balões anuais no importe de R$ 12.000,00 (doze mil reais) cada, com vencimentos para os dias 30 de junho de 2013, 30 de junho de 2014, 30 de junho de 2015 e 30 de junho de 2016, resultando em R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais); c) consta no contrato, como condição essencial e determinante para a realização do negócio, que a ré seria a legítima proprietária do imóvel no qual estaria edificado o empreendimento (cláusula primeira); d) após realizar a quitação do valor relativo ao sinal e iniciado o pagamento das parcelas mensais especificadas no instrumento, buscou se certificar acerca da regularidade do empreendimento junto aos órgãos administrativos municipais e unidades de registro notarial; e) se dirigiu ao serviço notarial da comarca de Nísia Floresta e foi comunicada sobre a ausência de registro do empreendimento designado pelo Condomínio Vivenda Paraíso, bem como que o imóvel no qual teria sido edificado não estaria registrado em nome da empresa vendedora; f) procurou os representantes da ré, que reiteraram a informação trazida no contrato de que estariam envidando esforços para regularizar o empreendimento, tanto quanto à transcrição da propriedade, como também sobre a averbação da construção do condomínio para fins de registro da unidade autônoma adquirida pela autora; g) mesmo diante das irregularidades existentes, continuou pagando as prestações mensais, solicitando insistentemente informações acerca da regularização do empreendimento, dado que tinha interesse em realizar a quitação do saldo devedor com a respectiva transcrição da propriedade em unidade notarial; h) porém, a ré continuou silente e inerte, permanecendo o imóvel registrado em nome de terceira pessoa estranha ao contrato, bem como não procedendo com a sua obrigação de registrar a constituição do condomínio na matrícula notarial do bem; i) continuou a efetuar o pagamento das parcelas mensais do contrato até janeiro de 2015, contudo, a ré não apresentou qualquer solução quanto aos pleitos anteriores de regularização do empreendimento, razão pela qual parou de realizar o pagamento das parcelas a partir de fevereiro de 2015; j) buscou a rescisão do contrato com a restituição dos valores até então quitados, entretanto, seu pedido não foi acolhido pela ré, na medida em que a demandada pretendia reter valores correspondentes a 50% dos montantes pagos, lhe imputando a culpa pela rescisão; k) posteriormente, a ré enviou notificação para "purgação da mora", promovendo a cobrança de valores do contrato sem comprovar o cumprimento das suas obrigações quanto à regularização do imóvel e do empreendimento; l) ao tempo dos fatos, sequer estava na posse do bem, haja vista que o representante da ré adentrou no imóvel e trocou as fechaduras, mesmo sem qualquer ordem judicial nesse sentido, inclusive danificando bens e utensílios que ainda se encontravam no interior do imóvel; m) na ocasião da assinatura do contrato, acaso estivesse ciente que o imóvel não estava registrado em nome da ré e que o empreendimento não estava regularizado, não teria anuído com a contratação, estando o negócio jurídico viciado por erro sobre elemento essencial, tornando nulas as disposições contratuais; n) no instrumento contratual, a ré declarou expressamente que o imóvel era de sua legítima propriedade, entretanto, era de seu conhecimento que o bem em questão estava registrado em nome de Antônio Almeida Ramalho; e, o) havendo cláusula contratual que estabelece a incidência de multa de 10% somente em proveito da empresa vendedora, resta possível a sua inversão. Ao final, pleiteou: a) a rescisão do contrato; b) a condenação da ré a restituir os valores pagos, no montante de R$ 32.193,00 (trinta e dois mil e cento e noventa e três reais); e, c) a condenação da ré ao pagamento de multa contratual no valor correspondente a 10% (dez por cento) do montante efetivamente pago, ou, alternativamente, que fosse reconhecido o direito da autora ao ressarcimento dos valores pagos, autorizando a retenção pela ré de montante não superior a 10% do valor integral pago. Anexou à inicial os documentos de IDs nos 83408944, 83408945, 83408946, 83408947, 83408948, 83408949 e 83409030. Citada, a ré apresentou contestação com reconvenção (ID nº 89365013), na qual impugnou o valor atribuído à causa. No mérito, argumentou, em suma, que: a) no contrato firmado consta cláusula expressa de rescisão contratual a partir do terceiro mês de inadimplemento, razão pela qual está expressamente autorizada a troca da fechadura; b) apenas fez o que estava expressamente previsto no contrato, tendo sido uma cláusula aceita pela autora; c) a autora foi cobrada diversas vezes em 2014, através de e-mail pertencente ao seu companheiro, para o pagamento de taxas de condomínio, parcelas atrasadas, balões e IPTU em atraso; d) em 15/04/2014, promoveu ação monitória (processo nº 0115281-81.2014.8.20.0001) contra a autora pelo débito do balão de 2013, no valor de R$ 15.855,99 (quinze mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e noventa e nove centavos), mas não adiantou porque o valor não foi pago; e) em 21/10/2015 a notificou para pagar o débito sob pena de rescisão do contrato, oportunidade a autora já estava atrasada em 3 (três) balões de R$ 12.000,00 (doze mil reais) referentes aos anos de 2013, 2014 e 2015, bem como em 9 (nove) parcelas de R$ 521,00 (quinhentos e vinte e um reais), referentes aos meses de fevereiro a outubro de 2015; f) a autora pagou apenas 35,99% do contrato e a obrigação de transferência somente ocorreria após a quitação do imóvel, nos termos do contrato; g) a ré procurou regularizar a situação da falta de registro e obteve, por meio do processo nº 0001985-08.2012.8.20.0145, que tramitou na 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta, a expedição de certidões negativas para o fim de obter a legalização do imóvel; h) a autora, mesmo notificada em 12/10/2015 para pagar o débito, sob pena de rescisão, deixou de quitar suas obrigações, o que ocasionou a rescisão do contrato em 21/11/2015; i) a culpa da rescisão foi a inadimplência da autora; j) no tocante ao valor pleiteado a título de devolução, embora a autora alegue que realizou o pagamento de R$ 32.193,00 (trinta e dois mil e cento e noventa e três reais), o valor realmente pago foi R$ 31.672,00 (trinta e um mil e seiscentos e setenta e dois reais); k) em decorrência das penalidades pela culpa da rescisão da autora (cláusula segunda, §§1º e 2º), na hipótese de procedência do pedido da inicial, o valor devido é de R$ 2.280,38 (dois mil, duzentos e oitenta reais e trinta e oito centavos); l) a autora sabia que o imóvel comprado não possuía registro e mesmo assim continuou pagando; m) a autora queria ficar usufruindo do imóvel sem pagar as parcelas e balões, deu causa à rescisão contratual e terminou causando prejuízo de lucros cessantes; e, n) a autora se serviu do imóvel durante 39 meses, cujo aluguel estava em torno de R$ 500,00 (quinhentos reais) mensais, resultando em um prejuízo de R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais), conforme comprova o apartamento similar alugado na época. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar arguida e, acaso superadas, a realização de perícia judicial e a total improcedência dos pleitos autorais. Na oportunidade e com abrigo na alegação de que experimentou prejuízos à título de lucros cessantes em decorrência da rescisão contratual causada pela autora, a ré apresentou reconvenção em face da autora/reconvinda, a fim de que ela fosse condenada ao pagamento de indenização por danos materiais à título de lucros cessantes no valor de R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais). Acostou os documentos de IDs nºs 89365023, 89365025, 89365027, 89366429, 89366431, 89366432, 89366312 e 89400957. Intimada para apresentar réplica à contestação e contestar a reconvenção (ID nº 90259152), a autora/reconvinda apresentou, na mesma oportunidade, réplica e contestação à reconvenção (ID nº 92457311), ocasião em que alegou incidência da preliminar de inépcia da petição inicial e prejudicial de mérito da prescrição. No mérito propriamente dito, sustentou, em síntese, que: a) a ré/reconvinte se restringiu a afirmar que cumpriu suas obrigações contratuais, porém, sequer comprovou a existência do "Condomínio Vivendas Paraíso"; b) até o protocolo da petição, a ré/reconvinte não regularizou a situação do imóvel e/ou constituiu o empreendimento na forma de condomínio; c) contrariando a sua própria tese, a ré/reconvinte confessou a sua responsabilidade ao afirmar que a sua obrigação de transferência da propriedade somente ocorreria após a quitação do imóvel, contudo, não registrou nenhum "Condomínio Vivendas Paraíso", de modo que ainda permanece descumprindo suas obrigações contratuais; d) a ré/reconvinte foi incapaz de comprovar que é legítima proprietária e possuidora do imóvel onde o condomínio "Vivendas Paraíso" foi constituído; e) diligenciou junto ao Serviço Único Notarial e Registral da Comarca de Nísia Floresta/RN e obteve uma certidão negativa de busca consignando que a ré/reconvinte não possui, sob seu registro ou propriedade, nenhum condomínio denominado "Vivendas Paraíso", de modo que, até os dias atuais, não cumpriu com as suas obrigações contratuais; f) a ré/reconvinte não somente descumpriu as suas obrigações contratuais como também prestou informações sabidamente falsas no contrato, uma vez que afirmou ser a legítima proprietária e possuidora da unidade autônoma de apartamento (A-103) sem ser; g) não há que se falar em rescisão contratual por culpa da autora/reconvinda, quando ela é quem foi prejudicada pela ré/reconvinte, sob a promessa de transferência de propriedade de um imóvel que nem mesmo dela é; h) as dívidas indicadas pela ré/reconvinte já prescreveram, uma vez que já foi ultrapassado o prazo de 05 (cinco) anos contados do vencimento delas; e, i) a retenção de 50% do valor pago pelo comprador é considerado abusiva. Ao final, pleiteou: a) a total procedência dos pleitos autorais; b) que fosse acolhida a preliminar de inépcia da reconvenção; c) o reconhecimento da prescrição de todas os valores indicados como devidos com datas de vencimento anteriores a junho de 2017; e, d) a total improcedência dos pleitos reconvencionais. Juntou o documento de ID nº 92457312. Petição da ré/reconvinte (ID nº 96424697) na qual aduziu que na sentença proferida no processo nº 0115281-81.2014.8.20.0001 (ID nº 96425431) a autora/reconvinda foi condenada ao pagamento de R$ 15.855,99 (quinze mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e noventa e nove centavos) referente ao balão do contrato de 2013 que não foi pago, sendo inverídica a alegação autoral de que pagou o contrato de compra e venda até janeiro de 2015. Intimada para se manifestar sobre a contestação à reconvenção (ID nº 99138834), a ré/reconvinte argumentou que o prazo prescricional seria de 10 anos (ID nº 99906896). Instada a se pronunciar sobre os documentos e argumentações apresentadas pela parte ré/reconvinte (ID nº 99138834), a autora/reconvinda requereu o indeferimento do pedido de produção de provas, com o consequente desentranhamento dos documentos acostados e a condenação da ré/reconvinte ao pagamento de multa por litigância de má-fé (ID nº 101458669). Intimadas a informar acerca do interesse na produção de outras provas (ID nº 115933528), a ré/reconvinte requereu a realização de perícia judicial (ID nº 116713142) para avaliar o valor total da locação do apartamento objeto do contrato entre junho/2012 a dezembro/2015 e a autora/reconvinda não se manifestou (ID nº 121309975). Decisão de saneamento e organização do processo (ID nº 150722184), na qual este Juízo: a) acolheu a impugnação ao valor da causa; b) rejeitou a preliminar de inépcia da reconvenção; c) rechaçou a incidência da prejudicial de mérito da prescrição; d) indeferiu o pedido de produção de prova pericial; e, e) determinou a intimação da autora/reconvinda para que efetuasse a complementação das custas processuais, sob pena de cancelamento da distribuição. A requerida/reconvinte opôs embargos de declaração (ID nº 152818007). Contrarrazões no ID nº 153301555. Decisão de ID nº 162948629, que não conheceu dos embargos de declaração e indeferiu o pedido de parcelamento das custas. A demandante/reconvinda noticiou o pagamento das custas complementares (ID nº 175792329). É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. De início, registre-se que o caso sub judice comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que se trata de lide que versa sobre direito disponível e, após o indeferimento do pedido de que fosse realizada perícia, não foi requerida a produção de outras provas, bem como porque os elementos carreados aos autos são suficientes para a formação do convencimento deste Juízo. I - Da relação de consumo Está caracterizada a relação de consumo quando, de um lado, tem-se o consumidor, que em consonância com o disposto no Código Consumerista, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e do outro o fornecedor, conceituado como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional e estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Do garimpo dos autos, e albergando-se nos conceitos mencionados, nota-se que a lide em tela tem como esteio uma relação de consumo, na qual figuram como consumidora a autora-reconvinda e como fornecedora a ré-reconvinte. Dessa forma, tem-se que é plenamente aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor. II - Da rescisão do contrato e restituição de valores Da análise dos autos, verifica-se que a controvérsia reside na (in)existência de causa para a rescisão contratual, bem como na parte responsável por ela. Neste feito, depreende-se do "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel" (ID nº 83408946) que a ré declarou ser a legítima proprietária do imóvel objeto dos autos, que estaria em "fase de registro no Cartório de Registros de Imóveis da Comarca de Nísia Floresta/RN" e seria transferido para a autora após a quitação da avença, bem como que inexistiria óbice para a operação imobiliária. Veja-se: "PRIMEIRA: A OUTORGANTE PROMITENTE VENDEDORA é legítima proprietária e possuidora de um bem imóvel tipo unidade autônoma apartamento (A-103) – I-3A, construído em terreno sito na Av. João da Mata, S/N, Praia de Búzios – Nísia Floresta / RN, com área de 3.800m2 onde se construiu o Condomínio Vivenda Paraíso, em fase de registro no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nísia Floresta / RN, em nome da PROMITENTE OUTORGANTE VENDEDORA, a referida unidade consistente de uma área total de 52,81m2 (cinquenta e dois vírgula oitenta e um metros quadrados), onde deste total, distribuído em quarto, banheiro, sala, cozinha varanda." "TERCEIRA: Que a OUTORGANTE PROMITENTE VENDEDORA declara ainda, neste ato, que o imóvel descrito na Cláusula Primeira, objeto da compra e venda, encontra-se inteiramente livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus judicial, extrajudicial, arresto, sequestro, penhora, servidões, pensão ou foro judicial, nada existindo que possa impedir a presente operação imobiliária." "QUINTA: Que a OUTORGANTE PROMITENTE VENDEDORA se obriga a outorgar e assinar em favor do OUTORGADO PROMISSÁRIO COMPRADOR ou a quem for por eles indicado, a Escritura Pública de Compra e Venda, após a quitação de todas as parcelas ora assumidas, até a quitação do valor total do imóvel adquirido." No entanto, na certidão de ID nº 83408948, pág. 1, emitida pelo Serviço Único Notarial e Registral de Nísia Floresta foi noticiado que o imóvel que a ré/reconvinte aduziu como sendo de sua propriedade, na realidade, pertencia a terceiros. Ainda, a certidão de ID nº 83408948, pág. 2 também emitida pelo Serviço Único Notarial e Registral de Nísia Floresta, destacou que sequer existia registro do Condomínio Vivenda Paraíso. Ou seja, ao contrário do que foi aduzido pela requerida no contrato de compra e venda, ela não era a proprietária do bem e o empreendimento não se encontrava em fase de registro. Nesse ponto, o art. 1.245 do Código Civil prevê que a propriedade somente se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. In verbis: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Quanto ao segundo ponto, além da certidão destacada, convém pontuar que a ré somente conseguiu obter meios de transferir a titularidade do bem para si em 27 de setembro de 2023, com o trânsito em julgado da sentença proferida nos autos do processo nº 0001985-08.2012.8.20.0145, no qual foi determinado que os terceiros proprietários registrais providenciassem a documentação para viabilizar a transferência do imóvel para ela. Ou seja, mais de 10 (dez) anos após a celebração da avença com a autora. Dessa forma, evidencia-se que, à época da celebração do negócio, o imóvel não se encontrava em fase de registro, haja vista que a demandada não possuía todas as documentações necessárias para tanto, conduta essa que violou o direito à informação adequada que é garantido à consumidora (art. 6º, III do CDC). Nesse contexto, restou demonstrado o inadimplemento contratual por parte da requerida, sendo ele anterior ao da requerente. Em decorrência, aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) em favor da demandante, que consiste em defesa utilizável contra o contratante inadimplente caracterizada pela recusa de uma prestação fundamentada no descumprimento da contraprestação que lhe era devida, nos termos do art. 476, do Código Civil. In verbis: Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Portanto, ocorreu o inadimplemento contratual da ré, o que legitima o desfazimento da avença pela autora, sendo assegurado, nessa hipótese, o direito à rescisão do contrato, nos termos do que dispõe o art. 475, do Código Civil. In verbis: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. No que diz respeito à restituição dos valores adimplidos pela consumidora em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, é vital trazer à baila, o enunciado da Súmula 543, do STJ, abaixo transcrito: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (destaques acrescidos) Do teor da Súmula acima reproduzida, observa-se que, quando o vendedor der causa à rescisão contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas. Para corroborar: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR QUE JUSTIFIQUE A DEMORA DEMASIADA. DESCABIDA A RETENÇÃO DE VALORES. RESCISÃO MOTIVADA PELA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CABÍVEL INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. VALORES INDENIZATÓRIOS FIXADOS EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. CONHECIMENTO E IMPROVIMENTO DO RECURSO (AC 2014.011819-7, Relatora: Des. Judite Nunes, julgado em 29.08.2017) Destarte, conclui-se que a parte autora faz jus à rescisão do contrato por culpa da parte ré, com o consequente ressarcimento integral dos valores desembolsados com a aquisição da unidade imobiliária, o que corresponde ao montante de R$ 31.672,00 (trinta e um mil, seiscentos e setenta e dois reais), alcançado mediante o somatório dos comprovantes de pagamento acostados (ID nº 83408947). III - Da multa contratual A tese firmada no Tema Repetitivo nº 971 foi a seguinte: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” No contrato celebrado, consta a seguinte previsão de multa: SEGUNDA (...) PARÁGRAFO PRIMEIRO – Em caso de inadimplência ocorrerá multa de 10% e juros de 2% ao mês. Nesse viés, da análise do instrumento contratual, verifica-se que, embora não haja previsão de cláusula específica voltada para mora da demandada, há cláusula prevendo multa para o inadimplemento da demandante, de modo que, nos termos do Tema Repetitivo nº 971 do STJ, há de se determinar a sua inversão. Válido lembrar que o valor da multa moratória deve ser calculado com base no montante efetivamente pago pela demandante, resultando em R$ 3.167,20 (três mil, cento e sessenta e sete reais e vinte centavos), devendo ser atualizado a partir da mora da demandada (data da assinatura do contrato). Logo, tem-se por procedente o pedido de aplicação da multa moratória requerida. IV - Da reconvenção Em sede de reconvenção, a ré-reconvinte sustentou que faria jus à indenização decorrente do tempo em que a autora-reconvinda usufruiu do imóvel. Contudo, consoante analisado no tópico II desta sentença, a requerida que deu causa à rescisão contratual ao, inicialmente, inadimplir com as cláusulas primeira, terceira e quinta da avença. Com isso, resta inaplicável ao caso o teor do art. 475 do Código Civil porque o inadimplemento foi da requerida-reconvinte, sendo inviável a sua incidência para perdas e danos em seu favor. De igual forma, também se aplica a exceção do contrato não cumprido, de modo que por não ter cumprido com a sua obrigação, não poderia a ré-reconvinte exigir o pagamento das parcelas e tampouco de lucros cessantes pelo uso do imóvel, na medida em que a autora, à época, fazia jus ao seu uso. Portanto, rechaça-se o pleito reconvencional. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, de consequência: a) declaro a rescisão do contrato; b) condeno a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 31.672,00 (trinta e um mil, seiscentos e setenta e dois reais), valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a contar da data do desembolso de cada parcela (STJ, AgRg no AREsp 39.428/RJ), e acrescido de juros de mora (Taxa Selic, excluindo o percentual relativo ao IPCA), nos termos da Lei 14.905/2024, a incidir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual; e, c) condeno a ré ao pagamento de multa no valor de R$ 3.167,20 (três mil, cento e sessenta e sete reais e vinte centavos), valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a contar da data do inadimplemento (data da assinatura do contrato), acrescido de juros de mora (Taxa Selic, excluindo o percentual relativo ao IPCA), nos termos da Lei 14.905/2024, a incidir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Diante da sucumbência mínima da autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da condenação (valor da causa excluído o montante não concedido a título de dano material) (art. 85, §2º, do CPC). Ainda, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional. Condeno a parte ré-reconvinte ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da reconvenção (art. 85, §2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 27 de julho de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)
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