0836507-45.2025.8.19.0001

Intimação

TJRJ · Secretaria da 16ª Câmara de Direito Privado · Acórdão

Apelação Cível Nº 0836507-45.2025.8.19.0001/RJPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0836507-45.2025.8.19.0001/RJ APELANTE: GAFISA SA. (RÉU) ADVOGADO(A): RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA (OAB RJ162574) APELANTE: RK4 SPE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. (RÉU) ADVOGADO(A): RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA (OAB RJ162574) APELADO: CONDOMINIO IVO (AUTOR) ADVOGADO(A): LENISA MONTEIRO DANTAS CARNEIRO ROCHA (OAB RJ096023) APELANTE: GAFISA SA. (RÉU) ADVOGADO(A): RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA (OAB RJ162574) APELANTE: RK4 SPE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. (RÉU) ADVOGADO(A): RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA (OAB RJ162574) APELADO: CONDOMINIO IVO (AUTOR) ADVOGADO(A): LENISA MONTEIRO DANTAS CARNEIRO ROCHA (OAB RJ096023) EMENTA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DE SOCIEDADE EMPRESÁRIA QUE EXERCE POSSE E ATOS DE GESTÃO DO EMPREENDIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE POR COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS. ART. 323 DO CPC. SUFICIÊNCIA DA PLANILHA DE DÉBITO EM AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AO ALEGADO EXCESSO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, CONDENANDO SOLIDARIAMENTE AS RÉS AO PAGAMENTO DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS, BEM COMO AO REEMBOLSO DE DESPESAS COM CERTIDÕES IMOBILIÁRIAS. 2. AS RÉS SUSTENTAM, EM SÍNTESE: (I) ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PRIMEIRA APELANTE; (II) IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO EM PARCELAS VINCENDAS; (III) AUSÊNCIA DE PROVA DO DÉBITO; E (IV) EXCESSO DE COBRANÇA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. AS QUESTÕES EM DISCUSSÃO CONSISTEM EM: (I) DEFINIR A LEGITIMIDADE PASSIVA EM COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS; (II) VERIFICAR A POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS NA CONDENAÇÃO; (III) AFERIR A SUFICIÊNCIA DA PROVA DO DÉBITO EM AÇÃO DE COBRANÇA; E (IV) ANALISAR A ALEGAÇÃO GENÉRICA DE EXCESSO DE COBRANÇA. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. AS COTAS CONDOMINIAIS POSSUEM NATUREZA PROPTER REM, PODENDO A LEGITIMIDADE PASSIVA ALCANÇAR NÃO APENAS O PROPRIETÁRIO REGISTRAL, MAS TAMBÉM AQUELE QUE EXERCE POSSE COM APARÊNCIA DE TITULARIDADE, CONFORME ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ NO TEMA REPETITIVO 886. 5. CONJUNTO PROBATÓRIO DEMONSTRANDO QUE A PRIMEIRA APELANTE PRATICAVA ATOS TÍPICOS DE PROPRIETÁRIA E POSSUIDORA DO IMÓVEL, INCLUSIVE RECEBENDO COBRANÇAS, PARTICIPANDO DE ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS E APRESENTANDO O EMPREENDIMENTO COMO PRÓPRIO PERANTE TERCEIROS, INCIDINDO A TEORIA DA APARÊNCIA. 6. É CABÍVEL A INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS NAS AÇÕES DE COBRANÇA DE PRESTAÇÕES PERIÓDICAS, NOS TERMOS DO ART. 323 DO CPC, ENQUANTO PERDURAR A OBRIGAÇÃO. 7. A AÇÃO DE COBRANÇA NÃO EXIGE O MESMO RIGOR PROBATÓRIO DA EXECUÇÃO, SENDO SUFICIENTE A APRESENTAÇÃO DE PLANILHA DE DÉBITOS, CONVENÇÃO CONDOMINIAL E NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO JUDICIAL. 8. A ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE COBRANÇA, DESACOMPANHADA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA E DE DEMONSTRAÇÃO CONCRETA DOS VALORES INDEVIDOS, NÃO AFASTA A PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO DÉBITO. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO _____________________________ DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF, ART. 5º, LV; CC, ART. 1.336, §1º; CPC, ARTS. 323, 341, 373, II, 487, I. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, TEMA REPETITIVO 886; AGRG NO RESP 1.390.367/SP, REL. MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, J. 18/06/2015, DJE 06/08/2015; TJRJ, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0034268-76.2013.8.19.0210, REL. DES. MARIA CELESTE PINTO DE CASTRO JATAHY, DÉCIMA SEXTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 11/07/2023; TJRJ, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0867592-20.2023.8.19.0001, REL. DES. CARLOS GUSTAVO VIANNA DIREITO, DÉCIMA SEXTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 16/10/2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 16ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos exatos termos da fundamentação, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos. Majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC. Esteve presente, pelo apelado, a Dra. Julia da Fonseca Costa, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que integram o presente julgado. Rio de Janeiro, 02 de setembro de 2026.