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TJPB · 4ª Câmara Cível · Acórdão
Tribunal de Justiça da Paraíba 4ª Câmara Cível - Gabinete 08 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0833974-46.2022.8.15.2001 Origem: 3ª Vara Cível da Comarca da Capital Relator: Des. CARLOS Antônio SARMENTO Apelantes: Flávio Alves Dantas e Maria Arilene da Rocha Dantas Advogados: João Brito de Gois Filho (OAB/PB 11.822) e Bruno Campos Lira (OAB/PB 16.871) Apelado 01: MHS Holding e Participações Ltda Advogado: Thiago Paes Fonseca Dantas (OAB/PB 15.254) Apelado 02: Banco do Nordeste do Brasil S.A. Advogado: Tâmara Fernandes de Holanda Cavalcanti (OAB/PB 10.884) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL ARREMATADO EM EXECUÇÃO. PERMANÊNCIA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO NO BEM. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. INTERVERSÃO DA POSSE NÃO COMPROVADA. PARTICIPAÇÃO DO AUTOR EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO OBJETIVO DO DOMÍNIO ALHEIO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. REQUISITOS DA USUCAPIÃO NÃO PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente demanda em Ação de Usucapião Extraordinária proposta por antigos proprietários de imóvel adquirido em 1983, posteriormente oferecido em garantia hipotecária, arrematado judicialmente pelo Banco do Nordeste do Brasil S/A em 1994, permanecendo os autores na posse do bem até o ajuizamento da demanda em 2022. Os apelantes sustentam que exerceram posse qualificada por mais de duas décadas, defendem a ocorrência de interversão da posse em razão da inércia do banco e requerem o reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião extraordinária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a permanência dos autores no imóvel após a arrematação judicial caracterizou posse ad usucapionem, apta à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária; (ii) estabelecer se a alegada inércia do proprietário e a participação do apelante em leilão extrajudicial para aquisição do próprio imóvel demonstram, respectivamente, a interversão da posse ou, ao contrário, evidenciam a ausência de animus domini. III. RAZÕES DE DECIDIR A usucapião extraordinária exige posse contínua, pública, pacífica e exercida com animus domini, sendo indispensável a demonstração de posse juridicamente qualificada, nos termos do art. 1.238 do Código Civil. A posse conserva o caráter com que foi adquirida, salvo prova inequívoca em sentido contrário, não se presumindo a interversão possessória, conforme dispõe o art. 1.203 do Código Civil. A permanência do antigo proprietário no imóvel após a arrematação judicial, desacompanhada de atos concretos que revelem ruptura com a situação possessória anterior, configura mera detenção ou posse precária decorrente de tolerância do titular do domínio, nos termos do art. 1.208 do Código Civil. A alegada inércia do banco, por si só, não transforma a detenção em posse ad usucapionem, sendo necessária demonstração objetiva e inequívoca de exercício de poderes de proprietário em oposição ao titular registral. A participação do apelante em leilão extrajudicial promovido pelo proprietário registral para aquisição do próprio imóvel constitui comportamento objetivamente incompatível com o animus domini, por representar reconhecimento do domínio alheio. A moradia habitual e o exercício de atividade econômica no imóvel podem atender ao requisito temporal previsto no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil, mas não suprem a ausência de posse qualificada. Os princípios da função social da propriedade, da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia não dispensam o preenchimento dos requisitos legais da prescrição aquisitiva. A assistência litisconsorcial da arrematante do imóvel mostra-se legítima, diante do interesse jurídico direto no resultado da demanda, sendo cabível a condenação sucumbencial em seu favor. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A permanência do antigo proprietário no imóvel após a arrematação judicial não caracteriza, por si só, posse apta à usucapião extraordinária. A interversão da posse exige prova inequívoca de alteração da natureza da relação possessória, não sendo presumida pela simples inércia do proprietário. A participação do ocupante em leilão destinado à aquisição do imóvel evidencia comportamento incompatível com o animus domini e reforça a inexistência de posse ad usucapionem. A função social da propriedade e o direito à moradia não afastam a necessidade de comprovação dos requisitos legais da usucapião. Ausente prova robusta de posse qualificada, impõe-se a improcedência do pedido de usucapião extraordinária. VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível, interposta por FLAVIO ALVES DANTAS e MARIA ARILENE DA ROCHA DANTAS, irresignados com sentença do Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de João Pessoa, nos presentes autos de “AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO”, proposta em face do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A – BNB, que assim dispôs: [...] JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial por FLAVIO ALVES DANTAS e MARIA ARILENE DA ROCHA DANTAS em face do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A. Em consequência, CONDENO os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do Banco do Nordeste do Brasil S/A e da assistente litisconsorcial MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da justiça gratuita deferida a favor dos autores vencidos (ID 62186318), conforme art. 98, § 3º, do CPC. [...]. Em suas razões, sustentam os Apelantes, em síntese, que: (i) a sentença incorreu em erro ao equiparar a situação possessória dos recorrentes à mera detenção ou a atos de tolerância previstos no art. 1.208 do Código Civil; (ii) jamais mantiveram relação de subordinação, dependência ou instrumentalidade possessória em face do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, inexistindo contrato de locação, comodato, pagamento de aluguel ou qualquer reconhecimento expresso do domínio alheio; (iii) ainda que se admitisse precariedade inicial, a prolongada inércia do banco por mais de duas décadas teria ensejado a interversão da posse, na forma do art. 1.203 do Código Civil e em consonância com o Enunciado nº 237 da III Jornada de Direito Civil; (iv) a realidade dos autos revelaria abandono, negligência e ausência de oposição concreta do banco por largo período, circunstância apta a consolidar posse ad usucapionem; (v) a participação de FLAVIO ALVES DANTAS no leilão extrajudicial promovido em 2025 não configuraria reconhecimento do domínio de terceiro, mas ato desesperado de tentativa de preservação da moradia familiar e da atividade econômica desenvolvida no imóvel; (vi) a interpretação do caso deve observar a função social da propriedade, o direito à moradia, a dignidade da pessoa humana e a proteção do trabalho. Ao final, pugna-se pela reforma da sentença, para que sejam julgado procedente o pedido de usucapião extraordinária. Em contrarrazões, o Apelado, BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, pugna pelo desprovimento do apelo, com a confirmação integral da sentença. Também foram apresentadas contrarrazões por MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA, na qualidade de assistente litisconsorcial, que igualmente postula o desprovimento do recurso. com a manutenção das condenações sucumbenciais e a majoração dos honorários advocatícios recursais. Sem manifestação do Ministério Público, ante a ausência de qualquer das hipóteses do art. 178 do CPC. É o relatório. VOTO - Des. CARLOS Antônio SARMENTO Conheço do recurso, porquanto atender aos pressupostos processuais de admissibilidade, recebendo-o nos seus efeitos próprios (devolutivo e suspensivo - CPC, arts. 1.012, caput/ e 1.013) A controvérsia devolvida à apreciação deste Colegiado consiste em definir se FLÁVIO ALVES DANTAS e MARIA ARILENE DA ROCHA DANTAS, demonstraram posse qualificada para usucapião extraordinária sobre o imóvel situado na Rua Comerciante João Francisco de Souza, nº 65, Jardim São Paulo, João Pessoa/PB, a despeito de terem adquirido o bem em 1983; o oferecido em garantia hipotecária no ano de 1987; perdido a propriedade em execução ajuizada no ano de 1990; sofrido a arrematação judicial em favor do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, em 08/06/1994; e, permanecido no imóvel até o ajuizamento da presente ação, em 27/06/2022. Impõe-se também aferir se a inércia do banco teria operado interversão da posse, bem como se a participação do apelante FLÁVIO ALVES DANTAS no leilão extrajudicial, ocorrido em 10/10/2025, reforça, ou não, a conclusão pela ausência de animus domini. A sentença julgou improcedente a demanda por entender o juízo, em síntese, que a posse exercida pelos autores após a arrematação judicial se tornou precária e derivada de mera tolerância do proprietário, faltando-lhe o ânimo de dono; consignou, ainda, como fato superveniente de elevada força persuasiva, a participação do próprio autor no leilão extrajudicial promovido pelo banco, oferecendo lances para adquirir o mesmo imóvel que pretende usucapir. No meu entender, a decisão atacada examinou com precisão o acervo probatório e aplicou, com acerto a disciplina normativa atinente ao caso. A moldura fática relevante está suficientemente demonstrada nos autos. A petição inicial afirma que os autores, ora apelantes, compraram o imóvel em disputa em 12/07/1983, nele fixaram residência e instalaram pequena metalúrgica, sustentando posse mansa, pacífica e contínua. A própria inicial, contudo, reconhece que o bem foi dado em garantia hipotecária ao BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, no ano de 1987 e que, nos autos da Execução Forçada nº 0000010-19.1990.8.15.2001, os lotes foram arrematados pelo credor. Por sua vez, a contestação, as alegações finais e as contrarrazões convergem no ponto de que a arrematação ocorreu na data de 08/06/1994, com registro da propriedade em nome do banco, em 19/04/2010, tendo o BANCO DO NORDESTE requerido imissão na posse em 28/12/2021. Posteriormente, em leilão extrajudicial, realizado em 10/10/2025, a MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA. arrematou os lotes, constando da Ata que FLÁVIO ALVES DANTAS também apresentou propostas para arrematar os bens. Essa cronologia, além de amplamente documentada, foi acolhida como incontroversa pela sentença. Sob o enfoque jurídico, a usucapião extraordinária reclama posse qualificada. O Código Civil estabelece, no seu artigo 1.238, que adquire a propriedade aquele que, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, independentemente de título e boa-fé, reduzindo-se o prazo para dez anos se houver moradia habitual ou realização de obras ou serviços de caráter produtivo. O mesmo Diploma legal prevê, porém, no seu artigo 1.203, que a posse conserva o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário, e, no artigo 1.208, que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância. Em paralelo, a jurisprudência do STJ é firme em exigir posse ad usucapionem, isto é, pública, contínua, inequívoca e exercida com ânimo de dono. A Corte Superior também reconhece que a usucapião se liga à função social da propriedade, mas sempre a partir de posse adequadamente qualificada. É exatamente nesse ponto que a pretensão recursal não se sustenta. Os apelantes afirmam que, após a arrematação em 1994, sua permanência no imóvel não seria detenção, mas posse autônoma, e que a omissão do banco por longo período teria produzido interversão possessória. O argumento, todavia, não encontra respaldo suficiente na prova produzida. A mudança do caráter da posse não se presume; ao contrário, exige demonstração inequívoca de ruptura com a causa anterior da apreensão da coisa, nos termos do art. 1.203 do Código Civil. O STJ, em precedente específico, assentou que a detenção pode transmudar-se em posse em tese, mas somente diante de fatos concretos reveladores de alteração da natureza jurídica da relação possessória; fora disso, persiste a qualificação originária. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao assentar que a posse originada de atos de mera permissão ou tolerância, como a do antigo proprietário que permanece no bem após a arrematação, não induz posse com animus domini, sendo necessária a demonstração inequívoca da inversão de seu caráter, o que não ocorreu nos autos. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMARCATÓRIA NA ORIGEM. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS . AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. MERA DETENÇÃO. [...] No que tange ao animus domini, exige-se que o autor detenha efetivamente a posse do bem, e não a mera detenção. Isso, porque, a detenção ou mera tolerância do proprietário no uso do bem por outrem não levam à posse apta e legítima a ensejar a declaração de usucapião (como assim se denomina de posse ad usucapionem). [...] No caso em questão, o Tribunal de origem concluiu que a posse da ora agravante, na verdade, teria decorrido de atos de mera tolerância do proprietário com o uso do bem. (STJ - AgInt no AREsp: 2230818 RO 2022/0329617-2, Relator.: MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/06/2023) No caso vertente, não vislumbro prova robusta de interversão de posse. Ao revés, o conjunto documental aponta para trajetória incompatível com o animus domini afirmado no apelo. Por primeiro, tem-se que os próprios autores reconhecem que o imóvel foi voluntariamente dado em garantia hipotecária ao BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, do ano de 1987. Por segundo, quando acionados na execução forçada, em 1990, apresentaram os próprios imóveis em garantia da execução, como registram as peças defensivas juntadas aos autos. Por terceiro, a arrematação judicial em favor do banco, ocorrida em 08/06/1994, marcou a perda do domínio anterior, passando a permanência física dos autores no imóvel a exigir prova clara de que deixaram de exercer simples detenção tolerada e passaram a ostentar posse em nome próprio, contra o titular dominial. Essa demonstração, porém, não foi feita de modo convincente. Não se desconhece que a mera contestação à Ação de Usucapião não impede, por si só, o transcurso do prazo prescricional aquisitivo, conforme orientação do STJ. Tampouco ignora-se que a função social da propriedade constitui vetor interpretativo relevante, e que a usucapião, em hipóteses legítimas, prestigia a posse socialmente útil em detrimento da propriedade inerte. Ocorre que tais premissas não eliminam a necessidade de posse apta à prescrição aquisitiva. Em outras palavras, a função social não converte, automaticamente, detenção ou posse precária em posse ad usucapionem. É imprescindível que o poder de fato sobre a coisa seja juridicamente qualificado e exteriorize exercício de senhorio incompatível com a subordinação ao proprietário. Nesse cenário, assume relevo decisivo a participação de FLÁVIO ALVES DANTAS no leilão extrajudicial promovido pelo BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, em 10/10/2025. A sentença considerou esse dado como confissão inequívoca da ausência de animus domini, e entendo correta a inferência. Quem se afirma proprietário por usucapião pode, em tese, praticar atos contraditórios por temor ou cautela; mas, aqui, não se trata de simples providência defensiva lateral. O que os autos registram é a formulação de propostas para aquisição onerosa dos exatos lotes litigiosos em certame público promovido pelo titular registral, ao passo que a MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA. acabou sagrando-se arrematante. O gesto objetivo de disputar a compra do próprio bem cuja titularidade se afirma já consolidada pela usucapião enfraquece seriamente a narrativa de posse com ânimo de dono e robustece a conclusão de que os próprios autores reconheciam, na prática, a existência de domínio alheio. A conduta de ofertar lances para adquirir a propriedade em um certame promovido pelo titular registral representa um comportamento contraditório e conclusivo sobre a ausência do ânimo de dono. Quem se vê como proprietário pela usucapião não busca comprar o que, em tese, já lhe pertenceria. A situação é análoga à do promitente comprador que, enquanto paga as parcelas, não exerce posse ad usucapionem, pois sua posse se subordina ao domínio do promitente vendedor. O STJ já decidiu que a posse vinculada a uma relação contratual é incompatível com o animus domini: RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. NÃO CONFIGURAÇÃO . (...) POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA. (...) A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. (STJ - REsp: 2172585 DF 2022/0396132-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 10/12/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/12/2024) Mutatis mutandis, a tentativa de compra em leilão funciona como um reconhecimento fático do domínio alheio, quebrando o requisito subjetivo indispensável para a prescrição aquisitiva. Os apelantes procuram minimizar esse elemento, qualificando-o como “ato de desespero” para preservação da moradia e da atividade produtiva. A explicação humana pode até ser compreensível, mas juridicamente não altera a natureza do fato. O animus domini, embora não se confunda com mero estado psicológico, deve emergir de comportamento externo coerente e estável. A oferta de lances para comprar o bem em leilão promovido por terceiro proprietário não é conduta neutra; é manifestação objetiva que fragiliza a tese de que, desde 1994 ou, no mínimo, desde 2004, os autores já se conduziam como donos plenos perante todos. Também não prospera a tese de que a longa permanência no imóvel, associada à moradia habitual e ao funcionamento de pequena metalúrgica, bastaria para o reconhecimento da usucapião extraordinária qualificada do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil. Tais circunstâncias podem satisfazer o requisito temporal reduzido, mas não suprem a ausência de posse qualificada. O ponto decisivo não é apenas o decurso do tempo, mas a qualidade jurídica da posse durante esse período. Se a permanência posterior à arrematação não foi demonstrada como posse autônoma e adversa, mas se revelou juridicamente precária, o lapso temporal deixa de operar em favor dos demandantes. A prova oral invocada pelos apelantes tampouco tem força para infirmar esse quadro. A apelação menciona testemunho no sentido de que “o banco nunca apareceu” e de que jamais teriam tido notícia de tentativa de retirada da família do imóvel. Ainda que se admita tal percepção fática, isso apenas revela ausência de atuação possessória ostensiva do proprietário por determinado período; não demonstra, por si só, a transformação da detenção em posse ad usucapionem, nem supera os demais elementos documentais em sentido contrário, sobretudo a cadeia histórica formada pela hipoteca, execução, arrematação judicial, registro do domínio, pedido de imissão na posse e participação do próprio apelante em leilão extrajudicial. Em matéria de usucapião, a prova deve ser harmônica e segura, o que não se verifica na hipótese. No plano constitucional, os apelantes invocam a função social da propriedade, o direito à moradia e a dignidade da pessoa humana. São valores de máxima relevância, sem dúvida. O Supremo Tribunal Federal, ao tratar da usucapião urbana, já enfatizou a centralidade constitucional do instituto quando presentes seus requisitos, e o STJ igualmente reconhece a sua vinculação à função social. Ocorre que tais postulados não autorizam o afastamento dos pressupostos legais da prescrição aquisitiva. A função social da propriedade não se realiza à margem do regime jurídico da posse; concretiza-se, isto sim, quando a posse socialmente útil se apresenta legítima, qualificada e apta a prevalecer sobre a titularidade formal. Não sendo essa a hipótese demonstrada nos autos, não há como reformar a sentença sob fundamento constitucional genérico. Por igual razão, não há reparo a fazer quanto ao ingresso de MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA. no feito e à condenação sucumbencial em seu favor. A sentença registra que a empresa ingressou como assistente litisconsorcial após arrematar os bens em procedimento licitatório promovido pelo então proprietário BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A. A assistência, no contexto descrito, relaciona-se diretamente ao resultado útil da demanda, que poderia comprometer a higidez do título aquisitivo da terceira interessada. Daí a legitimidade de sua atuação e da verba honorária fixada em seu benefício, nos termos da decisão recorrida. Em suma, a sentença merece ser integralmente confirmada. O quadro probatório não autoriza o reconhecimento de posse mansa, pacífica, ininterrupta e, sobretudo, com animus domini após a arrematação judicial ocorrida em 08/06/1994. A alegada interversão possessória não foi comprovada de forma inequívoca. Ao contrário, os elementos dos autos apontam para permanência precária no bem, posteriormente reforçada pela conduta objetiva do apelante que, em 10/10/2025, participou de leilão destinado à alienação dos mesmos lotes. À luz dos arts. 1.203, 1.208 e 1.238 do Código Civil, e em consonância com a jurisprudência do STJ sobre a exigência de posse qualificada para usucapião, impõe-se o desprovimento do recurso. Por fim, ressalto que a linha de fundamentação aqui adotada se coaduna com o entendimento desta relatoria, que, em casos de usucapião extraordinária, tem exigido prova robusta e inequívoca dos requisitos legais, afastando a pretensão quando ausente a posse qualificada pelo animus domini ou quando presentes atos de oposição que rompem a pacificidade da posse. Veja-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. [...] AUSÊNCIA DE POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA. EXISTÊNCIA DE ATOS DE OPOSIÇÃO. REQUISITOS LEGAIS NÃO COMPROVADOS. [...] A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige posse contínua, mansa, pacífica e com animus domini, por pelo menos 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé. [...] A ausência de prova robusta e inequívoca da posse exclusiva e qualificada afasta o reconhecimento da usucapião extraordinária. (TJPB, 4ª Câmara Cível, APELAÇÃO CÍVEL n.: 0800352-37.2019.8.15.0301, Relator Des. Carlos Antônio Sarmento (Desembargador Substituto - Gabinete 08), j. em 04/02/2026) Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO APELO, mantendo inalterada a sentença, por estes e pelos seus fundamentos. Nos termos do §11, do art. 85, do CPC, majoro os honorário advocatícios sucumbencial para 12% sobre o valor atualizado da causa, mantida a condição para a exigibilidade prevista no §3º, do art. 98, do CPC, considerando que os autores/apelante, são beneficiários do acesso gratuito à Justiça. É o voto. Integra o presente Acórdão a Certidão de Julgamento. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. Des. CARLOS Antônio SARMENTO (Desembargador Substituto) Relator G09
TJPB · 4ª Câmara Cível · Acórdão
Tribunal de Justiça da Paraíba 4ª Câmara Cível - Gabinete 08 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0833974-46.2022.8.15.2001 Origem: 3ª Vara Cível da Comarca da Capital Relator: Des. CARLOS Antônio SARMENTO Apelantes: Flávio Alves Dantas e Maria Arilene da Rocha Dantas Advogados: João Brito de Gois Filho (OAB/PB 11.822) e Bruno Campos Lira (OAB/PB 16.871) Apelado 01: MHS Holding e Participações Ltda Advogado: Thiago Paes Fonseca Dantas (OAB/PB 15.254) Apelado 02: Banco do Nordeste do Brasil S.A. Advogado: Tâmara Fernandes de Holanda Cavalcanti (OAB/PB 10.884) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL ARREMATADO EM EXECUÇÃO. PERMANÊNCIA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO NO BEM. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. INTERVERSÃO DA POSSE NÃO COMPROVADA. PARTICIPAÇÃO DO AUTOR EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO OBJETIVO DO DOMÍNIO ALHEIO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. REQUISITOS DA USUCAPIÃO NÃO PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente demanda em Ação de Usucapião Extraordinária proposta por antigos proprietários de imóvel adquirido em 1983, posteriormente oferecido em garantia hipotecária, arrematado judicialmente pelo Banco do Nordeste do Brasil S/A em 1994, permanecendo os autores na posse do bem até o ajuizamento da demanda em 2022. Os apelantes sustentam que exerceram posse qualificada por mais de duas décadas, defendem a ocorrência de interversão da posse em razão da inércia do banco e requerem o reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião extraordinária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a permanência dos autores no imóvel após a arrematação judicial caracterizou posse ad usucapionem, apta à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária; (ii) estabelecer se a alegada inércia do proprietário e a participação do apelante em leilão extrajudicial para aquisição do próprio imóvel demonstram, respectivamente, a interversão da posse ou, ao contrário, evidenciam a ausência de animus domini. III. RAZÕES DE DECIDIR A usucapião extraordinária exige posse contínua, pública, pacífica e exercida com animus domini, sendo indispensável a demonstração de posse juridicamente qualificada, nos termos do art. 1.238 do Código Civil. A posse conserva o caráter com que foi adquirida, salvo prova inequívoca em sentido contrário, não se presumindo a interversão possessória, conforme dispõe o art. 1.203 do Código Civil. A permanência do antigo proprietário no imóvel após a arrematação judicial, desacompanhada de atos concretos que revelem ruptura com a situação possessória anterior, configura mera detenção ou posse precária decorrente de tolerância do titular do domínio, nos termos do art. 1.208 do Código Civil. A alegada inércia do banco, por si só, não transforma a detenção em posse ad usucapionem, sendo necessária demonstração objetiva e inequívoca de exercício de poderes de proprietário em oposição ao titular registral. A participação do apelante em leilão extrajudicial promovido pelo proprietário registral para aquisição do próprio imóvel constitui comportamento objetivamente incompatível com o animus domini, por representar reconhecimento do domínio alheio. A moradia habitual e o exercício de atividade econômica no imóvel podem atender ao requisito temporal previsto no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil, mas não suprem a ausência de posse qualificada. Os princípios da função social da propriedade, da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia não dispensam o preenchimento dos requisitos legais da prescrição aquisitiva. A assistência litisconsorcial da arrematante do imóvel mostra-se legítima, diante do interesse jurídico direto no resultado da demanda, sendo cabível a condenação sucumbencial em seu favor. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A permanência do antigo proprietário no imóvel após a arrematação judicial não caracteriza, por si só, posse apta à usucapião extraordinária. A interversão da posse exige prova inequívoca de alteração da natureza da relação possessória, não sendo presumida pela simples inércia do proprietário. A participação do ocupante em leilão destinado à aquisição do imóvel evidencia comportamento incompatível com o animus domini e reforça a inexistência de posse ad usucapionem. A função social da propriedade e o direito à moradia não afastam a necessidade de comprovação dos requisitos legais da usucapião. Ausente prova robusta de posse qualificada, impõe-se a improcedência do pedido de usucapião extraordinária. VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível, interposta por FLAVIO ALVES DANTAS e MARIA ARILENE DA ROCHA DANTAS, irresignados com sentença do Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de João Pessoa, nos presentes autos de “AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO”, proposta em face do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A – BNB, que assim dispôs: [...] JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial por FLAVIO ALVES DANTAS e MARIA ARILENE DA ROCHA DANTAS em face do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A. Em consequência, CONDENO os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do Banco do Nordeste do Brasil S/A e da assistente litisconsorcial MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da justiça gratuita deferida a favor dos autores vencidos (ID 62186318), conforme art. 98, § 3º, do CPC. [...]. Em suas razões, sustentam os Apelantes, em síntese, que: (i) a sentença incorreu em erro ao equiparar a situação possessória dos recorrentes à mera detenção ou a atos de tolerância previstos no art. 1.208 do Código Civil; (ii) jamais mantiveram relação de subordinação, dependência ou instrumentalidade possessória em face do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, inexistindo contrato de locação, comodato, pagamento de aluguel ou qualquer reconhecimento expresso do domínio alheio; (iii) ainda que se admitisse precariedade inicial, a prolongada inércia do banco por mais de duas décadas teria ensejado a interversão da posse, na forma do art. 1.203 do Código Civil e em consonância com o Enunciado nº 237 da III Jornada de Direito Civil; (iv) a realidade dos autos revelaria abandono, negligência e ausência de oposição concreta do banco por largo período, circunstância apta a consolidar posse ad usucapionem; (v) a participação de FLAVIO ALVES DANTAS no leilão extrajudicial promovido em 2025 não configuraria reconhecimento do domínio de terceiro, mas ato desesperado de tentativa de preservação da moradia familiar e da atividade econômica desenvolvida no imóvel; (vi) a interpretação do caso deve observar a função social da propriedade, o direito à moradia, a dignidade da pessoa humana e a proteção do trabalho. Ao final, pugna-se pela reforma da sentença, para que sejam julgado procedente o pedido de usucapião extraordinária. Em contrarrazões, o Apelado, BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, pugna pelo desprovimento do apelo, com a confirmação integral da sentença. Também foram apresentadas contrarrazões por MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA, na qualidade de assistente litisconsorcial, que igualmente postula o desprovimento do recurso. com a manutenção das condenações sucumbenciais e a majoração dos honorários advocatícios recursais. Sem manifestação do Ministério Público, ante a ausência de qualquer das hipóteses do art. 178 do CPC. É o relatório. VOTO - Des. CARLOS Antônio SARMENTO Conheço do recurso, porquanto atender aos pressupostos processuais de admissibilidade, recebendo-o nos seus efeitos próprios (devolutivo e suspensivo - CPC, arts. 1.012, caput/ e 1.013) A controvérsia devolvida à apreciação deste Colegiado consiste em definir se FLÁVIO ALVES DANTAS e MARIA ARILENE DA ROCHA DANTAS, demonstraram posse qualificada para usucapião extraordinária sobre o imóvel situado na Rua Comerciante João Francisco de Souza, nº 65, Jardim São Paulo, João Pessoa/PB, a despeito de terem adquirido o bem em 1983; o oferecido em garantia hipotecária no ano de 1987; perdido a propriedade em execução ajuizada no ano de 1990; sofrido a arrematação judicial em favor do BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, em 08/06/1994; e, permanecido no imóvel até o ajuizamento da presente ação, em 27/06/2022. Impõe-se também aferir se a inércia do banco teria operado interversão da posse, bem como se a participação do apelante FLÁVIO ALVES DANTAS no leilão extrajudicial, ocorrido em 10/10/2025, reforça, ou não, a conclusão pela ausência de animus domini. A sentença julgou improcedente a demanda por entender o juízo, em síntese, que a posse exercida pelos autores após a arrematação judicial se tornou precária e derivada de mera tolerância do proprietário, faltando-lhe o ânimo de dono; consignou, ainda, como fato superveniente de elevada força persuasiva, a participação do próprio autor no leilão extrajudicial promovido pelo banco, oferecendo lances para adquirir o mesmo imóvel que pretende usucapir. No meu entender, a decisão atacada examinou com precisão o acervo probatório e aplicou, com acerto a disciplina normativa atinente ao caso. A moldura fática relevante está suficientemente demonstrada nos autos. A petição inicial afirma que os autores, ora apelantes, compraram o imóvel em disputa em 12/07/1983, nele fixaram residência e instalaram pequena metalúrgica, sustentando posse mansa, pacífica e contínua. A própria inicial, contudo, reconhece que o bem foi dado em garantia hipotecária ao BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, no ano de 1987 e que, nos autos da Execução Forçada nº 0000010-19.1990.8.15.2001, os lotes foram arrematados pelo credor. Por sua vez, a contestação, as alegações finais e as contrarrazões convergem no ponto de que a arrematação ocorreu na data de 08/06/1994, com registro da propriedade em nome do banco, em 19/04/2010, tendo o BANCO DO NORDESTE requerido imissão na posse em 28/12/2021. Posteriormente, em leilão extrajudicial, realizado em 10/10/2025, a MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA. arrematou os lotes, constando da Ata que FLÁVIO ALVES DANTAS também apresentou propostas para arrematar os bens. Essa cronologia, além de amplamente documentada, foi acolhida como incontroversa pela sentença. Sob o enfoque jurídico, a usucapião extraordinária reclama posse qualificada. O Código Civil estabelece, no seu artigo 1.238, que adquire a propriedade aquele que, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, independentemente de título e boa-fé, reduzindo-se o prazo para dez anos se houver moradia habitual ou realização de obras ou serviços de caráter produtivo. O mesmo Diploma legal prevê, porém, no seu artigo 1.203, que a posse conserva o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário, e, no artigo 1.208, que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância. Em paralelo, a jurisprudência do STJ é firme em exigir posse ad usucapionem, isto é, pública, contínua, inequívoca e exercida com ânimo de dono. A Corte Superior também reconhece que a usucapião se liga à função social da propriedade, mas sempre a partir de posse adequadamente qualificada. É exatamente nesse ponto que a pretensão recursal não se sustenta. Os apelantes afirmam que, após a arrematação em 1994, sua permanência no imóvel não seria detenção, mas posse autônoma, e que a omissão do banco por longo período teria produzido interversão possessória. O argumento, todavia, não encontra respaldo suficiente na prova produzida. A mudança do caráter da posse não se presume; ao contrário, exige demonstração inequívoca de ruptura com a causa anterior da apreensão da coisa, nos termos do art. 1.203 do Código Civil. O STJ, em precedente específico, assentou que a detenção pode transmudar-se em posse em tese, mas somente diante de fatos concretos reveladores de alteração da natureza jurídica da relação possessória; fora disso, persiste a qualificação originária. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao assentar que a posse originada de atos de mera permissão ou tolerância, como a do antigo proprietário que permanece no bem após a arrematação, não induz posse com animus domini, sendo necessária a demonstração inequívoca da inversão de seu caráter, o que não ocorreu nos autos. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMARCATÓRIA NA ORIGEM. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS . AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. MERA DETENÇÃO. [...] No que tange ao animus domini, exige-se que o autor detenha efetivamente a posse do bem, e não a mera detenção. Isso, porque, a detenção ou mera tolerância do proprietário no uso do bem por outrem não levam à posse apta e legítima a ensejar a declaração de usucapião (como assim se denomina de posse ad usucapionem). [...] No caso em questão, o Tribunal de origem concluiu que a posse da ora agravante, na verdade, teria decorrido de atos de mera tolerância do proprietário com o uso do bem. (STJ - AgInt no AREsp: 2230818 RO 2022/0329617-2, Relator.: MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/06/2023) No caso vertente, não vislumbro prova robusta de interversão de posse. Ao revés, o conjunto documental aponta para trajetória incompatível com o animus domini afirmado no apelo. Por primeiro, tem-se que os próprios autores reconhecem que o imóvel foi voluntariamente dado em garantia hipotecária ao BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, do ano de 1987. Por segundo, quando acionados na execução forçada, em 1990, apresentaram os próprios imóveis em garantia da execução, como registram as peças defensivas juntadas aos autos. Por terceiro, a arrematação judicial em favor do banco, ocorrida em 08/06/1994, marcou a perda do domínio anterior, passando a permanência física dos autores no imóvel a exigir prova clara de que deixaram de exercer simples detenção tolerada e passaram a ostentar posse em nome próprio, contra o titular dominial. Essa demonstração, porém, não foi feita de modo convincente. Não se desconhece que a mera contestação à Ação de Usucapião não impede, por si só, o transcurso do prazo prescricional aquisitivo, conforme orientação do STJ. Tampouco ignora-se que a função social da propriedade constitui vetor interpretativo relevante, e que a usucapião, em hipóteses legítimas, prestigia a posse socialmente útil em detrimento da propriedade inerte. Ocorre que tais premissas não eliminam a necessidade de posse apta à prescrição aquisitiva. Em outras palavras, a função social não converte, automaticamente, detenção ou posse precária em posse ad usucapionem. É imprescindível que o poder de fato sobre a coisa seja juridicamente qualificado e exteriorize exercício de senhorio incompatível com a subordinação ao proprietário. Nesse cenário, assume relevo decisivo a participação de FLÁVIO ALVES DANTAS no leilão extrajudicial promovido pelo BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, em 10/10/2025. A sentença considerou esse dado como confissão inequívoca da ausência de animus domini, e entendo correta a inferência. Quem se afirma proprietário por usucapião pode, em tese, praticar atos contraditórios por temor ou cautela; mas, aqui, não se trata de simples providência defensiva lateral. O que os autos registram é a formulação de propostas para aquisição onerosa dos exatos lotes litigiosos em certame público promovido pelo titular registral, ao passo que a MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA. acabou sagrando-se arrematante. O gesto objetivo de disputar a compra do próprio bem cuja titularidade se afirma já consolidada pela usucapião enfraquece seriamente a narrativa de posse com ânimo de dono e robustece a conclusão de que os próprios autores reconheciam, na prática, a existência de domínio alheio. A conduta de ofertar lances para adquirir a propriedade em um certame promovido pelo titular registral representa um comportamento contraditório e conclusivo sobre a ausência do ânimo de dono. Quem se vê como proprietário pela usucapião não busca comprar o que, em tese, já lhe pertenceria. A situação é análoga à do promitente comprador que, enquanto paga as parcelas, não exerce posse ad usucapionem, pois sua posse se subordina ao domínio do promitente vendedor. O STJ já decidiu que a posse vinculada a uma relação contratual é incompatível com o animus domini: RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. NÃO CONFIGURAÇÃO . (...) POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA. (...) A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. (STJ - REsp: 2172585 DF 2022/0396132-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 10/12/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/12/2024) Mutatis mutandis, a tentativa de compra em leilão funciona como um reconhecimento fático do domínio alheio, quebrando o requisito subjetivo indispensável para a prescrição aquisitiva. Os apelantes procuram minimizar esse elemento, qualificando-o como “ato de desespero” para preservação da moradia e da atividade produtiva. A explicação humana pode até ser compreensível, mas juridicamente não altera a natureza do fato. O animus domini, embora não se confunda com mero estado psicológico, deve emergir de comportamento externo coerente e estável. A oferta de lances para comprar o bem em leilão promovido por terceiro proprietário não é conduta neutra; é manifestação objetiva que fragiliza a tese de que, desde 1994 ou, no mínimo, desde 2004, os autores já se conduziam como donos plenos perante todos. Também não prospera a tese de que a longa permanência no imóvel, associada à moradia habitual e ao funcionamento de pequena metalúrgica, bastaria para o reconhecimento da usucapião extraordinária qualificada do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil. Tais circunstâncias podem satisfazer o requisito temporal reduzido, mas não suprem a ausência de posse qualificada. O ponto decisivo não é apenas o decurso do tempo, mas a qualidade jurídica da posse durante esse período. Se a permanência posterior à arrematação não foi demonstrada como posse autônoma e adversa, mas se revelou juridicamente precária, o lapso temporal deixa de operar em favor dos demandantes. A prova oral invocada pelos apelantes tampouco tem força para infirmar esse quadro. A apelação menciona testemunho no sentido de que “o banco nunca apareceu” e de que jamais teriam tido notícia de tentativa de retirada da família do imóvel. Ainda que se admita tal percepção fática, isso apenas revela ausência de atuação possessória ostensiva do proprietário por determinado período; não demonstra, por si só, a transformação da detenção em posse ad usucapionem, nem supera os demais elementos documentais em sentido contrário, sobretudo a cadeia histórica formada pela hipoteca, execução, arrematação judicial, registro do domínio, pedido de imissão na posse e participação do próprio apelante em leilão extrajudicial. Em matéria de usucapião, a prova deve ser harmônica e segura, o que não se verifica na hipótese. No plano constitucional, os apelantes invocam a função social da propriedade, o direito à moradia e a dignidade da pessoa humana. São valores de máxima relevância, sem dúvida. O Supremo Tribunal Federal, ao tratar da usucapião urbana, já enfatizou a centralidade constitucional do instituto quando presentes seus requisitos, e o STJ igualmente reconhece a sua vinculação à função social. Ocorre que tais postulados não autorizam o afastamento dos pressupostos legais da prescrição aquisitiva. A função social da propriedade não se realiza à margem do regime jurídico da posse; concretiza-se, isto sim, quando a posse socialmente útil se apresenta legítima, qualificada e apta a prevalecer sobre a titularidade formal. Não sendo essa a hipótese demonstrada nos autos, não há como reformar a sentença sob fundamento constitucional genérico. Por igual razão, não há reparo a fazer quanto ao ingresso de MHS HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA. no feito e à condenação sucumbencial em seu favor. A sentença registra que a empresa ingressou como assistente litisconsorcial após arrematar os bens em procedimento licitatório promovido pelo então proprietário BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A. A assistência, no contexto descrito, relaciona-se diretamente ao resultado útil da demanda, que poderia comprometer a higidez do título aquisitivo da terceira interessada. Daí a legitimidade de sua atuação e da verba honorária fixada em seu benefício, nos termos da decisão recorrida. Em suma, a sentença merece ser integralmente confirmada. O quadro probatório não autoriza o reconhecimento de posse mansa, pacífica, ininterrupta e, sobretudo, com animus domini após a arrematação judicial ocorrida em 08/06/1994. A alegada interversão possessória não foi comprovada de forma inequívoca. Ao contrário, os elementos dos autos apontam para permanência precária no bem, posteriormente reforçada pela conduta objetiva do apelante que, em 10/10/2025, participou de leilão destinado à alienação dos mesmos lotes. À luz dos arts. 1.203, 1.208 e 1.238 do Código Civil, e em consonância com a jurisprudência do STJ sobre a exigência de posse qualificada para usucapião, impõe-se o desprovimento do recurso. Por fim, ressalto que a linha de fundamentação aqui adotada se coaduna com o entendimento desta relatoria, que, em casos de usucapião extraordinária, tem exigido prova robusta e inequívoca dos requisitos legais, afastando a pretensão quando ausente a posse qualificada pelo animus domini ou quando presentes atos de oposição que rompem a pacificidade da posse. Veja-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. [...] AUSÊNCIA DE POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA. EXISTÊNCIA DE ATOS DE OPOSIÇÃO. REQUISITOS LEGAIS NÃO COMPROVADOS. [...] A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige posse contínua, mansa, pacífica e com animus domini, por pelo menos 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé. [...] A ausência de prova robusta e inequívoca da posse exclusiva e qualificada afasta o reconhecimento da usucapião extraordinária. (TJPB, 4ª Câmara Cível, APELAÇÃO CÍVEL n.: 0800352-37.2019.8.15.0301, Relator Des. Carlos Antônio Sarmento (Desembargador Substituto - Gabinete 08), j. em 04/02/2026) Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO APELO, mantendo inalterada a sentença, por estes e pelos seus fundamentos. Nos termos do §11, do art. 85, do CPC, majoro os honorário advocatícios sucumbencial para 12% sobre o valor atualizado da causa, mantida a condição para a exigibilidade prevista no §3º, do art. 98, do CPC, considerando que os autores/apelante, são beneficiários do acesso gratuito à Justiça. É o voto. Integra o presente Acórdão a Certidão de Julgamento. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. Des. CARLOS Antônio SARMENTO (Desembargador Substituto) Relator G09
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