Processo 0830091-23.2025.8.23.0010

2026-09-16 · TJRR

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RORAIMA CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça, - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 Apelação Cível nº 0830091-23.2025.8.23.0010 Apelantes: Grupo Capital Norte Participações e outro Apelado: Rodrigo Farias Soares Martins Relator: Desembargador Cristóvão Suter I - Tratam os autos de Apelação Cível apresentada, por Grupo Capital Norte Participações e outro, contra sentença oriunda da 2ª Vara Cível, que julgou procedente a pretensão vestibular. Em suas razões recursais, sustentam os apelantes, inicialmente, tese de ilegitimidade passiva ad causam. No mérito, aduzem que não restaria demonstrado qualquer ato ilícito ou prejuízo causado por parte do vendedor, o que inviabilizaria o reconhecimento da culpa pela rescisão contratual e restituição dos valores pagos, pleiteando o afastamento do dever de indenizar ou, alternativamente, a redução do quantum indenizatório. Regularmente intimado, apresentou o apelado as suas contrarrazões, pretendendo, em síntese, o desprovimento do recurso. É o breve relato. Passo a decidir. II - Ab initio, no que pertine à assertiva de ilegitimidade passiva, por se confundir com o mérito da demanda, encontra-se prejudicada: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR I - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - ACOLHIMENTO EM PARTE - CONHECIMENTO PARCIAL DO INCONFORMISMO - PRELIMINAR II - ILEGITIMIDADE PASSIVA - MATÉRIA QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO DA DEMANDA - PREJUDICIALIDADE RECONHECIDA. MÉRITO - COOPERATIVA EM LIQUIDAÇÃO - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - RATEIO DE PREJUÍZOS NA PORÇÃO DA FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS PELO COOPERADO – DECOTE DO EXCESSO COBRADO – PROVIMENTO PARCIAL.” (TJRR, AC 0827568-48.2019.8.23.0010, Câmara Cível, Rel. Des. Cristóvão Suter - p.: 28/6/2023) No meritum causae, melhor sorte não acompanha os apelantes. Ao sentenciar o feito, registrou o nobre reitor singular: “...no que concerne à inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, verifica-se a presença inconteste dos requisitos legais. A verossimilhança das alegações do autor decorre da documentação acostada (EP 1.1, EP 1.6, EP 1.7, EP 1.8), que demonstra o pagamento e o significativo lapso temporal decorrido desde a data aprazada para a entrega (30/09/2023), corroborado pelas provas fotográficas que apontam a paralisação ou o estado precário das obras de infraestrutura no empreendimento (EP 33.1). A hipossuficiência do consumidor é evidente, não apenas na vertente econômica, mas principalmente na técnica, pois as informações sobre o cronograma físico-financeiro da obra e as dificuldades administrativas são de domínio exclusivo das empresas rés. Portanto, a distribuição probatória dinâmica se justifica plenamente para facilitar a defesa dos direitos do consumidor, mantendo-se a inversão do ônus da prova. O ponto fulcral da análise meritória envolve a determinação de qual parte deu azo à resolução contratual. O autor buscou a rescisão fundamentado no atraso prolongado e injustificado na conclusão e entrega do lote com sua infraestrutura. O contrato estabelecia a data de 30 de setembro de 2023 para a entrega, acrescida de um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Considerando o prazo de tolerância devidamente pactuado, o termo final para o cumprimento da obrigação de entrega seria, no máximo, em 30 de março de 2024. Ocorre que, até a data da Sentença, 10 de novembro de 2025, o loteamento não foi entregue, e o autor demonstrou, inclusive com provas mais recentes juntadas em réplica (EP 33.1) que as obras continuam inacabadas, com carência de asfalto, sinalização e infraestrutura básica, configurando um atraso superior a 19 (dezenove) meses para além do prazo de prorrogação. A tentativa das rés de justificar o extenso atraso por "caso fortuito e força maior", tal como eventos climáticos ou dificuldades burocráticas, é manifestamente frágil e desprovida de comprovação fática nos autos. O risco inerente à atividade de incorporação e loteamento, que abrange a previsão de oscilações climáticas, obtenção de licenças e gestão da mão de obra, constitui-se como risco do negócio. Tais eventos não são imprevisíveis ou inevitáveis ao ponto de romper o nexo causal com o descumprimento, devendo ser integralmente suportados pelas fornecedoras, que devem planejar seus cronogramas com a margem de segurança necessária. A inércia e o descumprimento da obrigação principal por parte das rés, evidenciado pelo atraso excessivo na conclusão da obra e na entrega da unidade, configuram inadimplemento contratual absoluto. Este inadimplemento autoriza o consumidor lesado a pleitear a resolução do contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Assim, a rescisão do Contrato Particular de Compra e Venda de Lote Urbano, Contrato nº 813, é medida imperativa e se dá por culpa exclusiva das rés. Reconhecida a culpa exclusiva das fornecedoras pela resolução do contrato, a consequência lógica e jurídica é o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução integral e imediata de todos os valores desembolsados pelo promitente comprador. Este entendimento está fundado no princípio legal que visa evitar o enriquecimento sem causa das rés, que falharam em entregar o produto no prazo acordado. O autor comprovou o pagamento de R$ 24.401,52 (vinte e quatro mil, quatrocentos e um reais e cinquenta e dois centavos) até julho de 2025 (EP 22.1). Este montante inclui tanto as parcelas contratuais quanto o valor referente à comissão de corretagem (R$ 3.648,77). Uma vez que a rescisão se opera por falha das rés, estas não possuem o direito de reter qualquer valor a título de cláusula penal, taxa administrativa ou despesas de comercialização, como preveem as cláusulas contratuais invocadas na defesa. Permitir a retenção representaria impor ao consumidor o ônus do próprio inadimplemento da fornecedora, o que é vedado pelo ordenamento jurídico e pelo sistema protetivo do consumidor. Ademais, a comissão de corretagem, embora possa ser legalmente transferida ao consumidor em certas circunstâncias, neste caso específico deve ser igualmente restituída. O serviço de corretagem serviu meramente para a concretização de um contrato que, por culpa subsequente da construtora, tornou-se imprestável e foi resolvido. A comissão de corretagem, nesse contexto, representa uma despesa acessória que perde seu efeito útil diante da frustração do negócio por inadimplemento do vendedor, devendo integrar o montante a ser restituído integralmente ao consumidor. Dessa forma, as rés deverão ser condenadas a restituir ao autor a integralidade das quantias comprovadamente pagas, devidamente atualizadas. As rés pleitearam a retenção de taxa de fruição do imóvel, sob a alegação de que o autor esteve na posse ou poderia ter usufruído da disponibilidade do bem. Tal argumento não subsiste no caso dos autos, por duas razões sólidas. Em primeiro lugar, o objeto da promessa de compra e venda era um lote de terreno não edificado, cuja apropriação e uso para moradia ou investimento somente se materializaria após a entrega completa e a devida conclusão de toda a infraestrutura prometida (ruas, energia, água, etc.). Não havendo edificação e a própria infraestrutura estando incompleta e sem condições de uso pleno (fatos notórios e admitidos pelo próprio atraso), a fruição econômica do bem é inexistente. O autor não auferiu lucros ou benefícios da posse do terreno. Em segundo lugar, a posse efetiva do lote e, por derivação, o início de sua fruição, somente poderia ocorrer após a entrega formal do empreendimento, o que nunca se deu, dada a mora das rés. Não se pode impor ao autor o pagamento pela fruição de um bem que jamais lhe foi efetivamente disponibilizado ou que se encontrava desprovido de condições de habitabilidade/utilização em razão do descumprimento das próprias rés. Portanto, por se tratar de lote desprovido de edificação e em virtude da inexistência de efetiva imissão na posse ou fruição por parte do autor, o pedido de cobrança da taxa de fruição pelas rés deve ser rechaçado. O autor demonstrou ter permanecido em imóvel locado, arcando o custo mensal de R$ 1.250,00 (mil, duzentos e cinquenta reais) desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, setembro de 2023 (EP 1.1, corroborado EP 1.7 e EP 1.8). A inadimplência das rés, que ocasionou o atraso e a subsequente frustração do projeto habitacional, impôs ao autor o dever de arcar com as despesas de aluguel por período prolongado, caracterizando danos materiais na modalidade de lucros cessantes ou perdas e danos, conforme previsões do artigo 402 e 389 do Código Civil. O nexo de causalidade é indiscutível: a privação da posse do lote apto à construção, decorrente da mora exclusiva das fornecedoras, forçou o autor, que planejava sair do aluguel e construir sua residência, a manter os encargos locatícios. A alegação das rés de que o autor não comprovou ter recursos para iniciar a construção imediatamente após a entrega não afasta o dano, visto que a entrega do lote, mesmo que desprovido de construção, permitiria ao autor iniciar o planejamento e a obra, ou, alternativamente, negociar o terreno ou outro imóvel, mitigando os custos de moradia. O dever de indenizar pelos aluguéis, portanto, é patente, devendo retroagir à data em que o imóvel deveria ter sido entregue (setembro de 2023, já descontado o prazo de tolerância) e se estender até a data da Sentença, que formaliza a resolução do contrato e o termo final da mora. Considerando que a data final estipulada para a entrega (com a tolerância) era março de 2024, e que o autor comprovou estar pagando aluguéis desde setembro de 2023, o montante deve ser apurado a partir de março de 2024 até a presente data, novembro de 2025, totalizando 20 (vinte e sete) meses. O valor mensal comprovado é de R$ 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta reais). Com isso, o montante devido a título de danos materiais totaliza R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), correspondente a R$ 1.250,00 multiplicado por 20 meses. O descumprimento contratual por parte das rés, caracterizado pelo atraso de mais de 19 (dezenove) meses para além do prazo contratualmente estabelecido e pela constatação de que o loteamento sequer possui infraestrutura básica apta ao uso, supera a esfera do mero dissabor cotidiano, ingressando no campo do dano moral indenizável. A aquisição de um lote para a construção da casa própria representa, para o comprador, a concretização de um projeto de vida, envolvendo grande esforço financeiro e planejamento familiar. A frustração desta legítima expectativa, prolongada por mais de dois anos, acompanhada da incerteza e do desgaste emocional de ter que arcar com despesas de aluguel enquanto continua pagando por um bem que não se materializa, gera inegável abalo psicológico. A postura das rés, que sequer lograram êxito em apresentar justificativas plausíveis, mas apenas fortuitos internos de sua atividade, demonstra a desorganização e descaso para com o consumidor, o que reforça o dever de reparação. O valor da indenização por danos morais deve ser fixado em observância aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atendendo tanto ao caráter compensatório da vítima quanto ao aspecto pedagógico-punitivo do ofensor, visando inibir a reiteração da conduta ilícita. Considerando o longo período de atraso, o propósito do imóvel (moradia própria) e a condição econômica das partes, o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), pleiteado pelo autor, afigura-se adequado e justo para recompor os danos extrapatrimoniais sofridos. Ante o exposto e o que mais dos autos consta, resolvo o mérito da lide, na forma do inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pelas rés, reconhecendo a solidariedade da Jvf Bela Vista Empreendimentos Ltda e Grupo Capital Norte Participacoes S.A., com base na legislação consumerista e na teoria da aparência, conforme a fundamentação. Julgo procedentes os pedidos formulados na inicial”. Importante registrar que segundo o entendimento consolidado do Tribunal da Cidadania, em sua Súmula n.º 543, “da culpa exclusiva do promitente-vendedor ou construtor pela resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime do CDC, decorre sua obrigação de restituição imediata e total das parcelas pagas”. Portanto, na linha de entendimento jurisprudencial, faz jus o adquirente à restituição integral dos valores efetivamente pagos, incluindo a comissão de corretagem e as parcelas adimplidas no curso do processo. Confira-se: “AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO RESIDENCIAL ILHAS GREGAS. RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA A TÍTULO DE CORRETAGEM. MANTIDA. SÚMULA 543 DO STJ APLICADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EMBARGOS POR DECISÕES DE ENTES PÚBLICOS E PELA PANDEMIA. JUSTIFICATIVAS NÃO APLICÁVEIS. (...) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJRR, AgInt 0831711-75.2022.8.23.0010, Câmara Cível, Rel. Des. Almiro Padilha - p.: 04/03/2024) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 463 E 722 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.139.321/RS, Quarta Turma, Rel. Ministro Raul Araújo - p.: 24/2/2023) “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.472.548/MS, Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti - p.: 28/5/2026) Na realidade, revela o caderno processual que logrou êxito o apelado em comprovar o seu melhor direito, demonstrando a verossimilhança das suas afirmações, evidenciando circunstâncias aptas à configuração dos danos materiais e morais. Por seu turno, embora tenha alegado, deixaram os recorrentes de colacionar aos autos elementos de prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do recorrido, em inobservância ao art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Não se pode olvidar que nos termos do art. 7º, parágrafo único e art. 25, §1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, todos que estão inseridos na cadeia de fornecedores devem responder por eventuais falhas na prestação dos serviços: “Art. 7º… Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Art. 25… § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.” Nesse contexto, restando demonstrado o longo atraso para entrega do imóvel, não se cogita da reforma do julgado, inclusive no que pertine à fixação de indenização por danos morais: “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS . ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N. 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de descumprimento do prazo de entrega do empreendimento. 2. A jurisprudência desta Corte é uníssona no sentido de que há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional. Súmula n. 83 do STJ. 3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n. 543 do STJ. 4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial”. (STJ, AREsp: 2795091 GO 2024/0437081-3, Terceira Turma, Relator: Ministro Moura Ribeiro - p.: 20/03/2025) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. EXISTÊNCIA. VALOR FIXADO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, mas o atraso na entrega por longo período pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.484.343/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025) 3. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso na entrega do imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ (AgInt no AREsp n. 2.723.488/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) 4. Os valores fixados a título de danos morais, porque arbitrados com fundamento no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só podem ser alterados em hipóteses excepcionais, quando constatada nítida ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante. 5. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, Terceira Turma, Relator Ministro Moura Ribeiro - p.: 15/5/2025) “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 3. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade do promitente-comprador, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, nos termos do que dispõe a Súmula n.º 7 do STJ. 4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido”. (STJ, AREsp: 2751869 MT 2024/0358141-2, Terceira Turma, Relator.: Ministro Moura Ribeiro - p.: 23/04/2025) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. VIABILIDADE. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, '"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor' (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos" (AgInt no AREsp n. 2.363 .198/SP, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023). 2. Em caso de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora. 3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no AREsp: 2651327 RJ 2024/0188667-4, Terceira Turma, Relator.: Ministro Marco Aurélio Bellizze - p.: 05/11/2024) III - Ex positis, nego provimento ao reclame, majorando os honorários advocatícios em 1% (um por cento) por cento sobre o valor fixado na origem. Desembargador Cristóvão Suter

2026-09-16 · TJRR

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RORAIMA CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça, - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 Apelação Cível nº 0830091-23.2025.8.23.0010 Apelantes: Grupo Capital Norte Participações e outro Apelado: Rodrigo Farias Soares Martins Relator: Desembargador Cristóvão Suter I - Tratam os autos de Apelação Cível apresentada, por Grupo Capital Norte Participações e outro, contra sentença oriunda da 2ª Vara Cível, que julgou procedente a pretensão vestibular. Em suas razões recursais, sustentam os apelantes, inicialmente, tese de ilegitimidade passiva ad causam. No mérito, aduzem que não restaria demonstrado qualquer ato ilícito ou prejuízo causado por parte do vendedor, o que inviabilizaria o reconhecimento da culpa pela rescisão contratual e restituição dos valores pagos, pleiteando o afastamento do dever de indenizar ou, alternativamente, a redução do quantum indenizatório. Regularmente intimado, apresentou o apelado as suas contrarrazões, pretendendo, em síntese, o desprovimento do recurso. É o breve relato. Passo a decidir. II - Ab initio, no que pertine à assertiva de ilegitimidade passiva, por se confundir com o mérito da demanda, encontra-se prejudicada: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR I - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - ACOLHIMENTO EM PARTE - CONHECIMENTO PARCIAL DO INCONFORMISMO - PRELIMINAR II - ILEGITIMIDADE PASSIVA - MATÉRIA QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO DA DEMANDA - PREJUDICIALIDADE RECONHECIDA. MÉRITO - COOPERATIVA EM LIQUIDAÇÃO - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - RATEIO DE PREJUÍZOS NA PORÇÃO DA FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS PELO COOPERADO – DECOTE DO EXCESSO COBRADO – PROVIMENTO PARCIAL.” (TJRR, AC 0827568-48.2019.8.23.0010, Câmara Cível, Rel. Des. Cristóvão Suter - p.: 28/6/2023) No meritum causae, melhor sorte não acompanha os apelantes. Ao sentenciar o feito, registrou o nobre reitor singular: “...no que concerne à inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, verifica-se a presença inconteste dos requisitos legais. A verossimilhança das alegações do autor decorre da documentação acostada (EP 1.1, EP 1.6, EP 1.7, EP 1.8), que demonstra o pagamento e o significativo lapso temporal decorrido desde a data aprazada para a entrega (30/09/2023), corroborado pelas provas fotográficas que apontam a paralisação ou o estado precário das obras de infraestrutura no empreendimento (EP 33.1). A hipossuficiência do consumidor é evidente, não apenas na vertente econômica, mas principalmente na técnica, pois as informações sobre o cronograma físico-financeiro da obra e as dificuldades administrativas são de domínio exclusivo das empresas rés. Portanto, a distribuição probatória dinâmica se justifica plenamente para facilitar a defesa dos direitos do consumidor, mantendo-se a inversão do ônus da prova. O ponto fulcral da análise meritória envolve a determinação de qual parte deu azo à resolução contratual. O autor buscou a rescisão fundamentado no atraso prolongado e injustificado na conclusão e entrega do lote com sua infraestrutura. O contrato estabelecia a data de 30 de setembro de 2023 para a entrega, acrescida de um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Considerando o prazo de tolerância devidamente pactuado, o termo final para o cumprimento da obrigação de entrega seria, no máximo, em 30 de março de 2024. Ocorre que, até a data da Sentença, 10 de novembro de 2025, o loteamento não foi entregue, e o autor demonstrou, inclusive com provas mais recentes juntadas em réplica (EP 33.1) que as obras continuam inacabadas, com carência de asfalto, sinalização e infraestrutura básica, configurando um atraso superior a 19 (dezenove) meses para além do prazo de prorrogação. A tentativa das rés de justificar o extenso atraso por "caso fortuito e força maior", tal como eventos climáticos ou dificuldades burocráticas, é manifestamente frágil e desprovida de comprovação fática nos autos. O risco inerente à atividade de incorporação e loteamento, que abrange a previsão de oscilações climáticas, obtenção de licenças e gestão da mão de obra, constitui-se como risco do negócio. Tais eventos não são imprevisíveis ou inevitáveis ao ponto de romper o nexo causal com o descumprimento, devendo ser integralmente suportados pelas fornecedoras, que devem planejar seus cronogramas com a margem de segurança necessária. A inércia e o descumprimento da obrigação principal por parte das rés, evidenciado pelo atraso excessivo na conclusão da obra e na entrega da unidade, configuram inadimplemento contratual absoluto. Este inadimplemento autoriza o consumidor lesado a pleitear a resolução do contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Assim, a rescisão do Contrato Particular de Compra e Venda de Lote Urbano, Contrato nº 813, é medida imperativa e se dá por culpa exclusiva das rés. Reconhecida a culpa exclusiva das fornecedoras pela resolução do contrato, a consequência lógica e jurídica é o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução integral e imediata de todos os valores desembolsados pelo promitente comprador. Este entendimento está fundado no princípio legal que visa evitar o enriquecimento sem causa das rés, que falharam em entregar o produto no prazo acordado. O autor comprovou o pagamento de R$ 24.401,52 (vinte e quatro mil, quatrocentos e um reais e cinquenta e dois centavos) até julho de 2025 (EP 22.1). Este montante inclui tanto as parcelas contratuais quanto o valor referente à comissão de corretagem (R$ 3.648,77). Uma vez que a rescisão se opera por falha das rés, estas não possuem o direito de reter qualquer valor a título de cláusula penal, taxa administrativa ou despesas de comercialização, como preveem as cláusulas contratuais invocadas na defesa. Permitir a retenção representaria impor ao consumidor o ônus do próprio inadimplemento da fornecedora, o que é vedado pelo ordenamento jurídico e pelo sistema protetivo do consumidor. Ademais, a comissão de corretagem, embora possa ser legalmente transferida ao consumidor em certas circunstâncias, neste caso específico deve ser igualmente restituída. O serviço de corretagem serviu meramente para a concretização de um contrato que, por culpa subsequente da construtora, tornou-se imprestável e foi resolvido. A comissão de corretagem, nesse contexto, representa uma despesa acessória que perde seu efeito útil diante da frustração do negócio por inadimplemento do vendedor, devendo integrar o montante a ser restituído integralmente ao consumidor. Dessa forma, as rés deverão ser condenadas a restituir ao autor a integralidade das quantias comprovadamente pagas, devidamente atualizadas. As rés pleitearam a retenção de taxa de fruição do imóvel, sob a alegação de que o autor esteve na posse ou poderia ter usufruído da disponibilidade do bem. Tal argumento não subsiste no caso dos autos, por duas razões sólidas. Em primeiro lugar, o objeto da promessa de compra e venda era um lote de terreno não edificado, cuja apropriação e uso para moradia ou investimento somente se materializaria após a entrega completa e a devida conclusão de toda a infraestrutura prometida (ruas, energia, água, etc.). Não havendo edificação e a própria infraestrutura estando incompleta e sem condições de uso pleno (fatos notórios e admitidos pelo próprio atraso), a fruição econômica do bem é inexistente. O autor não auferiu lucros ou benefícios da posse do terreno. Em segundo lugar, a posse efetiva do lote e, por derivação, o início de sua fruição, somente poderia ocorrer após a entrega formal do empreendimento, o que nunca se deu, dada a mora das rés. Não se pode impor ao autor o pagamento pela fruição de um bem que jamais lhe foi efetivamente disponibilizado ou que se encontrava desprovido de condições de habitabilidade/utilização em razão do descumprimento das próprias rés. Portanto, por se tratar de lote desprovido de edificação e em virtude da inexistência de efetiva imissão na posse ou fruição por parte do autor, o pedido de cobrança da taxa de fruição pelas rés deve ser rechaçado. O autor demonstrou ter permanecido em imóvel locado, arcando o custo mensal de R$ 1.250,00 (mil, duzentos e cinquenta reais) desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, setembro de 2023 (EP 1.1, corroborado EP 1.7 e EP 1.8). A inadimplência das rés, que ocasionou o atraso e a subsequente frustração do projeto habitacional, impôs ao autor o dever de arcar com as despesas de aluguel por período prolongado, caracterizando danos materiais na modalidade de lucros cessantes ou perdas e danos, conforme previsões do artigo 402 e 389 do Código Civil. O nexo de causalidade é indiscutível: a privação da posse do lote apto à construção, decorrente da mora exclusiva das fornecedoras, forçou o autor, que planejava sair do aluguel e construir sua residência, a manter os encargos locatícios. A alegação das rés de que o autor não comprovou ter recursos para iniciar a construção imediatamente após a entrega não afasta o dano, visto que a entrega do lote, mesmo que desprovido de construção, permitiria ao autor iniciar o planejamento e a obra, ou, alternativamente, negociar o terreno ou outro imóvel, mitigando os custos de moradia. O dever de indenizar pelos aluguéis, portanto, é patente, devendo retroagir à data em que o imóvel deveria ter sido entregue (setembro de 2023, já descontado o prazo de tolerância) e se estender até a data da Sentença, que formaliza a resolução do contrato e o termo final da mora. Considerando que a data final estipulada para a entrega (com a tolerância) era março de 2024, e que o autor comprovou estar pagando aluguéis desde setembro de 2023, o montante deve ser apurado a partir de março de 2024 até a presente data, novembro de 2025, totalizando 20 (vinte e sete) meses. O valor mensal comprovado é de R$ 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta reais). Com isso, o montante devido a título de danos materiais totaliza R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), correspondente a R$ 1.250,00 multiplicado por 20 meses. O descumprimento contratual por parte das rés, caracterizado pelo atraso de mais de 19 (dezenove) meses para além do prazo contratualmente estabelecido e pela constatação de que o loteamento sequer possui infraestrutura básica apta ao uso, supera a esfera do mero dissabor cotidiano, ingressando no campo do dano moral indenizável. A aquisição de um lote para a construção da casa própria representa, para o comprador, a concretização de um projeto de vida, envolvendo grande esforço financeiro e planejamento familiar. A frustração desta legítima expectativa, prolongada por mais de dois anos, acompanhada da incerteza e do desgaste emocional de ter que arcar com despesas de aluguel enquanto continua pagando por um bem que não se materializa, gera inegável abalo psicológico. A postura das rés, que sequer lograram êxito em apresentar justificativas plausíveis, mas apenas fortuitos internos de sua atividade, demonstra a desorganização e descaso para com o consumidor, o que reforça o dever de reparação. O valor da indenização por danos morais deve ser fixado em observância aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atendendo tanto ao caráter compensatório da vítima quanto ao aspecto pedagógico-punitivo do ofensor, visando inibir a reiteração da conduta ilícita. Considerando o longo período de atraso, o propósito do imóvel (moradia própria) e a condição econômica das partes, o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), pleiteado pelo autor, afigura-se adequado e justo para recompor os danos extrapatrimoniais sofridos. Ante o exposto e o que mais dos autos consta, resolvo o mérito da lide, na forma do inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pelas rés, reconhecendo a solidariedade da Jvf Bela Vista Empreendimentos Ltda e Grupo Capital Norte Participacoes S.A., com base na legislação consumerista e na teoria da aparência, conforme a fundamentação. Julgo procedentes os pedidos formulados na inicial”. Importante registrar que segundo o entendimento consolidado do Tribunal da Cidadania, em sua Súmula n.º 543, “da culpa exclusiva do promitente-vendedor ou construtor pela resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime do CDC, decorre sua obrigação de restituição imediata e total das parcelas pagas”. Portanto, na linha de entendimento jurisprudencial, faz jus o adquirente à restituição integral dos valores efetivamente pagos, incluindo a comissão de corretagem e as parcelas adimplidas no curso do processo. Confira-se: “AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO RESIDENCIAL ILHAS GREGAS. RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA A TÍTULO DE CORRETAGEM. MANTIDA. SÚMULA 543 DO STJ APLICADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EMBARGOS POR DECISÕES DE ENTES PÚBLICOS E PELA PANDEMIA. JUSTIFICATIVAS NÃO APLICÁVEIS. (...) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJRR, AgInt 0831711-75.2022.8.23.0010, Câmara Cível, Rel. Des. Almiro Padilha - p.: 04/03/2024) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 463 E 722 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.139.321/RS, Quarta Turma, Rel. Ministro Raul Araújo - p.: 24/2/2023) “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.472.548/MS, Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti - p.: 28/5/2026) Na realidade, revela o caderno processual que logrou êxito o apelado em comprovar o seu melhor direito, demonstrando a verossimilhança das suas afirmações, evidenciando circunstâncias aptas à configuração dos danos materiais e morais. Por seu turno, embora tenha alegado, deixaram os recorrentes de colacionar aos autos elementos de prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do recorrido, em inobservância ao art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Não se pode olvidar que nos termos do art. 7º, parágrafo único e art. 25, §1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, todos que estão inseridos na cadeia de fornecedores devem responder por eventuais falhas na prestação dos serviços: “Art. 7º… Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Art. 25… § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.” Nesse contexto, restando demonstrado o longo atraso para entrega do imóvel, não se cogita da reforma do julgado, inclusive no que pertine à fixação de indenização por danos morais: “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS . ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N. 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de descumprimento do prazo de entrega do empreendimento. 2. A jurisprudência desta Corte é uníssona no sentido de que há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional. Súmula n. 83 do STJ. 3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n. 543 do STJ. 4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial”. (STJ, AREsp: 2795091 GO 2024/0437081-3, Terceira Turma, Relator: Ministro Moura Ribeiro - p.: 20/03/2025) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. EXISTÊNCIA. VALOR FIXADO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, mas o atraso na entrega por longo período pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.484.343/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025) 3. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso na entrega do imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ (AgInt no AREsp n. 2.723.488/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) 4. Os valores fixados a título de danos morais, porque arbitrados com fundamento no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só podem ser alterados em hipóteses excepcionais, quando constatada nítida ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante. 5. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, Terceira Turma, Relator Ministro Moura Ribeiro - p.: 15/5/2025) “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 3. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade do promitente-comprador, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, nos termos do que dispõe a Súmula n.º 7 do STJ. 4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido”. (STJ, AREsp: 2751869 MT 2024/0358141-2, Terceira Turma, Relator.: Ministro Moura Ribeiro - p.: 23/04/2025) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. VIABILIDADE. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, '"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor' (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos" (AgInt no AREsp n. 2.363 .198/SP, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023). 2. Em caso de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora. 3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no AREsp: 2651327 RJ 2024/0188667-4, Terceira Turma, Relator.: Ministro Marco Aurélio Bellizze - p.: 05/11/2024) III - Ex positis, nego provimento ao reclame, majorando os honorários advocatícios em 1% (um por cento) por cento sobre o valor fixado na origem. Desembargador Cristóvão Suter