0829791-02.2025.8.19.0001

Intimação

TJRJ · Secretaria da 16ª Câmara de Direito Privado · Acórdão

Apelação Cível Nº 0829791-02.2025.8.19.0001/RJ APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CONSTELLATION (AUTOR) ADVOGADO(A): MARCIA FARIA DE SOUZA ROSARIO (OAB RJ063821) APELADO: FORTE VIDA PATRIMONIAL LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): CARLOS ROBERTOCOSTA (OAB RJ092480) ADVOGADO(A): MARCOS FELIPE BAPTISTA MAGALHAES (OAB RJ234178) APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CONSTELLATION (AUTOR) ADVOGADO(A): MARCIA FARIA DE SOUZA ROSARIO (OAB RJ063821) APELADO: FORTE VIDA PATRIMONIAL LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): CARLOS ROBERTOCOSTA (OAB RJ092480) ADVOGADO(A): MARCOS FELIPE BAPTISTA MAGALHAES (OAB RJ234178) EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONDOMINIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO DE CURTA DURAÇÃO POR PLATAFORMAS DIGITAIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL COM CLÁUSULA EXPRESSA E ESPECÍFICA QUE VEDA LOCAÇÕES POR PRAZO INFERIOR A 180 DIAS QUANDO CARACTERIZADO GRANDE MOVIMENTO DE PESSOAS ESTRANHAS AO CONDOMÍNIO. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO À CONTROVÉRSIA AFETADA AO TEMA 1.443 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA ORDEM DE SUSPENSÃO PREVISTA NO ART. 1.037 DO CPC. AUTONOMIA PRIVADA. FORÇA NORMATIVA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. INFRAÇÃO CONFIGURADA. NULIDADE DAS MULTAS MANTIDAS POR FUNDAMENTO DIVERSO, EM RAZÃO DA INOBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO SANCIONATÓRIO PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DAS GARANTIAS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de ação de obrigação de não fazer proposta por condomínio edilício com o objetivo de impedir a realização de locações sucessivas de curta duração por intermédio de plataformas digitais, sob o fundamento de que a Convenção Condominial veda expressamente locações por temporada inferiores a 180 dias quando caracterizadas por intensa rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio. Em reconvenção, postulou-se a declaração de nulidade das multas aplicadas em razão das referidas locações. A sentença julgou improcedente o pedido principal. Em embargos de declaração, julgou procedente a reconvenção para declarar a nulidade das multas condominiais. O condomínio interpôs apelação e requereu a reforma integral da sentença, sustentando a validade da cláusula convencional que estabelece prazo mínimo de 180 dias para locações por temporada, a inaplicabilidade da jurisprudência relativa às convenções com mera destinação residencial, a procedência da obrigação de não fazer e o restabelecimento das multas aplicadas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar: (i) se a Convenção Condominial pode restringir locações sucessivas por prazo inferior a 180 dias mediante cláusula expressa; (ii) se a controvérsia se submete ao Tema 1.443 do Superior Tribunal de Justiça; (iii) se a incidência da cláusula convencional exige prova concreta de prejuízo ao sossego, à segurança ou à salubridade; e (iv) se as multas condominiais permanecem válidas diante da alegada inobservância do procedimento previsto na Convenção Condominial e das garantias do contraditório e da ampla defesa. III. RAZÕES DE DECIDIR A preliminar de ausência de impugnação específica da reconvenção não prospera, pois o recurso contém pedido expresso de reforma integral da sentença e impugna a premissa jurídica que fundamentou a procedência do pedido reconvencional, o que satisfaz o princípio da dialeticidade recursal. Os documentos apresentados apenas em grau recursal não possuem eficácia probatória, pois já existiam antes da sentença e o recorrente não demonstrou qualquer das hipóteses autorizadoras do art. 435 do Código de Processo Civil nem justificou sua apresentação tardia. A controvérsia submetida ao Tema 1.443 do Superior Tribunal de Justiça não alcança a hipótese dos autos, porquanto a afetação restringe-se à suficiência da cláusula genérica de destinação residencial para impedir locações de curta duração intermediadas por plataformas digitais, ao passo que a presente demanda versa sobre cláusula convencional expressa e específica disciplinando essa modalidade de utilização da unidade autônoma. Por não versar a causa sobre idêntica questão jurídica, também não incide a ordem de suspensão prevista no art. 1.037 do Código de Processo Civil. A Convenção Condominial estabelece vedação objetiva às locações por temporada inferiores a 180 dias quando caracterizadas por elevada rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio, hipótese que decorre do exercício da autonomia privada e encontra fundamento no dever do condômino de utilizar sua unidade sem prejuízo à segurança, ao sossego e à salubridade da coletividade. O art. 48 da Lei nº 8.245/1991 disciplina a locação por temporada, mas não impede que a Convenção Condominial estabeleça limitações quanto à forma de utilização das unidades autônomas, inexistindo incompatibilidade entre a legislação locatícia e as normas internas do condomínio. A realização de sucessivas locações de curta duração constitui fato incontroverso, pois a própria defesa reconhece a ocupação da unidade por diferentes pessoas em períodos sucessivos. A sucessiva ocupação da unidade por pessoas distintas, em reduzido intervalo temporal, caracteriza o grande movimento de pessoas estranhas ao condomínio, que geralmente se revezam com frequência, preenchendo os pressupostos objetivos de incidência da cláusula convencional, permanecendo controvertida apenas a qualificação jurídica dessa conduta. A orientação firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 2.121.055/MG, bem como a controvérsia afetada ao Tema 1.443, reforçam a legitimidade das restrições convencionais destinadas à preservação da destinação residencial dos condomínios edilícios, revelando-se, com maior razão, válida a restrição quando expressamente prevista na própria Convenção Condominial. Embora caracterizada a infração à Convenção Condominial, as multas não subsistem porque o condomínio não comprovou a observância do procedimento previsto na própria Convenção, especialmente quanto à prévia advertência, à submissão das penalidades ao Conselho Consultivo e à garantia do contraditório e da ampla defesa, mantendo-se a procedência da reconvenção por fundamento diverso daquele adotado na sentença. Impõe-se, por conseguinte, a distribuição dos ônus sucumbenciais em razão do êxito parcial de ambas as partes. IV. DISPOSITIVO Recurso conhecido e parcialmente provido. ______________________________________________ Dispositivos legais relevantes: Constituição Federal, art. 5º, LIV e LV; Código Civil, arts. 1.228, 1.277, 1.335, 1.336, IV, 1.337, parágrafo único, e 1.351; Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2º e 14, 86, 435 e 1.013, §1º; e 1.037, §§ 9º a 13; Lei nº 8.245/91, art. 48. Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 2.121.055/MG, Segunda Seção, julgamento em 07.05.2026; Superior Tribunal de Justiça, ProAfR no REsp nº 2.272.536/SP (Tema 1.443). ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 16ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a sentença e julgar procedente o pedido principal, mantendo, por fundamento diverso, a procedência da reconvenção e redistribuir os ônus sucumbenciais. Fizeram uso da palavra, pelo apelante, a Dra. Marcia Faria de Souza Rosario, e pelo apelado, o Dr. Carlos Roberto Costa, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que integram o presente julgado. Rio de Janeiro, 02 de setembro de 2026.