0824633-63.2025.8.19.0001

Intimação

TJRJ · 10ª Vara Cível da Comarca da Capital · Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 10ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo:0824633-63.2025.8.19.0001 Classe:IMISSÃO NA POSSE (113) AUTOR: MANOEL MARCILIO NOGUEIRA, EDUARDO BRAGA NOGUEIRA, RICARDO BRAGA NOGUEIRA, MARCELO BRAGA NOGUEIRA, TERESA CRISTINA BRAGA NOGUEIRA RÉU: ADRIANA RODRIGUES DE SOUZA MANOEL MARCÍLIO NOGUEIRA, EDUARDO BRAGA NOGUEIRA, RICARDO BRAGA NOGUEIRA, MARCELO BRAGA NOGUEIRA e TERESA CRISTINA BRAGA NOGUEIRA ajuizaram ação reivindicatória, com pedido de tutela de urgência, em face de ADRIANA RODRIGUES DE SOUZA. Alegamos autoresque Manoel Marcílio Nogueira e sua falecida esposa, Marilza Braga Nogueira, prometeram vender a Sebastião Virgílio Alexandre de Oliveira o apartamento nº 407, situado na Rua Bartolomeu Mitre, nº 824, Leblon, pelo preço de R$ 600.000,00, tendo recebido R$ 300.000,00 a título de sinal e reforço de sinal e transmitido ao promitente comprador a posse do bem. Sustentam que Sebastião faleceu em 09/03/2024, antes da lavratura da escritura definitiva e do pagamento do saldo, e que, após o falecimento de Marilza, o imóvel foi partilhado e registrado em nome dos autores. Afirmam que a ré passou a ocupar injustamente o apartamento, sem título dominial ou obrigacional, invocando união estável com Sebastião e direito real de habitação, embora a alegada convivência ainda seja objeto da ação nº 0880693-90.2024.8.19.0001. Acrescentam que a ré declarou residir em outro endereço em documentos lavrados após o óbito e que, apesar de notificada, não desocupou o imóvel. Portanto, postulam os autores seja concedida atutela de urgência, sem prévia oitiva da ré, para imediata imissão na posse e desocupação do imóvel, com a confirmação ao final por sentença. Indeferida a liminar, ID279954445. Em contestação de ID 187611914, a ré sustenta que manteve união estável homoafetiva com Sebastião por mais de treze anos e que o imóvel foi adquirido para residência do casal. Afirma que sua posse decorre da imissão concedida ao promitente comprador e do direito real de habitação previsto no art. 1.831 do Código Civil. Alega que o atraso na conclusão da compra foi causado pelos vendedores, que o saldo do preço permanece disponível e que a retomada do imóvel, sem devolução dos R$ 300.000,00 pagos, ocasionaria enriquecimento sem causa. Requer a improcedência dos pedidos, a produção de provas e a condenação dos autores nos ônus sucumbenciais. Na réplica de ID 202672421, os autoresreiteramque não há prova da união estável nem de que a ré residisse no apartamento na data do falecimentodo comprador. Alegam, ainda, que Sebastião possuía outros imóveis, circunstância que afastaria o direito real de habitação, e esclarecem que o valor recebido deverá ser restituído ao espólio, e não diretamente à ré, caso reconhecida sua condição sucessória. Ratificam os pedidos iniciais e requerem a reconsideração da decisão de ID 182955102. Encerrada a instrução, os autores apresentaram alegações finais no ID 300538577, reiterando a comprovação do domínio, a individualização do imóvel e a injustiça da posse. Acrescentam que a ré não figura como herdeira no inventário de Sebastião, que a ação de reconhecimento de união estável permanece controvertida e que, após a venda do apartamento, pretendem depositar os R$ 300.000,00 recebidos à disposição do juízo sucessório. Requerem a imissão na posse, a desocupação do imóvel e a condenação da ré nas verbas sucumbenciais. A ré, em alegações finais de ID 299846906, reafirma que a prova oral demonstrou que o imóvel foi adquirido pararesidência do casal, que metade do preço foi paga e que o saldo permanece disponível. Sustenta a existência de direito real dehabitação e requer a improcedência da ação, admitindo, subsidiariamente, a constrição do saldo do preço para viabilizar a conclusão do negócio. É o relatório. Decido. A controvérsia consiste em verificar se os autores, proprietários registrais do imóvel, podem reivindicá-lo diretamente da ré, que nele permaneceu após o falecimento do promitente comprador, ou se a posse ainda encontra amparo no compromisso de compra e venda não resolvido. Nos termos do art. 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha. A procedência da ação reivindicatória exige a demonstração cumulativa do domínio, da perfeita individualização do bem e da posse injusta da parte demandada, cabendo ao autor provar esses fatos constitutivos, conforme o art. 373, I, do CPC. Os dois primeiros requisitos estão preenchidos. A certidão da matrícula nº 10.000 do 2º Ofício do Registro de Imóveis, juntada no ID 175749431, individualiza o apartamento nº 407 do edifício situado na Avenida Bartolomeu Mitre, nº 824, Leblon, e registra a partilha decorrente do falecimento de Marilza Braga Nogueira, com transmissão do imóvel aos autores. Não se encontra demonstrada, contudo, a injustiça da posse. O instrumento particular de ID 175749436 comprova que Manoel Marcílio Nogueira e Marilza Braga Nogueira prometeram vender o imóvel a Sebastião Virgílio Alexandre de Oliveira pelo preço de R$ 600.000,00. Na ocasião, o promitentecomprador pagou R$ 30.000,00 a título de sinal, ficando acelebração da escritura definitiva condicionada à regularização da documentação e à expedição de alvará judicial para a venda. O aditamento de ID 175749437 registra o pagamento adicional de R$ 270.000,00, totalizando R$ 300.000,00, correspondente à metade do preço ajustado, e determina expressamente a imissão do promitente comprador na posse do apartamento. O saldo de R$ 300.000,00 deveria ser pago após a apresentação, pelos vendedores, das certidões necessárias e do alvará judicial. O ajuste foi celebrado em caráter irrevogável e irretratável e contém previsão de extensão de seus efeitos aos herdeiros e sucessores. Portanto, a posse não foi clandestina, violenta ou obtida contra a vontade dos proprietários. Ela foi voluntariamente transmitida ao promitente comprador em decorrência de contrato oneroso, mediante pagamento substancial de metade do preço. Sebastião faleceu em 09/03/2024, conforme certidão de óbito do ID 175749443, antes da conclusão do negócio. Marilza faleceu em 12/10/2024, como demonstra o ID 175749439. A morte de qualquer dos contratantes não extingue automaticamente as obrigações patrimoniais assumidas,mas as transmiteaos respectivos sucessores, nos limites da herança, nos termos dosarts. 1.784 e 1.792 do Código Civil. Essa conclusão é reforçada pela cláusula contratual que expressamente vinculou herdeiros e sucessores. Os autores sucederam os promitentes vendedores não apenas na propriedade, mas também nas obrigações contratuais relacionadas ao imóvel. Da mesma forma, os direitos e deveres do promitente comprador passaram ao respectivo espólio. Incidem, ainda, osarts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, que consagram a força obrigatória dos contratos, a intervenção mínima e a boa-fé objetiva. Não há prova de que os documentos indispensáveis à lavratura da escritura tenham sido entregues ao comprador antes de seu falecimento, tampouco de que o espólio tenha sido regularmente constituído em mora para pagar o saldo. Ao contrário, a própria narrativa autoral informa que o alvará judicial somente foi expedido em 29/05/2024, depois do óbito do promitente comprador. A notificação de ID 175750559 foi dirigida apenas à ré e limitou-se a exigir a desocupação do apartamento. Não houve interpelação do espólio para pagamento do saldo, concessão de prazo para purgação da mora, declaração inequívoca de resolução contratual ou simultânea oferta de restituição da quantia recebida. Embora osarts. 474 e 475 do Código Civil admitam a resolução do contrato por inadimplemento, a cláusula resolutiva expressa somente pode operar quando efetivamente caracterizada a mora e observadas as formalidades pertinentes. A orientação atual do STJ é clara: "Se a interpelação enviada ao devedor foi realizada de forma não prevista na lei [...] a mora não se configurou." (STJ, REsp 2.044.407/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma,DJe23/11/2023) Na mesma linha, tratando especificamente da ação reivindicatória fundada em compromisso de compra e venda não desconstituído, decidiu o STJ: "Ação reivindicatória. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Inexistência de manifestação judicial prévia. Posse justa." (STJ,AgIntnosEDclnosEDclno REsp 1.534.185/PE, Rel. Min. Marco AurélioBellizze, Terceira Turma,DJe06/11/2017) No casovertente, além de não existir resolução judicial, tampouco se comprovou resolução extrajudicial eficaz, pois não houve demonstração do vencimento da obrigação, constituição do espólio em mora nem interpelação para pagamento do saldo. A mera notificação da ocupante para deixar o imóvel não substitui esses requisitos. A alegação apresentada nas razões finais de que os autores, depois de venderem o imóvel, depositariam os R$ 300.000,00 no inventário do promitente comprador não altera essa conclusão. A futura intenção de devolver a quantia recebida não produz resolução retroativa do compromisso, nem autoriza a retomada unilateral do imóvel. Ademais, não foi formulado pedido de resolução contratual e o espólio de Sebastião não integra apresenterelação processual, de modo que eventual pronunciamento a esse respeito violaria osarts. 141 e 492 do CPC. Quanto ao direito real de habitação, algumas considerações são necessárias. A ausência de sentença definitiva na ação de reconhecimento de união estável não impediria, por si só, que a matéria fosse examinada incidentalmente como fundamento de defesa possessória. O STJ admite expressamente: "É possível a arguição do direito real de habitação [...] independentemente de seu reconhecimento anterior em ação própria declaratória de união estável." (STJ, REsp 1.203.144/RS, Rel. Min.LuisFelipe Salomão, Quarta Turma,DJe15/08/2014) A escritura declaratória de ID 175750556, embora lavrada após o falecimento e não produza, isoladamente, prova definitiva da união estável, contém declaração de convivência desde2013 e foi subscrita com a participação de testemunhas. A ausência do nome da ré na certidão de óbito do ID 175749443 também não possui eficácia constitutiva ou negativa absoluta. Não é necessário, todavia, reconhecer ou afastar a união estável nestes autos. Essa questão permanece submetida ao juízo de família e não será alcançada pela coisa julgada, conforme osarts. 503 e 504 do CPC. Ainda que reconhecida a condição de companheira, o direito real de habitação não poderia ser oposto aos autores. O art. 1.831 do Código Civil e o art. 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/1996 pressupõem que o imóvel residencial pertença ao falecido ou integre o acervo hereditário. Sebastião era apenas promitente comprador, haviaefetuado o pagamento demetade do preço e, portanto, ainda não tinhaa propriedade, cuja transmissão dependeria do registro do título aquisitivo, na forma do art. 1.245 do Código Civil. O STJ, ao examinar situação envolvendo direito de terceiro constituído antes da sucessão, fixou a seguinte orientação: "A copropriedade anterior à abertura da sucessão impede o reconhecimento do direito real de habitação." (STJ,EREsp1.520.294/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção,DJe02/09/2020) Se nem mesmo a copropriedade preexistente pode ser onerada pelo direito real de habitação, com maior razão não se pode instituí-lo sobre imóvel integralmente pertencente a terceiros estranhos à sucessão. A função protetiva do instituto restringe temporariamente os direitos dos sucessores do falecido, mas não suprime o domínio de terceiros. Por outro lado, a alegação de que Sebastião ou a ré possuíam outros imóveis não seria suficiente para afastar o direito de habitação, caso estivessem presentes os demais requisitos. Nesse sentido: "Os dispositivos legais [...] não impõem [...] a inexistência de outros bens no patrimônio próprio do cônjuge ou companheiro sobrevivente." (STJ, REsp 1.582.178/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas BôasCueva, Terceira Turma,DJe14/09/2018) As certidões do ID 175749449, além de indicarem apenas a realização de negócios imobiliários em nome de Sebastião, sem necessariamente comprovarem a permanência atual de todos os bens em seu patrimônio, não são determinantes paraesta questão. Assim, a ré não pode permanecer no imóvel com fundamento em direito real de habitação oponível aos autores. Sua posse, entretanto, ainda não é injusta porque deriva da posse regularmente transmitida ao promitente comprador por contrato não resolvido, cujos efeitos patrimoniais permanecem sujeitos à definição no inventário e, eventualmente, em ação própria de resolução ou cumprimento contratual. Os autores comprovaram o domínio e a individualização do imóvel, mas não demonstraram o terceiro requisito da ação reivindicatória, qual seja, a ausência de causa jurídica para a posse. Impõe-se, por conseguinte, a improcedência dos pedidos, sem prejuízo de que busquem, em demanda adequada e contra os legitimados pertinentes, a resolução ou o cumprimento docompromisso de compra e venda, com a correspondente apuração do saldo, da restituição dos valores e dos efeitos possessórios. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC. Ressalvo que esta sentença não reconhece nem afasta a alegada união estável entre a ré e Sebastião Virgílio Alexandre de Oliveira, tampouco resolve o compromisso de compra e venda, matérias que poderão ser examinadas nas vias próprias, com a participação do espólio e dos demais interessados. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, (sec) 2º, do CPC, distribuídos entre eles em partes iguais, conforme o art. 87, (sec) 1º, do mesmo diploma. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. P.I. RIO DE JANEIRO, 31 de agosto de 2026. RICARDO CYFER Juiz Titular