0821420-84.2023.8.19.0206

Intimação

TJRJ · 2ª Vara Cível da Regional de Santa Cruz · Decisão

ESTADO DO RIO DE JANEIRO PODER JUDICIÁRIO Comarca da Capital - Regional de Santa Cruz 2ª Vara Cível AUTOS n.0821420-84.2023.8.19.0206 CLASSE:EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) CONDOMÍNIO: CONDOMINIO PARQUE RECANTO VERDE RESPONSÁVEL: VAGNER LUIS TORRES REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO VAGNER LUIS TORRES EXECUTADO: SABRINA ANDRADE SILVA DECISÃO 1 - Trata-se de ação de execução de cotas condominiais proposta por CONDOMINIO PARQUE RECANTO VERDE em face de SABRINA ANDRADE SILVA. Na manifestação de ID 290179808, o exequente pleiteia pela apresentação de emenda à inicial, com a retificação do polo passivo da presente ação, de modo que passe a constar o credor fiduciário, Banco do Brasil S.A., na qualidade de executado. É o breve relatório. Decido. Tratando-se de execução de despesas condominiais, cuja obrigação possui natureza propter rem, mostra-se possível a penhora do próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, desde que previamente citado o credor fiduciário para integrar a execução, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar, em 12/03/2025, os REsp nº 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, firmou o entendimento de que é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a demanda, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito e sub-rogar-se nos direitos do exequente. Veja-se: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4. As normas dos arts. 27, (sec) 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6. Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 00000000000001929926 SP 2021/0091655-9, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025) A exigência de citação do credor fiduciário não implica, por si só, reconhecimento de responsabilidade automática por todas as cotas condominiais. A legislação prevê que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem passa a responder pelas despesas condominiais a partir da imissão na posse direta, conforme o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil. A inclusão ora examinada tem finalidade processual específica: assegurar a participação do titular da propriedade fiduciária na execução e viabilizar a solução admitida pelo Superior Tribunal de Justiça para a eventual constrição do próprio imóvel, sem prejuízo da análise, no momento oportuno, da responsabilidade material pelos débitos e dos efeitos de eventual quitação. Assim, considerando a pretensão de futura constrição do imóvel objeto da dívida condominial e a necessidade de observância do contraditório e da ampla defesa do credor fiduciário, mostra-se cabível a emenda postulada. 2 - Ante o exposto, intime-se a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente a emenda à petição inicial, promovendo a inclusão doBANCO DO BRASIL S.A.no polo passivo da demanda, com a indicação de seus dados cadastrais e endereço para citação, adequando, ainda, os demais elementos da petição inicial que se fizerem necessários. 3 - Apresentada a emenda, proceda-se à retificação do polo passivo e cite-se oBANCO DO BRASIL S.A.para integrar a presente execução, facultando-lhe o exercício das prerrogativas reconhecidas na fundamentação.. 4 - Após, voltem conclusos. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. RIO DE JANEIRO, 31 de agosto de 2026. EDUARDO PACHECO DE MEDEIROS SOARES Juiz Titular