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2026-09-16 · TJPB
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0821409-79.2024.8.15.2001 [Corretagem] AUTOR: FLAVIO ASSIS DOS SANTOS REU: MARCOS ANTONIO JACOME SOARES DE CARVALHO, MARIA DA GRACA FALCONI CAMPOS SOARES DE CARVALHO, URBAN HOLDING LTDA SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUTORIZAÇÃO VERBAL PARA INTERMEDIAÇÃO. AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE ESCRITA. TRATATIVAS PRELIMINARES SEM RESULTADO ÚTIL. RUPTURA DO NEXO CAUSAL. NOVA INTERMEDIAÇÃO POR TERCEIROS. IMPROCEDÊNCIA. I. CASO EM EXAME Ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por corretor de imóveis contra os proprietários de terreno e empresa construtora, na qual o autor sustenta ter realizado a aproximação inicial entre os demandados, promovido reuniões, solicitado documentos e viabilizado tratativas para a realização de negócio imobiliário. Requer o pagamento solidário de comissão correspondente a 6% do valor da transação, no montante atualizado de R$ 211.847,40. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a autorização inicial concedida ao autor para intermediar a negociação lhe assegura direito à comissão de corretagem; e (ii) estabelecer se o negócio de permuta celebrado posteriormente decorreu de forma direta e causalmente vinculada à atuação do autor, apesar da ausência de exclusividade escrita e da posterior intervenção de outros profissionais. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de corretagem pode ser celebrado verbalmente, tacitamente ou por meio eletrônico, pois a legislação não exige forma solene para sua validade. As mensagens eletrônicas e a ata notarial comprovam que os réus autorizaram inicialmente o autor a apresentar o imóvel à construtora e a realizar tratativas preliminares, configurando autorização para mediação, mas não pacto de exclusividade. A exclusividade na corretagem somente produz efeitos quando expressamente convencionada por escrito, nos termos do art. 726 do Código Civil, e o próprio autor reconhece que não possuía contrato escrito nem pacto de exclusividade. A ausência de exclusividade, corroborada pelas autorizações concedidas a outros corretores, mantém o imóvel aberto à atuação concorrente de profissionais do mercado imobiliário. A remuneração do corretor depende da obtenção do resultado útil previsto no contrato de mediação, de modo que atos preparatórios ou aproximações sem eficácia causal para a conclusão do negócio não geram direito à comissão. O autor comprovou apenas contatos e tratativas preliminares ocorridos em 2021, sem demonstrar consenso quanto às condições econômicas do negócio, que acabou não prosperando naquela oportunidade. O próprio autor reconheceu, em mensagem enviada posteriormente aos proprietários, que não havia conseguido proposta compatível com as pretensões destes e que suas ligações não eram atendidas, evidenciando a cessação das negociações originárias. A prova testemunhal e documental demonstra que a transação definitiva foi construída a partir de nova aproximação realizada em 2022 por outros profissionais, que desenvolveram nova modelagem jurídica e financeira, viabilizaram a composição de áreas e conduziram as partes à celebração da promessa de permuta. O contrato de promessa de permuta identifica outro profissional como intermediador, enquanto os contratos de prestação de serviços, notas fiscais e comprovantes bancários demonstram o efetivo pagamento da remuneração pela intermediação realizada. A incidência do art. 727 do Código Civil exige nexo causal direto e ininterrupto entre a atuação do corretor e o negócio posteriormente concluído, requisito não demonstrado quando ocorre solução de continuidade e intervenção substancial de terceiros. O intervalo superior a um ano e meio entre as tratativas iniciais e a celebração da permuta, somado à ausência de consenso nas negociações originárias e à nova atuação de intermediadores, evidencia a ruptura do nexo causal entre o trabalho do autor e o negócio final. O reconhecimento da comissão pretendida, nessas circunstâncias, conferiria ao autor exclusividade não pactuada e contrariaria o regime jurídico da corretagem, além de desconsiderar a atuação efetiva dos profissionais que conduziram a negociação definitiva. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido improcedente. Tese de julgamento: 1. A autorização verbal ou eletrônica para aproximação das partes não estabelece exclusividade na corretagem quando inexistente pacto escrito. 2. O corretor sem exclusividade somente faz jus à comissão quando comprova que o negócio definitivo resultou direta e determinadamente de sua mediação útil. 3. A ruptura das tratativas iniciais e a posterior intervenção substancial e autônoma de outros profissionais afastam o nexo causal necessário à percepção da comissão de corretagem. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 107, 722, 725, 726 e 727; CPC, arts. 85, § 2º, 98, § 3º, 373, I e II, e 487, I; Resolução TJPB nº 04/2026, art. 4º, § 3º, I, e § 7º e § 8º, I, com redação dada pela Resolução TJPB nº 81/2026. Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM ajuizada por FLÁVIO ASSIS DOS SANTOS em face de MARCOS ANTÔNIO JACOME SOARES DE CARVALHO, MARIA DAS GRAÇAS FALCONI CAMPOS SOARES e URBAN-03 CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES SPE LTDA. Aduziu que, no exercício de sua profissão, identificou o potencial do terreno para a construção de um empreendimento imobiliário e fez a aproximação inicial entre os proprietários (dois primeiros réus) e a empresa construtora (terceira ré) no início do ano de 2021. Relatou, ainda, que promoveu reuniões, solicitou certidões e documentos junto aos órgãos municipais e facilitou as negociações iniciais. Narrou que, após o avanço das tratativas, as partes o excluíram do fechamento do negócio, bem como se esquivaram do pagamento da comissão de corretagem. Requereu a condenação solidária dos réus ao pagamento de 6% sobre o valor da transação, perfazendo a quantia atualizada de R$ 211.847,40. Com base no alegado, requerendo os benefícios da justiça gratuita, pugnou pela condenação dos réus ao pagamento de 6% sobre o valor da transação, perfazendo a quantia atualizada de R$ 211.847,40. Deferida a gratuidade judiciária. Nessa mesma ocasião, ordenou-se a remessa dos autos ao CEJUSC ou, em caso de impossibilidade, a citação da parte ré. (Id.93048307). Aberta audiência de conciliação, em 04/11/2024, as partes não chegaram a uma composição. Contestação apresentada por MARCOS ANTÔNIO JACOME SOARES DE CARVALHO e MARIA DAS GRAÇAS FALCONI CAMPOS SOARES (Id. 107583639). Sem preliminares. No mérito, não negaram que o autor realizou contatos iniciais e agendou reuniões no ano de 2021. Contudo, afirmaram que nunca outorgaram exclusividade a qualquer corretor e que o trabalho desenvolvido pelo autor não gerou resultado útil, tendo as negociações esfriado e sido encerradas naquela oportunidade. Argumentam, ainda, que o negócio jurídico final foi concretizado cerca de dois anos depois, mediante a atuação efetiva e indispensável de outro profissional do setor imobiliário, o qual estruturou um modelo de negócio diferente e conduziu as partes ao fechamento da permuta. Por fim, pugnaram pela improcedência do pedido autoral. A ré Urban Holding Ltda. apresentou contestação (Id.107744651). Em sede preliminar, arguiu a incompetência territorial deste juízo, sob o argumento de que o imóvel se situa no município de Cabedelo/PB, foro que deveria processar a demanda. No mérito, alinhou-se aos argumentos dos proprietários, sustentando que a negociação originada pelo autor não prosperou. Afirmou, ainda, que a transação foi fechada muito tempo depois, de forma autônoma e com a participação de outra empresa de corretagem (Planear Empreendimentos Imobiliários Ltda.), a qual já recebeu integralmente os honorários devidos pela intermediação, conforme notas fiscais e contratos anexados. Por fim, pugnou pela improcedência do pedido autoral. Intimada, a parte autora apresentou impugnação às contestações (Id.113966387). Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu a oitiva de testemunhas (Id.115681410). A construtora ré requereu o depoimento pessoal da parte autora, a oitiva de testemunhas, bem como prova documental (Id. 116275421). Os réus Marcos Antonio e Maria das Graças, por sua vez, pleitearam pelo depoimento pessoal da autora e oitiva de testemunhas (Id.116661719). Decisão de saneamento no Id. 154588001, oportunidade em que este juízo: a) rejeitou a preliminar de incompetência territorial arguida pela Urban Holding Ltda.; b) fixou os pontos controvertidos; c) manteve a distribuição estática do ônus probatório (art. 373, CPC); d) indeferiu a prova documental genérica da Urban; e) deferiu a prova testemunhal de todas as partes; f) deferiu o depoimento pessoal do autor. Em 22/07/2026, foi realizada audiência de instrução e julgamento, de forma híbrida, na qual, afastada a suspeição da testemunha e indeferida a contradita, foram colhidos os depoimentos pessoais do autor, bem como das testemunhas Cassandra Gomes de Carvalho (testemunha do autor - presencialmente), Alfredo Luis Santana da Cruz (testemunha do autor - presencialmente), Thales Madruga Cavalcanti (testemunha dos primeiros réus - telepresencialmente), José Albino Pimentel (testemunha dos primeiros réus - telepresencialmente). Alegações finais apresentadas pela parte autora no Id. 165244530 e pela parte ré nos Ids. 165100223 e 165282766. Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar. Decido. O cerne inicial da controvérsia reside em analisar a configuração e a validade da relação jurídica de corretagem travada entre o autor e os demandados. O contrato de corretagem encontra assento no art. 722 do Código Civil, constituindo modalidade negocial típica pela qual uma pessoa, desprovida de mandato, relação de dependência ou vínculo societário, obriga-se a obter negócios para outrem, conforme as instruções recebidas. Não há no ordenamento jurídico pátrio a exigência de forma solene ou instrumento público para a validação do contrato de corretagem entre particulares, admitindo-se a contratação pela via verbal, tácita ou eletrônica, à luz do art. 107 do Código Civil. As mensagens eletrônicas trocadas entre o autor e os réus em 2021 (Ids. 88465513, 88465514, 88465522 e ata notarial de Id. 97341367) evidenciam que houve inequívoca autorização inicial para que o promovente apresentasse o imóvel à ré Urban e realizasse tratativas preliminares com vistas a eventual venda ou permuta. Entretanto, se a inexistência de instrumento escrito não invalida a autorização preliminar de aproximação, produz efeito categórico sobre o regime jurídico da atividade: a ausência de contrato escrito afasta por completo a cláusula de exclusividade. Nos termos do art. 726 do Código Civil, a exclusividade somente opera efeitos jurídicos quando expressamente convencionada por escrito. Sem tal estipulação documental, vigora a presunção legal de liberdade de contratação direta pelos comitentes e de intermediação concorrente por múltiplos corretores de imóveis. O próprio promovente, em sede de depoimento pessoal prestado perante este Juízo, confessou expressamente que não possuía contrato escrito de corretagem, tampouco pacto de exclusividade sobre o bem. Além disso, admitiu que o imóvel possuía placa indicativa de locação/venda colocada na fachada e que nunca houve prévia pactuação de percentual de honorários, declarando que pretendia negociar a comissão apenas se e quando houvesse o consenso final das partes. Corroborando essa constatação fática, os réus juntaram aos autos declarações formais e autorizações outorgadas a diversos outros corretores imobiliários (Ids. 107583641, 107583642, 107583644, 107583645, 107583647 e 107673088), demonstrando que o imóvel estava aberto a todo o mercado de intermediação, sem qualquer reserva de exclusividade em proveito do autor. Trata-se, portanto, de autorização simples e não exclusiva para mediação, cujo direito à remuneração fica subordinado à efetiva consecução do resultado previsto no negócio. A distribuição do encargo probatório segue, conforme exposto na decisão de saneamento, a regra estática consagrada no art. 373, incisos I e II, do CPC. Assim, incumbia à parte autora comprovar o fato constitutivo do seu direito, qual seja, demonstrar que o negócio definitivo de permuta celebrado em dezembro de 2022 decorreu causalmente do seu trabalho de mediação útil. Em contrapartida, cabia aos promovidos o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo, notadamente a cessação das tratativas originárias e a intervenção determinante e autônoma de outros corretores imobiliários. A análise dos autos revela que o autor logrou êxito em demonstrar apenas contatos preliminares ocorridos no primeiro semestre do ano de 2021. As mensagens colacionadas aos autos e certificadas na ata notarial retratam que o promovente agendou reuniões na sede da Urban em janeiro e fevereiro de 2021, colheu dados cadastrais e solicitou certidões municipais de uso do solo perante a Prefeitura de Cabedelo (Ids. 88465516, 88465519 e 88465523). Todavia, tais iniciativas não ultrapassaram a esfera dos atos preparatórios. A proposta formulada pelo proprietário Marcos Antônio em 22/02/2021 e 28/04/2021, conforme mensagens anexas, exigia o pagamento preferencial em dinheiro pelo valor de R$ 2.190.000,00, admitindo permuta de apenas 50% em imóveis prontos, além de exigir imóvel específico para a sua filha com casamento marcado para o fim daquele mesmo ano de 2021. As mensagens subsequentes revelam que a Urban Holding Ltda. e os proprietários não chegaram a qualquer consenso econômico, inexistindo aceitação mútua quanto ao modelo de negócio, percentuais de retorno ou prazos. O diálogo entre o autor e a construtora cessou por completo em julho de 2021. Mais de um ano depois, em 20/02/2023, o próprio demandante enviou mensagem no aplicativo WhatsApp ao réu Marcos Antônio, indagando se o imóvel ainda estava disponível para venda ou permuta, declarando que não havia conseguido proposta compatível com as pretensões do proprietário e que suas ligações não eram atendidas desde dezembro. Essa declaração do autor constitui prova documental expressa de que a negociação originária havia esfriado por completo e fracassado. Por outro lado, os depoimentos das testemunhas ouvidas em juízo esclareceram com segurança a dinâmica fática. A testemunha Cassandra Gomes de Carvalho, arrolada pelo autor, admitiu expressamente que não participou de nenhuma das reuniões mantidas na sede da construtora, que desconhecia os termos econômicos das propostas e que seus conhecimentos sobre o caso advinham exclusivamente do que lhe era narrado semanalmente pelo demandante. De igual sorte, a testemunha Alfredo Luís Santana da Cruz, captador ligado ao autor, confirmou que acompanhou reuniões inaugurais em 2021, mas admitiu que não presenciou nenhum fechamento de negócio, nada sabia sobre percentual de comissão e não participou dos acontecimentos posteriores. Em contrapartida, as testemunhas Thales Madruga Cavalcanti e José Albino Pimentel detalharam de forma coerente e circunstanciada que a transação final foi construída a partir de nova aproximação ocorrida em 2022. O corretor Thales Madruga Cavalcanti relatou que transitava na orla de Cabedelo em janeiro de 2022, quando visualizou a placa de venda afixada no muro do imóvel dos demandados e ligou para o proprietário Marcos Antônio, desconhecendo por completo a existência ou atuação prévia do autor. Esclareceu que, em parceria com o desenvolvedor imobiliário José Albino Pimentel, articulou a oportunidade junto à Urban, desenhou projeto técnico com volumetria adaptada, negociou a inclusão do terreno vizinho mediante levantamento sucessório e formatou uma composição mista de permuta de área futura edificada e torna financeira, conduzindo pessoalmente reuniões presenciais e visitas a apartamentos durante todo o ano de 2022 até o fechamento da avença. O depoimento da testemunha José Albino Pimentel corroborou integralmente a independência e autonomia da nova mediação. Esclareceu que atua na estruturação econômico-financeira de empreendimentos, realizou o estudo de viabilidade, redigiu os termos da intermediação imobiliária e intermediou as bases finais da promessa de permuta celebrada em 19 de dezembro de 2022. Essa narrativa encontra pleno respaldo nos documentos acostados aos autos: o contrato particular de promessa de permuta de Ids. 88465528 e 107744658 registra na cláusula décima nona que o negócio foi intermediado pelo corretor José Albino Pimentel; o contrato de prestação de serviços imobiliários de Ids. 107583648 e 107744656 formalizou essa assessoria; e as notas fiscais e comprovantes bancários de Ids. 107584899, 107744654 e 107744657 comprovam o efetivo pagamento de R$ 180.119,75 pela construtora em favor do grupo intermediador. Resta demonstrado, pois, que o negócio final foi concebido em moldes econômicos e jurídicos distintos daqueles idealizados nas conversas iniciais de 2021, sendo consumadas graças à atuação autônoma de outros profissionais do mercado. No que tange aos pressupostos da responsabilidade civil contratual e ao direito à percepção de honorários de corretagem, a disciplina legal é regida pelo art. 725 do Código Civil, o qual estatui que a remuneração é devida ao corretor desde que este tenha conseguido o resultado útil previsto no contrato de mediação. A obrigação assumida pelo corretor de imóveis é de resultado, e não de meio, de sorte que a aproximação meramente tentativa ou desprovida de eficácia causal não gera direito creditício. O autor funda sua pretensão primordialmente no art. 727 do Código Civil, aduzindo que o negócio teria se realizado posteriormente como desdobramento dos seus esforços iniciais. Contudo, a incidência da referida norma pressupõe a existência de nexo causal direto e ininterrupto entre o trabalho desenvolvido pelo profissional primitivo e o contrato ultimado. A jurisprudência consolidada sobre a matéria assenta que o corretor que atua sem cláusula escrita de exclusividade só faz jus à comissão se comprovar que a avença definitiva foi fruto direto e determinante de sua mediação, não bastando a simples apresentação histórica dos polos negociantes quando sobrevem solução de continuidade e intervenção substancial de terceiros. No caso em exame, operou-se evidente ruptura do nexo causal. Entre as reuniões preliminares promovidas pelo autor no início de 2021 e a formalização do contrato de promessa de permuta com a construtora Urban em 19 de dezembro de 2022, decorreu interregno superior a um ano e meio de absoluta estagnação e silêncio entre o autor e os réus. Não houve dispensa abusiva ou manobra maliciosa com o intuito de lesar o promovente: as partes originárias simplesmente não convergiram sobre as bases econômicas da transação na oportunidade inicial, desfazendo-se qualquer expectativa contratual imediata. A concretização do negócio imobiliário apenas se tornou viável após a reabertura autônoma das negociações por Thales Madruga Cavalcanti e José Albino Pimentel no ano de 2022. Estes intermediadores elaboraram nova modelagem jurídica e financeira, viabilizaram a junção de áreas contíguas mediante solução de pendências com outros proprietários e formularam proposta que contemplou a entrega de fração ideal construída futura (284,31 m²) associada a torna em pecúnia de R$ 972.000,00 destinada à aquisição de unidade no Edifício Grandmare (Id. 88465528, cláusula quarta, parágrafo primeiro). O próprio promovente, em audiência, reconheceu desconhecer a composição final do empreendimento, o valor do metro quadrado estipulado e as unidades permutadas, evidenciando que sua atuação não teve qualquer ingerência sobre o produto final pactuado. À vista disso, acolher a pretensão do autor implicaria conferir ao corretor que promove contato exploratório um direito perpétuo de exclusividade não pactuado, subvertendo o art. 726 do Código Civil e impondo enriquecimento sem causa em detrimento dos reais intermediadores do negócio. Desse modo, ausente a comprovação de resultado útil decorrente do trabalho do demandante e demonstrada a intermediação eficaz e exclusiva por outros profissionais, a rejeição do pedido é medida imperativa de direito que se impõe. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO formulado na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais carreadas à parte autora, por ser beneficiária da gratuidade judiciária, consoante dispõe o art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. PUBLIQUE-SE. INTIMEM-SE. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais: 1- Não havendo requerimento de cumprimento de sentença, arquivem os autos provisoriamente, nos termos do art. 4º, § 3º, I, da Resolução TJPB nº 04/2026 (com redação dada pela Resolução TJPB nº 81/2026); 2- Havendo requerimento de cumprimento de sentença, proceda-se à evolução da classe processual e redistribuam-se os autos a uma das Varas Especializadas de Cumprimentos de Sentença e Execuções Extrajudiciais, na forma do art. 4º, § 7º e § 8º, I, da referida Resolução. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO Juiz de Direito
2026-09-16 · TJPB
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0821409-79.2024.8.15.2001 [Corretagem] AUTOR: FLAVIO ASSIS DOS SANTOS REU: MARCOS ANTONIO JACOME SOARES DE CARVALHO, MARIA DA GRACA FALCONI CAMPOS SOARES DE CARVALHO, URBAN HOLDING LTDA SENTENÇA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUTORIZAÇÃO VERBAL PARA INTERMEDIAÇÃO. AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE ESCRITA. TRATATIVAS PRELIMINARES SEM RESULTADO ÚTIL. RUPTURA DO NEXO CAUSAL. NOVA INTERMEDIAÇÃO POR TERCEIROS. IMPROCEDÊNCIA. I. CASO EM EXAME Ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por corretor de imóveis contra os proprietários de terreno e empresa construtora, na qual o autor sustenta ter realizado a aproximação inicial entre os demandados, promovido reuniões, solicitado documentos e viabilizado tratativas para a realização de negócio imobiliário. Requer o pagamento solidário de comissão correspondente a 6% do valor da transação, no montante atualizado de R$ 211.847,40. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a autorização inicial concedida ao autor para intermediar a negociação lhe assegura direito à comissão de corretagem; e (ii) estabelecer se o negócio de permuta celebrado posteriormente decorreu de forma direta e causalmente vinculada à atuação do autor, apesar da ausência de exclusividade escrita e da posterior intervenção de outros profissionais. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de corretagem pode ser celebrado verbalmente, tacitamente ou por meio eletrônico, pois a legislação não exige forma solene para sua validade. As mensagens eletrônicas e a ata notarial comprovam que os réus autorizaram inicialmente o autor a apresentar o imóvel à construtora e a realizar tratativas preliminares, configurando autorização para mediação, mas não pacto de exclusividade. A exclusividade na corretagem somente produz efeitos quando expressamente convencionada por escrito, nos termos do art. 726 do Código Civil, e o próprio autor reconhece que não possuía contrato escrito nem pacto de exclusividade. A ausência de exclusividade, corroborada pelas autorizações concedidas a outros corretores, mantém o imóvel aberto à atuação concorrente de profissionais do mercado imobiliário. A remuneração do corretor depende da obtenção do resultado útil previsto no contrato de mediação, de modo que atos preparatórios ou aproximações sem eficácia causal para a conclusão do negócio não geram direito à comissão. O autor comprovou apenas contatos e tratativas preliminares ocorridos em 2021, sem demonstrar consenso quanto às condições econômicas do negócio, que acabou não prosperando naquela oportunidade. O próprio autor reconheceu, em mensagem enviada posteriormente aos proprietários, que não havia conseguido proposta compatível com as pretensões destes e que suas ligações não eram atendidas, evidenciando a cessação das negociações originárias. A prova testemunhal e documental demonstra que a transação definitiva foi construída a partir de nova aproximação realizada em 2022 por outros profissionais, que desenvolveram nova modelagem jurídica e financeira, viabilizaram a composição de áreas e conduziram as partes à celebração da promessa de permuta. O contrato de promessa de permuta identifica outro profissional como intermediador, enquanto os contratos de prestação de serviços, notas fiscais e comprovantes bancários demonstram o efetivo pagamento da remuneração pela intermediação realizada. A incidência do art. 727 do Código Civil exige nexo causal direto e ininterrupto entre a atuação do corretor e o negócio posteriormente concluído, requisito não demonstrado quando ocorre solução de continuidade e intervenção substancial de terceiros. O intervalo superior a um ano e meio entre as tratativas iniciais e a celebração da permuta, somado à ausência de consenso nas negociações originárias e à nova atuação de intermediadores, evidencia a ruptura do nexo causal entre o trabalho do autor e o negócio final. O reconhecimento da comissão pretendida, nessas circunstâncias, conferiria ao autor exclusividade não pactuada e contrariaria o regime jurídico da corretagem, além de desconsiderar a atuação efetiva dos profissionais que conduziram a negociação definitiva. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido improcedente. Tese de julgamento: 1. A autorização verbal ou eletrônica para aproximação das partes não estabelece exclusividade na corretagem quando inexistente pacto escrito. 2. O corretor sem exclusividade somente faz jus à comissão quando comprova que o negócio definitivo resultou direta e determinadamente de sua mediação útil. 3. A ruptura das tratativas iniciais e a posterior intervenção substancial e autônoma de outros profissionais afastam o nexo causal necessário à percepção da comissão de corretagem. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 107, 722, 725, 726 e 727; CPC, arts. 85, § 2º, 98, § 3º, 373, I e II, e 487, I; Resolução TJPB nº 04/2026, art. 4º, § 3º, I, e § 7º e § 8º, I, com redação dada pela Resolução TJPB nº 81/2026. Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM ajuizada por FLÁVIO ASSIS DOS SANTOS em face de MARCOS ANTÔNIO JACOME SOARES DE CARVALHO, MARIA DAS GRAÇAS FALCONI CAMPOS SOARES e URBAN-03 CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES SPE LTDA. Aduziu que, no exercício de sua profissão, identificou o potencial do terreno para a construção de um empreendimento imobiliário e fez a aproximação inicial entre os proprietários (dois primeiros réus) e a empresa construtora (terceira ré) no início do ano de 2021. Relatou, ainda, que promoveu reuniões, solicitou certidões e documentos junto aos órgãos municipais e facilitou as negociações iniciais. Narrou que, após o avanço das tratativas, as partes o excluíram do fechamento do negócio, bem como se esquivaram do pagamento da comissão de corretagem. Requereu a condenação solidária dos réus ao pagamento de 6% sobre o valor da transação, perfazendo a quantia atualizada de R$ 211.847,40. Com base no alegado, requerendo os benefícios da justiça gratuita, pugnou pela condenação dos réus ao pagamento de 6% sobre o valor da transação, perfazendo a quantia atualizada de R$ 211.847,40. Deferida a gratuidade judiciária. Nessa mesma ocasião, ordenou-se a remessa dos autos ao CEJUSC ou, em caso de impossibilidade, a citação da parte ré. (Id.93048307). Aberta audiência de conciliação, em 04/11/2024, as partes não chegaram a uma composição. Contestação apresentada por MARCOS ANTÔNIO JACOME SOARES DE CARVALHO e MARIA DAS GRAÇAS FALCONI CAMPOS SOARES (Id. 107583639). Sem preliminares. No mérito, não negaram que o autor realizou contatos iniciais e agendou reuniões no ano de 2021. Contudo, afirmaram que nunca outorgaram exclusividade a qualquer corretor e que o trabalho desenvolvido pelo autor não gerou resultado útil, tendo as negociações esfriado e sido encerradas naquela oportunidade. Argumentam, ainda, que o negócio jurídico final foi concretizado cerca de dois anos depois, mediante a atuação efetiva e indispensável de outro profissional do setor imobiliário, o qual estruturou um modelo de negócio diferente e conduziu as partes ao fechamento da permuta. Por fim, pugnaram pela improcedência do pedido autoral. A ré Urban Holding Ltda. apresentou contestação (Id.107744651). Em sede preliminar, arguiu a incompetência territorial deste juízo, sob o argumento de que o imóvel se situa no município de Cabedelo/PB, foro que deveria processar a demanda. No mérito, alinhou-se aos argumentos dos proprietários, sustentando que a negociação originada pelo autor não prosperou. Afirmou, ainda, que a transação foi fechada muito tempo depois, de forma autônoma e com a participação de outra empresa de corretagem (Planear Empreendimentos Imobiliários Ltda.), a qual já recebeu integralmente os honorários devidos pela intermediação, conforme notas fiscais e contratos anexados. Por fim, pugnou pela improcedência do pedido autoral. Intimada, a parte autora apresentou impugnação às contestações (Id.113966387). Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu a oitiva de testemunhas (Id.115681410). A construtora ré requereu o depoimento pessoal da parte autora, a oitiva de testemunhas, bem como prova documental (Id. 116275421). Os réus Marcos Antonio e Maria das Graças, por sua vez, pleitearam pelo depoimento pessoal da autora e oitiva de testemunhas (Id.116661719). Decisão de saneamento no Id. 154588001, oportunidade em que este juízo: a) rejeitou a preliminar de incompetência territorial arguida pela Urban Holding Ltda.; b) fixou os pontos controvertidos; c) manteve a distribuição estática do ônus probatório (art. 373, CPC); d) indeferiu a prova documental genérica da Urban; e) deferiu a prova testemunhal de todas as partes; f) deferiu o depoimento pessoal do autor. Em 22/07/2026, foi realizada audiência de instrução e julgamento, de forma híbrida, na qual, afastada a suspeição da testemunha e indeferida a contradita, foram colhidos os depoimentos pessoais do autor, bem como das testemunhas Cassandra Gomes de Carvalho (testemunha do autor - presencialmente), Alfredo Luis Santana da Cruz (testemunha do autor - presencialmente), Thales Madruga Cavalcanti (testemunha dos primeiros réus - telepresencialmente), José Albino Pimentel (testemunha dos primeiros réus - telepresencialmente). Alegações finais apresentadas pela parte autora no Id. 165244530 e pela parte ré nos Ids. 165100223 e 165282766. Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar. Decido. O cerne inicial da controvérsia reside em analisar a configuração e a validade da relação jurídica de corretagem travada entre o autor e os demandados. O contrato de corretagem encontra assento no art. 722 do Código Civil, constituindo modalidade negocial típica pela qual uma pessoa, desprovida de mandato, relação de dependência ou vínculo societário, obriga-se a obter negócios para outrem, conforme as instruções recebidas. Não há no ordenamento jurídico pátrio a exigência de forma solene ou instrumento público para a validação do contrato de corretagem entre particulares, admitindo-se a contratação pela via verbal, tácita ou eletrônica, à luz do art. 107 do Código Civil. As mensagens eletrônicas trocadas entre o autor e os réus em 2021 (Ids. 88465513, 88465514, 88465522 e ata notarial de Id. 97341367) evidenciam que houve inequívoca autorização inicial para que o promovente apresentasse o imóvel à ré Urban e realizasse tratativas preliminares com vistas a eventual venda ou permuta. Entretanto, se a inexistência de instrumento escrito não invalida a autorização preliminar de aproximação, produz efeito categórico sobre o regime jurídico da atividade: a ausência de contrato escrito afasta por completo a cláusula de exclusividade. Nos termos do art. 726 do Código Civil, a exclusividade somente opera efeitos jurídicos quando expressamente convencionada por escrito. Sem tal estipulação documental, vigora a presunção legal de liberdade de contratação direta pelos comitentes e de intermediação concorrente por múltiplos corretores de imóveis. O próprio promovente, em sede de depoimento pessoal prestado perante este Juízo, confessou expressamente que não possuía contrato escrito de corretagem, tampouco pacto de exclusividade sobre o bem. Além disso, admitiu que o imóvel possuía placa indicativa de locação/venda colocada na fachada e que nunca houve prévia pactuação de percentual de honorários, declarando que pretendia negociar a comissão apenas se e quando houvesse o consenso final das partes. Corroborando essa constatação fática, os réus juntaram aos autos declarações formais e autorizações outorgadas a diversos outros corretores imobiliários (Ids. 107583641, 107583642, 107583644, 107583645, 107583647 e 107673088), demonstrando que o imóvel estava aberto a todo o mercado de intermediação, sem qualquer reserva de exclusividade em proveito do autor. Trata-se, portanto, de autorização simples e não exclusiva para mediação, cujo direito à remuneração fica subordinado à efetiva consecução do resultado previsto no negócio. A distribuição do encargo probatório segue, conforme exposto na decisão de saneamento, a regra estática consagrada no art. 373, incisos I e II, do CPC. Assim, incumbia à parte autora comprovar o fato constitutivo do seu direito, qual seja, demonstrar que o negócio definitivo de permuta celebrado em dezembro de 2022 decorreu causalmente do seu trabalho de mediação útil. Em contrapartida, cabia aos promovidos o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo, notadamente a cessação das tratativas originárias e a intervenção determinante e autônoma de outros corretores imobiliários. A análise dos autos revela que o autor logrou êxito em demonstrar apenas contatos preliminares ocorridos no primeiro semestre do ano de 2021. As mensagens colacionadas aos autos e certificadas na ata notarial retratam que o promovente agendou reuniões na sede da Urban em janeiro e fevereiro de 2021, colheu dados cadastrais e solicitou certidões municipais de uso do solo perante a Prefeitura de Cabedelo (Ids. 88465516, 88465519 e 88465523). Todavia, tais iniciativas não ultrapassaram a esfera dos atos preparatórios. A proposta formulada pelo proprietário Marcos Antônio em 22/02/2021 e 28/04/2021, conforme mensagens anexas, exigia o pagamento preferencial em dinheiro pelo valor de R$ 2.190.000,00, admitindo permuta de apenas 50% em imóveis prontos, além de exigir imóvel específico para a sua filha com casamento marcado para o fim daquele mesmo ano de 2021. As mensagens subsequentes revelam que a Urban Holding Ltda. e os proprietários não chegaram a qualquer consenso econômico, inexistindo aceitação mútua quanto ao modelo de negócio, percentuais de retorno ou prazos. O diálogo entre o autor e a construtora cessou por completo em julho de 2021. Mais de um ano depois, em 20/02/2023, o próprio demandante enviou mensagem no aplicativo WhatsApp ao réu Marcos Antônio, indagando se o imóvel ainda estava disponível para venda ou permuta, declarando que não havia conseguido proposta compatível com as pretensões do proprietário e que suas ligações não eram atendidas desde dezembro. Essa declaração do autor constitui prova documental expressa de que a negociação originária havia esfriado por completo e fracassado. Por outro lado, os depoimentos das testemunhas ouvidas em juízo esclareceram com segurança a dinâmica fática. A testemunha Cassandra Gomes de Carvalho, arrolada pelo autor, admitiu expressamente que não participou de nenhuma das reuniões mantidas na sede da construtora, que desconhecia os termos econômicos das propostas e que seus conhecimentos sobre o caso advinham exclusivamente do que lhe era narrado semanalmente pelo demandante. De igual sorte, a testemunha Alfredo Luís Santana da Cruz, captador ligado ao autor, confirmou que acompanhou reuniões inaugurais em 2021, mas admitiu que não presenciou nenhum fechamento de negócio, nada sabia sobre percentual de comissão e não participou dos acontecimentos posteriores. Em contrapartida, as testemunhas Thales Madruga Cavalcanti e José Albino Pimentel detalharam de forma coerente e circunstanciada que a transação final foi construída a partir de nova aproximação ocorrida em 2022. O corretor Thales Madruga Cavalcanti relatou que transitava na orla de Cabedelo em janeiro de 2022, quando visualizou a placa de venda afixada no muro do imóvel dos demandados e ligou para o proprietário Marcos Antônio, desconhecendo por completo a existência ou atuação prévia do autor. Esclareceu que, em parceria com o desenvolvedor imobiliário José Albino Pimentel, articulou a oportunidade junto à Urban, desenhou projeto técnico com volumetria adaptada, negociou a inclusão do terreno vizinho mediante levantamento sucessório e formatou uma composição mista de permuta de área futura edificada e torna financeira, conduzindo pessoalmente reuniões presenciais e visitas a apartamentos durante todo o ano de 2022 até o fechamento da avença. O depoimento da testemunha José Albino Pimentel corroborou integralmente a independência e autonomia da nova mediação. Esclareceu que atua na estruturação econômico-financeira de empreendimentos, realizou o estudo de viabilidade, redigiu os termos da intermediação imobiliária e intermediou as bases finais da promessa de permuta celebrada em 19 de dezembro de 2022. Essa narrativa encontra pleno respaldo nos documentos acostados aos autos: o contrato particular de promessa de permuta de Ids. 88465528 e 107744658 registra na cláusula décima nona que o negócio foi intermediado pelo corretor José Albino Pimentel; o contrato de prestação de serviços imobiliários de Ids. 107583648 e 107744656 formalizou essa assessoria; e as notas fiscais e comprovantes bancários de Ids. 107584899, 107744654 e 107744657 comprovam o efetivo pagamento de R$ 180.119,75 pela construtora em favor do grupo intermediador. Resta demonstrado, pois, que o negócio final foi concebido em moldes econômicos e jurídicos distintos daqueles idealizados nas conversas iniciais de 2021, sendo consumadas graças à atuação autônoma de outros profissionais do mercado. No que tange aos pressupostos da responsabilidade civil contratual e ao direito à percepção de honorários de corretagem, a disciplina legal é regida pelo art. 725 do Código Civil, o qual estatui que a remuneração é devida ao corretor desde que este tenha conseguido o resultado útil previsto no contrato de mediação. A obrigação assumida pelo corretor de imóveis é de resultado, e não de meio, de sorte que a aproximação meramente tentativa ou desprovida de eficácia causal não gera direito creditício. O autor funda sua pretensão primordialmente no art. 727 do Código Civil, aduzindo que o negócio teria se realizado posteriormente como desdobramento dos seus esforços iniciais. Contudo, a incidência da referida norma pressupõe a existência de nexo causal direto e ininterrupto entre o trabalho desenvolvido pelo profissional primitivo e o contrato ultimado. A jurisprudência consolidada sobre a matéria assenta que o corretor que atua sem cláusula escrita de exclusividade só faz jus à comissão se comprovar que a avença definitiva foi fruto direto e determinante de sua mediação, não bastando a simples apresentação histórica dos polos negociantes quando sobrevem solução de continuidade e intervenção substancial de terceiros. No caso em exame, operou-se evidente ruptura do nexo causal. Entre as reuniões preliminares promovidas pelo autor no início de 2021 e a formalização do contrato de promessa de permuta com a construtora Urban em 19 de dezembro de 2022, decorreu interregno superior a um ano e meio de absoluta estagnação e silêncio entre o autor e os réus. Não houve dispensa abusiva ou manobra maliciosa com o intuito de lesar o promovente: as partes originárias simplesmente não convergiram sobre as bases econômicas da transação na oportunidade inicial, desfazendo-se qualquer expectativa contratual imediata. A concretização do negócio imobiliário apenas se tornou viável após a reabertura autônoma das negociações por Thales Madruga Cavalcanti e José Albino Pimentel no ano de 2022. Estes intermediadores elaboraram nova modelagem jurídica e financeira, viabilizaram a junção de áreas contíguas mediante solução de pendências com outros proprietários e formularam proposta que contemplou a entrega de fração ideal construída futura (284,31 m²) associada a torna em pecúnia de R$ 972.000,00 destinada à aquisição de unidade no Edifício Grandmare (Id. 88465528, cláusula quarta, parágrafo primeiro). O próprio promovente, em audiência, reconheceu desconhecer a composição final do empreendimento, o valor do metro quadrado estipulado e as unidades permutadas, evidenciando que sua atuação não teve qualquer ingerência sobre o produto final pactuado. À vista disso, acolher a pretensão do autor implicaria conferir ao corretor que promove contato exploratório um direito perpétuo de exclusividade não pactuado, subvertendo o art. 726 do Código Civil e impondo enriquecimento sem causa em detrimento dos reais intermediadores do negócio. Desse modo, ausente a comprovação de resultado útil decorrente do trabalho do demandante e demonstrada a intermediação eficaz e exclusiva por outros profissionais, a rejeição do pedido é medida imperativa de direito que se impõe. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO formulado na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais carreadas à parte autora, por ser beneficiária da gratuidade judiciária, consoante dispõe o art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. PUBLIQUE-SE. INTIMEM-SE. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais: 1- Não havendo requerimento de cumprimento de sentença, arquivem os autos provisoriamente, nos termos do art. 4º, § 3º, I, da Resolução TJPB nº 04/2026 (com redação dada pela Resolução TJPB nº 81/2026); 2- Havendo requerimento de cumprimento de sentença, proceda-se à evolução da classe processual e redistribuam-se os autos a uma das Varas Especializadas de Cumprimentos de Sentença e Execuções Extrajudiciais, na forma do art. 4º, § 7º e § 8º, I, da referida Resolução. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO Juiz de Direito