0820741-98.2025.8.10.0001

Intimação

TJMA · 1º Juizado Especial da Fazenda Pública de São Luís

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO MARANHÃO TERMO JUDICIÁRIO DE SÃO LUIS DA COMARCA DA ILHA DE SÃO LUIS 1º JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ PROCESSO Nº: 0820741-98.2025.8.10.0001 DEMANDANTE: MARCIA CRUZ FEITOSA DEMANDADO: MUNICÍPIO DE SÃO LUÍS SENTENÇA Ação condenatória em que se requer a nulidade de cobrança a maior a título de ITBI, em virtude da adoção de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) como valor venal do imóvel em lugar do valor da compra e venda de R$ 332.078,61 (trezentos e trinta e dois mil e setenta e oito reais e sessenta e um centavos), a fim de que seja recolhido o imposto apenas no montante correto de R$ 6.641,57 (seis mil seiecentos e quarenta e um reais e cinquenta e sete centavos), bem como a restituição da diferença a maior de R$ 5.358,43 (cinco mil trezentos e cinquenta e oito reais e quarenta e três centavos) paga como ITBI. Dispensado o relatório, conforme autorizado pelo art. 38, da Lei 9.099/95. Passo a decidir. Os arts. 35 e 38 do CTN definem como fato gerador do ITBI a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões. O lançamento originário pode ser realizado de duas maneiras: lançamento por declaração ou por homologação. Essas duas modalidades de lançamento justificam-se pelas variadas circunstâncias que interferem no valor de mercado dos imóveis, sendo possível, em razão disto, ser realizada a indicação do valor a ser utilizado na base de cálculo como o valor de venda no contrato firmado entre as partes ou o apurado em procedimento administrativo previsto em legislação municipal. Nos casos em que o contribuinte informa como o valor venal do imóvel aquele referente ao valor da compra e venda realizada, o Fisco não fica vinculado às informações prestadas pelo contribuinte, sendo lícita a verificação de sua veracidade e o arbitramento em montante diverso, desde que oportunizado o contraditório, como dispõem o art. 147 e 148 do CTN e a jurisprudência pacífica do STJ. Tal verificação ocorre mediante processo administrativo, nos termos do art. 377 do CTM de São Luís: Art. 377. A base de cálculo do imposto é o valor de mercado dos bens ou direitos transmitidos. § 1º Na arrematação judicial e extrajudicial, na adjudicação e na remição de bem imóvel, a base de cálculo do imposto corresponderá ao valor pelo qual o bem foi arrematado, adjudicado ou remido. § 2º A impugnação do valor fixado como base de cálculo do imposto será endereçada à repartição municipal que efetuar o cálculo, acompanhada de laudo técnico de avaliação do imóvel ou direito transmitido. § 3º A fixação e a atualização dos valores de mercado dos imóveis serão de competência da Comissão Municipal Permanente de Avaliação, composta por profissionais ligados ao mercado imobiliário. Auditor Fiscal de Tributos e técnicos municipais, na forma que dispuser o Regulamento. § 4º O Prefeito Municipal, através de decreto, nomeará os membros da Comissão Municipal Permanente de Avaliação. Com a instauração do procedimento de verificação, a comissão municipal cuja composição é definida no Decreto Municipal nº 50.624/2018, deve observar os seguintes critérios para a definição de valor de mercado de bens, in verbis: Art. 8º A Comissão Municipal Permanente de Avaliação levará em consideração os seguintes critérios para estabelecimento de valor de mercado dos bens: I - o preço praticado pelo mercado imobiliário, mediante pesquisa em imobiliárias, avaliadores e demais profissionais idôneos; II - a localização do imóvel e o estado de conservação de suas edificações e benfeitorias; III - as normas técnicas de avaliação prevista pela Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA; IV - a finalidade e respectiva dimensão da atividade a ser desempenhada no local; V - a valorização imobiliária; VI - histórico de avaliações de imóveis similares na mesma área. Art. 9º A Comissão Municipal Permanente de Avaliação será presidida por auditor fiscal de carreira, que terá por competência precípua a homologação dos valores e laudos elaborados pelos membros, além de: I - ser responsável pela distribuição dos requerimentos e processos de competência da Comissão, o que se dará preferencialmente por meio eletrônico e sempre de forma aleatória; II - coordenar os trabalhos dos membros da Comissão para que os prazos legais definidos sejam cumpridos; III - apurar e levar ao conhecimento da autoridade imediata qualquer ato que enseje suspeita de improbidade ou de irregularidade de procedimento adotado no desenvolvimento dos trabalhos afetos à Comissão; IV - responder pela instrução dos processos de impugnação e outros que forem levados à Comissão. Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça unificou a jurisprudência acerca do caso através do Tema 1113: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. (...) 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) Observa-se, portanto, que a legislação municipal está de acordo com o art. 148 do CTN e a jurisprudência do STJ. Por sua vez, no caso dos autos, restou comprovado que o procedimento de verificação foi realizado, consoante documentos que instruíram a exordial (ID 143018715), havendo a atribuição de outro montante pela Comissão de Avaliação do ITBI e a respectiva notificação para que o contribuinte aceitasse ou contestasse aquele valor, oportunizando-se o devido contraditório. E neste passo, a parte autora concordou com a importância fixada, pois optou por não impugná-la, bem como efetuou o seu pagamento normalmente. Em igual sentido, a documentação acostada à defesa do Município justifica como ocorrera tal procedimento avaliativo, inclusive mediante comparação com outros apartamentos transacionados no mesmo edifício em importância até superior à valorada pelo Fisco. ISTO POSTO, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos constantes na exordial. Sem condenação em custas e honorários, conforme os arts. 54 e 55 da Lei n.º 9.099/95. P.R.I. Observadas as formalidades legais, arquive-se. São Luís, data do sistema. Juiz MARCELO JOSÉ AMADO LIBÉRIO Titular do 1º Juizado Especial da Fazenda Pública de São Luís dfba