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2026-08-27 · TJPI
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina e-mail: - Fone: ( ) Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0820428-86.2025.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Abatimento proporcional do preço] AUTOR: JACQUELINE PATRICIA ALVES SOUSA REU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, MRV TERESINA INCORPORACOES LTDA SENTENÇA Trata-se de Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Obrigação de Fazer com Pedido de Antecipação de Tutela c/c Danos Morais ajuizada por JACQUELINE PATRÍCIA ALVES SOUSA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e MRV TERESINA INCORPORAÇÕES LTDA, partes qualificadas nos autos. Alega a parte autora, em síntese, que celebrou com a primeira requerida, em 05/02/2023, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do Apartamento nº 103, Bloco 06, do Residencial Terrazzo Firenze. Afirma que foi atraída por campanha publicitária que prometia ITBI e taxas cartorárias grátis para aquisições realizadas em fevereiro de 2023, tendo sido esse o principal atrativo para a contratação. Relata que, após a assinatura do contrato, foi surpreendida com a negativa da ré em cumprir a oferta, passando a ser cobrada pelos referidos valores. Acrescenta que efetuou o pagamento de taxas condominiais, taxa de laudo de entrega e rateio de gás mesmo sem ter recebido as chaves do imóvel. Pugna, ao final, pelo cumprimento forçado da oferta, pela condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais (em dobro) e morais, além da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça e da inversão do ônus da prova. Decisão deferindo a gratuidade da justiça e determinou a citação das requeridas, reservando-se para apreciar o pedido de tutela após o contraditório. As requeridas apresentaram contestação, arguindo preliminares de impugnação à gratuidade da justiça, inépcia da inicial, ilegitimidade passiva e falta de interesse de agir. No mérito, sustentam a legalidade das cobranças com base no contrato firmado e na legislação aplicável, alegam que o débito de ITBI e taxas foi baixado (perda do objeto), que a inadimplência da autora impediu a entrega das chaves, e negam a ocorrência de danos morais. Requerem a improcedência dos pedidos. Houve réplica, na qual a autora rebateu as preliminares e reafirmou a pretensão inicial. As partes foram intimadas para especificar provas. Ambas manifestaram desinteresse na produção de novas provas . É o relatório. DECIDO. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO PEDIDO Conforme o art. 355, I, do CPC, o juiz julgará antecipadamente o mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas. As partes foram instadas a especificar as provas que pretendiam produzir e ambas declararam não ter interesse na produção de novas provas, entendendo que a prova documental já constante dos autos é suficiente ao deslinde da controvérsia, razão pela qual concluo que o caso é de julgamento antecipado do pedido. DAS PRELIMINARES Da impugnação à gratuidade da justiça. As requeridas impugnam o benefício concedido à autora. Todavia, a decisão de ID 74282415 já examinou a matéria e concedeu a gratuidade com base na documentação anexada, mormente o contracheque que demonstra rendimentos líquidos em valor compatível com a hipossuficiência econômica nos termos da jurisprudência deste Tribunal. Não trouxeram as impugnantes elementos novos capazes de infirmar a condição de hipossuficiência da autora. Rejeito a impugnação. Da inépcia da inicial. As requeridas alegam inépcia por ausência de documentos essenciais. Sem razão. A petição inicial atende aos requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, expondo fatos, fundamentos jurídicos e pedidos de forma clara, além de vir instruída com contrato de compra e venda, e-mails, comprovantes de cobrança e demais documentos que embasam a narrativa. A pretensa ausência de documentos diz respeito ao mérito, não à validade formal da inicial. Rejeito a preliminar. Da ilegitimidade passiva. As requeridas sustentam que não são responsáveis pela cobrança dos tributos, porquanto o ITBI e as taxas cartorárias são devidos ao Município e ao Cartório. Todavia, a presente demanda não questiona a exigibilidade do tributo em si, mas sim o descumprimento de oferta publicitária veiculada pelas próprias requeridas, que prometiam arcar com tais encargos. Logo, as rés são partes legítimas para figurar no polo passivo, porquanto a controvérsia decorre de relação contratual e consumerista com elas estabelecida. Rejeitada a preliminar. Da falta de interesse de agir. As requeridas alegam ausência de tentativa prévia de solução administrativa. O argumento não merece acolhida, uma vez que a autora comprovou exaustivas tratativas extrajudiciais, com abertura de chamados junto ao SAC da MRV e troca de diversos e-mails, conforme documentos acostados aos autos. Além disso, a tentativa de solução administrativa não constitui requisito para o ajuizamento da ação, sendo o acesso ao Judiciário direito fundamental garantido pelo art. 5º, XXXV, da Constituição Federal. Sem amparo a arguição preliminar. Perda do Objeto As requeridas alegam que, conforme extrato do cliente, as parcelas referentes a ITBI e taxas cartorárias encontram-se zeradas e baixadas, o que configuraria perda do objeto. Não obstante, a pretensão autoral não se limita à abstenção de cobranças, mas abrange também o pedido de condenação ao cumprimento forçado da oferta (com o reconhecimento definitivo do direito à isenção), a repetição em dobro dos valores de condomínio e taxas pagos indevidamente, e a indenização por danos morais. A mera baixa das cobranças, ocorrida após o ajuizamento da ação, não elide o pedido de declaração do direito nem afasta a pretensão indenizatória. Ademais, a controvérsia acerca da existência ou não do direito à isenção persiste, havendo interesse processual. Rejeito a prejudicial. DO MÉRITO A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, atraindo a aplicação das normas protetivas do consumidor, inclusive a responsabilidade objetiva do fornecedor e a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, considerando a hipossuficiência técnica e informacional da autora frente às requeridas. A controvérsia central reside no descumprimento de oferta publicitária veiculada pelas requeridas, que prometia o pagamento integral do ITBI e das taxas cartorárias por conta da incorporadora para as aquisições realizadas no mês de fevereiro de 2023. Nos termos do art. 30 do CDC, toda informação ou publicidade veiculada obriga o fornecedor e integra o contrato que vier a ser celebrado. A autora trouxe aos autos documento incontestável: o e-mail enviado pelo próprio setor de relacionamento da MRV (ID 74247884), datado de 11/03/2025, no qual a empresa afirma, de forma clara e expressa: “após avaliação, identificamos que você contempla da campanha de isenção das taxas de ITBI e REGISTRO”. Tal documento, emitido pela própria requerida, constitui prova cabal do reconhecimento administrativo do direito da autora à isenção prometida. As requeridas, em contrapartida, não lograram demonstrar a inexistência da oferta, limitando-se a invocar cláusulas contratuais genéricas que transferem ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das taxas, olvidando que a publicidade integra o contrato e prevalece sobre cláusulas contratuais padronizadas quando mais favorável ao consumidor (à luz do princípio da boa-fé objetiva – art. 422 do CC). O próprio e-mail da MRV evidencia que a cláusula padrão foi excepcionada pela promoção veiculada. Assim, reconheço o direito da autora ao cumprimento forçado da oferta, com a consequente declaração de inexigibilidade das cobranças a título de ITBI e taxas cartorárias, valores estes que devem ser integralmente assumidos pelas requeridas, consoante a promessa publicitária. No mesmo sentido: AÇÃO INDENIZATÓRIA CONSUMERISTA - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - PROPAGANDA ENGANOSA – VENDA DE IMÓVEL - OFERTA DE ITBI GRATIS - CONTRATO DE ADESÃO REPASSANDO ÔNUS FINANCEIRO AO CONSUMIDOR – VALORES DO ITBI E REGISTRO EMBUTIDO NO PREÇO FINAL - CONSUMIDOR COMPROVA EM JUÍZO DE FORMA CLARA A OFERTA ENGANOSA – ART. 47 DO CDC – CLÁUSULAS CONTRATUAIS INTERPRETADAS DE MANEIRA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - FORNECEDORES NÃO COMPROVAM FATO EXTINTIVO/MODIFICATIVO DO PLEITO AUTORAL - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES - PROPAGANDA ENGANOSA E DANO MORAL CARACTERIZADOS – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – CONDUTA ILÍCITA DO FORNECEDOR – DANO MORAL INDENIZÁVEL - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJ-AM - Recurso Inominado Cível: 07213943620208040001 Manaus, Relator.: Moacir Pereira Batista, Data de Julgamento: 20/10/2023, 3ª Turma Recursal, Data de Publicação: 20/10/2023) O art. 47 do CDC determina que: "As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor". Impõe-se ao fornecedor de produtos e serviços que se dispuser a divulgar campanha publicitária de suas finalidades, o dever de veiculá-la de tal forma que o consumidor a identifique, de forma fácil e imediata, ex vi do art. 36 do CDC, sob pena de incorrer na prática de publicidade enganosa ou abusiva. Assim, a publicidade será enganosa quando se apresente inteira ou parcialmente falsa ou seja capaz de, ainda que por omissão, induzir o consumidor em erro sobre a sua natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço ou quaisquer outros dados sobre os produtos e serviços veiculados (art. 37, § 1º, CDC). Dos danos materiais – repetição do indébito. A autora pleiteia a restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de condomínio, taxa extra de laudo de entrega e rateio de gás, nos meses de abril a julho de 2025, totalizando R$ 1.325,13 (mil trezentos e vinte e cinco reais e treze centavos), conforme comprovantes juntados na réplica. As requeridas, por sua vez, sustentam que a cobrança é legítima, com fundamento no art. 67-A da Lei nº 13.786/2018, argumentando que a unidade foi disponibilizada à autora em 18/03/2025 e que a não entrega das chaves decorreu de inadimplência exclusiva da compradora. Da análise dos autos, contudo, verifico que o próprio extrato do cliente demonstra que as parcelas R003 (R$ 6.225,10), R001 (R$ 5.133,39) e R002 (R$ 4.395,93), relativas a ITBI e taxas cartorárias, foram lançadas como débito e posteriormente abatidas com desconto integral (valores negativos), o que indica que tais valores foram cobrados da autora e somente baixados após o ajuizamento da demanda. A inadimplência apontada pelas requeridas é justamente a ausência de pagamento do reembolso dessas taxas, que a autora questiona como indevidas. Assim, tendo em vista que a autora não recebeu as chaves do imóvel até o pagamento da controvérsia, a cobrança de taxas condominiais e de rateio de gás revela-se indevida, porquanto o adquirente somente responde por tais encargos após a imissão na posse, conforme jurisprudência consolidada. Ainda que o imóvel estivesse disponível, a efetiva entrega das chaves restou obstada pela própria controvérsia acerca do pagamento das taxas de transferência, sendo, portanto, indevida a cobrança. No tocante à repetição em dobro, o art. 42, parágrafo único, do CDC determina a devolução em dobro do valor cobrado indevidamente, salvo hipótese de engano justificável. Não se vislumbra, na hipótese, engano justificável, porquanto as requeridas, cientes da controvérsia quanto à entrega das chaves, insistiram na cobrança de taxas de fruição do imóvel antes da efetiva posse da autora. Ressalte-se que o valor total pago resultou em R$ 1.325,13 (mil trezentos e vinte e cinco reais e treze centavos), requerendo a condenação ao pagamento em dobro, ou seja, R$ 2.650,26 (dois mil seiscentos e cinquenta reais e vinte e seis centavos). Dos danos morais. A autora narra que, em razão do descumprimento da oferta publicitária pelas requeridas, foi submetida a constrangimentos e frustrações que extrapolam o mero aborrecimento. Relata que não pôde usufruir do imóvel adquirido como sua residência conjugal, tendo que arcar com aluguel e, ainda assim, ser cobrada por taxas de condomínio de um imóvel que sequer lhe foi entregue. A conduta das requeridas, que inicialmente negaram o direito à isenção, depois o reconheceram por e-mail e, em seguida, insistiram na cobrança dos valores, configura descumprimento contratual qualificado, que transcende o simples inadimplemento e atinge a esfera extrapatrimonial da consumidora. A situação de incerteza e angústia vivenciada pela autora, que se viu impedida de receber as chaves do imóvel em razão de cobrança que ela própria questionava como indevida, gerou dano moral in re ipsa, dispensando comprovação do prejuízo. Quanto ao quantum indenizatório, observo os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, a extensão do dano, o grau de culpabilidade dos agentes e as condições econômicas das partes. A autora pleiteia R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Considero que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) mostra-se adequado para compensar o abalo sofrido, sem importar enriquecimento sem causa, atentando às particularidades do caso concreto. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, rejeito as preliminares e a prejudicial de mérito e julgo PROCEDENTE EM PARTE o pedido, com fulcro no art. 487, I, do CPC, para: a) declarar a inexigibilidade, em relação à autora, das cobranças a título de ITBI e taxas cartorárias relativas ao Apartamento nº 103, Bloco 06, do Residencial Terrazzo Firenze, objeto do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, condenando as requeridas ao cumprimento forçado da oferta, assumindo integralmente os custos com ITBI e taxas cartorárias, nos termos dos arts. 30 e 35 do CDC; b) condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento, em favor da autora, da quantia de R$ 2.650,26 (dois mil seiscentos e cinquenta reais e vinte e seis centavos), a título de repetição em dobro das taxas de condomínio, taxa de laudo de entrega e rateio de gás indevidamente cobradas, com fulcro no art. 42, parágrafo único, do CDC, valor a ser atualizado monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com correção monetária pelo INPC desde a data deste julgamento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (Súmula 54 do STJ). Condeno as requeridas, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA-PI, 19 de agosto de 2026. Juiz(a) de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina