2026-09-16 · TJRJ
*** 3VP - DIVISAO DE PROCESSAMENTO *** ------------------------- DECISÃO ------------------------- - RECURSO ESPECIAL - CÍVEL 0820070-55.2023.8.19.0014 Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro / Responsabilidade do Fornecedor / DIREITO DO CONSUMIDOR Ação: 0820070-55.2023.8.19.0014 Protocolo: 3204/2026.00672587 RECTE: UNICA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO: LAURO MAGALHAES PEREIRA CARNEIRO OAB/RJ-151143 RECORRIDO: ISAAC HENRIQUES FRANCISCO PEREIRA ADVOGADO: DANIEL QUIRINO DE OLIVEIRA OAB/ES-033945 DECISÃO: Recurso Especial Cível nº 0820070-55.2023.8.19.0014 RECORRENTE: ÚNICA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. RECORRIDO: ISAAC HENRIQUES FRANCISCO PEREIRA DECISÃO Trata-se de recurso especial, id. 69, tempestivo, com fundamento no artigo 105, III, "a" da Constituição Federal, interposto em face de acórdão da 17ª Câmara de Direito Privado, id. 32 e id. 50, assim ementados: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RELAÇÃO DE CONSUMO. PENDÊNCIAS QUANTO A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DO LOTE NEGOCIADO. DESPESAS QUE INTEGRAM O PRÓPRIO RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL, NÃO PODENDO SER REPASSADAS AO CONSUMIDOR DIANTE DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DA FORNECEDORA. DANO MORAL. CASO EM EXAME. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, PARA DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES; CONDENAR A EMPRESA RÉ A RESTITUIR À PARTE AUTORA A QUANTIA DE R$ 80.000,00 E A PAGAR, A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS, O VALOR DE R$8.000,00. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. APELAÇÃO DA RÉ POSTULANDO A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E, SUBSIDIARIAMENTE, A COMPENSAÇÃO DO VALOR DE R$8.051,50, REFERENTE ÀS DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL, DO MONTANTE INDENIZATÓRIO. DISPOSITIVO. APELO DA RÉ AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO." "EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RELAÇÃO DE CONSUMO. PENDÊNCIAS QUANTO A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DO LOTE NEGOCIADO. DESPESAS QUE INTEGRAM O PRÓPRIO RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL, NÃO PODENDO SER REPASSADAS AO CONSUMIDOR DIANTE DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DA FORNECEDORA. DANO MORAL. CASO EM EXAME SENTENÇA. NO INDEXADOR 212391231 PJE, QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, PARA DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES; CONDENAR A EMPRESA RÉ A RESTITUIR À PARTE AUTORA A QUANTIA DE R$80.000,00, CONDENAR A RÉ A PAGAR A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS, O VALOR DE R$8.000,00. QUESTÃO EM DISCUSSÃO APELAÇÃO DA RÉ POSTULANDO A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E SUBSIDIARIAMENTE A COMPENSAÇÃO DO VALOR DE R$8.051,50, REFERENTE ÀS DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL, DO MONTANTE INDENIZATÓRIO DISPOSITIVO APELO DA RÉ AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. RAZÕES DE DECIDIR Preliminarmente, quanto a alegação de cerceamento de defesa, não assiste razão à Demandada. Conforme ressaltado pelo Juízo de Origem, embora a Ré tenha sustentado genericamente a necessidade de produção de prova oral, deixou de arrolar testemunhas ou indicar concretamente quais pessoas pretendia ouvir, limitando-se a alegações abstratas acerca da necessidade de dilação probatória. O r. Juízo de Origem consignou, ainda, que o depoimento pessoal do Autor não se mostrava apto a esclarecer controvérsia eminentemente documental, ressaltando que a insistência da Ré na produção de prova oral revelava-se, no contexto dos autos, medida meramente protelatória, autorizando o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Dessa forma, não se verifica qualquer nulidade processual apta a ensejar a cassação da sentença. Cuida-se de ação objetivando a rescisão de promessa de compra e venda com a restituição da quantia paga no valor de R$80.000,00, bem como indenização por dano moral. Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista, atraindo a incidência das normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, uma vez que o Autor figura como destinatário final do produto imobiliário comercializado pela Ré, fornecedora de serviços e empreendedora do loteamento objeto da controvérsia. Dessa forma, cabível a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, diante da verossimilhança das alegações autorais e da evidente hipossuficiência técnica do consumidor frente à Construtora/Incorporadora, incumbindo à Reclamada demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pelo Demandante. No caso em testilha, restou demonstrada a celebração de contrato particular de promessa de compra e venda referente ao terreno situado no loteamento Riviera, quadra O, lote 01, figurando como promitentes compradores Isaac e Jéssica. Consta do referido instrumento contratual que o objeto da avença consistia em área privativa de 160m² localizada no loteamento Riviera, tendo sido ajustado pagamento à vista no valor de R$ 80.000,00. Verifica-se, ainda, que o item 6.1 do contrato estabeleceu expressamente que os Compradores concordaram com os emolumentos referentes à escritura definitiva, registro imobiliário, imposto de transmissão, taxas, bem como com o pagamento de 50% das custas totais necessárias ao desmembramento do imóvel, abrangendo projetos, certidões, serviços de despachante, taxas e impostos. Assim, evidenciou-se que os Autores tinham ciência acerca da necessidade de regularização do imóvel, especialmente no que concerne ao procedimento de desmembramento e regularização registral do terreno, anuindo expressamente com o compartilhamento das respectivas despesas. Todavia, o simples fato de os consumidores terem ciência acerca da necessidade de regularização documental não afasta o dever da Suplicada de prestar informações claras, precisas e adequadas acerca do efetivo estágio da regularização do empreendimento, do tempo estimado para conclusão dos trâmites administrativos e dos riscos concretos inerentes ao negócio celebrado. Com efeito, o que se revela verossímil na narrativa autoral é que, embora informado acerca da necessidade de desmembramento, os Consumidores teriam sido levados a acreditar que as pendências administrativas seriam solucionadas dentro de prazo razoável, sem aptidão para frustrar a legítima expectativa de aquisição e utilização do imóvel. A falha informacional evidencia-se justamente porque a Ré, na qualidade de Construtora e Incorporadora profissional do ramo imobiliário, detém expertise e pleno conhecimento acerca dos riscos administrativos, urbanísticos e registrais inerentes à comercialização de terrenos ainda pendentes de regularização definitiva, não podendo transferir integralmente aos Autores os ônus decorrentes de sua própria atividade econômica. Ainda que se admita que parte da demora decorra da burocracia estatal e da morosidade administrativa da municipalidade, o inadimplemento contratual tornou-se absoluto diante da frustração definitiva do negócio jurídico, sendo manifesta a responsabilidade da Ré pela ausência de informação clara e precisa acerca das reais pendências existentes sobre o imóvel e dos riscos concretos de prolongamento indefinido da regularização. O contrato foi celebrado em 29 de junho de 2021, sem que tenha havido solução efetiva das pendências registrais em prazo minimamente razoável, circunstância apta a justificar o desfazimento do negócio jurídico por culpa exclusiva da promitente vendedora. Frise-se que os Autores juntaram à inicial o documento apresentado como instrumento particular de distrato firmado entre as partes, no qual constou previsão de restituição da quantia de R$ 80.000,00, mediante pagamento inicial de R$ 60.000,00 e parcelamento do saldo remanescente em favor do Autor Isaac. De fato, observa-se que referido documento não ostenta assinatura da construtora Ré ou de qualquer representante da Pessoa jurídica, constando tão somente assinatura do Autor e de testemunhas. Todavia, embora não se possa presumir a formalização do distrato sem a assinatura da Ré, a controvérsia central dos autos não se limita à validade formal do referido instrumento, mas, sim, ao inadimplemento contratual decorrente da frustração do objeto do negócio jurídico, motivada pela ausência de regularização do lote negociado. Nesse contexto, não se mostra razoável admitir que Pessoa jurídica atuante no ramo imobiliário, pretenda imputar exclusivamente aos órgãos estatais toda a responsabilidade pelos atrasos administrativos, como se desconhecesse os riscos inerentes à própria atividade econômica desenvolvida. Ao optar por comercializar lotes ainda pendentes de regularização e desmembramento, incumbe não apenas assumir os riscos naturais do empreendimento, mas também munir-se documentalmente de mecanismos aptos à adequada formalização de eventuais negociações posteriores, não sendo verossímil sustentar postura de absoluta vulnerabilidade negocial por parte de sociedade empresária especializada no setor. No mérito, o Autor logrou êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, apresentando contrato de promessa de compra e venda, bem como comprovante de pagamento integral da quantia de R$ 80.000,00. Por outro lado, a Ré não se desincumbiu satisfatoriamente do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral. Aplica-se, ainda, ao caso o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). No mesmo sentido, dispõe a Súmula 98 deste Egrégio Tribunal de Justiça. No caso concreto, não há qualquer elemento apto a demonstrar contribuição do Autor para os atrasos relacionados ao desmembramento e regularização do imóvel, sendo inequívoco que a frustração do negócio decorreu exclusivamente da incapacidade da Ré em entregar o empreendimento em condições regulares dentro de prazo razoável. Desse modo, não merece acolhida a pretensão subsidiária de abatimento ou compensação das despesas alegadamente suportadas pela construtora com corretagem, regularização, taxas administrativas e desmembramento do imóvel. Tais despesas integram o próprio risco da atividade empresarial desempenhada pela Ré, não podendo ser repassadas ao consumidor diante da resolução contratual motivada por inadimplemento exclusivo da fornecedora. Sobre o tema, precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) STJ - AgInt no REsp: 2059451 MA 2023/0085930-2, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/03/2024." Em suas razões de recurso especial, a recorrente alega violação aos artigos 355, inciso I, 369 e 370 do Código de Processo Civil e ao artigo 884 do Código Civil. Sustenta violação ao contraditório e à ampla defesa pela ausência de produção de prova oral e testemunhal e que a não compensação de R$ 8.051,50 (corretagem, regularização e taxas administrativas), beneficiaram o negócio jurídico e gera enriquecimento sem causa do recorrido, contrariando o artigo 884 do Código Civil. Contrarrazões, id. 83. É o relatório. O detido exame das razões recursais revela que a parte recorrente pretende, por via transversa, a revisão de matéria de fato, apreciada e julgada com base nas provas realizadas no processo, que não perfaz questão de direito. Isto porque, para acolher a alegação de cerceamento de defesa, seria necessário reexaminar as premissas fáticas adotadas pelo acórdão recorrido quanto à suficiência da prova documental, à ausência de indicação concreta das testemunhas e ao caráter protelatório da prova oral. Do mesmo modo, a pretensão de compensação do valor de R$ 8.051,50 pressupõe nova análise acerca da culpa pela rescisão contratual, da natureza e utilidade das despesas suportadas pela construtora e de sua repercussão no negócio jurídico. Assim, incide, como óbice, a Súmula 7 do STJ. Oportuno realçar, a esse respeito, o consignado no julgamento do REsp 336.741/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 07/04/2003, "(...) se, nos moldes em que delineada a questão federal, há necessidade de se incursionar na seara fático-probatória, soberanamente decidida pelas instâncias ordinárias, não merece trânsito o recurso especial, ante o veto da súmula 7-STJ". Nesse sentido: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria de fato (Súmula 7/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento."(AgInt no AgRg no AREsp 830.868/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2016, DJe 21/10/2016). À vista do exposto, em estrita observância ao disposto no art. 1030, V, do Código de Processo Civil, DEIXO DE ADMITIR o recurso especial. Intime-se. Rio de Janeiro, 10 de setembro de 2026. Desembargador HELENO NUNES Terceiro Vice-Presidente??