Processo no TJRN
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Parnamirim Rua Suboficial Farias, 280, Monte Castelo, Parnamirim – RN, 59141-010 Processo: 0820057-54.2025.8.20.5124 EXEQUENTE
: ECOCIL ECOVILLE 2 CONDOMINIO CLUBE EXECUTADO: GAMA CONSTRUCOES IMOBILIARIAS LTDA S E N T E N Ç A Vistos etc. Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial promovida por ECOCIL ECOVILLE 2 CONDOMINIO CLUBE em face de GAMA CONSTRUCOES IMOBILIARIAS LTDA, objetivando a satisfação de crédito referente a cotas condominiais inadimplidas relativas ao Lote 047 da Quadra R, no período de outubro de 2022 a outubro de 2025. A executada opôs a petição de Id. 179415558 sob a denominação de Exceção de Pré-Executividade, a qual, dada a sua natureza defensiva, recebo processualmente como Impugnação à Execução. Sustenta a executada a sua ilegitimidade passiva ad causam, alegando que repassou o lote em questão às empresas Gradual Incorporações Ltda. e Espacial Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em 15 de janeiro de 2020, por meio do "Aditivo 02 ao Contrato de Sociedade em Conta de Participação". Assim, por se tratar de débito posterior (2022 a 2025), defende que a responsabilidade seria exclusiva das adquirentes, citando o REsp 1.345.331/RS. O exequente apresentou impugnação (Id. 193081288), aduzindo a ineficácia do aludido aditivo contratual perante o condomínio, dada a ausência de participação, anuência ou ciência inequívoca da administração condominial acerca da transação. Apontou ainda a inexistência de registro imobiliário da transferência e ressaltou a natureza propter rem da obrigação. É o relatório. Decido. A matéria trazida à baila comporta julgamento imediato, porquanto prescinde de dilação probatória complexa. A controvérsia cinge-se à verificação da legitimidade passiva do promitente vendedor/incorporador para responder por cotas condominiais decorrentes de unidade autônoma integrante do condomínio exequente. Acerca da matéria, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema Repetitivo nº 886 (REsp 1.345.331/RS), fixou as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Da leitura dos critérios cumulativos fixados pela Corte Superior, extrai-se que o afastamento da legitimidade do titular registral ou incorporador exige a demonstração cabal de que (i) o adquirente foi imitido na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca do negócio jurídico e da imissão na posse. Analisando os documentos acostados aos autos, verifica-se que a executada trouxe tão somente instrumento particular denominado "Aditivo 02 ao Contrato de Sociedade em Conta de Participação", pactuado exclusivamente entre particulares. Não há nos autos nenhum comprovante de notificação ou comunicação formal endereçada à administração do condomínio cientificando-o sobre a alienação ou transferência da posse do Lote 047 da Quadra R, tampouco termo de imissão/entrega da posse. Diante da ausência de ciência inequívoca da transação pelo exequente, bem como da natureza propter rem das taxas condominiais (que acompanham a coisa e vinculam o proprietário/incorporador constante dos registros), permanece intacta a legitimidade passiva da empresa executada GAMA CONSTRUCOES IMOBILIARIAS LTDA. Ante o exposto, REJEITO a impugnação oposta, mantendo a executada no polo passivo da presente demanda. Sem condenação em honorários advocatícios nesta fase processual (art. 55 da Lei nº 9.099/95). Preclusa esta decisão, promovam-se os autos conclusos para apreciação e efetivação da penhora on-line (SISBAJUD) nas contas do executado, conforme pleiteado pelo exequente. Intimem-se. Cumpra-se. Parnamirim/RN, data registrada no sistema. LEILA NUNES DE SÁ PEREIRA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
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