2026-09-16 · TJRJ
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo:0817370-06.2023.8.19.0209 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WALDYR FONSECA DE SOUZA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO WALDYR FONSECA DE SOUZA RÉU: MARTINS FERREIRA IMOVEIS LTDA - EPP, ALINE SANCHES CASALTA, RICARDO DE AZEVEDO DRUMMOND, AGDA CASALTA DRUMMOND I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiaise Moraisproposta por Waldyr Fonseca de Souza em face de Martins Ferreira Imóveis - CRECI CJ 5333,Aline SanchesCasalta, Ricardo Azevedo Drummond e AgdaCasaltaDrummond. O autor narraque celebrou contrato de prestação de serviços de administração imobiliária com a ré Martins Ferreira Imóveis em janeiro de 2018, referente a um apartamentosemi-mobiliadono Recreio dos Bandeirantes, o qual foi locado à ré AlineCasaltasob a garantia fidejussória dos demais corréus. Alega que, após a desocupação do bem em maio de 2022, o imóvel foi restituído com diversas avarias, danos estruturais e falta de itens de mobília que faziam parte do inventário inicial. Sustenta que a administradora agiu com negligência ao realizar uma vistoria final sem o devido rigor técnico e que a locatária descumpriu suas obrigações de conservação, resultando em prejuízos que impediram a fruição ou relocação imediata do bem. Em razão do exposto, pleiteia a condenação solidária dos réus ao ressarcimento de danos materiais no valor de R$ 17.087,65, além do pagamento de lucros cessantes, multa contratual por infração e indenização por danos morais na ordem de R$ 10.000,00. A locatária AlineCasaltae os fiadores contestaram o feito(ind. 106728409)negando a responsabilidade por quaisquer danos e afirmando que o imóvel foi devolvido em perfeito estado, conforme atestado no laudo de vistoriaoficialdatadode18/05/2022e assinado por todos. Alegam que os itens mobiliários reclamados, especificamente uma cama de casal, foram retirados do apartamento pelo próprio autor antes do início da vigência da locação, conforme recibo de empresa de mudança acostado aos autos. Argumentam, ainda, que a pretensão autoral configura enriquecimento indevido, baseando-se em laudo unilateral apócrifo e cobranças desprovidas de cotações de mercado. A ré Martins Ferreira Imóveis apresentou contestação(ind. 124122040)arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que figurou apenas como mandatária e administradora da locação, não sendo a proprietária do imóvel. No mérito, defende a lisura de sua conduta, afirmando que atuou diligentemente na intermediação entre as partes e que o autor anuiu com o laudo de vistoria de saída ao assiná-lo eletronicamente, vindo a apresentar questionamentos novos de forma unilateral apenas após a imissão na posse. Sustenta a inexistência de falha na prestação do serviço e a ausência de provas idôneas que embasem os valores pretendidos, uma vez que o orçamento apresentado foi elaborado pelo próprio autor sem notas fiscais comprobatórias. Réplica eminds. 169088208 e 169088215. Intimadas em provas, todas as partes manifestaram desinteresse em nova produção probatória (inds.188798867, 189682083 e 190093518). Alegações finais eminds. 234840760, 234934305 e 234961812. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia reside na responsabilidade pela reparação de danos no imóvel e falta de mobiliário após a desocupação em maio de2022. Quanto à ré Martins Ferreira Imóveis Ltda, à luz da Teoria da Asserção, sua legitimidade passiva se justifica pelas alegações de negligência vertidas na inicial. Todavia, no mérito, a pretensão indenizatória em face da administradora não prospera. A vasta cadeia de e-mails acostada aos autos (ind. 106728415, 62307584) demonstra que a imobiliária atuou com diligência, servindo de canal efetivo de comunicação entre as partes e prestando informações tempestivas. A administradora atua como mandatária do locador e apenas responde por danos se comprovado excesso de mandato ou falha grave, o que não se verifica no caso, visto que a ré notificou a locatária e buscou a solução do conflito conforme os limites de sua atuação profissional. O ponto fulcral da lide é o valor probatório das vistorias. Consta nos autos o Laudo de Vistoria de Saída oficial, datado de 18/05/2022, assinado eletronicamente pela locatária em 19/05/2022 e, crucialmente, pelo próprio autor em 26/05/2022 (ind.106728441). Tal documento, firmado por ambas as partes após lapso temporal suficiente para análise, atestou que o imóvel seencontravaem perfeito estado de conservação, com pintura nova e sem avarias. O autor nãocomprovou terutilizadoo campo de "divergências" disponível no sistema de vistoria para registrar ressalvas. A tentativa posterior de cobrar por danos baseando-se em um relatório complementar elaborado de forma unilateral um mês após a entrega das chaves (ind. 62307588), e sem a presença dos réus, viola a boa-fé objetiva e o princípio do contraditório. O ordenamento jurídico veda o comportamento contraditório (venirecontrafactumproprium), de modo que a assinatura sem ressalvas no laudo oficial gera presunção de quitação quanto ao estado do imóvel. No que tange aos bens móveis faltantes, especificamenteem relação a uma cama, a pretensão autoral é frontalmente refutada pela prova documental. Os réus acostaram um recibo da empresa "StilloMudanças", datado de 24/02/2018 (ind. 106728448), comprovando que o próprio autor retirou tal itemdo apartamento logo no início da locação. Esta prova neutraliza a alegação de que a locatária teria "levado a cama", demonstrando a fragilidade da narrativa exordial. Quanto aos danos materiais pleiteados no valor de R$ 17.087,65, observa-se que, como dito,o autor instruiu o pedido apenas com um orçamento elaborado e assinado por ele mesmo (ind. 62307588), sem apresentar notas fiscais de serviços efetivamente executados ou cotações de empresas idôneas de mercado. Na forma doart. 373, I, do CPC, cabe ao autor a prova do fato constitutivo de seu direito, ônus do qual não se desincumbiu. Por fim, inexistindo ato ilícito ou prova de dano material causado pelos réus, restam prejudicados os pedidos de lucros cessantes, multa contratual e indenização por danos morais. O descumprimento de deveres anexos ao contrato não foi comprovado e a conduta da locatária e fiadores pautou-se no que foi atestado formalmente no encerramento da relação locatícia. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I do CPC.Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, (sec)2º, do CPC. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. RIO DE JANEIRO, 7 de maio de 2026. MARIO CUNHA OLINTO FILHO Juiz Titular