2026-09-16 · TJRJ
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Niterói 4ª Vara Cível da Comarca de Niterói Rua Coronel Gomes Machado, S/N, 5º Andar, Centro, NITERÓI - RJ - CEP: 24020-069 SENTENÇA Processo:0816040-47.2022.8.19.0002 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DANIEL AGUETE CASADO RÉU: ANA CAROLINA RAMOS PEIXOTO Trata-se de ação de cobrança cumulada com indenização por danos materiais proposta porDaniel Aguete Casadoem face deMarcelo França MarcicanoeAna Carolina Ramos Peixoto, fundada em alegado inadimplemento de obrigações decorrentes de contrato de locação residencial e em danos verificados no imóvel locado. Como causa de pedir, sustentou o autor ter firmado com os réus contrato de locação residencial do imóvel situado na Alameda São Boaventura, 29 - Sobrado - Fonseca, nesta cidade pelo prazo de 30 meses, com início em 14/10/2019 e término em 14/04/2022, com aluguel mensal inicialmente fixado em R$ 1.250,00 e garantia locatícia dada em caução no valor de R$ 3.200,00, afirmando que, ao término do vínculo, o imóvel somente foi desocupado em 03/05/2022. Alegou que permaneceram inadimplidos o aluguel de fevereiro de 2021, no valor de R$ 1.511,62, e o aluguel de abril de 2022, no valor de R$ 1.840,09, consoante demonstrativo de débito apresentado. Asseverou, ainda, que os réus descumpriram cláusulas contratuais ao não promoverem o desligamento dos serviços públicos ao fim da locação e ao devolverem o imóvel com avarias apuradas em vistoria comparativa e em checklist de entrega das chaves, indicando prejuízos materiais estimados em R$ 10.600,00, lastreados em orçamentos juntados. Disse que, somados os débitos locatícios de R$ 3.351,71, os danos materiais de R$ 10.600,00 e a multa contratual de R$ 3.750,00, o total alcançaria R$ 17.701,71, do qual deveria ser abatido o depósito-caução de R$ 3.200,00, consolidando a cobrança em R$ 14.501,71. Ao final, requereu a citação dos réus e a procedência integral dos pedidos para condená-los ao pagamento de R$ 14.501,71, acrescido de juros e correção monetária. A inicial de ID29410962 veio instruída, entre outros documentos, com procuração, contrato de locação, extrato da caução, demonstrativos de débito, comunicação de cancelamento da renovação do contrato, fotografias comparativas do imóvel, checklist de vistoria e orçamentos dos reparos [Ids 29410968/29413052]. Despacho que determinou a citação dos réus proferido em ID34488250. Regularmente citada, a segunda ré apresentou contestação tempestiva [ID39810785], acompanhada de documentos. Em preliminar, impugnou o valor da causa, sustentando que deveria corresponder ao montante de R$ 14.501,71, e requereu os benefícios da gratuidade de justiça, juntando declaração de hipossuficiência e contracheques. No mérito, afirmou que, diante do aumento do aluguel, optou por não renovar a locação, tendo comunicado o cancelamento da renovação em 18/04/2022. Defendeu que não havia gás encanado no imóvel, mas uso de botijão, e que as contas de água e luz seriam débitos vinculados à pessoa, não impedindo nova locação. Sustentou, ademais, que o depósito existente (dado em caução no início da locação) poderia cobrir aluguéis futuros e que não seria cabível a multa contratual. Impugnou as fotografias e a narrativa de danos, alegando, em síntese, que o imóvel já não teria sido entregue em perfeito estado, mencionando defeitos pretéritos em armários, pintura, infiltrações, ausência de limpeza e problemas estruturais, bem como asseverando que os valores orçados seriam irreais e superfaturados. Acrescentou que teria arcado com despesa relacionada a hidrômetro, sem compensação pelo autor. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar de impugnação ao valor da causa, o deferimento da gratuidade de justiça e, no mérito, a improcedência dos pedidos. O autor apresentou réplica, rebatendo a preliminar de impugnação ao valor da causa, defendendo a correção do montante atribuído à demanda, e insistindo na incidência da multa contratual, sob o argumento de que os réus somente comunicaram a intenção de não renovar o contrato após o seu término e desocuparam o imóvel apenas em 03/05/2022. Sustentou que a obrigação de providenciar ligação e desligamento dos serviços públicos incumbia aos locatários nos termos do contrato, esclareceu que o valor de R$ 3.200,00 referente à caução já havia sido abatido do débito cobrado e impugnou, pontualmente, cada uma das alegações defensivas acerca do estado do imóvel, reafirmando a existência dos danos e a compatibilidade dos orçamentos apresentados. Requereu, ao final, a procedência dos pedidos e a decretação da revelia do primeiro réu [ID47564302]. Também no curso do processo, houve renúncia ao mandato procuratório anteriormente outorgado pela segunda ré, com prova de comunicação à mandante [ID102568619/ID102568620], razão pela qual foi determinada em ID122180125 a intimação da referida corré, por aviso de recebimento, para constituir novo patrono, sob pena de prosseguimento do feito, além da citação do primeiro réu por oficial de justiça. Posteriormente, o autor requereu o prosseguimento do feito apenas em face da segunda ré e formulou pedido de desistência da ação em relação ao primeiro réu [ID136204896]. Em virtude de não ter havido manifestação da segunda ré, foi certificado o decurso do prazo [ID152413538], momento a partir do qual foi determinada a renovação da intimação da segunda ré por oficial de justiça, inclusive para se manifestar sobre o pedido de desistência da ação em relação ao primeiro réu [ID136204896]. Diligência de intimação da segunda ré restou frustrada, conforme certificado pelo OJA em ID178848977. Homologado o pedido de desistência apenas quanto a primeiro réu Marcelo França Marcicano, julgando-se extinto o processo com relação a ele, sem resolução do mérito, determinando-se o prosseguimento do feito somente em face de Ana Carolina Ramos Peixoto [ID257048542]. Foi determinado o encaminhamento dos autos à Central de Mediação para designação de audiência, nos termos do art. 139, V, do CPC [ID270485353]. Sessão de mediação virtual que restou infrutífera em razão da ausência da única ré remanescente ao ato, tendo comparecido apenas o autor, conforme ata de mediação juntada em [ID286063299]. Intimado a se manifestar sobre o prosseguimento, o autor reiterou pedido de julgamento com prolação de sentença [ID286134765]. Foi determinado então que a ré informasse se tinha outras provas a produzir [ID296011837], com a respectiva intimação das partes [ID298356522], não tendo havido manifestação da parte interessada. É o relatório. Passo a decidir. Feito a comportar o julgamento antecipado, na forma do art. 355, I, do CPC/2015, já que as provas anexadas aos autos são suficientes para o julgamento da lide, estando o feito maduro para o julgamento e hábil a viabilizar um juízo de certeza em sede de cognição exauriente. Preliminarmente, rejeita-se a impugnação ao valor da causa, já que o montante indicado pelo autor corresponde apenas ao valor atualizado do débito, sendo consentâneo com o valor econômico pretendido na demanda. A controvérsia de mérito subsistente em relação à ré Ana Carolina Ramos Peixoto gravita em torno da existência de obrigação de ressarcir débitos locatícios, multa contratual e danos materiais decorrentes do contrato de locação residencial firmado com o autor, bem como da extensão dessa responsabilidade. O vínculo contratual e a assunção da condição de locatária solidária restaram documentalmente demonstrados pelo contrato de locação residencial juntado em ID29410978, no qual constam, entre outras estipulações, o prazo da locação, o valor do aluguel, a caução, a responsabilidade do locatário pelos encargos do imóvel e a obrigação de restituição do bem no estado em que recebido. Nos termos do art. 421 do Código Civil, a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato, e, conforme o art. 422 do mesmo diploma, os contratantes devem guardar, na conclusão e na execução do ajuste, os princípios da probidade e da boa-fé. Ainda, o art. 23, incisos I, III e V, da Lei nº 8.245/91 impõe ao locatário o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal, e reparar os danos verificados durante a locação. A prova documental revela, de forma suficiente, que a locação teve termo final contratual em 14/04/2022, conforme expressamente previsto no contrato [ID29410978], e que a própria ré comunicou, posteriormente ao encerramento do pacto, a impossibilidade de prosseguir com a renovação, informando que entregaria o imóvel até 30/04/2022, como se extrai de [ID29412136]. O demonstrativo de débito apresentado pelo autor indica a cobrança do aluguel de abril de 2022 e do aluguel de fevereiro de 2021, com os acréscimos contratuais correspondentes, em [ID29410984]. Tais documentos constituem início idôneo de prova do inadimplemento, e a ré, embora tenha impugnado genericamente a cobrança na contestação [ID39810785], não trouxe aos autos qualquer comprovante de quitação apto a infirmar especificamente os valores locatícios exigidos. Incide, nesse ponto, a regra do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, segundo a qual compete ao réu demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Não tendo sido produzida prova de pagamento, subsiste a obrigação relativa aos alugueres vencidos e impagos documentalmente discriminados em [ID29410984]. Quanto à multa contratual, o contrato prevê expressamente, em sua cláusula décima primeira, parágrafo primeiro, penalidade equivalente a três aluguéis vigentes à época da infração para hipótese de descumprimento de cláusula contratual diversa do inadimplemento do aluguel [ID29410978]. O mesmo instrumento também estabelece, na cláusula décima quarta, a obrigação do locatário de providenciar a transferência e, ao término da locação, o desligamento dos serviços públicos, com apresentação das respectivas certidões de inexistência de débito. Além disso, a cláusula décima quinta disciplina a devolução das chaves e autoriza a cobrança dos reparos caso o locatário não compareça para sanar os danos apontados na vistoria. O autor sustenta que houve dupla infração contratual consistente na não regularização dos serviços e na recusa em reparar as avarias, fundamentos que lastreiam a pretensão punitiva deduzida na inicial [ID29410962]. A ré, por sua vez, limitou-se a alegar que os débitos de água e luz seriam pessoais e que existiria caução suficiente para compensação [ID39810785]. Tais assertivas, contudo, não afastam a incidência da cláusula penal livremente pactuada, porque a multa não decorre da natureza dos débitos perante as concessionárias, mas do inadimplemento de obrigação contratual assumida entre locador e locatária. Nos termos do art. 408 do Código Civil, incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que culposamente deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, e o art. 409 do mesmo diploma autoriza que a penalidade recaia sobre a inexecução de determinada cláusula. Não há, nos autos, demonstração de cumprimento dessas obrigações acessórias, razão pela qual a incidência da cláusula penal encontra respaldo no título contratual. No que se refere aos danos materiais no imóvel, a solução demanda exame mais detido da prova produzida. O contrato impõe ao locatário o dever de restituir o bem no estado em que recebido, conforme vistoria, bem como prevê responsabilidade por reparos e substituições necessárias decorrentes de danos causados durante a locação [ID29410978]. O autor instruiu a inicial com documento comparativo contendo imagens do imóvel antes e depois da locação [ID29412002], além de checklist de vistoria de entrega das chaves, no qual foram anotadas diversas irregularidades em cômodos do imóvel, inclusive referências a pintura não realizada, danos em portas, armários, puxadores, pontos de infiltração, vaso sanitário sem tampa, azulejos, entupimento e outros itens [ID29412132]. Também foram juntados dois orçamentos, um referente a reparo e pintura de paredes e gesso [ID29412144] e outro relativo à pintura interna e tratamento de pontos de infiltração [ID29412146], além de orçamento para reforma de armário de cozinha e portas [ID29412148]. Esse conjunto probatório é coerente com a narrativa inicial de que, ao término da locação, o imóvel apresentava avarias que extrapolavam o desgaste ordinário do uso. A impugnação ofertada pela ré aos danos, constante da sua contestação [ID39810785], não veio acompanhada de contraprova técnica, documental ou fotográfica capaz de desconstituir os elementos apresentados pelo autor. A ré afirmou que o imóvel já apresentava problemas anteriores, como armários danificados, infiltrações, sujeira e pintura antiga, mas não juntou termo de vistoria inicial, fotografias contemporâneas ao início da locação, mensagens, notificações ou qualquer outro documento hábil a demonstrar que o estado do bem, ao ser recebido, já correspondia àquele verificado ao final. Ao contrário, o contrato expressamente alude à entrega do imóvel em conformidade com termo de vistoria integrante da avença [ID29410978], e o documento de vistoria final [ID29412132], somado ao comparativo fotográfico de [ID29412002], constitui prova suficiente, em cognição exauriente, da existência de danos materiais indenizáveis. Aplica-se, também aqui, o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, pois incumbia à ré provar fato impeditivo ou extintivo da pretensão reparatória, ônus do qual não se desincumbiu. Também não procede a alegação da ré de que o valor da caução afastaria a cobrança dos prejuízos. O próprio autor reconhece a necessidade de abatimento do montante caucionado do débito global, como consignado na petição inicial e corroborado pelo extrato de poupança apresentado em ID29413052, que demonstra a existência do depósito em garantia. A caução, portanto, não exclui a responsabilidade da locatária, servindo apenas como garantia a ser compensada na apuração final do débito, o que está em conformidade com a natureza jurídica prevista no art. 38, (sec)2º, da Lei nº 8.245/91. Do mesmo modo, a responsabilidade solidária assumida pela ré no contrato [ID29410978] autoriza a cobrança integral da obrigação remanescente, nos termos dos arts. 264 e 275 do Código Civil. A valoração das provas, à luz do art. 371 do Código de Processo Civil, conduz à conclusão de que os documentos produzidos pelo autor são convergentes, contemporâneos aos fatos relevantes e aptos a demonstrar o inadimplemento contratual e os danos ao imóvel, ao passo que a defesa apresentou impugnação predominantemente genérica, desacompanhada de elementos objetivos de convencimento. O pedido formulado na exordial encontra suporte no contrato [ID29410978], na comunicação de desocupação [ID29412136], no demonstrativo de débito [ID29410984], na vistoria de saída [ID29412132], nas fotografias comparativas [ID29412002] e nos orçamentos de reparo [ID29412144-ID29412146 e ID29412148]. Em contrapartida, a contestação não trouxe prova robusta de pagamento, de inexistência dos danos, de vício pré-existente do imóvel ou de excesso manifesto dos custos, sendo insuficiente, por si só, para afastar a pretensão autoral. Por outro lado, considerando que os valores referentes aos danos materiais foram instruídos por orçamentos unilaterais e não por comprovantes de efetiva realização integral dos serviços, a procedência do pedido deve observar a exata extensão demonstrada nos autos e a compensação da caução já reconhecida. Ante o exposto,JULGO PROCEDENTESos pedidos formulados na petição inicial para: 1.DEFERIRo benefício da gratuidade de justiça em favor da ré Ana Carolina Ramos Peixoto, cujo pedido não havia sido ainda apreciado pelo juízo, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, ante a juntada da declaração de hipossuficiência e comprovantes de rendimentos [IDs 39812348 - 39813309 e 39813310]. 2.CONDENARa ré Ana Carolina Ramos Peixoto a pagar ao autor a quantia total líquida deR$ 14.501,71 (quatorze mil quinhentos e um reais e setenta e um centavos), resultante da soma dos débitos locatícios (R$ 3.351,71), da multa contratual (R$ 3.750,00) e da indenização por danos materiais (R$ 10.600,00), já abatido o valor do depósito-caução (R$ 3.200,00). oSobre o montante devido a título dealuguéis/encargos e multa contratual(R$ 3.901,71, após compensação proporcional do caução): incidem juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice oficial adotado pela Corregedoria Geral de Justiça a contar dos respectivos vencimentos/infração (art. 397 do Código Civil) até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, 1º de setembro de 2024, após, devem observar o disposto na Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024, a saber: correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa Selic. oSobre o montante relativo àindenização por danos materiais(R$ 10.600,00): incide correção monetária pelo índice oficial adotado pela Corregedoria Geral de Justiça desde a data da elaboração dos orçamentos (Súmula nº 43 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (art. 405 do Código Civil) até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, 1º de setembro de 2024, após, devem observar o disposto na Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024, a saber: correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa Selic. Em razão da sucumbência, condeno a referida ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, (sec) 2º, do CPC. Contudo, em virtude da gratuidade de justiça acima deferida, suspendo a exigibilidade dessas verbas sucumbenciais pelo prazo de 5 (cinco) anos, na forma do art. 98, (sec) 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Transitada em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. NITERÓI, 14 de setembro de 2026. FABIANA DE CASTRO PEREIRA SOARES Juiz Titular