2026-09-16 · TJRJ
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 1ª Vara Cível da Regional do Méier Rua Aristides Caire, 53, 2º Andar, Méier, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20775-090 SENTENÇA Processo:0815457-55.2024.8.19.0208 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARCIO PERIM MARIZ RÉU: TELEMAR NORTE LESTE S/A MÁRCIO PERIM MARIZajuizou a presente demanda em face deTELEMAR NORTE LESTE S.A.,pleiteando que haja a rescisão contratual em razão de inadimplemento e que a ré retire os equipamentos que ocupam parte de seu imóvel, objeto do contrato de locação, bem como requer o pagamento dos aluguéis atrasados. A petição inicial de index 124902246 veio instruída com documentos. Decisão de index 152136231 deferindo à parte autora o benefício da Justiça Gratuita. Decisão de index 178411443, determinando que o autor preste caução de três meses do valor do aluguel, que foi devidamente prestada (index 183688428). Regularmente citada, a ré apresentou a contestação de index 185321822. Acordo extrajudicial não homologado acostado no index 191507592. Petição do autor no index 218086671, informando que a parte ré não está cumprindo o acordo integralmente. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Esclareço que o presente feito será julgado por este magistrado que ora subscreve em razão de minha inclusãono Grupo de Sentenças do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro(mês desetembro de 2026). Trata-se deação de despejo por infração contratual cumulada com cobrança de aluguéisajuizada porMÁRCIO PERIM MARIZem face deTELEMAR NORTE LESTE S.A. Alega o autor, em síntese, que celebrou contrato de locação não residencial com a ré, tendo por objeto área destinada à instalação de equipamentos de telecomunicações. Sustenta que a locatária deixou de adimplir os aluguéis a partir de agosto de 2023 e, embora tenha denunciado o contrato, permaneceu ocupando o espaço com seus equipamentos. Afirma ter promovido notificação extrajudicial para cobrança dos valores em atraso e retirada dos equipamentos, sem êxito. Em contestação, a ré sustenta, em síntese, a essencialidade dos serviços de telecomunicações. No curso do processo, foi celebrado acordo extrajudicial, o qual, todavia, não chegou a ser homologado judicialmente, tendo a ré, ademais, descumprido integralmente as obrigações assumidas. Foi posteriormente deferida medida para retirada dos equipamentos no prazo de 15 dias, condicionada à prestação de caução pelo autor. A caução foi efetivamente depositada, não havendo, contudo, prova nos autos de que a ré tenha promovido a retirada dos equipamentos no prazo estabelecido. A controvérsia pode ser solucionada mediante a prova documental já produzida, razão pela qual passo ao julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do CPC. A relação locatícia é incontroversa. Conforme consta do contrato, a área locada destinava-se especificamente à instalação de equipamentos necessários à prestação dos serviços de telecomunicações, competindo à locatária o cumprimento das obrigações decorrentes da avença, entre elas o pagamento dos aluguéis e a restituição da área ao término da relação contratual. Nos termos do art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91, a locação poderá ser desfeita em decorrência de infração legal ou contratual e da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. No caso concreto, restou caracterizado o inadimplemento contratual. A alegação deessencialidade dos serviços de telecomunicaçõesnão afasta a obrigação da ré de cumprir o contrato nem lhe confere direito de permanecer indefinidamente em imóvel particular sem o correspondente pagamento da contraprestação ajustada. Ainda que se reconheça a relevância e a essencialidade dos serviços prestados pela requerida, tal circunstância não pode transferir ao proprietário particular o ônus de suportar gratuitamente a utilização de seu imóvel. Cabe à concessionária ou prestadora organizar seus meios técnicos de forma a assegurar a continuidade do serviço sem violar direitos patrimoniais de terceiros, não sendo admissível utilizar a essencialidade da atividade como fundamento para perpetuar relação locatícia já denunciada e inadimplida. Também não altera essa conclusão o acordo extrajudicial celebrado no curso da demanda. Com efeito, embora o ajuste extrajudicial possa produzir efeitos obrigacionais entre as partes independentemente de homologação judicial, no caso em exame ele não foi cumprido integralmente pela ré, tampouco houve homologação que ensejasse a extinção do processo. Além disso, não havendo demonstração de novação expressa da obrigação originária, a mera tentativa de composição não importa, por si só, extinção da relação jurídica anteriormente discutida. O descumprimento integral das obrigações assumidas no acordo impede que a ré dele se beneficie para afastar as consequências do inadimplemento contratual que deu origem à demanda. Todavia, eventuais quantias efetivamente pagas pela ré em decorrência do acordo devem ser integralmente abatidas do débito, sob pena de enriquecimento sem causa do autor. Igualmente relevante é o fato de que já foi determinada judicialmente a retirada dos equipamentos, após prestação de caução pelo autor, não havendo notícia ou prova de cumprimento da ordem pela requerida. A permanência dos equipamentos no imóvel mantém a ocupação da área e impede o proprietário de exercer plenamente os poderes inerentes ao domínio. Por essa razão, enquanto não houver a efetiva e definitiva desocupação da área, mediante retirada integral dos equipamentos, permanece devida a contraprestação correspondente à utilização do imóvel. Não seria razoável considerar encerrada a obrigação de pagamento dos aluguéis apenas pela denúncia formal do contrato quando a locatária, na prática, continua utilizando o espaço para manutenção de seus equipamentos. Assim, os aluguéis são devidos até a data da efetiva retirada de todos os equipamentos e restituição da área ao autor, com abatimento dos valores comprovadamente pagos no curso da relação e daqueles eventualmente pagos por força do acordo extrajudicial não homologado. Diante do exposto,JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para: a)declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, em razão do inadimplemento contratual da ré; b)decretar o despejo, determinando que a ré proceda, caso ainda não o tenha feito, à retirada integral de todos os equipamentos de telecomunicações instalados na área objeto da locação, promovendo sua definitiva desocupação e restituição ao autor, no prazo de 15 (quinze) dias; c) caso não haja cumprimento voluntário no prazo assinalado, expeça-se mandado para retirada dos equipamentos e imissão do autor na posse plena da área, ficando as despesas necessárias à remoção, transporte e demais providências a cargo da ré, sem prejuízo da adoção das medidas coercitivas cabíveis; d) condenar a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos desde agosto de 2023, bem como daqueles que se venceram no curso do processo e dos que continuarem vencendo até a efetiva e definitiva retirada dos equipamentos e restituição da área ao autor, observados os valores e critérios de reajuste previstos contratualmente; e) determinar que, na apuração do débito, sejam abatidos todos os valores comprovadamente pagos pela ré, inclusive aqueles pagos em decorrência do acordo extrajudicial celebrado entre as partes e não homologado judicialmente, vedada qualquer duplicidade de cobrança; f) sobre as parcelas vencidas deverão incidir os encargos moratórios previstos no contrato, a partir dos respectivos vencimentos, observada a legislação aplicável e vedada a cumulação indevida de encargos. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, (sec) 2º, do CPC. Com o trânsito em julgado, expeça-se mandado de pagamento em favor do autor para levantamento do valor depositado a título de caução. Intimem-se as partes, deixando claro que se oporem embargos de declaração com o intuito protelatório, será fixada ao embargante a multa prevista no art. 1.026, par. 2º, do CPC. Após o cumprimento das providências e nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. RIO DE JANEIRO, 11 de setembro de 2026. MARCO AURELIO DA SILVA ADANIA Juiz Grupo de Sentença