0814943-52.2024.8.20.5001

Intimação

TJRN · Gab. Desª. Lourdes de Azevedo na Câmara Cível

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0814943-52.2024.8.20.5001 Polo ativo WAGNER LUSTOSA BARRETO Advogado(s): ERICA MARTINHA PAES LANDIM SOUZA, STEFANE CARVALHO SANTANA Polo passivo DOIS A ENGENHARIA E TECNOLOGIA LTDA Advogado(s): BRUNO MACEDO DANTAS, ISAAC SIMIAO DE MORAIS Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE REPAROS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. DOCUMENTOS UNILATERAIS. INEXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de ressarcimento por danos materiais e indenização por danos morais formulados por locador em face de locatária, sob o fundamento de ausência de prova suficiente de que as avarias alegadas no imóvel decorreram da ocupação da ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 2 questões em discussão: (i) definir se o conjunto probatório produzido é suficiente para demonstrar que os danos no imóvel decorreram da conduta da locatária, em descumprimento ao art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991, ensejando reparação material; e (ii) estabelecer se os fatos narrados justificam a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR Incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, demonstrando a existência das avarias, sua ocorrência durante a locação, o nexo causal com a conduta da locatária e que os danos ultrapassam o desgaste natural do imóvel. A ausência de laudo ou termo de vistoria inicial impede a comparação objetiva entre o estado do imóvel no início e ao término da locação, inviabilizando a atribuição segura dos danos à locatária. A denominada vistoria final, produzida unilateralmente, desacompanhada de indicação da data de sua realização, não possui força probatória suficiente para demonstrar que as fotografias retratam o estado do imóvel no momento da devolução das chaves. A falta de comprovação de que a locatária foi previamente cientificada para acompanhar a vistoria impede conferir maior credibilidade à documentação produzida exclusivamente pelo locador. Os orçamentos apresentados constituem mera estimativa de custos de reparação e não comprovam a existência, a extensão ou a origem das avarias alegadas. A prova testemunhal isolada não supre a ausência de elementos objetivos aptos a estabelecer o nexo causal entre os danos apontados e a utilização do imóvel pela locatária. A inexistência de prova segura acerca da responsabilidade da locatária impede o reconhecimento do dever de indenizar pelos danos materiais. O inadimplemento contratual, desacompanhado de demonstração de lesão a direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: “A ausência de vistoria inicial impede a comparação segura das condições do imóvel e inviabiliza a responsabilização civil do locatário pelos danos alegados.” _______________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, 85, § 11, 98, § 3º, e 1.026, § 2º; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III. Jurisprudência relevante citada: TJRN, Apelação Cível nº 0850143-96.2019.8.20.5001, Rel. Des. Dilermando Mota Pereira, Primeira Câmara Cível, j. 04.07.2026, publ. 06.07.2026. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao apelo, tudo nos termos do voto da Relatora. RELATÓRIO Apelação Cível interposta por Wagner Lustosa Barreto em face da sentença proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da ação de cobrança de reparos em imóvel locado cumulada com indenização por danos morais ajuizada pelo apelante em desfavor da Dois A Engenharia e Tecnologia Ltda, julgou improcedentes os pedidos autorais. Em suas razões recursais (Id. 38028842), a parte apelante afirma que o Juízo de origem atribuiu caráter absoluto à inexistência de vistoria conjunta, desconsiderando que a legislação admite outros meios de prova para demonstração dos danos. Alega que o conjunto probatório, formado por fotografias, orçamentos e prova testemunhal, especialmente o depoimento da testemunha Neilda Pereira da Costa, seria suficiente para comprovar que o imóvel foi devolvido em condições precárias, com danos que ultrapassam o desgaste natural decorrente do uso. Defende, ainda, que a empresa foi previamente comunicada para acompanhar a vistoria final, mas permaneceu inerte, razão pela qual não poderia se beneficiar da própria omissão. Reitera que as avarias descritas na inicial caracterizam descumprimento contratual e legal da obrigação de restituição do imóvel, prevista no art. 23, III, da Lei nº 8.245/91. Ao final, requer o provimento do recurso para julgar procedente o pedido de condenação ao pagamento dos danos materiais e morais pleiteados. Em contrarrazões (Id. 38028844), a parte apelada sustenta que o autor não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Argumenta que inexistem vistorias inicial e final aptas a demonstrar as condições do imóvel no início e ao término da locação, que as fotografias e os orçamentos constituem documentos produzidos unilateralmente e que a prova testemunhal é insuficiente para comprovar os alegados danos e o respectivo nexo causal. Por fim, pugna pelo desprovimento do recurso. Com vista dos autos, a 7ª Procuradoria de Justiça deixou de opinar no feito (Id. 38196548). Após, os autos foram encaminhados ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos deste Tribunal de Justiça, restando, contudo, infrutífera a tentativa de acordo (Id. 38760741). É o relatório. VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível. A controvérsia recursal consiste em verificar se o conjunto probatório produzido nos autos é suficiente para demonstrar que os danos alegadamente constatados no imóvel locado decorreram da conduta da apelada, de modo a ensejar sua condenação ao ressarcimento dos prejuízos materiais e ao pagamento de indenização por danos morais. Após detido exame dos autos, concluo que a sentença não merece reforma. Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos do direito invocado. Em ações que visam ao ressarcimento de danos supostamente causados em imóvel locado, compete ao locador demonstrar, de forma segura, não apenas a existência das avarias, mas também que elas surgiram durante a vigência da locação, decorreram da conduta do locatário e extrapolam o desgaste natural admitido pelo art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991. No caso concreto, entretanto, a prova produzida mostra-se insuficiente para satisfazer esse encargo. Inicialmente, verifica-se que não foi juntado aos autos qualquer laudo ou termo de vistoria inicial apto a demonstrar as condições do imóvel quando entregue à locatária. Trata-se de elemento de elevada relevância probatória, pois constitui o parâmetro objetivo indispensável para aferir eventual deterioração ocorrida durante a execução do contrato. A ausência desse documento inviabiliza a comparação segura entre o estado do imóvel no início e ao término da locação, impedindo atribuir, com o grau de certeza exigido para a responsabilização civil, os danos apontados à conduta da apelada. Também não prospera a alegação de que a denominada vistoria final seria suficiente para comprovar as avarias. Além de consistir em documentação produzida unilateralmente pelo locador, observa-se que não há indicação da data em que teria sido realizada (Id. 38028591), circunstância que impede aferir se as fotografias efetivamente retratam o estado do imóvel no momento da devolução das chaves ou se foram produzidas posteriormente. A ausência desse dado compromete significativamente sua força probatória, porquanto inviabiliza estabelecer a necessária contemporaneidade entre os registros fotográficos e o encerramento da relação locatícia. O apelante sustenta, ainda, que a empresa foi previamente comunicada para acompanhar a vistoria final, permanecendo inerte, razão pela qual a inspeção teria sido realizada sem sua participação. Todavia, não há nos autos prova de que essa comunicação tenha efetivamente ocorrido. Embora a inicial faça referência a tentativas de contato e ao envio de comunicação à empresa, inexiste documento apto a demonstrar que a apelada foi regularmente cientificada para comparecer à vistoria de desocupação. Não sendo comprovada a prévia convocação da locatária, não é possível conferir maior valor probatório à documentação produzida exclusivamente pelo locador. Da mesma forma, os orçamentos apresentados não possuem aptidão para demonstrar a ocorrência dos danos. Tais documentos limitam-se a estimar os custos de eventual reparação dos itens relacionados pelo autor, não constituindo meio idôneo para comprovar a existência das avarias, sua extensão, tampouco que decorreram da utilização do imóvel pela apelada. Cuida-se, em verdade, de documentos unilaterais destinados apenas à estimativa financeira dos alegados prejuízos, sem eficácia para demonstrar o próprio fato constitutivo do direito invocado. Resta, assim, apenas a prova testemunhal produzida em audiência. Entretanto, embora a testemunha arrolada pelo autor tenha afirmado haver constatado danos no imóvel, seu depoimento, isoladamente, não se mostra suficiente para suprir as relevantes deficiências do conjunto probatório. Com efeito, a inexistência de vistoria inicial, a fragilidade da documentação apresentada como vistoria final, desacompanhada de data, e a ausência de comprovação de prévia ciência da locatária impedem que a prova oral, por si só, estabeleça o indispensável nexo causal entre as avarias apontadas e a ocupação do imóvel pela empresa ré. A testemunha não dispõe de elementos objetivos capazes de reconstruir, com a segurança necessária, as condições em que o imóvel foi entregue no início da locação e compará-las com aquelas existentes ao seu término. Nessas circunstâncias, seu relato revela-se insuficiente para afastar a dúvida acerca da origem dos danos e para demonstrar que estes extrapolaram o desgaste natural decorrente do uso do imóvel durante aproximadamente vinte e dois meses de locação. A propósito, a solução adotada pelo Juízo de origem harmoniza-se com recente entendimento desta Corte de Justiça. Vejamos: “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE DETERIORAÇÃO DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. INEXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL. LUCROS CESSANTES E MULTA CONTRATUAL NÃO COMPROVADOS. MANUTENÇÃO DO DECISUM DE ORIGEM QUE SE IMPÕE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por locadores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de alegada deterioração de imóvel locado, bem como rejeitou pedido de responsabilização da administradora imobiliária por suposta falha na fiscalização da locação. Os autores, ora recorrentes, sustentam nulidade da sentença por cerceamento de defesa, deficiência de fundamentação e omissões, além de postularem a condenação dos demandados ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por cerceamento de defesa, deficiência de fundamentação ou omissão; (ii) estabelecer se a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova alteram a solução da controvérsia; (iii) determinar se os elementos probatórios produzidos demonstram os danos alegados e o nexo causal necessário à responsabilização do locatário e da administradora imobiliária; e (iv) verificar se são devidos lucros cessantes e multa contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A prova pericial mostra-se desnecessária quando a controvérsia pode ser solucionada com base nos elementos constantes dos autos e quando a perícia não tem aptidão para suprir a ausência de prova mínima acerca das condições do imóvel no início da locação. 4. A sentença apresenta fundamentação suficiente ao enfrentar a controvérsia e expor as razões da improcedência, não havendo nulidade pela ausência de manifestação expressa sobre todos os argumentos suscitados pelas partes. 5. A eventual aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova não dispensam a demonstração mínima dos fatos constitutivos do direito alegado, especialmente do dano e do nexo causal. 6. A ausência de laudo de vistoria inicial ou de outro parâmetro objetivo impede a comparação segura entre o estado do imóvel no início e ao término da locação, inviabilizando a atribuição dos danos ao locatário com o grau de certeza exigido para a responsabilização civil. 7. A responsabilização da administradora imobiliária por culpa in vigilando ou culpa in eligendo exige demonstração concreta de falha na prestação do serviço e de sua contribuição causal para os prejuízos alegados, o que não foi comprovado nos autos. 8. A incidência de multa contratual pressupõe comprovação de descumprimento específico de obrigação contratual, enquanto os lucros cessantes exigem prova objetiva de sua ocorrência e extensão, requisitos não demonstrados pelos autores, ora apelantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e, no mérito, desprovido.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0850143-96.2019.8.20.5001, Des. DILERMANDO MOTA PEREIRA, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 04/07/2026, PUBLICADO em 06/07/2026) - grifos acrescidos. No mesmo precedente, assentou-se que a eventual inversão do ônus da prova não dispensa a demonstração mínima dos fatos constitutivos do direito alegado, especialmente quanto à comprovação do dano e do nexo causal, orientação que se aplica, por identidade de fundamentos, ao presente caso. Diante desse cenário probatório, não há elementos seguros que permitam concluir que as avarias descritas na inicial decorreram da conduta da apelada, tampouco que ultrapassaram as deteriorações naturais decorrentes da utilização regular do imóvel. Mantida a improcedência do pedido de reparação material, igualmente não merece acolhimento a pretensão indenizatória por danos morais. Conforme consignado na sentença, a controvérsia instaurada possui natureza eminentemente contratual e patrimonial, não tendo sido demonstrada qualquer violação a direitos da personalidade do apelante capaz de justificar a excepcional reparação extrapatrimonial. Os alegados transtornos decorrentes da necessidade de realização de reparos e da impossibilidade temporária de nova locação, desacompanhados de prova de efetivo abalo à honra, à imagem ou à integridade psíquica do autor, configuram circunstâncias inerentes ao inadimplemento contratual, insuficientes, por si sós, para ensejar indenização por dano moral. Portanto, ausente prova segura dos fatos constitutivos do direito invocado, impõe-se a manutenção integral da sentença. Ante o exposto, nego provimento à Apelação Cível, mantendo integralmente a sentença. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 2% (dois por cento) os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem, observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade da justiça deferida ao apelante. Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões, podendo ser manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com notória intenção de rediscutir a decisão (art. 1.026, § 2º do CPC). É como voto. Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora Natal/RN, 24 de Agosto de 2026.