2026-09-16 · TJRJ
COMARCA DE CABO FRIO 1° VARA CÍVEL PROCESSO nº 0814920-05.2023.8.19.0011 AUTOR: AMANDA PATRICIA DA COSTA MENDONCA, WALMOR LOPES DOS SANTOS RÉU: XANDELLES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, FUAD DIUANA ZACHARIAS ADMINISTRADOR: RAFAEL RODRIGUES FERNANDES ________________________________________________________ SENTENÇA Processo nº 0814920-05.2023.8.19.0011 I - RELATÓRIO AMANDA PATRÍCIA DA COSTA MENDONÇA ajuizou ação de adjudicação compulsória cumulada com tutela de urgência e indenização por danos morais em face de XANDELLES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FUAD DIUANA ZACHARIAS, posteriormente passando a integrar o polo ativo WALMOR LOPES DOS SANTOS, em razão de determinação judicial. Alegou a autora, inicialmente, ter celebrado com a primeira ré, em 06/02/2002, compromisso de compra e venda relativo à fração ideal do terreno nº 328, com 400,00 m², situado no Condomínio dos Canários, em Cabo Frio, afirmando ter quitado integralmente o preço e não ter obtido a outorga da escritura definitiva. Sustentou, ainda, ter posteriormente tomado conhecimento da existência de cobrança de foro incidente sobre o imóvel, alegando não ter sido adequadamente informada acerca de sua natureza foreira. Requereu, em síntese, a adjudicação compulsória do imóvel e, subsidiariamente, a resolução do contrato com restituição dos valores pagos, além de indenização por danos morais e providências relacionadas à cobrança de foro (ID 87084458). O instrumento contratual juntado aos autos demonstra que os promitentes compradores são Amanda Patrícia da Costa Mendonça e Walmor Lopes dos Santos (ID 87084463). A primeira ré apresentou contestação (ID 102480686), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva de Fuad Diuana Zacharias, a necessidade de formação de litisconsórcio ativo com Walmor Lopes dos Santos, a inépcia da inicial e a prescrição da pretensão de devolução dos valores pagos. No mérito, sustentou a regularidade da cobrança do foro, a ciência dos compradores acerca da natureza foreira do imóvel e a improcedência dos pedidos. Após determinação judicial para regularização do polo ativo, Walmor Lopes dos Santos foi devidamente integrado à demanda, mediante apresentação de procuração e documentos pessoais (ID 181400742). A primeira ré se insurgiu contra a inclusão, sustentando que a providência confirmaria sua tese de que a escritura não poderia ser outorgada exclusivamente em favor de Amanda (ID 218932870). A insurgência foi afastada por decisão anterior, que reconheceu a necessidade da participação de Walmor no feito (ID 218932870). Na mesma oportunidade, foi reconhecida a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor e determinada a inversão do ônus da prova. As partes foram intimadas acerca da produção de provas. A ré requereu depoimento pessoal dos autores, enquanto os autores manifestaram desinteresse na produção de outras provas e concordância com o julgamento antecipado (ID 2577618950). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia pode ser solucionada a partir da prova documental já produzida, não se mostrando necessária a dilação probatória. Com efeito, os elementos relevantes para o exame da pretensão adjudicatória encontram-se documentalmente demonstrados, sendo especialmente relevante o fato de que a parte ré não impugnou especificamente a quitação do preço do imóvel, limitando sua insurgência, no ponto, à questão da formação do polo ativo e às demais matérias defensivas. A prova oral requerida pela ré não se mostra necessária para o deslinde das questões efetivamente controvertidas, sobretudo porque não há controvérsia específica acerca da existência do contrato ou do pagamento do preço. O julgamento antecipado, portanto, mostra-se adequado. 2. DO LITISCONSÓRCIO ATIVO A questão relativa à necessidade de participação de Walmor Lopes dos Santos no polo ativo encontra-se superada. O instrumento contratual juntado aos autos demonstra que Amanda Patrícia da Costa Mendonça e Walmor Lopes dos Santos figuraram conjuntamente como promitentes compradores. Tratando-se de ação de adjudicação compulsória, a participação do promitente comprador na relação processual é necessária. A determinação judicial para regularização do polo ativo foi devidamente cumprida, tendo Walmor outorgado procuração ao patrono constituído e passado a integrar formalmente a demanda. Não há, portanto, qualquer irregularidade processual remanescente nesse aspecto. Também não procede a alegação da ré de que a inclusão de Walmor conduziria à improcedência do pedido. A participação do segundo comprador não representa reconhecimento da improcedência da pretensão material, mas apenas adequação da relação processual à relação jurídica retratada no próprio contrato. Se o negócio foi celebrado em nome de Amanda e Walmor, eventual adjudicação deverá, logicamente, beneficiar ambos. A ré, portanto, não pode transformar a regularização do polo ativo, determinada justamente para adequar o processo ao contrato que ela própria invoca, em fundamento para a rejeição da pretensão adjudicatória. 3. Da ilegitimidade passiva de Fuad Diuana Zacharias A preliminar merece acolhimento. O instrumento contratual apresentado nos autos identifica como parte contratada a empresa Xandelles Empreendimentos Imobiliários Ltda., não havendo, conforme os elementos descritos nos autos, demonstração de que Fuad Diuana Zacharias tenha assumido pessoalmente a obrigação de outorga do título definitivo ou integrado a relação contratual em nome próprio. A obrigação objeto da presente demanda decorre do compromisso de compra e venda celebrado com a pessoa jurídica, sendo esta, portanto, a responsável pela obrigação contratual cuja execução específica se pretende. A mera participação de pessoa física na representação ou administração da sociedade não a torna pessoalmente responsável pelas obrigações assumidas pela pessoa jurídica, ausente demonstração de circunstância jurídica apta a afastar a autonomia patrimonial. Assim, reconheço a ilegitimidade passiva de Fuad Diuana Zacharias, extinguindo o processo em relação a ele, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. 4. DA ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA INICIAL Não prospera a preliminar. A petição inicial apresenta de maneira suficientemente clara os fatos constitutivos da pretensão, identifica o negócio jurídico celebrado, individualiza o imóvel, indica o inadimplemento imputado à parte ré e formula pedidos compatíveis com a causa de pedir. A própria contestação demonstra que a ré compreendeu perfeitamente as pretensões deduzidas, tendo exercido de forma ampla o contraditório sobre elas. Não há, portanto, qualquer prejuízo à defesa ou incompatibilidade lógica que justifique o reconhecimento de inépcia. Rejeito a preliminar. 5. DA PRESCRIÇÃO A alegação de prescrição igualmente não merece acolhimento quanto à pretensão de adjudicação compulsória. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a pretensão de obter a escritura definitiva por meio da adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional, ressalvada a hipótese de prescrição aquisitiva decorrente de usucapião. A razão está na natureza potestativa da pretensão adjudicatória, não havendo prazo geral de decadência estabelecido em lei para seu exercício. Mais recentemente, o STJ reafirmou que, preenchidos os requisitos próprios da adjudicação compulsória, a pretensão permanece imprescritível. No tocante à pretensão de restituição dos valores pagos, sua apreciação fica prejudicada diante do acolhimento do pedido principal de adjudicação compulsória, conforme será examinado adiante. Não há, portanto, prescrição a reconhecer quanto ao pedido principal. 6. DO MÉRITO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA A pretensão é procedente. Dispõem os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil que, celebrado compromisso de compra e venda e cumpridas as obrigações assumidas pelo promitente comprador, este poderá exigir a outorga da escritura definitiva, podendo requerer a adjudicação compulsória do imóvel diante da recusa do promitente vendedor. No caso concreto, estão presentes os requisitos necessários. O compromisso de compra e venda celebrado em 06/02/2002 comprova a existência do negócio jurídico e identifica o imóvel objeto da transação. Também está incontroverso que os compradores são Amanda Patrícia da Costa Mendonça e Walmor Lopes dos Santos. O preço estipulado no contrato foi de R$ 3.200,00, sendo R$ 1.590,00 pagos como sinal e o saldo de R$ 1.610,00 mediante três cheques. A autora afirmou ter quitado integralmente o preço. A parte ré, embora tenha contestado diversos aspectos da demanda, não impugnou especificamente a efetiva quitação do preço nem apontou a existência de saldo devedor. Incide, nesse particular, a regra do art. 341 do CPC, segundo a qual incumbe ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial. Assim, inexistindo impugnação específica quanto à quitação e não havendo nos autos elemento que indique a existência de saldo pendente, tem-se por incontroverso o cumprimento da obrigação de pagamento. A quitação integral constitui requisito para a adjudicação compulsória. O próprio STJ reafirma que a adjudicação compulsória viabiliza a transferência do imóvel ao promitente comprador após a quitação integral do preço. No presente caso, esse requisito encontra-se satisfeito. Por outro lado, a ausência de outorga voluntária do título definitivo também constitui circunstância que emerge da própria demanda e não foi afastada pela defesa. Desse modo, comprovada a celebração do compromisso, a quitação do preço e a ausência de outorga da escritura definitiva, é cabível a adjudicação compulsória. 7. DA NATUREZA FOREIRA DO IMÓVEL E DA COBRANÇA DE FORO A insurgência dos autores quanto à cobrança de foro não constitui óbice à adjudicação compulsória. Conforme consta do próprio instrumento contratual, o imóvel objeto da negociação corresponde ao domínio útil de bem foreiro, circunstância expressamente consignada no contrato celebrado entre as partes. É certo que, reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a fornecedora está submetida ao dever de prestar informação adequada e clara acerca das características relevantes do negócio. Entretanto, no caso concreto, não se verifica omissão da ré quanto à natureza foreira do imóvel, pois essa condição consta expressamente do instrumento contratual. A alegação dos autores de que somente posteriormente teriam compreendido as consequências da enfiteuse não é suficiente, por si só, para caracterizar falha na prestação do serviço ou vício de informação, sobretudo quando a circunstância jurídica fundamental - a natureza foreira do imóvel - foi expressamente consignada no contrato. A inversão do ônus da prova anteriormente determinada não conduz a conclusão diversa. Tal mecanismo não dispensa a parte autora de demonstrar minimamente o fato constitutivo de sua pretensão, nem transforma em inexistente informação que consta expressamente do documento contratual. Não há, portanto, elementos suficientes para reconhecer que a ré tenha ocultado a natureza foreira do imóvel ou induzido os compradores em erro. Além disso, a obrigação de pagamento do foro decorre da própria situação jurídica do imóvel e da relação de aforamento, não se confundindo com a obrigação contratual da promitente vendedora de outorgar o título definitivo. Eventual discussão acerca da exigibilidade, cobrança ou cancelamento de foro constitui questão própria da relação jurídica de aforamento, que não se confunde com a obrigação de transferência decorrente do compromisso de compra e venda. Por conseguinte, não há fundamento para determinar à ré o cancelamento de eventual cobrança de foro, nem para reconhecer, com base exclusivamente nessa circunstância, qualquer inadimplemento contratual indenizável. 8. DOS DANOS MORAIS O pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento. A ausência de outorga voluntária da escritura definitiva, embora justifique o recurso à adjudicação compulsória quando preenchidos seus requisitos, não configura, por si só, dano moral indenizável. Da mesma forma, a existência de obrigação relativa ao foro, expressamente indicada no contrato, não demonstra prática ilícita da ré. Não se verifica, no caso concreto, circunstância excepcional capaz de caracterizar lesão a direito da personalidade dos autores. O quadro retratado nos autos permanece inserido no âmbito de controvérsia de natureza essencialmente patrimonial e contratual. Ausente, portanto, ato ilícito indenizável e não demonstrado dano extrapatrimonial efetivo, impõe-se a improcedência do pedido de indenização por danos morais. 9. DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO O acolhimento do pedido principal de adjudicação compulsória torna prejudicado o exame do pedido subsidiário de resolução do contrato e restituição dos valores pagos. As pretensões são logicamente incompatíveis. Com a adjudicação compulsória, preserva-se o negócio jurídico e se promove sua execução específica, mediante substituição judicial da vontade que não foi manifestada voluntariamente. A resolução contratual, ao contrário, pressuporia o desfazimento do negócio e o retorno das partes à situação anterior. Assim, reconhecido o direito dos autores à adjudicação compulsória, não há razão jurídica para desfazer o contrato e determinar a restituição do preço pago. O pedido subsidiário fica, portanto, prejudicado. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil: a) JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, em relação a FUAD DIUANA ZACHARIAS, por ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC; b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por AMANDA PATRÍCIA DA COSTA MENDONÇA e WALMOR LOPES DOS SANTOS, para ADJUDICAR COMPULSORIAMENTE em favor de ambos o imóvel objeto do compromisso de compra e venda celebrado em 06/02/2002, correspondente à fração ideal do terreno nº 328, com área de 400,00 m², situado no Condomínio dos Canários, em Cabo Frio, nos exatos termos e limites estabelecidos no instrumento contratual; c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de cancelamento ou afastamento de eventual cobrança de foro, ressalvado o direito dos autores de discutir eventual exigibilidade do encargo perante quem detenha legitimidade para tanto, em ação própria; d) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. A presente sentença, após o trânsito em julgado, constituirá título hábil para a transferência do direito objeto da adjudicação, observadas as exigências legais e registrais pertinentes, inclusive aquelas decorrentes da natureza foreira do imóvel. Considerando a sucumbência recíproca, distribuo entre as partes as despesas processuais na proporção de 50% para cada uma, observada a gratuidade de justiça deferida aos autores, na forma do art. 98, (sec) 3º, do CPC. Condeno a primeira ré ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor dado à causa. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono do segundo réu, no patamar de 10% sobre o valor dado à causa, observada a gratuidade de justiça. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se. Cabo Frio, 15 de setembro de 2026 JULIANA GONÇALVES FIGUEIRA Juiz de Direito ________________________________________________________ Rua Ministro Gama Filho, S/N, Braga, CABO FRIO - RJ - CEP: 28908-090