0814254-81.2019.8.20.5001

Intimação

TJRN · Gab. Des. Amaury Moura Sobrinho na Câmara Cível

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab. Des. Amaury Moura Sobrinho no Pleno Avenida Jerônimo Câmara, 2000, Nossa Senhora de Nazaré, NATAL/RN, CEP 59060-300 Apelação Cível nº 0814254-81.2019.8.20.5001 Apelante: MONTANA CONSTRUÇÕES LTDA Advogado: BRENDA JORDANA LOBATO ARAÚJO TEIXEIRA Apelado: GILSIMAR DE CASTRO DA SILVA Advogados: ALVANETE COSTA PEREIRA Relator: Desembargador Amaury Moura Sobrinho DECISÃO Trata-se de Apelação Cível interposta por MONTANA CONSTRUÇÕES LTDA, em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da presente ação ajuizada por GILSIMAR DE CASTRO DA SILVA, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, “para: a) declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, com a consequente devolução dos valores pagos, devidamente comprovados nos autos, com a aplicação da Taxa Selic a partir do inadimplemento; b) condenar os demandados, solidariamente, a pagar indenização por danos materiais (lucros cessantes) em favor do autor, pelo atraso na entrega do imóvel, no montante equivalente ao valor mensal de aluguel de imóvel semelhante, com as mesmas características, entre o período de 10/07/2013 até a efetiva entrega do imóvel. Os valores serão apurados mediante liquidação de sentença e sobre eles deverá incidir a Taxa Selic a partir do inadimplemento, deduzido o IPCA a partir da citação válida. c) condenar os demandados, solidariamente, ao pagamento de 25% do valor pago pelo imóvel, em razão da comercialização sem registro de incorporação, com a aplicação da Taxa Selic a partir do inadimplemento”. Julgou improcedente o pedido de danos morais. Condenou ambas em custas e honorários, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada, sob condição suspensiva em relação ao autor por ser beneficiário da justiça gratuita. Em sede de acolhimento dos embargos de declaração, fixou como termo final da indenização por danos materiais a data da rescisão, ou seja, da sentença proferida. Nas razões recursais (Id. 41202531), a parte apelante sustenta, inicialmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não participou do contrato celebrado entre o autor e a corré A Santos da Silva Construções – ME, tampouco recebeu os valores pagos ou assumiu formalmente as obrigações decorrentes do negócio, tendo adquirido o imóvel posteriormente e de boa-fé. Defende que não lhe poderia ser atribuída responsabilidade por negócios jurídicos pretéritos dos quais não participou, especialmente diante da ausência de registro do contrato pelo próprio autor, que teria permanecido inerte por longo período. Aduz que a sentença lhe impôs indevidamente o ônus de realizar notificações prévias a adquirentes anteriores, confundindo o conhecimento da existência física da obra com o conhecimento dos negócios jurídicos anteriormente celebrados. Argumenta, ainda, ser juridicamente indevida a cumulação da rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos, com indenização por lucros cessantes, por incompatibilidade entre os interesses contratual negativo e positivo, além de sustentar a ausência de prova concreta do prejuízo material alegado. Afirma que eventual responsabilidade pelos lucros cessantes deveria recair exclusivamente sobre a corré que celebrou o contrato e recebeu os pagamentos, inexistindo nexo causal entre sua conduta e os prejuízos apontados. Ressalta a inaplicabilidade da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, por se tratar de penalidade de caráter pessoal, destinada ao incorporador que comercializou unidades sem o prévio registro da incorporação, conduta que atribui exclusivamente à corré A Santos, não podendo a sanção ser estendida à Apelante, terceira adquirente de boa-fé. Subsidiariamente, requer a redução da multa para percentual não superior a 5% do valor efetivamente pago pelo autor, com fundamento no art. 413 do Código Civil. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento da apelação, para que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva e extinto o processo em relação a ela, ou, sucessivamente, excluídas as condenações ao pagamento de lucros cessantes e da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com a redução desta, em caráter subsidiário, e a inversão dos ônus sucumbenciais. A parte apelada ofertou contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso (Id 41202538). Ausente hipótese que justifique a intervenção do Ministério Público (artigo 176 do CPC), deixei de remeter o feito à Procuradoria de Justiça. É o relatório. Preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso. Posta a matéria a exame, verifico ser o caso de aplicação do disposto no artigo 932, inciso IV, alínea "a", do Código de Processo Civil, que autoriza ao relator negar provimento ao recurso que for contrário a Súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal. Ab initio, a matéria controvertida está sujeita à aplicação das disposições inseridas no Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a relação jurídica firmada entre os litigantes possui natureza de consumo. As partes adequam-se perfeitamente aos conceitos de consumidor e fornecedor insculpidos nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, na medida em que a empresa recorrente expõe no mercado de consumo serviço utilizado pela parte autora, destinatária final deste. Com efeito, a parte recorrente alega sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não possui vínculo jurídico com a parte recorrida, pois adquiriu o terreno posteriormente à celebração do contrato de compra e venda entre ele e a empresa A. SANTOS DA SILVA CONSTRUÇÕES M.E., sem assumir obrigações anteriores. Sem razão apelante. Explico. Compulsando os autos, pelas circunstâncias concretas demonstradas nos autos, verifico que o apelante assumiu empreendimento imobiliário anteriormente iniciado e já destinado à comercialização de unidades habitacionais, dando continuidade à obra e à sua exploração econômica, circunstância que caracteriza sucessão do empreendimento e justifica sua responsabilização perante os adquirentes. Com efeito, documentos expedidos pela SEMURB, fotografias e relatórios técnicos juntados aos autos demonstram que, em julho de 2013, a construção já se encontrava em estágio bastante avançado, evidenciando que não se tratava de terreno desprovido de edificação, mas de empreendimento em fase de acabamento. A cronologia dos fatos igualmente afasta a alegação de simples aquisição de terreno. Embora a escritura pública lavrada em 25/04/2016 tenha feito referência à aquisição de "terreno", a Montana Construções Ltda., posteriormente, requereu, em 26/01/2017, o licenciamento perante o Corpo de Bombeiros e deu continuidade à obra anteriormente iniciada. A conduta subsequente da adquirente, portanto, revela que o objeto econômico da transação não se restringia ao solo, mas abrangia empreendimento cuja execução já se encontrava substancialmente avançada. Também merece consideração o valor da operação, referente a imóvel com 865 metros quadrados, localizado em área comercial valorizada e sobre o qual já havia significativa estrutura construída, que mostra-se pouco compatível com a hipótese de mera compra de terreno nu. O preço ajustado, aliado ao estágio avançado da edificação e à posterior retomada da obra, constitui elemento adicional a demonstrar que a negociação envolveu, em sua realidade econômica, o próprio empreendimento. Desta feita, o que ocorreu foi a sucessão do empreendimento, ainda que não tenha havido sucessão empresarial ou societária entre as pessoas jurídicas. Ressalto que, não se está afirmando que a Montana tenha sucedido formalmente a primeira ré em sua personalidade jurídica, mas que assumiu empreendimento imobiliário já iniciado, cuja construção encontrava-se substancialmente avançada, dando-lhe continuidade e passando a explorá-lo economicamente. A circunstância de a apelante não ter subscrito o contrato originário, portanto, não é suficiente para afastar sua legitimidade, pois a responsabilidade reconhecida na sentença decorre de sua posterior inserção na cadeia de fornecimento e da assunção do próprio empreendimento. Neste ponto, cabe transcrever trecho da sentença, que esclarece tal situação, fundamento ao qual me filio (Id 41202520): ... No mais, convém rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva da ré Montana Construções LTDA. Segundo ela, adquiriu mediante contrato de compra e venda um terreno sobre o qual inexistia qualquer ônus. Entretanto, os documentos juntados aos não deixam dúvidas que o imóvel era dotado de obras, as quais apesar de iniciadas sem alvará autorizativo de construção, já estavam bastante avançadas (ID 41791449). Logo, não há o que se falar em desconhecimento da construção edificada, pelo contrário, em verdade, foi adquirido pela Montana um empreendimento residencial em vias de sua conclusão. Logo, a ré Montana Construções deve permanecer no polo passivo da ação, pois é integrante da cadeia de consumo e firmou contrato que não retratava a realidade dos fatos... Portanto, não se mostra juridicamente admissível, sob a perspectiva da boa-fé objetiva e da proteção da confiança legítima, que a empresa adquira empreendimento já parcialmente executado, dê continuidade à construção e posteriormente dele obtenha proveito econômico, mas pretenda se desvincular das obrigações relacionadas aos adquirentes das unidades anteriormente comercializadas. A conclusão ora adotada, ademais, encontra respaldo em precedentes específicos desta Corte de Justiça, envolvendo a própria Montana Construções Ltda. e a mesma controvérsia relativa à sucessão do empreendimento, vejamos: Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. SUCESSÃO EMPRESARIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR A Montana Construções possui legitimidade passiva, pois houve sucessão do empreendimento imobiliário, não mera aquisição de terreno nu, conforme demonstram os documentos da SEMURB que comprovam que a obra já havia concluído quatro pavimentos em julho de 2013, as fotografias e relatórios técnicos evidenciando reboco interno concluído e setenta por cento do reboco externo executado, e a escritura pública de abril de 2016 que menciona aquisição de "terreno", mas seguida de imediato licenciamento junto ao Corpo de Bombeiros e continuidade da obra em janeiro de 2017. O valor da transação de R$ 300.000,00 por empreendimento de 865 metros quadrados em área comercial valorizada revela-se incompatível com simples venda de terreno nu, reforçando a tese de sucessão empresarial. A testemunha confirmou que o proprietário da Montana tentou acessar o imóvel e teve entrada autorizada pelo representante da primeira ré, evidenciando continuidade do empreendimento. A Montana adquiriu obra em avançado estágio construtivo, assumiu sua conclusão e comercializou unidades a terceiros mediante financiamento bancário, integrando a cadeia de consumo e assumindo responsabilidade solidária. A contestação da autenticidade do recibo de quitação não foi suscitada no momento processual adequado (contestação, réplica ou no prazo de quinze dias da juntada), operando-se preclusão consumativa nos termos do artigo 430 do Código de Processo Civil. O pagamento de R$ 100.000,00 restou robustamente comprovado pelo testemunho do corretor João Rodrigues Sobrinho, que intermediou as vendas do empreendimento e presenciou pessoalmente o pagamento em espécie ao senhor Averaldo, declarando textualmente "eu vi com meus olhos". A origem dos recursos foi devidamente esclarecida, provindo do ex-companheiro da autora, pai de seus dois filhos, que visava ampará-la após a separação, dissipando qualquer dúvida quanto à licitude. Não é possível cumular lucros cessantes presumidos com pedido de rescisão contratual, pois quando o credor opta pela resolução do contrato só poderá pedir indenização relacionada aos danos pela alteração da posição contratual (interesse contratual negativo), devendo ser ressarcido para colocá-lo na situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado. Como a autora escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, tornando sua pretensão resolutória incompatível com o ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel, de modo que os lucros cessantes, no interesse contratual negativo, não são presumidos e devem ser cabalmente demonstrados. Não restou configurada litigância de má-fé, pois a má-fé processual exige dolo específico e conduta temerária inequívoca, e a insurgência recursal, ainda que em grande parte infundada, insere-se nos limites do legítimo exercício do direito constitucional de ampla defesa e duplo grau de jurisdição. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Teses de julgamento: 1. Configura-se sucessão empresarial quando a empresa adquirente assume obra em avançado estágio construtivo, promove seu licenciamento, dá continuidade à execução e comercializa unidades a terceiros, respondendo solidariamente pelas obrigações consumeristas independentemente da denominação formal do negócio jurídico de aquisição. 2. A contestação da autenticidade de documento deve ser suscitada na contestação, na réplica ou no prazo de quinze dias da juntada, sob pena de preclusão consumativa. 3. É juridicamente impossível a cumulação de lucros cessantes presumidos com pedido de rescisão contratual, pois a escolha pela resolução limita a indenização aos danos decorrentes da alteração da posição contratual (interesse contratual negativo), excluindo ganhos relacionados ao bem que nunca integrará o patrimônio do credor. (APELAÇÃO CÍVEL, 0813827-84.2019.8.20.5001, Mag. RICARDO TINOCO DE GOES, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 13/02/2026, PUBLICADO em 19/02/2026) EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR, EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA SUCESSORA NO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Reconhecida a legitimidade passiva da empresa sucessora no empreendimento, considerando a continuidade das atividades e a assunção das obrigações perante os adquirentes, configurando sucessão de empreendimento, nos termos do art. 14 e do art. 25, § 1º, do CDC. 2. O inadimplemento contratual, caracterizado pelo atraso desproporcional na entrega do imóvel (mais de sete anos), autoriza a rescisão do contrato, a devolução integral dos valores pagos e a condenação ao pagamento de lucros cessantes, conforme Súmula 543 do STJ e Tema Repetitivo 996 do STJ. 3. O valor fixado a título de danos morais (R$ 7.000,00) é adequado, considerando a frustração do legítimo interesse do consumidor e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 4. Pedido de multa contratual formulado em contrarrazões não conhecido, por ausência de via processual apropriada. IV. DISPOSITIVO E TESE1. Recurso desprovido. Tese de julgamento:1. A empresa sucessora no empreendimento responde solidariamente pelas obrigações contratuais assumidas pela empresa originária, nos termos do art. 25, § 1º, do CDC. 2. O inadimplemento contratual, caracterizado pelo atraso desproporcional na entrega do imóvel, enseja a rescisão do contrato, a devolução integral dos valores pagos, a condenação ao pagamento de lucros cessantes e a indenização por danos morais. (APELAÇÃO CÍVEL, 0805079-97.2018.8.20.5001, Des. AMILCAR MAIA, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 31/10/2025, PUBLICADO em 03/11/2025) Superada essa questão, esclareço que, mesmo existindo pacto contratual livremente celebrado entre as partes, é assegurado ao Poder Judiciário intervir na relação jurídica, de modo a devolver ao negócio o equilíbrio determinado pela lei e a função social a ele inerente, sem que isso signifique interferência ilegal na autonomia da vontade das partes, ainda mais quando o negócio se encontra regido pelo Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, V, e 51, IV, do CDC). Fixado tal ponto, convém destacar que não há óbice à rescisão contratual, tampouco à determinação de eventual devolução de valores pagos, mediante aplicação da Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, e do próprio artigo 53, do CDC, consoante consignado na sentença em exame. No caso dos autos, resta incontroverso que, embora tenha a parte apelada tenha cumprido as obrigações contratuais assumidas, quem deu causa a rescisão do contrato foi a parte demandada, ultrapassando em demasia o prazo para entrega da obra relativa ao empreendimento elencado na inicial, inexistindo a demonstração nos autos da ocorrência de caso fortuito ou força maior, apto a ensejar o referido atraso, sendo desarrazoado exigir do consumidor que aguarde ad eternum a conclusão de uma obra. Assim sendo, o atraso na entrega do imóvel está bem definido nos autos, como bem ressaltado pelo Juízo a quo. Sendo assim, considerando a natureza objetiva da responsabilidade, observa-se que agiu acertadamente o Juízo a quo ao reconhecer o inadimplemento da parte ré, declarar a rescisão do contrato, condenando-os, solidariamente, a pagar indenização por danos materiais (lucros cessantes), bem como ao pagamento multa legalmente prevista. No mais, comprovado nos autos o atraso, a configurar inequívoco inadimplemento contratual, tem-se cabível a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, não havendo que se falar, portanto, em retenção de qualquer valor (percentual) por parte da construtora ré, conforme o teor da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SEGUNDA SEÇÃO, editada em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Diante deste cenário, conclui-se que a parte demandada/Recorrente não provou fato desconstitutivo do direito autoral, ônus que lhe competia na tentativa de ver reformada a sentença recorrida, cujos fundamentos devem ser mantidos, uma vez que consonantes com a prova colacionada aos autos. De outro lado, constato que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, pelo período de mora, confirme fixado na sentença, e consoante já sumulou esta Corte Estadual, vejamos: Enunciado nº 35 da Súmula do TJRN: O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora no pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que devem corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido. Tema Repetitivo 996 STJ: “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". Não se trata, portanto, de exigir do consumidor demonstração concreta de que efetivamente teria alugado o imóvel ou de que teria obtido determinada renda. O dano indenizável decorre da própria impossibilidade de usufruir do bem no período em que deveria tê-lo recebido. No caso, o período de mora foi corretamente estabelecido a partir de 10/07/2013, quando esgotado o prazo contratual de tolerância, devendo os lucros cessantes ser calculados até a efetiva disponibilização da posse do imóvel, nos termos fixados na sentença e em conformidade com a orientação dos precedentes transcritos. Também deve ser mantida a condenação decorrente da ausência de registro da incorporação imobiliária. O art. 32 da Lei nº 4.591/1964 estabelece que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais vinculadas às futuras unidades autônomas depois de arquivar, no registro de imóveis competente, os documentos relativos à incorporação. Nesta toada, o descumprimento dessa obrigação é expressamente sancionado pelo art. 35, § 5º, do mesmo diploma legal, que estabelece multa correspondente à metade da quantia efetivamente recebida quando o incorporador negociar unidades sem promover o arquivamento dos documentos exigidos. No caso concreto, a sentença registrou que não houve comprovação do registro do memorial de incorporação, ônus que incumbia aos demandados, nos termos do art. 373, II, do CPC. Ademais, a alegação da apelante de que não teria responsabilidade pela irregularidade, por ter adquirido posteriormente o imóvel, tampouco merece acolhimento, conforme já fundamentado alhures. Por fim, vejo que a sentença não aplicou mecanicamente o percentual legal de 50%, mas o reduziu para 25%, considerando as circunstâncias do caso concreto e o disposto no art. 413 do Código Civil. Logo, a redução da penalidade para 25%, tal como realizada pelo Juízo de origem, mostra-se compatível com a orientação jurisprudencial e não comporta alteração em prejuízo da apelante. Pelo exposto, com fulcro no artigo 932, IV, “a”, do CPC, nego provimento ao recurso, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos. Em função do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios de sucumbência, em desfavor do réu/recorrente, na proporção já fixada na sentença recorrida, para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação. É como voto. Natal, data da sessão. Desembargador Amaury Moura Sobrinho Relator 3