0814020-41.2022.8.19.0210

Intimação

TJRJ · 2ª Vara Cível da Regional da Leopoldina · Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional da Leopoldina Rua Filomena Nunes, 1071, Sala 501, Olaria, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 21021-380 SENTENÇA Processo:0814020-41.2022.8.19.0210 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DANIEL SILVA NOGUEIRA, LUIZ CARLOS DO NASCIMENTO NOGUEIRA RÉU: QUINTO ANDAR SERVIÇOS IMOBILIARIOS LTDA, ROSANGELA MUNHOZ PEREIRA, EVERALDO DE ARAUJO PEREIRA Trato de ação ajuizada por DANIEL SILVA NOGUEIRA e LUIZ CARLOS DO NASCIMENTO NOGUEIRA em face de QUINTOANDAR SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ROSÂNGELA MUNHOZ PEREIRA e EVERALDO DE ARAÚJO PEREIRA. Os autores afirmaram que, em setembro/2020, celebraram, por intermédio da 1ª ré, contrato de locação residencial com o 2º e o 3º réus. Alegaram que, por ocasião da entrega das chaves, o imóvel aparentava estar em perfeito estado, com pintura recente, circunstância que teria impedido a constatação de infiltrações. Aduziram que, a partir de novembro/2020, passaram a enfrentar vazamentos e infiltrações em períodos chuvosos, comunicando os problemas à 1ª e 2ª rés. Disseram que foram enviados técnicos ao local, sem que os problemas fossem solucionados definitivamente, pois os vazamentos voltavam a ocorrer em períodos de chuva. Sustentaram ter manifestado a intenção de rescindir o contrato em razão das condições do imóvel, tendo sido informados de que deveriam suportar multa pela rescisão antecipada. Enfatizaram que, posteriormente, foram surpreendidos com fatura de fornecimento de água no valor de R$ 1.100,00, quando as contas anteriores giravam em torno de R$ 120,00. Narraram que também enfrentaram períodos de desabastecimento, inclusive sem fornecimento de água para o tanque e a máquina de lavar roupas, tendo a 2ª ré recolhido contas de consumo para tentar solucionar a questão. Declararam que, diante da persistência dos problemas, em junho/2021 deixaram o imóvel e passaram a residir provisoriamente com um familiar, comunicando aos locadores que não permaneceriam no local. Pontuaram, contudo, que continuaram a receber cobranças de aluguéis e de multa por rescisão contratual, esclarecendo que a 1ª ré considerou formalmente rescindido o contrato apenas em janeiro/2022. Salientaram ter ajuizado ação no JEC (processo n. 0028842-05.2021.8.19.0210), a qual foi extinta, sem exame do mérito. Frisaram que estão arcando com o pagamento de multa por rescisão contratual antecipada, danos ao imóvel e pagamento de aluguéis, discriminando os seguintes valores: *R$ 2.121,78 em 6 parcelas de R$ 353,63; *R$ 3.790,02, em 6 parcelas de R$ 631,67; *R$ 554,00, em 2 parcelas de R$ 277,00; *R$ 1.856,04, em 6 parcelas de R$ 309,34; *R$ 1.575,18, em 6 parcelas de R$ 262,53; *R$ 1.738,86, em 6 parcelas de R$ 289,81. Defenderam que não podem ser responsabilizados pela multa contratual, tampouco pelos danos constatados unilateralmente, nem pelos aluguéis referentes a período em que não residiram no imóvel. Em sede de tutela de urgência, pugnaram pelo cancelamento da multa por rescisão antecipada, bem como dos aluguéis. No mérito, pediram (i) a declaração de rescisão do contrato, por força de descumprimento das obrigações por parte dos locadores; (ii) a declaração de inexistência da dívida, no valor total de R$ 11.635,88; (iii) a condenação solidária dos réus ao pagamento de R$ 4.500,00, correspondentes a três aluguéis, a título de multa por descumprimento contratual; e (iv) indenização por danos morais, no valor de R$ 20.000,00. A petição inicial foi instruída com documentos. Foi provisoriamente deferida a JG, indeferida a tutela de urgência e determinada a citação / id 27262107. A 1ª ré apresentou contestação / id 34189283. Diante da documentação apresentada posteriormente pela parte autora, foi definitivamente deferida a JG / id 36212624. O 2º e o 3º réus apresentaram contestação ao id 171643990. Houve réplica / id 194012522. Foi decretada a inversão do ônus da prova / id 220988297. Manifestação da 1ª ré ao id 226567662. Sobreveio decisão de saneamento, quando foram rejeitadas as preliminares de inépcia, impugnação à JG e incompetência em razão da convenção de arbitragem, sendo declarado saneado o feito / id 252104156. O processo veio concluso. É O RELATÓRIO.DECIDO. Inicialmente, observo que a primeira ré arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, questão que não foi expressamente apreciada na decisão de saneamento. Rejeito-a. A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da Teoria da Asserção, considerando-se as afirmações deduzidas na petição inicial. Os autores não imputaram à primeira ré apenas obrigações próprias dos locadores. Afirmaram que a sociedade intermediou e administrou a relação locatícia, recebeu reclamações relativas às condições do imóvel, participou das tratativas destinadas à realização de reparos e, posteriormente, promoveu as cobranças cuja legitimidade é questionada. Há, portanto, pertinência subjetiva suficiente para a permanência daquela ré no polo passivo, sendo matéria de mérito a existência ou não de responsabilidade pelos fatos narrados. As demais questões processuais foram decididas no saneamento. Não há provas pendentes de produção. Passo ao exame do mérito. A relação locatícia estabelecida entre os autores e os réus ROSÂNGELA MUNHOZ PEREIRA e EVERALDO DE ARAÚJO PEREIRA é disciplinada pela Lei n. 8.245/91. Quanto à 1ª ré, a atividade profissional de intermediação e administração da locação configura prestação de serviço, sendo aplicáveis, nessa relação específica, as normas do Código de Defesa do Consumidor. Feita a ressalva, vejo que foi determinada, no curso do processo, a inversão do ônus da prova, tendo sido estabelecido que as partes rés apresentassem documentação relacionada às condições do imóvel, às medidas adotadas para sanar os vícios e à legitimidade das cobranças. Pois bem. O contrato comprova que os autores locaram do 2º e 3º réus o imóvel situado à Rua Evangelina, casa n. 21, n. 1, Olaria, Rio de Janeiro, mediante aluguel inicial de R$ 1.500,00, tendo sido ajustado o prazo de 30 meses, com início em 25/09/2020 e término previsto para 25/03/2023. O instrumento também estabeleceu que seriam realizadas vistorias de entrada e de saída e que eventual divergência deveria ser apontada e comprovada pela parte interessada no prazo de cinco dias do recebimento do respectivo laudo. No que diz respeito aos reparos, a cláusula 14 estabeleceu que, comunicada a necessidade de reparo, o locador deveria responder, no prazo de 15 dias da ciência do vício, sobre a providência a ser adotada. Especificamente quanto aos reparos urgentes, a cláusula 14.1 incluiu expressamente os "vazamentos ou infiltrações graves", estabelecendo prazo de três dias, contado da notificação, para que o locador respondesse sobre o procedimento a ser adotado. A documentação produzida demonstra a existência de reclamação dos autores acerca de infiltrações e vazamentos durante a locação. Com efeito, em comunicação dirigida à primeira ré em 01/06/2021, o primeiro autor relatou que o lacre do hidrômetro estava violado e que algum problema poderia ter ocorrido, acrescentando a existência de "vazamentos da água da chuva" e infiltrações no imóvel / id 34189300. A resposta encaminhada pelo QuintoAndar, na mesma data, informou a existência de equipe especializada, orientando o autor a encaminhar a solicitação pelo canal de reparos disponibilizado pela administradora / id 34189300. Há, portanto, prova documental de que, ao menos em 01/06/2021, a primeira ré tinha ciência da reclamação relativa à existência de vazamentos no imóvel. Não há, contudo, elemento técnico que permita estabelecer a origem das infiltrações, sua extensão ou a existência de vício estrutural específico. Tal circunstância não impede o julgamento do mérito, pois não se mostra necessário identificar a causa técnica do fenômeno para verificar se os documentos demonstram descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelos réus. Também não considero demonstrado que os vazamentos tenham tornado o imóvel inabitável. A comunicação de 01/06/2021 comprova a reclamação formulada pela parte autora, mas não contém elementos suficientes para concluir que o imóvel estivesse impossibilitado de servir à finalidade residencial. Da mesma forma, a vistoria de saída, realizada posteriormente, no dia 31.01.2022, não permite reconstruir tecnicamente a intensidade dos vazamentos existentes em 2021 / id 34189294. Assim, a vistoria final não serve para negar a reclamação documentalmente comprovada, mas também não fornece suporte para concluir que as infiltrações apresentavam gravidade suficiente para tornar o imóvel inabitável. Quanto ao abastecimento de água, também há prova documental de reclamação. Na mesma comunicação de 01/06/2021, o primeiro autor informou que a titularidade da conta não havia sido alterada, mencionou cobrança que reputava incorreta e relatou que o lacre do hidrômetro estava violado, acrescentando que algum problema poderia ter ocorrido. O QuintoAndar respondeu orientando-o a solicitar atendimento técnico da concessionária e a encaminhar o contrato para viabilizar a alteração de titularidade. Esses documentos comprovam a existência de controvérsia relacionada ao hidrômetro e ao fornecimento de água, mas não demonstram que o problema decorresse de vício das instalações hidráulicas internas do imóvel ou de conduta imputável aos locadores. Não há prova técnica ou documental que estabeleça esse nexo. Prossigo. A parte autora sustentou ter deixado o imóvel em junho/2021, alegando ter comunicado aos réus que não permaneceriam no local. A primeira afirmação diz respeito à desocupação física do imóvel; a segunda, à comunicação da intenção de encerrar a relação locatícia. A prova documental produzida não comprova, contudo, que em junho/2021 tenha sido formalizada a rescisão, realizada a vistoria de saída ou restituídas as chaves. Há comunicações posteriores encaminhadas pela 1ª ré ao 1º autor, durante setembro e outubro/2021, nas quais continuaram a ser cobrados valores relativos à locação / id 34189300. Numa das comunicações, datada de 24/09/2021, o QuintoAndar indagou expressamente se havia interesse em "desocupar o imóvel de forma voluntária". Não há, naquela comunicação, registro de que o autor tivesse informado a anterior devolução das chaves ou sua colocação à disposição dos locadores. Também existe comunicação de outubro/2021, na qual a administradora informou que, diante da manutenção da inadimplência, seria iniciado procedimento destinado à desocupação do imóvel, esclarecendo que o locatário poderia negociar o pagamento diretamente com o escritório de advocacia. As comunicações havidas entre as partes registram a continuidade das cobranças e das tratativas relacionadas à desocupação, sem consignar que as chaves já tivessem sido restituídas. A documentação específica relativa à rescisão é ainda mais esclarecedora. O registro de finalização do contrato trata o inquilino como solicitante da rescisão e indica 27/01/2022 como data do pedido, do encerramento do contrato e da desocupação registrada no sistema / id 34189300. Na mesma data, o réu QuintoAndar encaminhou comunicação ao primeiro autor informando que o processo de rescisão estava em andamento e que o proprietário já havia sido comunicado / id 34189300. Nessa comunicação, ficou consignado expressamente: "A data de saída do imóvel é 27/01/22. Não haverá a cobrança de multa rescisória." Também foi informado que a vistoria de saída estava prevista para 01/02/2022 e solicitado ao inquilino que indicasse o local em que se encontravam as chaves. O laudo posteriormente produzido registra, por sua vez, que a vistoria de saída foi realizada em 31/01/2022. Portanto, está documentalmente demonstrado que a rescisão foi registrada em 27/01/2022 e que, naquela ocasião, ainda se encontrava pendente o procedimento destinado à entrega das chaves. Posteriormente, nas tratativas mantidas com a proprietária, o QuintoAndar registrou que a vistoria havia ocorrido e solicitou endereço para entrega das chaves. Em 02/02/2022, a ré ROSÂNGELA MUNHOZ PEREIRA indicou endereço e pessoa para recebê-las / id 34191554. Em 07/02/2022, o QuintoAndar comunicou à proprietária que as chaves haviam sido entregues ao Sr. Luciano em 03/02/2022 / id 34191554. Assim, ainda que a parte autora tenha deixado de residir fisicamente no imóvel em momento anterior - circunstância que não precisa ser afastada para solução da controvérsia -, não há prova documental de restituição das chaves ou formalização da rescisão em junho/2021. A mera saída física do imóvel, sem restituição da posse ao locador, não extingue a obrigação de pagamento dos aluguéis. No caso, o próprio contrato estabeleceu que o inquilino deveria notificar previamente a administradora para realização da vistoria de saída, destinada a comprovar a desocupação e a devolução do imóvel. Esse procedimento está documentalmente registrado apenas em janeiro/2022. Em comunicação de março/2022, a parte autora afirmou que o contrato teria se encerrado em outubro e que já havia deixado o imóvel em julho/2021, sustentando serem devidos apenas os valores referentes aos meses de setembro e outubro e à multa rescisória / id 34189300. Não há, portanto, fundamento para declarar inexigíveis os aluguéis apenas porque a parte autora afirmou ter deixado de residir no imóvel antes da formalização da rescisão e da posterior entrega das chaves. Situação distinta ocorre quanto à multa rescisória. O contrato estabeleceu que, depois do primeiro ano de locação, o inquilino poderia rescindir o contrato sem multa, desde que observado aviso prévio de 30 dias, ficando sujeito, na ausência deste, ao pagamento equivalente a um aluguel. A rescisão registrada ocorreu depois do primeiro ano contratual. Mais do que isso, a própria administradora comunicou expressamente ao primeiro autor, em 27/01/2022, que não haveria cobrança de multa rescisória. Consequentemente, eventual cobrança realizada especificamente sob a rubrica de multa por rescisão antecipada não pode subsistir. Quanto aos valores relacionados aos reparos, a prova documental conduz a conclusão diversa. O laudo de vistoria de saída, datado de 31/01/2022, registrou, em determinados itens do imóvel, a existência de "furos/avarias" e, em outros, "sinais de uso". Posteriormente, em comunicação de 14/02/2022 dirigida à ré Rosângela, o réu QuintoAndar informou ter realizado análise das vistorias e relacionou itens que considerava não realizados ou ainda sujeitos a ajustes / id 34191554. A ré Rosângela, uma das locadoras do imóvel, respondeu afirmando que desejaria obter da vistoria uma conclusão quanto ao imóvel estar em condições de habitação, com água e luz funcionando / id 34191554. Em 15/02/2022, a administradora informou ter verificado as observações apresentadas e ajustou a relação dos itens, consignando expressamente, em alguns deles, que a manifestação havia sido acolhida, enquanto manteve outros apontamentos / id 34191554. Em seguida, foi iniciado procedimento da assim denominada "Proteção QuintoAndar", para tratamento dos reparos pendentes. Em comunicação de 02/03/2022, a 1ª ré informou à parte autora que havia sido providenciado orçamento para realização dos reparos pendentes, no valor de R$ 3.790,00 / id 34191554. Na mesma data, a ré Rosângela manifestou opção pelo recebimento do valor orçado, porém, a partir de prestadores de serviços de sua própria confiança / id 34191554. A 1ª ré, em comunicação datada de 02/03/2022, informou que prosseguiria com o procedimento para reembolso da quantia de R$ 3.790,00. Há, portanto, documentação que identifica os itens considerados pendentes após a vistoria e informa o valor atribuído aos reparos após obtenção de orçamento. A petição inicial relacionou, entre as parcelas cuja inexigibilidade pretende ver reconhecida, o montante de R$ 3.790,02, dividido em seis parcelas de R$ 631,67. Não há, contudo, documento que permita afirmar, sem inferência, que aquele montante de R$ 3.790,02 corresponda precisamente ao orçamento de R$ 3.790,00 registrado na comunicação de 02/03/2022. A diferença numérica é de dois centavos e a própria petição inicial não individualizou qual das quantias nela relacionadas correspondia a aluguel, multa rescisória ou reparos. Essa ausência de correspondência documental impede apenas que se atribua, nesta sentença, uma das quantias globalmente relacionadas na inicial à cobrança de reparos. Não permite, porém, concluir pela inexistência da obrigação correspondente aos reparos, pois a documentação produzida registra a apuração dos itens pendentes e o valor de R$ 3.790,00, inexistindo suporte para a declaração genérica de inexigibilidade de toda cobrança dessa natureza. A inversão do ônus da prova não conduz a conclusão diversa. No que diz respeito especificamente à legitimidade das cobranças relacionadas aos reparos, foram apresentados os registros das vistorias, a análise dos itens reputados pendentes, as manifestações posteriores sobre esses itens e a informação relativa ao valor obtido por meio de orçamento. Não há, assim, fundamento para declarar inexistentes as cobranças realizadas a título de reparos apenas sob a alegação de que não foram demonstradas documentalmente. Não é possível, de outro lado, declarar inexistente a integralidade da dívida de R$ 11.635,88 indicada na inicial. Os próprios autores reuniram naquele montante valores que afirmaram decorrer de multa rescisória, reparos e aluguéis, sem atribuir cada uma das quantias discriminadas a uma dessas rubricas. Como visto, não há fundamento para afastar os aluguéis devidos até a restituição da posse, tampouco para declarar genericamente inexigíveis os valores relativos aos reparos. O acolhimento do pedido declaratório fica, portanto, restrito às cobranças que tenham por fundamento multa por rescisão antecipada do contrato. Também não prospera o pedido de declaração de que a rescisão ocorreu por descumprimento contratual dos locadores. Embora esteja documentalmente comprovado que houve reclamação a respeito de vazamentos, não foi demonstrada a gravidade das infiltrações em extensão suficiente para tornar o imóvel inabitável ou caracterizar inadimplemento contratual dos locadores que justificasse a resolução por culpa destes. Quanto ao problema relacionado ao abastecimento de água, igualmente não foi demonstrado que decorresse de vício das instalações do imóvel ou de conduta imputável aos locadores. Por essas mesmas razões, não há fundamento para incidência da penalidade prevista na cláusula 17 do contrato. Os autores pretendem receber R$ 4.500,00, correspondentes a três aluguéis, sob o fundamento de que os locadores descumpriram obrigações contratuais. Não reconhecido o inadimplemento contratual imputado aos locadores, não há suporte para aplicação da penalidade em favor dos autores. Resta o pedido de indenização por danos morais. Os documentos demonstram a existência de reclamações relacionadas a vazamentos e ao abastecimento de água e, posteriormente, de controvérsia acerca da extinção da locação e dos valores cobrados. Não demonstram, contudo, que as condições do imóvel tenham impossibilitado a sua utilização residencial, tampouco comprovam repercussões sobre direitos da personalidade dos autores em extensão suficiente para caracterizar dano extrapatrimonial. A controvérsia relativa às cobranças permaneceu no âmbito patrimonial e contratual. A eventual exigência de multa por rescisão antecipada, a despeito da comunicação expressa da administradora no sentido de que não seria cobrada, também não é suficiente, por si só, para caracterizar dano moral. Impõe-se, portanto, a parcial procedência dos pedidos, exclusivamente para declarar a inexistência da dívida que tenha por fundamento multa por rescisão antecipada do contrato. PELO EXPOSTO, COM FULCRO NO ART. 487, I, DO CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA DECLARAR INEXIGÍVEIS APENAS AS COBRANÇAS QUE TENHAM POR OBJETO VALORES RELATIVOS À MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. JULGO IMPROCEDENTES OS DEMAIS PEDIDOS. DIANTE DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, CONDENO AMBOS OS LITIGANTES AO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS, NA PROPORÇÃO DE 2/3 PELA PARTE AUTORA E DE 1/3 PELA PARTE RÉ. CONDENO A PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM FAVOR DOS PATRONOS DOS RÉUS, QUE FIXO EM 10% SOBRE A DIFERENÇA ENTRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA E O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELA PARTE AUTORA COM A DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DAS COBRANÇAS RELATIVAS À MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. CONDENO A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM FAVOR DO PATRONO DOS AUTORES, QUE FIXO EM 10% SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO COM A DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DA MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. FICA SUSPENSA A EXIGIBILIDADE DAS VERBAS SUCUMBENCIAIS IMPOSTAS AOS AUTORES, NA FORMA DO ART. 98, (sec) 3º, DO CPC, POR SEREM BENEFICIÁRIOS DE JG. PUBL. INT. SENTENÇA REGISTRADA ELETRONICAMENTE. APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO, E NADA SENDO REQUERIDO EM 05 DIAS, DÊ-SE BAIXA E ARQUIVE-SE. RIO DE JANEIRO, 8 de setembro de 2026. FELIPE PINELLI PEDALINO COSTA Juiz Titular