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TJPB · 5ª Vara Mista de Patos · Ato ordinatório
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DA PARAÍBA 5ª Vara Mista de Patos AV DOUTOR PEDRO FIRMINO, S/N, CENTRO, PATOS - PB - CEP: 58700-071 ATO ORDINATÓRIO (ART. 349, CÓDIGO DE NORMAS JUDICIAIS - CGJPB) Nº DO PROCESSO:0813720-59.2025.8.15.0251 PROMOVENTE: AUTOR: SHIRLEI LOPES DOS SANTOS(219.923.688-99); JOABE MANOEL DA SILVA(386.711.788-89); PROMOVIDO: RÉU: COLPAT 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. De acordo com as prescrições do art. 349 e seguintes do Código de Normas Judiciais da Corregedoria Geral de Justiça, que delega poderes ao Analista/Técnico Judiciário para a prática de atos ordinatórios e de administração, e nos termos do Ato da Presidência n. 50/2018, INTIMAR a parte promovida, através de seu advogado para, no prazo de 05 dias, falar acerca dos embargos de declaração apresentado. PATOS, 9 de setembro de 2026. LYGIA SIBELLE FERREIRA REMIGIO TORRES
TJPB · 5ª Vara Mista de Patos · EXPEDIENTE
PODER JUDICIÁRIO ESTADO DA PARAÍBA 5ª VARA DA COMARCA DE PATOS PROCESSO N. 0813720-59.2025.8.15.0251 AUTOR: JOABE MANOEL DA SILVA REU: COLPAT 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. SENTENÇA Vistos etc. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, proposta por JOABE MANOEL DA SILVA em face de Colpat 3 Empreendimentos Imobiliários Ltda., em razão da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, celebrado em 25/07/2024, referente ao imóvel situado na Quadra 30, Lote 05/21-A', Loteamento Luar do Campestre, cujo valor total era de R$ 45.480,00. O autor alega inadimplemento por dificuldades financeiras, requer a devolução dos valores pagos, com retenção de apenas 10% sobre o valor até então pago, e indenização por danos morais. A ré, por sua vez, defende que a culpa pela rescisão é exclusiva do autor, invoca a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor do imóvel, bem como o parcelamento da devolução e a dedução de valores de IPTU. Ambas as partes dispensaram a produção de novas provas. É o relatório. Passo a decidir fundamentando. FUNDAMENTAÇÃO Do Julgamento Antecipado de Mérito Nos termos do art. 355, inciso I e II, do Código de Processo Civil, é possível o julgamento antecipado do mérito quando a matéria for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de outras provas além das documentais já acostadas. No caso em apreço, ambas as partes expressamente dispensaram a produção de novas provas, razão pela qual o feito encontra-se maduro para julgamento. Das preliminares As questões preliminares foram devidamente analisadas na decisão de ID 159673534, pelo que ratifico todos os seus termos. Do Mérito É incontroverso nos autos que o autor celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no valor de R$ 45.480,00 (quarenta e cinco mil e quatrocentos e oitenta reais), com pagamento parcelado em 120 vezes. Também é fato admitido que, por dificuldades financeiras, o autor tornou-se inadimplente, o que motivou o pedido de rescisão contratual. Consoante dispõe o art. 475 do Código Civil, é possível a resolução do contrato por inadimplemento de uma das partes. Diante da manifestação expressa do autor nesse sentido, a resolução é cabível por iniciativa do promitente comprador, não havendo oposição da demandada quanto a isso, o que autoriza sua decretação. Da devolução dos valores pagos e cláusula penal Comprovado (e incontroverso) nos autos que o autor efetuou o pagamento de R$ 6.147,59, impõe-se a análise da cláusula contratual que trata da devolução dos valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador. A cláusula 10 do contrato firmado entre as partes prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, bem como a devolução do saldo remanescente em 12 parcelas mensais, com início 12 meses após a formalização da rescisão, hipótese em que as obras estejam concluídas. Tal previsão contratual está em conformidade com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis em loteamentos, e não afronta o Código de Defesa do Consumidor, na medida em que vislumbro que a retenção de 10% está dentro dos parâmetros de razoabilidade e legalidade fixados pelo STJ (percentual entre 10% e 25%). Além disso, o parcelamento da devolução em até 12 vezes encontra amparo legal expresso (art. 32-A, §1º, II da Lei de Distratos). Conforme a Súmula 543 do STJ, mesmo nos casos em que o comprador dá causa à rescisão contratual, é devida a restituição parcial dos valores pagos, sendo vedado o enriquecimento sem causa do vendedor. Ademais, a jurisprudência atual do STJ reconhece a validade de cláusula penal desde que proporcional ao valor do contrato e devidamente pactuada, o que se observa no presente caso. Entretanto, é de se ponderar que o percentual de 10% deverá incidir sobre os valores pagos até a rescisão contratual, e não sobre a totalidade do contrato, sob pena, repiso, de desproporcionalidade e enriquecimento ilícito. Vejamos: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÕES E CONTRATOS. DIREITO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. CLÁUSULA PENAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. DISCUSSÃO SOBRE A BASE DE CÁLCULO DA CLÁUSULA PENAL E PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM DESFAVOR DA PARTE APELANTE MAJORADOS DE 10% PARA 20% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela construtora em face de sentença que, em ação de restituição de quantias pagas, julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a devolução de valores à compradora, com retenção de 10% sobre o montante pago, além de débitos de IPTU. A apelante busca a reforma da decisão, sustentando que a cláusula penal deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, conforme a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), e não sobre os valores pagos. Subsidiariamente, pleiteia a majoração do percentual de retenção para 25% e a dedução prévia da comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em analisar a legalidade das cláusulas de retenção em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, rescindido por iniciativa da compradora, abarcando os seguintes pontos: (i) a definição da base de cálculo da cláusula penal (valor do contrato vs. valores pagos); (ii) a adequação do percentual de retenção fixado em 10%; (iii) o cabimento de indenização por fruição (taxa de ocupação) do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica é de consumo, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor e autoriza a revisão de cláusulas contratuais que se mostrem abusivas. A aplicação literal da cláusula penal sobre o valor total do contrato, com base na Lei nº 13.786/2018, resultaria em penalidade desproporcional e confiscatória no caso concreto, vedada pelo art. 51, IV, do CDC. A legislação superveniente deve ser interpretada em harmonia com o sistema de proteção ao consumidor. 4. Consoante jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a cobrança de taxa de fruição (ou taxa de ocupação) quando o objeto do contrato rescindido é um lote de terreno não edificado. A ausência de edificação impede o proveito econômico pelo comprador, afastando a hipótese de enriquecimento sem causa que justificaria tal indenização em favor da vendedora. 5. O percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos, fixado na sentença, mostra-se justo e proporcional, encontrando-se dentro da baliza de 10% a 25% admitida pelo STJ. A majoração para o patamar máximo é descabida, pois o imóvel (lote vago) retornará ao patrimônio da vendedora sem qualquer depreciação, podendo ser novamente comercializado, não se vislumbrando prejuízo extraordinário que justifique penalidade maior. 6. É lícita a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, desde que haja previsão contratual expressa e clara, como verificado nos autos. Assim, a base de cálculo para a restituição e para a incidência da cláusula penal deve ser o montante efetivamente desembolsado pela compradora que ingressou no caixa da vendedora, excluída a verba de corretagem. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido, majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor da parte apelante de 10% (dez por cento) para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: "1. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, a cláusula penal que prevê retenção sobre o valor total do contrato (art. 32-A da Lei nº 13.786/2018) pode ser revisada pelo Judiciário para incidir sobre os valores pagos, quando sua aplicação literal se mostrar abusiva e desproporcional, em observância às normas do Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV). 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição/ocupação na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, por ausência de proveito econômico do comprador e de prejuízo indenizável do vendedor. 3. O percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos pelo adquirente mostra-se razoável e proporcional em casos de rescisão de contrato de loteamento não edificado, quando o bem retorna ao patrimônio da vendedora sem depreciação." ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0009029-21.2024.8.17.2480, em que figuram como partes as acima indicadas. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Turma da Câmara Regional de Caruaru do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator, que integra este julgado. (TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00090292120248172480, Relator: ALEXANDRE FREIRE PIMENTEL, Data de Julgamento: 01/06/2026, Gabinete do Des. Alexandre Freire Pimentel (1ª TCRC)) Observo discussão acerca do pagamento do IPTU, uma vez que os impostos restam não pagos desde o ano de 2020. Contudo, é certo que o autor firmou o contrato de promessa de compra e venda em 27/07/2024, tendo a posse do imóvel apenas a partir desta data, ao passo que o imposto do ano de 2024 foi lançado em 04/03/2024, não sendo razoável responsabilizar o comprador pelo pagamento do referido exercício. Portanto, são de responsabilidade do então adquirente os impostos sobre o imóvel apenas quanto aos anos de 2025 e 2026, uma vez que a resolução do contrato somente se opera a partir da presente sentença. Assim, considerando a quantia paga de R$ 6.147,59, deduzidos 10% de cláusula penal (R$ 614,76) e o débito de IPTU no valor de R$ 160,64 (cento e sessenta reais e sessenta e quatro centavos), a quantia a ser restituída totaliza R$ 454,12 (quatrocentos e cinquenta e quatro reais e doze centavos), que deverá ser paga conforme a forma contratual pactuada, qual seja, 12 (doze) parcelas mensais sucessivas, iniciando-se após 12 meses da formalização da rescisão contratual. Dos danos morais Quanto ao pedido de indenização por danos morais, este deve ser indeferido. A jurisprudência pacífica dos tribunais superiores orienta que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja dano moral, salvo se demonstrada conduta abusiva ou vexatória por parte da empresa contratada, o que não foi comprovado nos autos. No caso concreto, a ré atuou nos limites do contrato, exercendo direito que lhe era conferido expressamente e respaldada pela legislação específica. Não houve qualquer elemento que indique excesso, humilhação pública, negativação indevida ou conduta que extrapole o mero dissabor contratual. O STJ já decidiu, por reiteradas vezes, que não se configura dano moral quando ausente prova de violação à dignidade da parte, sendo necessária a demonstração de efetivo sofrimento, o que não se verifica na presente hipótese. Nesse sentindo: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. Precedentes. 2. No caso, não foram apontadas particularidades que demonstrem a existência de circunstância excepcional que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso da obra. Ausência de dano moral. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1827064 SP 2019/0207557-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2020). DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais formulados, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 27/07/2024, referente ao imóvel situado na Quadra 30, Lote 05/21-A, Loteamento Luar do Campestre; b) Condenar a ré Colpat 3 Empreendimentos Imobiliários Ltda. a restituir ao autor a quantia de R$ R$ 454,12 (quatrocentos e cinquenta e quatro reais e doze centavos), já descontados a cláusula penal de 10% e o débito de IPTU imputável ao autor, corrigido monetariamente pelo IPCA-e a partir de cada pagamento e, a partir da citação, incidência apenas da SELIC, a qual já contempla juros e correção; c) Determinar que o pagamento se dê em até 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, com início no prazo de até 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual, conforme cláusula 10 do contrato e art. 32-A, §1º, II da Lei 13.786/2018; d) Julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. Condeno as partes ao pagamento proporcional (60% a cargo do autor e 40% cabíveis ao demandado) das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% sobre o valor da condenação. Quanto ao autor, contudo, resta suspensa a exigibilidade dos ônus sucumbenciais face à gratuidade judiciária concedida ab initio. P. R. I. Transitado em julgado e nada sendo requerido em quinze dias, arquive-se. Patos/PB, data e assinatura eletrônicas. Vanessa Moura Pereira de Cavalcante Juíza de Direito
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