2026-09-16 · TJRN
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0812627-76.2018.8.20.5001 Polo ativo SANDRO GONCALVES DA SILVA e outros Advogado(s): BRUNO TAVARES PADILHA BEZERRA, FLAVIO MOURA NUNES DE VASCONCELOS Polo passivo MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A e outros Advogado(s): RONALD CASTRO DE ANDRADE, LARISSA SOARES FELISMINO Apelação Cível n. 0812627-76.2018.8.20.5001 Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO INVIABILIZADO POR CONDIÇÃO DE SAÚDE DO ADQUIRENTE. DEVER DE INFORMAÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. IRRETROATIVIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO INDEVIDA. COBRANÇAS POSTERIORES AO PEDIDO DE DISTRATO. DANOS MORAIS. APELAÇÃO DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível das incorporadoras e Recurso Adesivo dos adquirentes contra sentença que, em ação decorrente do desfazimento de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a restituição dos valores pagos, autorizada retenção de 25%. As empresas pretendem a exclusão de uma das rés e a retenção cumulativa da comissão de corretagem e da pena convencional; os consumidores requerem restituição integral e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a legitimidade passiva da empresa integrante da cadeia de fornecimento; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo desfazimento do negócio diante da negativa de financiamento relacionada à condição de saúde do adquirente; (iii) determinar a possibilidade de aplicação da Lei nº 13.786/2018 e de retenção dos valores pagos e da comissão de corretagem; e (iv) verificar a configuração de danos morais pelas cobranças mantidas após o pedido de distrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A atuação direta da empresa no recebimento e processamento do pedido de distrato demonstra sua integração à cadeia de fornecimento e justifica sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária. 4. O dever de informação exige advertência clara e específica sobre risco relevante à viabilidade econômica do negócio, não bastando cláusula genérica acerca das condições de saúde necessárias ao financiamento. 5. A negativa de financiamento decorrente de doença grave do adquirente, sem comportamento culposo ou desistência voluntária, não autoriza imputar ao consumidor as consequências patrimoniais próprias do inadimplemento. 6. A Lei nº 13.786/2018 não incide sobre contrato celebrado anteriormente à sua vigência, razão pela qual o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 não fundamenta a retenção de 25% nem a dedução adicional da comissão de corretagem. 7. A ausência de culpa dos adquirentes e a incidência da Súmula 543 do STJ impõem a restituição imediata e integral dos R$ 58.750,00 pagos. 8. A manutenção das cobranças após a ciência da inviabilidade do financiamento e o pedido de distrato, inclusive com necessidade de intervenção judicial, excede os dissabores contratuais ordinários e configura dano moral. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Apelação desprovida. Recurso adesivo parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A fornecedora que atua diretamente na administração da relação contratual integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente perante o consumidor. 2. A negativa de financiamento por doença grave do adquirente, sem culpa ou desistência voluntária, não autoriza retenção dos valores pagos. 3. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência. 4. A manutenção abusiva de cobranças após a inviabilidade do negócio e o pedido de distrato pode configurar dano moral. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer dos recursos, desprovendo o recurso das promitentes vendedoras, provendo parcialmente o recurso dos compradores, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por MD RN JERÔNIMO COSTA CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A, bem como Recurso Adesivo interposto por SANDRO GONÇALVES DA SILVA E OUTRA contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da ação ordinária, após rejeitar os embargos de declaração, julgou parcialmente procedentes os pedidos para confirmar a tutela de urgência e determinar a restituição dos valores pagos para aquisição do imóvel, autorizada a retenção de 25%, com correção monetária pelo IPCA desde o efetivo prejuízo e juros de mora a partir do trânsito em julgado, reconhecendo sucumbência recíproca, condenado cada uma das partes ao pagamento de 50% sobre as custas processuais e honorários sucumbenciais, devidos aos procuradores da parte contrária, fixados em 10% do proveito econômico obtido (art. 85, §§ 2º e 14º, NCPC). Considerando que o autor/postulante é beneficiário da justiça gratuita, suspendeu a sua exigibilidade pelo prazo de 5(cinco) anos, nos moldes do Artigo 98, § 3º do CPC. 1 – RECURSO DE APELAÇÃO MD RN JERÔNIMO COSTA CONSTRUÇÕES SPE LTDA E MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A Em suas razões, alegam a ilegitimidade passiva da MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A, ao argumento de que a responsável pelo empreendimento e pela relação contratual é a MD RN JERÔNIMO COSTA CONSTRUÇÕES SPE LTDA, sociedade de propósito específico dotada de personalidade e patrimônio próprios. Discorrem que inexiste abuso da personalidade jurídica, desvio de finalidade, confusão patrimonial ou quaisquer das hipóteses previstas no art. 28 do CDC e nos arts. 49-A e 50 do Código Civil que autorizem a desconsideração da personalidade jurídica, ressaltando que a mera existência de grupo econômico não permite a extensão da responsabilidade. Insurgem-se contra a retenção de 25% das parcelas pagas, alegando que o decisum incorreu em omissão e erro de julgamento ao deixar de considerar a comissão de corretagem comprovada nos IDs 34628434 e 34628457, a qual constitui despesa pré-contratual, independente da efetiva utilização do imóvel, e que foi suportada pelas recorrentes apesar do desfazimento do negócio ter ocorrido por fato imputável aos adquirentes. Defendem que o art. 67-A, I e II, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, expressamente, a dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem e da pena convencional, sendo o percentual máximo de 25% aplicável exclusivamente à pena convencional, e não à totalidade das retenções, pois, interpretação diversa esvaziaria a expressão legal “cumulativamente” e a previsão das duas espécies de dedução em incisos distintos. Afirmam, nesse contexto, que a retenção de 25% corresponde a R$ 14.667,02, enquanto a comissão de corretagem teria alcançado R$ 16.800,00, de modo que a retenção determinada na sentença sequer cobriria a despesa de intermediação suportada. Ressaltam que a própria sentença reconheceu a regularidade da atuação das empresas e atribuiu aos compradores a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, pois a aprovação definitiva do financiamento incumbia aos adquirentes e foi recusada pela instituição financeira por circunstância relacionada ao estado de saúde do autor. Para amparar a pretensão, invocam precedentes do Superior Tribunal de Justiça, notadamente o AgInt no AREsp nº 2.885.129/SE, o REsp nº 1.947.698/MS, o AgInt no AREsp nº 2.596.111/SP e o AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.639.509/SP, dos quais extraem o entendimento de que, sendo o desfazimento imputável ao adquirente, a pena convencional pode alcançar 25% das quantias pagas, sem prejuízo da dedução da integralidade da comissão de corretagem. Ao final, requerem o conhecimento e provimento da apelação para: a) acolher a preliminar de ilegitimidade passiva e excluir MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A da lide; b) reformar a sentença para reconhecer a possibilidade de retenção cumulativa da integralidade da comissão de corretagem e da pena convencional de 25% sobre os valores pagos, nos termos do art. 67-A, I e II, da Lei nº 4.591/1964; e c) readequar, em consequência do resultado do julgamento, a distribuição das custas processuais e dos honorários advocatícios. 2- RECURSO ADESIVO MOVIDO POR SANDRO GONÇALVES DA SILVA e SEVERINA FLORIANO DOS SANTOS SILVA Os demandantes recorrem alegando que a culpa pelo desfazimento do negócio é exclusiva das rés, por omissão de informação essencial acerca do risco de negativa do crédito em razão das condições de saúde do adquirente. Invocam o depoimento da testemunha Diogo Bastos, funcionário da empresa, que teria reconhecido que o problema de saúde de Sandro era “evidente inclusive”, que “não havia procedimento de aviso prévio sobre risco de negativa por saúde” e que sua comissão dependia da conclusão do financiamento. Mencionam, ainda, relato da testemunha acerca de outro adquirente estrangeiro que teria enfrentado dificuldades de financiamento, circunstância que, segundo os recorrentes, evidenciaria prática de prometer a viabilidade do crédito sem certeza de sua aprovação, tratando-se a omissão como publicidade enganosa, nos termos do art. 37, § 3º, do CDC. Defendem a incidência da Súmula 543 do STJ, ao fundamento de que a responsabilidade das fornecedoras pelo desfazimento impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção. Afirmam que a sua condição de saúde é circunstância alheia à sua vontade. Impugnam, ainda, a aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, ao argumento de que o contrato foi celebrado em 2017, anteriormente à vigência da Lei do Distrato, de modo que sua aplicação retroativa seria indevida. Acrescentam que, mesmo que admitida a incidência da norma, não teria ocorrido o “inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente” exigido pelo dispositivo, pois a impossibilidade de prosseguimento decorreu da recusa do financiamento bancário. Alegam também a desproporcionalidade da retenção de 25%, afirmando que o contrato não chegou a se perfectibilizar, o imóvel não foi entregue nem utilizado pelos compradores e não teriam sido demonstradas despesas que justificassem a aplicação do percentual máximo. Reclamam de que desembolsaram R$ 58.750,00, a título de entrada para aquisição de imóvel no valor de R$ 420.000,00, e que as empresas mantiveram a integralidade dessa quantia mesmo após frustrada a contratação, deixando-os simultaneamente sem o imóvel e sem os recursos empregados na aquisição. A comissão de corretagem não é valor autônomo e deve integrar o valor da restituição. Aduzem que a restituição integral é necessária ao restabelecimento do equilíbrio contratual e à vedação do enriquecimento sem causa, requerendo a devolução de R$ 58.750,00, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora desde o inadimplemento. No tocante aos danos morais, insurgem-se contra a conclusão sentencial de inexistência de ato ilícito, alegando que a omissão acerca do risco de recusa do financiamento, somada à retenção integral das quantias desembolsadas, configuraria violação aos direitos do consumidor e ensejaria dano moral in re ipsa, invocando os arts. 6º, VI, e 37, § 3º, do CDC. Acrescentam que, além do dano que reputam presumido, teriam ocorrido angústia, sofrimento psíquico e frustração de legítima expectativa, pois Sandro havia sido submetido a cirurgia para retirada de tumor intracraniano e buscava imóvel que lhe proporcionasse conforto durante a recuperação. Afirmam que permaneceram durante meses aguardando a aprovação do financiamento e que, após a negativa, ficaram sem o imóvel e sem a restituição imediata das quantias pagas. Sobre o quantum indenizatório, postulam a fixação dos danos morais em R$ 30.000,00, considerando a capacidade econômica das empresas, a gravidade da alegada omissão informacional, o caráter compensatório e pedagógico da reparação e as circunstâncias pessoais vivenciadas pelos consumidores. Ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso adesivo para: a) determinar a restituição integral dos R$ 58.750,00, sem qualquer retenção, com juros de mora à taxa legal de 1% ao mês desde o inadimplemento e correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso; b) subsidiariamente, reduzir a retenção de 25% para 10%; c) condenar as empresas ao pagamento de R$ 30.000,00 por danos morais, com juros de mora desde o evento danoso, indicado como a assinatura do contrato com omissão da informação essencial, e correção monetária pelo IPCA desde a sentença; e d) atribuir às recorridas as custas e despesas processuais e os honorários advocatícios, em percentual adequado ao proveito econômico obtido. Em contrarrazões, as partes pugnam pelo desprovimento do recurso adverso. O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço da apelação interposta por MD RN JERÔNIMO COSTA CONSTRUÇÕES SPE LTDA. e MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A, bem como do recurso adesivo interposto por SANDRO GONÇALVES DA SILVA e SEVERINA FLORIANO DOS SANTOS SILVA. A controvérsia devolvida a esta instância recursal compreende, em síntese: (i) a legitimidade passiva da MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A; (ii) as circunstâncias jurídicas e econômicas do negócio celebrado entre as partes; (iii) a suficiência do dever de informação quanto ao risco de não obtenção do financiamento imobiliário; (iv) o regime jurídico aplicável ao desfazimento contratual, especialmente a possibilidade de incidência da Lei nº 13.786/2018; (v) a extensão da restituição dos valores pagos; e (vi) a configuração de danos morais em razão das cobranças posteriores à manifestação extrajudicial de resolução. Inicialmente, examino a prejudicial de ilegitimidade passiva suscitada pela MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A. Defende a recorrente que apenas a MD RN JERÔNIMO COSTA CONSTRUÇÕES SPE LTDA. figurou formalmente como promitente vendedora no contrato, de modo que sua permanência no polo passivo dependeria da desconsideração da personalidade jurídica da sociedade de propósito específico, cujos pressupostos não estariam configurados. O argumento não merece acolhimento. No caso concreto, a documentação societária acostada aos autos revela que a MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A integra formalmente o quadro societário da MD RN JERÔNIMO COSTA CONSTRUÇÕES SPE LTDA., figurando como sócia da sociedade de propósito específico constituída para o empreendimento. Tal circunstância, embora isoladamente não seja suficiente para afastar a autonomia patrimonial da SPE ou estabelecer automática responsabilidade por suas obrigações, constitui elemento relevante quando conjugado com a prova de atuação direta da MOURA DUBEUX na relação de consumo, notadamente no recebimento, processamento e resposta ao pedido de distrato formulado pelos adquirentes. Com efeito, quando os adquirentes buscaram resolver extrajudicialmente o negócio, foi a própria MOURA DUBEUX ENGENHARIA, por intermédio de sua Central de Relacionamento com o Cliente, quem recebeu e respondeu diretamente à solicitação. No documento denominado “Moura Dubeux | Protocolo de Atendimento ao Cliente MD-211156-N4C8P5 – Distrato”, a empresa reconheceu que Sandro havia procurado seus canais de atendimento para promover o distrato da unidade nº 0103, apresentou as condições segundo as quais conduziria a tentativa de encerramento do vínculo, informou que aguardaria autorização para disponibilizar a unidade “em nosso portfólio”, orientou o consumidor a manter contato com seu departamento comercial e determinou expressamente que permanecesse adimplente com as obrigações contratuais. Não se está, portanto, diante de pessoa jurídica absolutamente estranha à contratação, incluída no processo unicamente em razão da existência de vínculo societário com a SPE. Ao contrário, a documentação evidencia que a MOURA DUBEUX apresentou-se perante os consumidores como integrante da estrutura de fornecimento, recebeu o pedido de distrato, administrou a tentativa de encerramento do contrato e estabeleceu condições para a continuidade da relação. Essa circunstância atrai a disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Os arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC consagram a solidariedade entre os responsáveis pelos danos causados ao consumidor quando houver pluralidade de agentes inseridos na cadeia de fornecimento. A tutela consumerista privilegia a realidade econômica da relação em detrimento de construções puramente formais destinadas a fragmentar a responsabilidade perante o consumidor. Não se está afirmando que a simples existência de grupo econômico seja suficiente para estabelecer responsabilidade indistinta entre sociedades juridicamente autônomas. O fundamento é a atuação própria e documentalmente comprovada da MOURA DUBEUX na relação jurídica controvertida. Há, portanto, pertinência subjetiva entre os fatos narrados na demanda e a atuação da empresa. Por essas razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A. Reconhecida a legitimidade passiva da MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A. para responder de forma solidária com a MD RN JERÔNIMO COSTA CONSTRUÇÕES SPE LTDA. pelos efeitos da sentença, passo à análise da relação contratual. No mérito, a adequada solução da controvérsia exige que se examine a estrutura econômica do negócio e, sobretudo, a distribuição dos riscos relacionados à obtenção do financiamento. Os adquirentes celebraram, em 20 de outubro de 2017, instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, sendo incontroverso que parcela substancial do preço seria satisfeita mediante financiamento bancário. O primeiro aditivo, celebrado em 15 de março de 2018, registra que os compradores haviam desembolsado R$ 58.750,00, permanecendo saldo expressivo dependente da obtenção do crédito imobiliário. O financiamento não constituía, assim, elemento meramente acessório da operação, na verdade, integrava a própria estrutura econômica concebida para viabilizar o adimplemento do preço. É certo, por outro lado, que o instrumento contratual continha disposição segundo a qual incumbia aos adquirentes preencher as condições exigidas para a obtenção do financiamento. De modo específico, o Parágrafo Primeiro da Cláusula Terceira previa a necessidade de o comprador “atender às condições de saúde vigentes no momento da concessão do financiamento, para fins de contratação de seguro para cobertura de morte ou invalidez permanente”. A existência dessa cláusula é relevante e não pode ser desconsiderada, pois, demonstra que o contrato estabelecia relação entre a condição de saúde do adquirente, a contratação securitária e a obtenção do crédito. A questão, entretanto, não se resolve pela mera constatação formal da existência da disposição contratual. Em relações de consumo, o dever de informação não se exaure na inserção de cláusula no instrumento. O que se exige é informação materialmente adequada, clara e compreensível, capaz de permitir que o consumidor conheça, antes de contratar, os riscos relevantes do negócio e as consequências econômicas que deles possam decorrer. É precisamente nesse ponto que as circunstâncias concretas da contratação assumem relevo. Conforme narrado nos autos, a aquisição foi estruturada desde o início sob a premissa de utilização de financiamento bancário. Os adquirentes informaram aos representantes da vendedora os recursos de que dispunham para a entrada e, após tratativas com os profissionais responsáveis pela comercialização, avançaram na operação sob a perspectiva de que o saldo seria financiado. A prova oral produzida também deve ser considerada. Segundo a oitiva do ex-funcionário da empresa que atuava na etapa de simulação do crédito e intermediação perante a instituição financeira, o estado de saúde de Sandro era perceptível. A despeito disso, não se evidencia advertência específica de que aquela condição clínica, já existente e perceptível durante a negociação, poderia ocasionar recusa securitária e, por consequência, inviabilizar o financiamento indispensável à conclusão da compra. Posteriormente, foram realizadas tentativas efetivas de obtenção do crédito, sem êxito justamente em razão da condição de saúde do adquirente. A controvérsia, portanto, não consiste em saber se cabia às empresas garantir a aprovação do financiamento, pois, evidentemente, não lhes competia substituir a instituição financeira ou a seguradora, nem antecipar com certeza o resultado da análise de crédito ou do risco securitário. O ponto juridicamente relevante é saber se um risco essencial à própria viabilidade econômica do negócio, conhecido ou cognoscível no âmbito profissional da atividade das fornecedoras e concretamente relacionado à condição apresentada pelo consumidor, foi informado com clareza suficiente para que suas consequências patrimoniais pudessem ser integralmente transferidas aos adquirentes. A resposta, à vista do conjunto probatório descrito nos autos, é negativa. A relação estabelecida é inequivocamente consumerista, em que os adquirentes são destinatários finais do imóvel e as demandadas exercem profissionalmente atividades de incorporação, construção e comercialização imobiliária, incidindo os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O art. 6º, III, do CDC assegura informação adequada e clara acerca dos produtos e serviços e dos riscos envolvidos na contratação. Os arts. 46 e 47 reforçam as exigências de cognoscibilidade, transparência e interpretação favorável ao consumidor, enquanto o art. 51 submete as disposições contratuais ao controle material da boa-fé e do equilíbrio. No mesmo sentido, os arts. 113 e 422 do Código Civil conferem eficácia normativa à boa-fé objetiva, da qual emanam deveres anexos de informação, lealdade, cooperação e proteção da confiança. Sob essa perspectiva, há diferença juridicamente relevante entre informar, em termos abstratos, que o adquirente deve “atender às condições de saúde” e adverti-lo, diante de condição clínica grave já existente, de que ela poderá ocasionar recusa do seguro habitacional, inviabilizar o financiamento, comprometer a própria continuidade econômica do contrato, com perda do adiantamento do sinal. Quanto mais decisivo for determinado risco para a finalidade econômica do contrato, maior deve ser a densidade da informação necessária à formação consciente da vontade. Essa exigência mostra-se particularmente pertinente quando se considera a assimetria informacional inerente à relação. As fornecedoras atuam profissionalmente no mercado imobiliário, em ambiente no qual a aquisição mediante financiamento constitui prática ordinária e a própria previsão contratual que relacionava condições de saúde, seguro e financiamento evidencia conhecimento profissional da existência dessa cadeia de riscos. Não se lhes exige prever a decisão de terceiro, mas informar adequadamente aquilo que, no âmbito de sua atividade, constitui risco previsível e potencialmente capaz de inviabilizar a operação. Também não se pode qualificar o ocorrido como simples desistência ou arrependimento dos adquirentes, pois, houve efetiva tentativa de obtenção do financiamento, todavia, a operação não se concluiu porque a condição de saúde de Sandro repercutiu na etapa necessária à contratação do crédito. A enfermidade grave preexistente constitui condição pessoal do adquirente, não comportamento voluntário juridicamente censurável. Não se mostra juridicamente razoável atribuir ao promitente comprador culpa pela não concretização do financiamento bancário quando o impedimento decorreu de doença grave da qual é portador, circunstância alheia à sua vontade e incompatível com qualquer imputação de conduta culposa ou deliberada destinada a frustrar o negócio. Ao contrário, o conjunto probatório deve ser apreciado considerando a efetiva causa da inviabilidade do financiamento e a atuação das partes durante a negociação. Nesse contexto, assume especial relevância o depoimento do ex-funcionário da promitente vendedora, do qual se extrai que, na dinâmica da operação, o que efetivamente importava era obter a aprovação do financiamento, pois dela dependia a liberação ou retirada da comissão. Tal elemento enfraquece eventual tentativa de responsabilizar o promitente comprador pelo insucesso da operação e evidencia que a concretização do negócio estava condicionada à aprovação do crédito pela instituição financeira, evento que não se encontrava sob seu exclusivo controle. No caso, o promitente comprador assumiu obrigação contratual e realizou desembolso financeiro antes de existir certeza quanto à efetiva concessão do financiamento indispensável à concretização da aquisição, transferindo-se para ele, na prática, o risco de uma operação de crédito ainda não aprovada. Não se mostra coerente, portanto, imputar ao comprador a responsabilidade pela posterior inviabilidade do financiamento, especialmente quando decorrente de circunstância alheia à sua vontade. A própria ordem em que os atos foram praticados evidencia que a celebração antecipada do compromisso e a cobrança do sinal ocorreram quando ainda pendente condição econômica essencial à conclusão do negócio, que é a aprovação do crédito bancário, cujo resultado não estava sob o controle exclusivo do adquirente. Assim, se a negativa ou impossibilidade do financiamento decorreu de doença grave, não é legítimo converter esse acontecimento involuntário em inadimplemento culposo do comprador, sobretudo para justificar a retenção de valores ou a imposição de penalidades como se tivesse dado causa voluntariamente à frustração do negócio, o que não é o caso, pois o comprador não desistiu do negócio. A frustração de um contrato imobiliário em razão da recusa de crédito por uma instituição financeira não caracteriza arrependimento ou desistência por parte do comprador. Em vista disso, os vendedores não podem reter os valores pagos a título de sinal e princípio de pagamento baseando-se no inciso II do artigo 418 do Código Civil. “Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: (...) II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado Sobre a matéria, cito o seguinte aresto da jurisprudência: “(...)4. Da análise do conjunto probatório, constata-se que o financiamento imobiliário foi negado pelo banco, devido à recusa de seguro obrigatório, exsurgindo, portanto, óbice à concretização da promessa de venda e compra. 5. Impende acrescentar que a demandante ainda tentou concluir o negócio jurídico buscando crédito junto a outra instituição financeira, que também lhe foi negado. 6. Bem de ver que a hipótese não é de desistência por parte da autora e recorrente, mas, sim, de ocorrência de um fato que impediu a concretização da promessa de venda e compra do imóvel residencial. 7. Ainda que previsível a recusa do seguro obrigatório, há de prevalecer o disposto na cláusula contratual que determina a devolução simples do valor recebido pelos promitentes vendedores a título de sinal e princípio de pagamento, certo que não comprovada, no caso, a desistência da promissária compradora, mas uma impossibilidade de concretizar o negócio jurídico. 8. Impedimento superveniente relacionado à recusa da seguradora e, consequentemente, negativa de crédito pela instituição financeira, caracteriza evento que não pode ser transmudado, por ficção, em arrependimento ou desistência apto a autoriza a sanção automática de perda do sinal (art. 418, I, do Código Civil). 9. Logo, o sinal e princípio de pagamento deve ser restituído em sua integralidade, de forma simples, volvendo as partes ao status a quo ante, por deferência ao princípio que veda o locupletamento sem causa. (...)” (TJ/RJ- Apelação Cível n.º 0835223-02.2025.8.19.0001. Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.Relatora: Des. Mônica Maria Costa. Assinatura 16.04.2026) Não se está a estabelecer, com isso, que toda recusa de financiamento deva ser suportada pela incorporadora. A solução decorre das circunstâncias específicas deste processo, no qual o financiamento era indispensável à estrutura econômica da compra, bem como porque houve tentativa efetiva de sua obtenção e a negativa relacionou-se à condição de saúde do adquirente, inexistindo conduta culposa dos consumidores, sendo que, a informação prestada não foi suficientemente específica para lhes permitir compreender que a condição clínica já existente poderia inviabilizar o seguro e, por consequência, o financiamento. Nesse contexto, não há fundamento para atribuir aos compradores as consequências patrimoniais próprias de uma desistência voluntária ou de inadimplemento culposo. Definida essa premissa, cumpre estabelecer o regime jurídico aplicável ao desfazimento. A promessa de compra e venda foi celebrada em caráter irretratável e irrevogável em 20 de outubro de 2017, e o aditivo em 15 de março de 2018, ambos anteriormente à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 A sentença aplicou o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela denominada Lei do Distrato, para admitir retenção de 25% das quantias pagas. As empresas, valendo-se do mesmo dispositivo, pretendem acrescentar a dedução integral da comissão de corretagem, contudo, o dispositivo não rege a relação jurídica em julgamento. Pois bem, a Lei nº 13.786/2018 introduziu disciplina material específica para as consequências econômicas da resolução de contratos imobiliários, estabelecendo verbas e percentuais passíveis de retenção. Por interferir diretamente no conteúdo patrimonial da relação contratual, não pode ser aplicada para redefinir as consequências jurídicas de negócio celebrado antes de sua vigência. E, conforme precedente do Superior Tribunal de Justiça “ A Lei n. 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados anteriormente à sua vigência, por força do princípio da irretroatividade (art. 6º da LINDB).(...)”(STJ - AREsp n. 3.128.782/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) Incidem, nesse aspecto, o art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal e o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que preservam o ato jurídico perfeito dos efeitos materiais retroativos da legislação superveniente. Afasto, portanto, a incidência do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, o qual não pode fundamentar a retenção estabelecida na sentença nem pode ser invocado pelas empresas para ampliar as deduções mediante cumulação da pena convencional com a comissão de corretagem. As consequências do desfazimento devem ser definidas conforme o regime vigente ao tempo da contratação, em conjugação com as normas do Código Civil e, sobretudo, com o sistema de proteção instituído pelo Código de Defesa do Consumidor. Nesse regime, e consideradas as peculiaridades já expostas, a retenção de 25% das quantias pagas não se mostra juridicamente justificável. Não houve desistência imotivada ou arrependimento dos compradores, mas impossibilidade concreta de obtenção do financiamento indispensável à conclusão da operação, sem demonstração de culpa dos adquirentes e em contexto no qual a informação prestada não permitiu adequada compreensão do risco específico posteriormente concretizado. O art. 51, IV, do CDC impede a imposição de obrigações iníquas ou abusivas e de disposições que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. Os arts. 113 e 422 do Código Civil, por sua vez, impedem que direitos e posições contratuais sejam exercidos em desconformidade com a confiança objetivamente formada durante a relação. Fazer incidir, nessas circunstâncias, retenção correspondente a 25% do montante desembolsado equivaleria a impor aos consumidores parcela substancial das consequências econômicas de risco que não lhes foi adequadamente esclarecido e cuja concretização não decorreu de comportamento culposo a eles imputável. Pelas mesmas razões, não merece acolhimento a pretensão das empresas de deduzir adicionalmente a comissão de corretagem. Nesse contexto, mostra-se aplicável a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição imediata e integral dos R$ 58.750,00 (cinquenta e oito mil setecentos e cinquenta reais) efetivamente pagos pelo promitente comprador. Não se está diante de desistência imotivada ou de comportamento culposo do adquirente, mas de impossibilidade superveniente de concretização do financiamento bancário em razão de doença grave, circunstância alheia à sua vontade. No caso concreto a promessa de compra e venda foi celebrada e o sinal foi recebido antes da simulação, aprovação e formalização do financiamento bancário. A fornecedora, portanto, vinculou previamente o consumidor e recebeu expressiva quantia quando ainda inexistia certeza acerca da concessão do crédito indispensável à concretização do negócio, não sendo juridicamente admissível transferir posteriormente ao adquirente o risco decorrente dessa forma de comercialização. Se o comprador não desistiu voluntariamente do negócio, dele não se arrependeu e nem deu causa culposa à impossibilidade do financiamento, não se configura a hipótese de retenção prevista para o desfazimento imputável ao adquirente. Assim, à luz da Súmula 543 do STJ e das circunstâncias concretamente demonstradas nos autos, deve ser reconhecido o direito à restituição imediata e integral dos valores pagos, afastando-se qualquer retenção em desfavor do consumidor. Não se afirma, em caráter geral, que a comissão de corretagem jamais possa ser transferida ao adquirente ou retida em hipóteses de desfazimento do negócio. A conclusão é circunscrita à relação em julgamento, pois, a pretensão recursal das fornecedoras está fundada, em parcela substancial, no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, norma inaplicável temporalmente. Vejamos: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente I - a integralidade da comissão de corretagem II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Além disso, a dedução é postulada como consequência patrimonial de desfazimento imputado aos adquirentes, premissa que não subsiste diante do reconhecimento de que a resolução não decorreu de inadimplemento culposo dos consumidores. Não há, portanto, fundamento para converter a comissão de corretagem em encargo adicional decorrente da extinção do vínculo nas circunstâncias concretamente demonstradas. Passo, por fim, ao pedido de reparação extrapatrimonial. O reconhecimento do dano moral não decorre da simples negativa do financiamento, do desfazimento do negócio ou da existência de controvérsia sobre o montante a ser restituído. O inadimplemento contratual, por si só, não basta para caracterizar lesão extrapatrimonial. O que distingue a situação em exame é a sucessão dos atos praticados depois de conhecida a inviabilidade da operação. Em 26 de março de 2018, os adquirentes, por intermédio de advogada constituída, comunicaram formalmente a intenção de extinguir o vínculo, identificando a unidade, os valores desembolsados e apresentando proposta de distrato. No dia seguinte, 27 de março de 2018, a própria Moura Dubeux respondeu à solicitação em protocolo denominado “Distrato”, reconhecendo a pretensão dos consumidores, mas informando que somente “após nova comercialização da unidade, apresentaremos proposta de rescisão”, além de determinar que o adquirente deveria “manter-se adimplente”. Não se sustenta que a mera manifestação unilateral dos compradores tivesse aptidão para eliminar, automática e instantaneamente, todas as obrigações contratuais. A resolução do negócio naturalmente exigia definição de suas consequências patrimoniais. A ilicitude decorre da forma como a posição contratual foi exercida diante das circunstâncias já conhecidas pelas fornecedoras. Mesmo após a comunicação inequívoca da impossibilidade de prosseguimento, os consumidores permaneceram submetidos à exigência de pagamento e aos potenciais efeitos da mora, enquanto a própria formulação de proposta de rescisão era condicionada à futura revenda da unidade. A situação assumiu maior gravidade com a necessidade de intervenção jurisdicional para impedir cobranças extrajudiciais e eventual negativação, demonstrando os autos que houve cobrança posterior à concessão da tutela judicial destinada a fazer cessar tais medidas. A conduta deve ser apreciada pelo teor do art. 187 do Código Civil, segundo o qual também pratica ato ilícito o titular de direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Notadamente, a existência de previsão contratual de cobrança não imuniza a forma de exercício da prerrogativa contra o controle decorrente da boa-fé objetiva. Conjugam-se, nesse ponto, os arts. 186, 187, 927 e 944 do Código Civil e o art. 6º, VI, do Código de Defesa do Consumidor. A lesão extrapatrimonial, neste caso, resulta do conhecimento da inviabilidade do financiamento; formalização do pedido de distrato; condicionamento da solução à revenda do imóvel; manutenção da exigência de adimplemento; continuidade das cobranças; exposição dos consumidores aos efeitos decorrentes da mora; e necessidade de intervenção judicial para fazer cessar a situação. Consideradas em conjunto, essas circunstâncias ultrapassam os dissabores ordinários inerentes à frustração de uma relação negocial e justificam a reparação extrapatrimonial. Na fixação do quantum, devem ser ponderadas a extensão concreta da lesão, a gravidade da conduta, a duração da situação, as funções compensatória e preventiva da responsabilidade civil e a necessidade de evitar tanto valor irrisório quanto enriquecimento sem causa. À vista dessas circunstâncias, reputo adequada e proporcional a indenização de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, totalizando R$ 10.000,00 (dez mil reais). Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço de ambos os recursos e: (1) nego provimento à apelação interposta por MD RN JERÔNIMO COSTA CONSTRUÇÕES SPE LTDA. e MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A; (2) dou parcial provimento ao recurso adesivo interposto por SANDRO GONÇALVES DA SILVA e SEVERINA FLORIANO DOS SANTOS SILVA, para reformar parcialmente a sentença e: (2.1) afastar a incidência da Lei nº 13.786/2018; (2.2) afastar a retenção de 25% sobre os valores pagos; (2.3) determinar a restituição integral do valor de R$ 58.750,00 (cinquenta e oito mil, setecentos e cinquenta reais), importância que deverá ser atualizada por correção monetária pelo IPCA a contar de cada desembolso e acrescida de juros de mora a partir da citação (art. 405 do Código Civil), observada a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil (Lei nº 14.905/2024); (2.4) afastar a dedução adicional da comissão de corretagem nos termos pretendidos pelas empresas recorrentes; (2.5) condenar solidariamente as demandadas ao pagamento de compensação por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, perfazendo o total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), montante que deverá ser atualizado por correção monetária pelo IPCA a partir deste julgado (Súmula nº 362 do STJ) e acrescido de juros de mora a partir da citação (art. 405 do Código Civil), observada a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil (Lei nº 14.905/2024); (2.6) condenar as demandadas sozinhas nas custas processuais e honorários sucumbenciais, fixados em 10% do proveito econômico obtido (art. 85, §§ 2º e 14º, NCPC); (2.7) em razão do desprovimento do recurso das demandadas, majorar o percentual dos honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação(restituição mais danos morais), nos termos do art. 85,§11, do CPC; e (2.8) manter os demais termos da sentença que não conflitarem com o presente julgamento. É como voto. Natal/RN data de assinatura no sistema Desembargador Amílcar Maia Relator Natal/RN, 8 de Setembro de 2026.