0812588-82.2018.8.14.0301

Intimação

TJPA · 2ª Turma de Direito Privado - Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES · Acórdão

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0812588-82.2018.8.14.0301 APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. APELADO: HENRIQUE DE MIRANDA SANDRES NETO RELATOR(A): Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES EMENTA EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL QUITADO E GRAVADO POR HIPOTECA CONSTRUTORA/AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE (SÚMULA 308/STJ). LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA E DO AGENTE FINANCEIRO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS MANTIDOS. ERRO MATERIAL SANADO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações do agente financeiro e das construtoras contra sentença que, em ação de obrigação de fazer, deferiu a adjudicação compulsória, determinou a desconstituição da hipoteca incidente sobre imóvel quitado e condenou as construtoras ao pagamento de danos morais e de honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) a eficácia da hipoteca perante o adquirente; (ii) a legitimidade passiva das construtoras; (iii) a configuração e o valor dos danos morais; e (iv) a adequação dos honorários. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel que quitou o preço de boa-fé (Súmula 308/STJ), aplicando-se o enunciado ao agente financiador, parte legítima na demanda. 4. As vendedoras que gravaram o imóvel e receberam o preço são partes legítimas e responsáveis por entregá-lo livre de ônus, não as eximindo a necessidade de providência do credor hipotecário. 5. A recusa reiterada em promover a baixa do gravame e a regularização do imóvel, após a quitação, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral, mantido o valor proporcional arbitrado. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: 1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel (Súmula 308/STJ), aplicando-se também ao agente financiador. 2. A incorporadora que gravou o imóvel e recebeu o preço é parte legítima e responsável por entregá-lo livre de ônus, ainda que a baixa dependa de providência do credor hipotecário. 3. A recusa reiterada em regularizar o imóvel do consumidor, após a quitação, configura dano moral indenizável. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER de ambos os recursos e NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. RELATÓRIO RELATÓRIO Trata-se de APELAÇÕES CÍVEIS interpostas por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e por CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. e LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da ação de obrigação de fazer — adjudicação compulsória, cumulada com indenização por danos morais (Proc. nº 0812588-82.2018.8.14.0301), ajuizada por Henrique de Miranda Sandres Neto. O Juízo Singular proferiu sentença com o seguinte comando final: “Ante o exposto, confirmo a decisão liminar e julgo procedente o pedido do autor, para: 1- deferir a adjudicação compulsória do imóvel em discussão; 2 - determinar a desconstituição da hipoteca incidente sobre o imóvel especificado na petição inicial; 3. condenar a construtora e a incorporadora ao pagamento de uma indenização por dano moral no R$20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de correção monetária pelo IGPM partir da data do arbitramento e juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso. Enfim, julgo extinto o presente processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I do CPC. Proceda-se a correção do valor atribuído à causa. Condeno, ainda, a construtora e a incorporadora ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários de sucumbência que arbitro em 15% (dez por cento) do proveito econômico auferido (valor do imóvel), com fundamento no art. 85 e seguintes do CPC e no princípio da causalidade, já que não procederam a outorga da escritura pública em favor do autor mesmo após a quitação do preço dando causa ao ajuizamento da presente ação.” A Leal Moreira opôs Embargos de Declaração que assim foram julgados: “Ante o exposto, julgo procedente os presentes embargos de declaração e, por consequente, declara o erro material existente na sentença, para que tenha a seguinte redação no capítulo da decisão: (...) Condeno, ainda, a construtora e a incorporadora ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários de sucumbência que arbitro em 10% (dez por cento) do proveito econômico auferido (valor do imóvel), com fundamento no art. 85 e seguintes do CPC e no princípio da causalidade, já que não procederam a outorga da escritura pública em favor do autor mesmo após a quitação do preço dando causa ao ajuizamento da presente ação.” Inconformadas, as Construtoras interpuseram apelo defendendo: (i) a ilegitimidade passiva, porquanto a baixa do gravame competiria ao credor hipotecário; (ii) o descabimento ou a excessividade da indenização por danos morais; e (iii) a exorbitância dos honorários advocatícios. Ambos requerem, ainda, a atribuição de efeito suspensivo. O Banco Santander, em suas razões, sustenta que a obrigação de regularização recairia exclusivamente sobre as construtoras, por força das cláusulas contratuais, não lhe sendo oponível a condenação, e que a hipótese seria de cumprimento contratual, e não de aplicação da Súmula 308 do STJ. Em contrarrazões, o apelado pugna pela manutenção da sentença. É o relatório. Inclua-se na pauta de julgamento do plenário virtual. Belém, data registrada no sistema. DES. RICARDO FERREIRA NUNES Relator VOTO VOTO 1. Juízo de admissibilidade: Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO de ambos os recursos. Extrai-se dos autos que o autor adquiriu das construtoras a unidade habitacional nº 606 do Edifício Torre Parnaso, quitando integralmente o preço em outubro de 2016. Não obstante, o imóvel permaneceu gravado por hipoteca constituída pelas incorporadoras em favor do agente financeiro (Banco Santander), recusando-se as rés a promover a baixa do gravame e a outorga da escritura livre de ônus, o que motivou o ajuizamento da demanda. Ante o julgamento procedente da demanda, tanto a construtora e incorporadora quanto a instituição financeira interpuseram recursos, que ora passo a analisar. 2. APELO INTERPOSTO PELO BANCO SANTANDER (BRASIL S/A): Adianto que não assiste razão ao apelante. Explico. A controvérsia resolve-se pela incidência da Súmula 308 do STJ, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Tratando-se de unidade habitacional adquirida e integralmente quitada pelo autor, de boa-fé, a garantia hipotecária constituída entre a incorporadora e o banco não lhe é oponível, impondo-se o reconhecimento da sua ineficácia e a consequente liberação do gravame, tal como decidido na origem. O enunciado sumular aplica-se, inclusive, ao agente financiador, o que afasta a alegação de que a matéria se resumiria a mero cumprimento contratual entre o adquirente e as construtoras, sendo o banco parte legítima para figurar na demanda destinada a desconstituir, quanto ao adquirente, a hipoteca por ele titularizada. NEGO PROVIMENTO ao apelo do Banco Santander. 3. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. E LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA.: 3.1. Preliminar de ilegitimidade passiva: Rejeito a preliminar. Explico. As apelantes, na condição de vendedoras que gravaram o imóvel com a hipoteca e receberam o pagamento integral do preço, são partes legítimas e responsáveis por entregar ao adquirente o bem livre e desembaraçado, com a outorga da escritura e a regularização da documentação. A circunstância de a baixa formal do gravame depender de providência também do credor hipotecário não as exime da obrigação, porquanto foram elas que deram causa à constituição da garantia e à sua permanência após a quitação, respondendo pela obrigação de fazer descumprida. 3.2. Danos morais: Também não prospera a insurgência quanto aos danos morais. A hipótese ultrapassa o mero dissabor contratual: quitado o preço do imóvel destinado à moradia, as fornecedoras, de forma reiterada, recusaram-se a promover a baixa do gravame e a regularização da documentação, mantendo o consumidor, por anos, impossibilitado de dispor plenamente do bem adquirido. Tal conduta configura lesão indenizável, revelando-se o valor arbitrado (R$ 20.000,00) proporcional às circunstâncias e ao caráter compensatório e pedagógico da reparação, não comportando afastamento nem redução. 3. Dispositivo: Ante o exposto, CONHEÇO de ambos os recursos e NEGO-LHES PROVIMENTO, mantida integralmente a sentença, apenas sanado o erro material relativo ao percentual dos honorários, que deve ser lido por extenso como “quinze por cento”. Majoro os honorários advocatícios devido para 12% sobre o valor do proveito econômico auferido, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. É o voto. Belém, data registrada no sistema. DES. RICARDO FERREIRA NUNES Relator Belém, 02/09/2026